Księga wieczysta nieruchomości. Jak sprawdzić i jak czytać księgę wieczystą? Na co zwrócić uwagę?

Zamiar nabycia nieruchomości implikuje potrzebę zapoznania się z jej stanem prawnym. Wiele informacji znajdziemy w prowadzonej dla niej księdze wieczystej. Dzięki tej wiedzy można uniknąć wielu problemów.


O czym przeczytasz?

Księga wieczysta, co to takiego?

Zgodnie z ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste prowadzi się dla nieruchomości, a także dla ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Stanowią przez to pewien uszeregowany i publiczny zbiór praw i ograniczeń dla danej nieruchomości. Najważniejszym celem prowadzenia ksiąg wieczystych jest zapewnienie jak najdalej posuniętego bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami. To ważne z uwagi na doniosłość przedmiotu obracanego, ale i jego cenę.

Księga wieczysta jest rejestrem publicznym, który przedstawia stan prawny nieruchomości. Jego definicja jest zawarta w ustawie o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne. Według tego przepisu rejestrem publicznym jest rejestr, ewidencja, wykaz, lista, spis albo inna forma ewidencji, służąca do realizacji zadań publicznych, prowadzona przez podmiot publiczny na podstawie odrębnych przepisów ustawowych.

Księga wieczysta online. Wyszukiwarka

Księgi wieczyste prowadzą sądy rejonowe, a konkretnie ich wydziały ksiąg wieczystych. Do niedawna, księgi wieczyste były prowadzone w formie papierowej. Sądy rejonowe prowadzące księgi wieczyste współpracują z Szefem Krajowego Centrum Informacji Kryminalnych w zakresie niezbędnym do realizacji jego zadań ustawowych. Od kilku lat wszystkie księgi wieczyste są zakładane i prowadzone w specjalnym systemie informatycznym, który jest – jak to zwykle rejestr publiczny – jest jawny.

Główne zasady związane z księgami wieczystymi

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych oznacza, że kupując nieruchomość od osoby, która jest właścicielem wpisanym w księdze wieczystej, mimo, że w rzeczywistości nią nie jest (o czym nie wiedzieliśmy w trakcie nabywania nieruchomości) jesteśmy pod pewną ochroną tej rękojmi.

Zgodnie bowiem z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)”.

Uwaga, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa jednak przeciwko:

  • prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;
  • prawu dożywocia;
  • służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej;
  • służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;
  • służebnościom przesyłu.

Domniemanie zgodności ze stanem prawnym polega na tym, że przyjmuję się (domniemywa), iż stan zapisany w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością.

Księgi wieczyste są jawne, oznacza to, że każdy może przeglądać księgę wieczystą (poza jej aktami). W związku z powyższym nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej. Zasada jawności formalnej nie rozciąga się jednak na akta księgi. Możliwość przeglądania akt księgi wieczystej należy tylko do osoby, która wykaże się interesem prawnym.

Zasada pierwszeństwa praw wpisanych polega na tym, że ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed prawami niewpisanymi.

Działy księgi wieczystej czyli jak ją czytać

Dane wpisywane do ksiąg wieczystych dzieli się według działów, które przedstawiają się następująco:

Dział I księgi wieczystej „O”

”Oznaczenie nieruchomości” – w dziale tym znajdują się szczegółowe dane o położeniu nieruchomości (adresie administracyjnym), jej powierzchni. Dane te pochodzą z dokumentu jakim jest wypis i wyrys z rejestru gruntów.

Dział I księgi wieczystej „Sp”

„Spis praw związanych z własnością” – najczęściej wprowadzane są tutaj informacje o własności, współwłasności, użytkowniku wieczystym. Jak również udział w nieruchomości wspólnej, służebność gruntowa. W księdze wieczystej prowadzonej dla prawa spółdzielczego określa się rodzaj tego prawa oraz wymienia właściwą spółdzielnię mieszkaniową.

Dział II księgi wieczystej

Oznaczenia właściciela (właścicieli) lub użytkownika wieczystego. Znajdziemy tutaj również informację odnośnie sposobu nabycia prawa przez osobę, która jest wpisana jako właściciel, użytkownik wieczysty.

Dział III księgi wieczystej

  • ograniczone prawa rzeczowe,
  • ograniczenia w użytkowaniu nieruchomością takie jak wszczęcie egzekucji, wywłaszczenia, upadłości,
  • służebności przesyłu bądź służebności przechodu,
  • prawa i roszczenia takie jak prawo pierwokupu, odkupu, dzierżawy,
  • umowy przedwstępne,
  • prawo dostępu do urządzeń, np. obsługujących kilka nieruchomości, może to być np. studnia, piec CO.
  • inne roszczenia ciążące na nieruchomości z wyjątkiem hipoteki.

Dział IV księgi wieczystej

W tym dziale wpisuje się dokładne określenie hipoteki z podaniem jej waluty i wysokości kwoty, jak również dane wierzyciela hipotecznego.

Na co należy zwrócić uwagę czytając księgę wieczystą?

W każdym z działów księgi wieczystej znajduje się rubryka z napisem „wzmianka w księdze wieczystej”. Jeżeli podczas przeglądania księgi wieczystej natkniemy się na wpis w rubryce ”wzmianka w księdze wieczystej” (najczęściej jest to oznaczenie charakteryzujące numer wydziału, kolejny numer dziennika ksiąg wieczystych, data, godzina i minuta), możemy przypuszczać, że do działu księgi, w którym widnieje wpis, złożony został wniosek i wniosek ten oczekuje na wpis.

[Sprawdź również] Wycena mieszkania w oparciu o realne ceny sprzedaży

Wniosek może dotyczyć nawet zmiany właściciela. Np. jeżeli wzmianka znajduje się w dziale drugim, może to oznaczać, że został złożony wniosek o zmianę właściciela. Można przypuszczać, że osoba, która widnieje w księdze jako właściciel, już nim nie jest. Z samego wpisu w rubryce „wzmianka w księdze wieczystej” nie dowiemy się jednak czego dokładnie dotyczy złożony wniosek. O tym możemy dowiedzieć się tylko po sprawdzeniu dokumentu w Sądzie Rejonowym w Wydziale Ksiąg Wieczystych.

Inną informacją, na którą należy zwrócić uwagę to „komentarz do migracji”. W rubryce „komentarz do migracji” znajdują się informacje, które ze względu na „pojemność” nie mogły znaleźć się w rubrykach księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym.

Podobnie jak w przypadku ujawnionego wpisu w rubryce „wzmianki”, aby dowiedzieć się jakie informacje zostały zawarte w rubryce „komentarz do migracji”, musimy udać się do Sądu Rejonowego właściwego co do miejsca położenia nieruchomości i spróbować uzyskać informacje odnośnie zapisów w polu” komentarz do migracji”.

Może się zdarzyć, że w księdze wieczystej figurują nieżyjący już przodkowie osoby, która podaje się za właściciela nieruchomości i wciąż nie jest przeprowadzona sprawa spadkowa.

W dziale trzecim księgi wieczystej sprawdzamy czy nieruchomość nie jest obciążona np. prawem przechodu, koniecznością udostępnienia np. studni bądź innych urządzeń. Sprawdzimy tam także, czy na nabywanej nieruchomości nie zaplanowano „służebności przesyłowej”, bo wtedy może okazać się, że w przyszłości będzie na niej słup wysokiego napięcia. Dobrze też dowiedzieć się czy na działce nie ma „dożywotnika”, czyli osoby, która w zamian za przeniesienie własności, ma prawo do mieszkania tam do śmierci.

Bardzo istotnym działem, któremu nalezy poświęcić więcej czasu to dział IV księgi wieczystej – hipoteki. Może się zdarzyć, że nieruchomość, którą chcemy nabyć jest obciążona hipoteką, czyli ograniczonym prawem własności z powodu obciążeń kredytowych. Wierzyciel, na rzecz którego została ustanowiona hipoteka, może dochodzić swoich roszczeń od każdego właściciela, niezależnie od tego czy jest to dłużnik, czy też kolejny właściciel nieruchomości. Do tego robi to przed innymi wierzycielami.

Różnica czasu między czynnością a wpisem do księgi wieczystej

Czy może zdarzyć się sytuacja, w której sprzedający nieruchomość jeszcze nie zgłosił sprzedaży, przez co my nie widzimy jeszcze nowego właściciela? A może taka, że sprzedający przeniósł własność, ale  nowy właściciel księgi nie zgłosił jeszcze zmiany, a my jesteśmy przekonani, że kupiliśmy nieruchomość? Mógł przecież stary właściciel próbować sprzedać nieruchomość powtórnie.

Wyżej opisane sytuacje to tzw. luki czasowe. Ustawodawca na przestrzeni próbował je wyeliminować. I tak od 2016 r. notariusz ma obowiązek dokonać wpisu w księdze wieczystej tego samego dnia, w  którym nastąpiła czynność notarialna. Dzięki temu ryzyko powstania luk czasowych jest bardzo niskie. Mimo wszystko przed zakupem nieruchomość warto zapoznać się ze stanem księgi wieczystej w dniu czynności notarialnej.

Wpis do księgi wieczystej i przeglądanie online

Co do zasady wpisów do ksiąg wieczystych dokonuje Sąd Wieczystoksięgowy na podstawie złożonych wniosków.

Na początku każdego działu księgi wieczystej wymieniona jest rubryka pod nazwą „Wzmianka”. W przypadku gdy w rubryce tej natkniemy się na wpis będzie to oznaczało, że ktoś złożył wniosek o wpis w danej księdze wieczystej. Informacji na temat wnioskodawcy i treści wniosku niestety nie da się sprawdzić poprzez Internet.

W tym celu należy udać się do sądu właściwego dla miejsca położenia nieruchomości i legitymując się interesem prawnym poprosić o wgląd do dokumentów danej księgi wieczystej. Istnieje bowiem taka ewentualność, że złożony wniosek dotyczy zmiany właściciela lub hipoteki. Skutki wpisów oczekujących mogą być bardzo poważne.

[Sprawdź również] Wycena mieszkania - jak to zrobić prawidłowo?

Przy planowanej transakcji nabycia nieruchomości, można zapoznać się z treścią księgi wieczystej korzystając z przeglądarki internetowej zamieszczonej na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Przeglądając księgę wieczystą mamy do dyspozycji przeglądanie aktualnej treści księgi wieczystej oraz zupełnej treści księgi wieczystej.

Aktualna i zupełna treść księgi wieczystej

Pojęcia odpis zupełny księgi wieczystej oraz odpis zwykły księgi wieczystej określa dokładnie Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 27 listopada 2013 r. w sprawie Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych.

W § 4 rozporządzenia jest zapisane, że „Centralna Informacja wydaje na wniosek następujące rodzaje dokumentów:

  • odpis zwykły księgi wieczystej, przedstawiający ostatni stan wpisów w księdze wieczystej oraz wzmianki o wnioskach, skargach na orzeczenia referendarzy sądowych, apelacjach, skargach kasacyjnych i wszczęciu postępowań z urzędu;
  • odpis zupełny księgi wieczystej, przedstawiający ostatni stan wpisów w księdze wieczystej i wpisy wykreślone oraz wzmianki o wnioskach, skargach na orzeczenia referendarzy sądowych, apelacjach, skargach kasacyjnych i wszczęciu postępowań z urzędu;
  • wyciąg z księgi wieczystej, przedstawiający ostatni stan wpisów we wskazanych działach w księdze wieczystej oraz wzmianek o wnioskach, skargach na orzeczenia referendarzy sądowych, apelacjach, skargach kasacyjnych i wszczęciu postępowań z urzędu; wskazanie, z jakich działów wyciąg został sporządzony, zawarte jest w dokumencie wraz z informacją, że treść pozostałych działów nie jest objęta wyciągiem i może mieć wpływ na rozumienie treści działów objętych wyciągiem;
  • zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej zawierające informację, że księga wieczysta o wskazanym przez wnioskodawcę numerze jest zamknięta.

Odpis zwykły nie zawiera w swojej definicji wpisów wykreślonych, a więc składając wniosek do Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (CIKW) o pozyskanie odpisu zwykłego (aktualnego) księgi wieczystej otrzymamy dokument, który nie będzie zawierał wpisów wykreślonych. Wpisy te będą natomiast w dokumencie „odpis zupełny księgi wieczystej”. Wpisy wykreślone prezentowane są na szarym tle.

 

To jest artykuł z cyklu "Kupno mieszkania krok po kroku". Sprawdź pozostałe artykuły z tej serii:

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement