Cesja praw z umowy deweloperskiej. Wszystko co musisz wiedzieć

Czym właściwie jest cesja i jak wygląda możliwość jej przeprocesowania w umowie z deweloperem? Czy wszystko zależy wyłącznie od jego dobrej woli? A co z podatkiem? Ważne są zapisy umowy dotyczące tej kwestii.


O czym przeczytasz?

Co to właściwie jest cesja?

Cesja czyli przelew wierzytelności została uregulowana w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny.

Na gruncie powyższych przepisów wskazać należy, że

cesja jest umową zawieraną przez dotychczasowego nabywcę (cedenta) z osobą trzecią (cesjonariuszem), na mocy której nabywa ona od dotychczasowego nabywcy przysługującą mu wierzytelność.

Przedmiotem cesji mogą być przede wszystkim wierzytelności. Wierzyciel może rozporządzić bądź całą wierzytelnością, bądź jedynie jej częścią.

Zgodnie ze stanowiskiem, które przyjął Sąd Najwyższy w wyroku z 26.10.2011 r. (I CSK 788/10), zasadą jest przeniesienie wraz z przelaną wierzytelnością wszelkich związanych z nią praw. Treść samej umowy pozostaje jednak bez zmian.

Jak uznał Sąd Najwyższy w uchwale z 26.11.2003 r. (III CZP 84/03, OSNC 2005, Nr 1, poz. 5), w drodze cesji nie mogą być przenoszone uprawnienia publicznoprawne", w szczególności roszczenie o zwrot nadpłaty podatku. Co ciekawe za niedopuszczalną uznaje się cesję uprawnień publicznoprawnych wynikających z wydania pozwolenia na budowę.

Umowa deweloperska

Przedmiotem umowy deweloperskiej jest wybudowanie, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie tego prawa na nabywcę.

Umowa deweloperska zawierana jest w trakcie budowy przez dewelopera budynku bądź zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Deweloper w takiej umowie zobowiązuje się do wybudowania budynku, w tym lokalu mieszkalnego szczegółowo w niej określonego. Jest to swoiste zabezpieczenie interesu kupującego mieszkanie na okres, w którym do jego odbioru lub choćby stanu surowego budynku zostało jeszcze dużo do zrobienia.

Skoro umowa deweloperska zawierana jest w trakcie budowy to deweloper po jej ukończeniu zobowiązany jest do uzyskania pozwolenia na użytkowanie takiego budynku, co ma daleko idące konsekwencje. Podkreślić należy, że deweloper bez prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na użytkowanie budynku nie będzie mógł zawrzeć umowy ustanowienia odrębnej własność lokalu i przenieść tego prawa na nabywcę.

Deweloper po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie nie zawiera już z nabywcami umów deweloperskiej.

Cesja a umowa deweloperska

W wyniku cesji stroną umowy deweloperskiej zostaje cesjonariusz (czyli nowy nabywca), który nabywa wszelkie uprawnienia i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej. Zatem cesjonariusz wstępuje w miejsce dotychczasowego nabywcy w takiej umowie. Powyższe skutkuje tym, że deweloper wszelkie zobowiązania wykonuje wówczas wobec cesjonariusza.

Deweloper zobowiązany jest m. in. do wybudowania budynku, w tym lokalu będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, ustanowienia odrębnej własności tego lokalu i przeniesienia jego prawa własności wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej na cesjonariusza. Dlatego każdy cesjonariusz przed zawarciem cesji umowy deweloperskiej powinien zapoznać się z jej treścią, gdyż po zawarciu umowy cesji wszystkie prawa i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej będą miały odniesienie bezpośrednio do jego osoby.

Pamiętać należy, że umowa deweloperska zawierana jest w trakcie budowy inwestycji. Istotne są zatem zapisy dotyczące:

  • terminu i wysokości płatności świadczenia pieniężnego,
  • możliwości zmiany ceny,
  • kary umownej,
  • terminu zakończenia budowy,
  • terminu odbioru lokalu,
  • terminu przeniesienia prawa własności lokalu i udziału w nieruchomości wspólnej na rzecz nabywcy.

Ważnym jest także dokonanie weryfikacji samego dewelopera przed zawarciem takiej umowy. Sprawozdania finansowe spółek, w tym bilans oraz rachunek zysków i strat są danymi ogólnodostępnymi i jawnymi. Każdy może się z nimi zapoznać za pośrednictwem Internetu i stron ministerstwa sprawiedliwości.

Nie należy zapominać o zweryfikowaniu księgi wieczystej nieruchomości, na której deweloper prowadzi przedsięwzięcie deweloperskie. Z punktu widzenia cesjonariusza ważnym jest ustalenie kto jest właścicielem/użytkownikiem wieczystym nieruchomości, czy została ona obciążona hipoteką, a także jakie są ewentualne roszczenia i prawa przysługujące innym podmiotom wobec takiej nieruchomości.

Jak czytać księgę wieczystą i na co zwrócić uwagę dowiesz się w tym miejscu.

Zgoda dewelopera

Umowa deweloperska określa prawa i obowiązki nabywcy, jak i dewelopera, a co za tym idzie jest tzw. umową wzajemną i dwustronnie zobowiązującą, co ma daleko idące konsekwencje. Zgodnie z art. 509 § 1 KC Wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią, chyba, że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania.

Natomiast zgodnie z art. 519 § 2 pkt 1 KC Przejęcie długu może nastąpić przez umowę między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika. Powyższe przepisy oznaczają, że przeniesienie wierzytelności nie wymaga zgody, ale przeniesienie długu już tak. I to właśnie z powodu przeniesienia długu zgoda dewelopera na cesję umowy deweloperskiej jest potrzebna.

Nabywca w umowie deweloperskiej zobowiązany jest m. in. do zapłaty świadczenia pieniężnego za wybudowanie budynku, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego, jak i przeniesienie tego prawa na jego rzecz. Zatem nabywca w zakresie świadczenie pieniężnego pozostaje dłużnikiem dewelopera, a przez to do cesji umowy deweloperskiej konieczne jest uzyskanie zgody dewelopera.

Nie ma możliwości, aby zawrzeć umowę cesji umowy deweloperskiej bez zgody dewelopera.

Forma cesji umowy deweloperskiej

Zgoda na cesję umowy deweloperskiej może zostać wyrażona przed zawarciem umowy umowy cesji, jak i bezpośrednio w umowie cesji. Zdarza się tak, że umowa deweloperska zawiera już zgodę na przelew wierzytelności i przejęcie długu, wówczas dotychczasowy nabywca zawiera umowę cesji z nowym nabywcą, który „wstępuje” do umowy deweloperskiej w miejsce dotychczasowego nabywcy.

Podkreślić należy, iż zgoda na cesję nie stanowi elementu umowy deweloperskiej, które to uregulowane zostały w art. 22 ustawy z dnia16 września 2011 roku o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czy tzw. ustawie deweloperskiej.

Gdy umowa nie zawiera zgody dewelopera na cesję umowy deweloperskiej, koniecznym jest jej uzyskanie. Deweloper może wyrazić zgodę na cesję umowy deweloperskiej w odrębnym oświadczeniu albo bezpośrednio w umowie cesji.

Zgodnie z art. 522 KC umowa przejęcia długu powinna być pod nieważnością zawarta na piśmie. To samo dotyczy zgody wierzyciela na przejęcie długu.

Natomiast w przypadku przejęcia wierzytelności powinna być ona stwierdzona na piśmie jeśli wierzytelność została stwierdzona pismem (art. 511 KC). Zgoda dewelopera ma charakter zgody osoby trzeciej w rozumieniu art. 63 KC.

Częstą praktyką jest zawieranie cesji umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Powyższe jest najlepszym zabezpieczeniem dla wszystkich stron umowy. Albowiem umowa cesji musi zostać zawarta odpłatnie, a w umowie zawartej w formie aktu notarialnego dłużnik może złożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji na rzecz wierzyciela (cedenta). Powyższe jest istotnym zabezpieczeniem interesów takiego wierzyciela, który w przypadku braku zapłaty ceny, nie będzie musiał dochodzić swoich roszczeń przed sądem.

Podatek w przypadku odpłatnej cesji umowy deweloperskiej

Nabywanie nieruchomości z rynku pierwotnego zwolnione jest z podatku od czynności cywilnoprawnych. Inaczej wygląda sytuacja z cesją umowy deweloperskiej. Umowa cesji nie podlega takiemu zwolnieniu. Zatem w przypadku zawarcia umowy cesji umowy deweloperskiej pod tytułem odpłatnym, mamy do czynienia z umową sprzedaży, która opodatkowana jest podatek od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. b) ustawy z dnia 09 września 2020 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatek od umowy cesji umowy deweloperskiej wynosi 1% od ceny sprzedaży praw. Cena taka składa się z kwoty dotychczas wpłaconej na rzecz dewelopera przez dotychczasowego nabywcę oraz kwota którą płaci nowy nabywca na rzecz dotychczasowego nabywcy za dokonanie cesji umowy deweloperskiej. 

Ważną kwestią, wartą przyjrzeniu indywidualnie (tu intepretacje podatkowe pozostają dość otwarte) jest ewentulny obowiązek zapłaty VAT. Może się zdarzyć, że dany podmiot dokonał przelewu praw z kilku umów deweloperskich, a robił to dodatkowow z zystkiem. Wówczas organ podatkowy może to  uznać za element jego zorganizowanej działalności gospodarczej i dosrzec tu obowiązek uiszczenia podatku VAT.

O czym pamiętać przy zawieraniu umowy deweloperskiej

Jak już pisałem deweloper nie ma obowiązku wyrażenia zgody na przelew wierzytelności i przejęcie długu z umowy deweloperskiej. Zatem nabywca nie ma możliwości zmuszenia dewelopera do wyrażenia takiej zgody. Zapisy takiej traści nie stanowią obligatoryjnych elementów umowy deweloperskiej.

Warto pomyśleć za wczasu o takiej zgodzie. Może nawet dość abstrakcyjnie, wszak nie każdy planuje w przyszłości swoją "ucieczkę z umowy deweloperskiej". Nabywca lokalu, który chce zabezpieczyć swoje interesy, może w ramach negocjacji z deweloperem spróbować wprowadzić takie zapisy do umowy deweloperskiej. Niemniej to, czy zostaną one wprowadzone zależy tylko od woli samego dewelopera.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować