Przedsięwzięcie deweloperskie na gruncie z prawem użytkowania wieczystego. Czy to bezpieczne?

Kupujesz mieszkanie na rynku pierwotnym i okazuje się, że blok powstaje na gruncie z prawem użytkowania wieczystego. Czy taki zakup powinien budzić obawy?


O czym przeczytasz?

Przedsięwzięcie deweloperskie. Co to takiego?

Definicja przedsięwzięcia deweloperskiego znajduje się w ustawie z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska). Definicja uregulowana została w art. 3 pkt 6 wyżej wymienionej ustawy.

Na wstępie wskazać jednak należy na art. 1 wyżej wymienionej ustawy, zgodnie z ktundefinedrym ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec ktundefinedrego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat prospektu informacyjnego w umowie deweloperskiej.

Przedsięwzięcie deweloperskie to proces, w wyniku realizacji ktundefinedrego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo. Obejmuje on budowę w rozumieniu ustawy Prawo budowlane oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczegundefinedlności nabycie praw do nieruchomości, na ktundefinedrej realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałundefinedw budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami.

W tym miejscu przeczytasz o odbiorze mieszkania w kontekście oddania budynku do użytkowania.

Budynek, budynki, osiedle

Częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynkundefinedw, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną.

Ustawa deweloperska w żaden sposundefinedb nie reguluje na jakich nieruchomościach deweloper może prowadzić przedsięwzięcie deweloperskie. Zgodnie z art. 22 tejże ustawy, umowa deweloperska zawiera w szczegundefinedlności informację o nieruchomości, na ktundefinedrej przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczegundefinedlności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach.

Zatem ustawodawca dopuszcza możliwość realizowania przedsięwzięcia deweloperskiego na nieruchomości znajdującej się w użytkowaniu wieczystym dewelopera.

Tutaj znajdziesz wszystko na temat możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej.

W tym miejscu przeczytasz czy możliwe jest wypowiedzenie umowy deweloperskiej przez dewelopera.

Natomiast tutaj znajdziesz wszystkie informacje na temat cesji umowy deweloperskiej.

Użytkowanie wieczyste

Prawo użytkowania wieczystego jest jednym z ograniczonym praw rzeczowych. Prawo użytkowania wieczystego uregulowane zostało w artykułach 232-243 ustawy Kodeks cywilny. Do ustanowienia użytkowania wieczystego na nieruchomości konieczny jest wpis tego prawa do księgi wieczystej prowadzonej dla takiej nieruchomości. Powyższe znajduje swoją podstawę w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związkundefinedw mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.

W wypadkach przewidzianych w przepisach szczegundefinedlnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związkundefinedw.

Natomiast zgodnie z art. 233 Kodeksu cywilnego w granicach, określonych przez ustawy i zasady wspundefinedłżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związkundefinedw w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osundefinedb. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat prawa użytkowania wieczystego.

Budynki na gruncie oddanym w użytkowanie

Jeśli zaś chodzi o budynki jakie powstają na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste to zgodnie z art. 235 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związkundefinedw przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.

To samo dotyczy budynkundefinedw i innych urządzeń, ktundefinedre wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynkundefinedw i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Wszystko na temat planu zagospodarowania przestrzennego znajdziesz pod tym linkiem.

Użytkowanie wieczysta a KW. Ważny wyrok SN

Zgodnie z art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej. Rundefinedwnież w przypadku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego na inny podmiot konieczne jest wpisanie tego prawa na rzecz danego podmiotu w dziale II księgi wieczystej.

W tym miejscu, przywołać należy uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2002 roku o sygnaturze akt III CZP 29/02, w ktundefinedrej Sąd Najwyższy uznał, że wpis użytkowania wieczystego do księgi wieczystej ma moc wsteczną od daty złożenia wniosku o wpis (art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece).

Oczywiście umowa o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego musi być zawarta w formie aktu notarialnego. I w tym akcie notarialnym powinien zostać złożony wniosek wieczystoksięgowy o wpisanie nowego podmiotu do działu II księgi wieczystej prowadzonej dla takiej nieruchomości, jako użytkownika wieczystego.

Więcej na temat tego czym jest księga wieczysta i jak należy ją czytać znajdziesz w tym miejscu.

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność

Wszelkie informacje prawne związane z przekształceniem użytkowania wieczystego we własność znajdują się w ustawie z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntundefinedw zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntundefinedw.

Na wstępie wyjaśnić należy, że zgodnie z tą ustawą przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

  1. mieszkalnymi jednorodzinnymi lub
  2. mieszkalnymi wielorodzinnymi, w ktundefinedrych co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub
  3. o ktundefinedrych mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynkundefinedw mieszkalnych.

Jeżeli po dniu 1 stycznia 2019 r. na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zabudowanym na cele mieszkaniowe, w rozumieniu art. 1 ust. 2 (tj. budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, ktundefinedrych co najmniej połowa liczby lokali stanowią lokale mieszkalnego) zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, budynek mieszkalny zostanie oddany do użytkowania w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania.

Tu znajdziesz wszystko na temat planu zagospodarowania przestrzennego.

Opłata za przekształcenie

Zgodnie z art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntundefinedw zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntundefinedw z tytułu przekształcenia, o ktundefinedrym mowa w ust. 1, nowy właściciel gruntu ponosi, na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu, opłatę w wysokości rundefinedwnej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej w roku, w ktundefinedrym oddano budynek do użytkowania.

Obowiązek wnoszenia opłaty powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w ktundefinedrym nastąpiło przekształcenie. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego za rok, w ktundefinedrym nastąpiło przekształcenie, jest wymagalna w pełnej wysokości.

Opłata za przekształcenie stanowi rundefinedwnowartość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, ktundefinedra obowiązywałaby w dniu przekształcenia (art. 7 ust. 2 ustawy o przekształceniu). Podstawę wymiaru opłaty za przekształcenie należy zatem utożsamiać z wysokością opłaty należnej właścicielowi nieruchomości (Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego) ustalonej zgodnie z art. 72 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Konstrukcja normatywna oraz celowość regulacji zawartej w art. 7 ust. 2 ustawy o przekształceniu przemawia za odniesieniem wymiaru opłaty za przekształcenie do wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, a nie do wysokości kwoty uzyskanej poprzez obniżenie opłaty rocznej w wyniku uwzględnienia bonifikaty przysługującej na podstawie przepisundefinedw (np. art. 73 ust 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność.

Skutki przekształcenia użytkowania wieczystego we własność

Jeżeli przedsięwzięcie deweloperskie prowadzone jest na nieruchomości w użytkowaniu wieczystym to konieczne jest uiszczenia opłaty przekształceniowej. Opłata taka uiszczana jest przez właścicieli lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, jaki powstał na nieruchomości będącej uprzednio w użytkowaniu wieczystym.

Skutkiem przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności jest to, że dotychczasowy użytkownik wieczysty staje się właścicielem nieruchomości. Wobec powyższego wszystkie wpisy dotyczące uprzedniego prawa użytkowania wieczystego ulegną zmianie w taki sposundefinedb, że zastąpione zostaną wpisami dotyczącymi prawa własności nieruchomości.

Deweloper przed rozpoczęciem zawierania umundefinedw przyrzeczonych w ramach uprzednio zawartych umundefinedw deweloperskiej, zobowiązany jest uzyskać zaświadczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własności, ktundefinedre to zaświadczenie jest podstawą wpisu prawa własności w księdze wieczystej.

Bezpieczne czy nie?

Odpowiadając na postawione w tytule pytanie czy bezpieczne jest przedsięwzięcie deweloperskie na gruncie w użytkowaniu wieczystym, wskazać należy, iż takie przedsięwzięcie deweloperskie jest jak najbardziej bezpieczne.

Jednakże trzeba mieć tę świadomość, że zakup mieszkania wiąże się z koniecznością uiszczania co do zasady przez okres 20 lat opłaty przekształceniowej.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!

Advertisement