Księga wieczysta nieruchomości. Jak sprawdzić i jak czytać księgę wieczystą? Na co zwrócić uwagę?

Księga wieczysta, co to takiego?

Zgodnie z ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste prowadzi się dla nieruchomości, a także dla ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Stanowią przez to pewien uszeregowany i publiczny zbiundefinedr praw i ograniczeń dla danej nieruchomości. Najważniejszym celem prowadzenia ksiąg wieczystych jest zapewnienie jak najdalej posuniętego bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami. To ważne z uwagi na doniosłość przedmiotu obracanego, ale i jego cenę.

Księga wieczysta jest rejestrem publicznym, ktundefinedry przedstawia stan prawny nieruchomości. Jego definicja jest zawarta w ustawie o informatyzacji działalności podmiotundefinedw realizujących zadania publiczne. Według tego przepisu rejestrem publicznym jest rejestr, ewidencja, wykaz, lista, spis albo inna forma ewidencji, służąca do realizacji zadań publicznych, prowadzona przez podmiot publiczny na podstawie odrębnych przepisundefinedw ustawowych.

Księga wieczysta online. Wyszukiwarka

Księgi wieczyste prowadzą sądy rejonowe, a konkretnie ich wydziały ksiąg wieczystych. Do niedawna, księgi wieczyste były prowadzone w formie papierowej. Sądy rejonowe prowadzące księgi wieczyste wspundefinedłpracują z Szefem Krajowego Centrum Informacji Kryminalnych w zakresie niezbędnym do realizacji jego zadań ustawowych. Od kilku lat wszystkie księgi wieczyste są zakładane i prowadzone w specjalnym systemie informatycznym, ktundefinedry jest undefined jak to zwykle rejestr publiczny undefined jest jawny.

Głundefinedwne zasady związane z księgami wieczystymi

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych oznacza, że kupując nieruchomość od osoby, ktundefinedra jest właścicielem wpisanym w księdze wieczystej, mimo, że w rzeczywistości nią nie jest (o czym nie wiedzieliśmy w trakcie nabywania nieruchomości) jesteśmy pod pewną ochroną tej rękojmi.

Zgodnie bowiem z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)undefined.

Uwaga, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa jednak przeciwko:

• prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;
• prawu dożywocia;
• służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej;
• służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;
• służebnościom przesyłu.

Domniemanie zgodności ze stanem prawnym polega na tym, że przyjmuję się (domniemywa), iż stan zapisany w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością.

Księgi wieczyste są jawne, oznacza to, że każdy może przeglądać księgę wieczystą (poza jej aktami). W związku z powyższym nie można zasłaniać się nieznajomością wpisundefinedw w księdze wieczystej. Zasada jawności formalnej nie rozciąga się jednak na akta księgi. Możliwość przeglądania akt księgi wieczystej należy tylko do osoby, ktundefinedra wykaże się interesem prawnym.

Zasada pierwszeństwa praw wpisanych polega na tym, że ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed prawami niewpisanymi.

Działy księgi wieczystej czyli jak ją czytać

Dane wpisywane do ksiąg wieczystych dzieli się według działundefinedw, ktundefinedre przedstawiają się następująco:

Dział I księgi wieczystej undefinedOundefined

undefinedOznaczenie nieruchomościundefined undefined w dziale tym znajdują się szczegundefinedłowe dane o położeniu nieruchomości (adresie administracyjnym), jej powierzchni. Dane te pochodzą z dokumentu jakim jest wypis i wyrys z rejestru gruntundefinedw.

Dział I księgi wieczystej undefinedSpundefined

undefinedSpis praw związanych z własnościąundefined undefined najczęściej wprowadzane są tutaj informacje o własności, wspundefinedłwłasności, użytkowniku wieczystym. Jak rundefinedwnież udział w nieruchomości wspundefinedlnej, służebność gruntowa. W księdze wieczystej prowadzonej dla prawa spundefinedłdzielczego określa się rodzaj tego prawa oraz wymienia właściwą spundefinedłdzielnię mieszkaniową.

Dział II księgi wieczystej

Oznaczenia właściciela (właścicieli) lub użytkownika wieczystego. Znajdziemy tutaj rundefinedwnież informację odnośnie sposobu nabycia prawa przez osobę, ktundefinedra jest wpisana jako właściciel, użytkownik wieczysty.

Dział III księgi wieczystej

• ograniczone prawa rzeczowe,
• ograniczenia w użytkowaniu nieruchomością takie jak wszczęcie egzekucji, wywłaszczenia, upadłości,
• służebności przesyłu bądź służebności przechodu,
• prawa i roszczenia takie jak prawo pierwokupu, odkupu, dzierżawy,
• umowy przedwstępne,
• prawo dostępu do urządzeń, np. obsługujących kilka nieruchomości, może to być np. studnia, piec CO.
• inne roszczenia ciążące na nieruchomości z wyjątkiem hipoteki.

Dział IV księgi wieczystej

W tym dziale wpisuje się dokładne określenie hipoteki z podaniem jej waluty i wysokości kwoty, jak rundefinedwnież dane wierzyciela hipotecznego.

Na co należy zwrundefinedcić uwagę czytając księgę wieczystą?

W każdym z działundefinedw księgi wieczystej znajduje się rubryka z napisem undefinedwzmianka w księdze wieczystejundefined. Jeżeli podczas przeglądania księgi wieczystej natkniemy się na wpis w rubryce undefinedwzmianka w księdze wieczystejundefined (najczęściej jest to oznaczenie charakteryzujące numer wydziału, kolejny numer dziennika ksiąg wieczystych, data, godzina i minuta), możemy przypuszczać, że do działu księgi, w ktundefinedrym widnieje wpis, złożony został wniosek i wniosek ten oczekuje na wpis.

[Sprawdź rundefinedwnież] Wycena mieszkania w oparciu o realne ceny sprzedaży

Wniosek może dotyczyć nawet zmiany właściciela. Np. jeżeli wzmianka znajduje się w dziale drugim, może to oznaczać, że został złożony wniosek o zmianę właściciela. Można przypuszczać, że osoba, ktundefinedra widnieje w księdze jako właściciel, już nim nie jest. Z samego wpisu w rubryce undefinedwzmianka w księdze wieczystejundefined nie dowiemy się jednak czego dokładnie dotyczy złożony wniosek. O tym możemy dowiedzieć się tylko po sprawdzeniu dokumentu w Sądzie Rejonowym w Wydziale Ksiąg Wieczystych.

Inną informacją, na ktundefinedrą należy zwrundefinedcić uwagę to undefinedkomentarz do migracjiundefined. W rubryce undefinedkomentarz do migracjiundefined znajdują się informacje, ktundefinedre ze względu na undefinedpojemnośćundefined nie mogły znaleźć się w rubrykach księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym.

Podobnie jak w przypadku ujawnionego wpisu w rubryce undefinedwzmiankiundefined, aby dowiedzieć się jakie informacje zostały zawarte w rubryce undefinedkomentarz do migracjiundefined, musimy udać się do Sądu Rejonowego właściwego co do miejsca położenia nieruchomości i sprundefinedbować uzyskać informacje odnośnie zapisundefinedw w poluundefined komentarz do migracjiundefined.

Może się zdarzyć, że w księdze wieczystej figurują nieżyjący już przodkowie osoby, ktundefinedra podaje się za właściciela nieruchomości i wciąż nie jest przeprowadzona sprawa spadkowa.

W dziale trzecim księgi wieczystej sprawdzamy czy nieruchomość nie jest obciążona np. prawem przechodu, koniecznością udostępnienia np. studni bądź innych urządzeń. Sprawdzimy tam także, czy na nabywanej nieruchomości nie zaplanowano undefinedsłużebności przesyłowejundefined, bo wtedy może okazać się, że w przyszłości będzie na niej słup wysokiego napięcia. Dobrze też dowiedzieć się czy na działce nie ma undefineddożywotnikaundefined, czyli osoby, ktundefinedra w zamian za przeniesienie własności, ma prawo do mieszkania tam do śmierci.

Bardzo istotnym działem, ktundefinedremu nalezy poświęcić więcej czasu to dział IV księgi wieczystej undefined hipoteki. Może się zdarzyć, że nieruchomość, ktundefinedrą chcemy nabyć jest obciążona hipoteką, czyli ograniczonym prawem własności z powodu obciążeń kredytowych. Wierzyciel, na rzecz ktundefinedrego została ustanowiona hipoteka, może dochodzić swoich roszczeń od każdego właściciela, niezależnie od tego czy jest to dłużnik, czy też kolejny właściciel nieruchomości. Do tego robi to przed innymi wierzycielami.

Rundefinedżnica czasu między czynnością a wpisem do księgi wieczystej

Czy może zdarzyć się sytuacja, w ktundefinedrej sprzedający nieruchomość jeszcze nie zgłosił sprzedaży, przez co my nie widzimy jeszcze nowego właściciela? A może taka, że sprzedający przeniundefinedsł własność, ale nowy właściciel księgi nie zgłosił jeszcze zmiany, a my jesteśmy przekonani, że kupiliśmy nieruchomość? Mundefinedgł przecież stary właściciel prundefinedbować sprzedać nieruchomość powtundefinedrnie.

Wyżej opisane sytuacje to tzw. luki czasowe. Ustawodawca na przestrzeni prundefinedbował je wyeliminować. I tak od 2016 r. notariusz ma obowiązek dokonać wpisu w księdze wieczystej tego samego dnia, w ktundefinedrym nastąpiła czynność notarialna. Dzięki temu ryzyko powstania luk czasowych jest bardzo niskie. Mimo wszystko przed zakupem nieruchomość warto zapoznać się ze stanem księgi wieczystej w dniu czynności notarialnej.

Wpis do księgi wieczystej i przeglądanie online

Co do zasady wpisundefinedw do ksiąg wieczystych dokonuje Sąd Wieczystoksięgowy na podstawie złożonych wnioskundefinedw.

Na początku każdego działu księgi wieczystej wymieniona jest rubryka pod nazwą undefinedWzmiankaundefined. W przypadku gdy w rubryce tej natkniemy się na wpis będzie to oznaczało, że ktoś złożył wniosek o wpis w danej księdze wieczystej. Informacji na temat wnioskodawcy i treści wniosku niestety nie da się sprawdzić poprzez Internet.

W tym celu należy udać się do sądu właściwego dla miejsca położenia nieruchomości i legitymując się interesem prawnym poprosić o wgląd do dokumentundefinedw danej księgi wieczystej. Istnieje bowiem taka ewentualność, że złożony wniosek dotyczy zmiany właściciela lub hipoteki. Skutki wpisundefinedw oczekujących mogą być bardzo poważne.

[Sprawdź rundefinedwnież] Wycena mieszkania - jak to zrobić prawidłowo?

Przy planowanej transakcji nabycia nieruchomości, można zapoznać się z treścią księgi wieczystej korzystając z przeglądarki internetowej zamieszczonej na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Przeglądając księgę wieczystą mamy do dyspozycji przeglądanie aktualnej treści księgi wieczystej oraz zupełnej treści księgi wieczystej.

Aktualna i zupełna treść księgi wieczystej

Pojęcia odpis zupełny księgi wieczystej oraz odpis zwykły księgi wieczystej określa dokładnie Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 27 listopada 2013 r. w sprawie Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych.

W undefined 4 rozporządzenia jest zapisane, że undefinedCentralna Informacja wydaje na wniosek następujące rodzaje dokumentundefinedw:

• odpis zwykły księgi wieczystej, przedstawiający ostatni stan wpisundefinedw w księdze wieczystej oraz wzmianki o wnioskach, skargach na orzeczenia referendarzy sądowych, apelacjach, skargach kasacyjnych i wszczęciu postępowań z urzędu;
• odpis zupełny księgi wieczystej, przedstawiający ostatni stan wpisundefinedw w księdze wieczystej i wpisy wykreślone oraz wzmianki o wnioskach, skargach na orzeczenia referendarzy sądowych, apelacjach, skargach kasacyjnych i wszczęciu postępowań z urzędu;
• wyciąg z księgi wieczystej, przedstawiający ostatni stan wpisundefinedw we wskazanych działach w księdze wieczystej oraz wzmianek o wnioskach, skargach na orzeczenia referendarzy sądowych, apelacjach, skargach kasacyjnych i wszczęciu postępowań z urzędu; wskazanie, z jakich działundefinedw wyciąg został sporządzony, zawarte jest w dokumencie wraz z informacją, że treść pozostałych działundefinedw nie jest objęta wyciągiem i może mieć wpływ na rozumienie treści działundefinedw objętych wyciągiem;
• zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej zawierające informację, że księga wieczysta o wskazanym przez wnioskodawcę numerze jest zamknięta.

Odpis zwykły nie zawiera w swojej definicji wpisundefinedw wykreślonych, a więc składając wniosek do Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (CIKW) o pozyskanie odpisu zwykłego (aktualnego) księgi wieczystej otrzymamy dokument, ktundefinedry nie będzie zawierał wpisundefinedw wykreślonych. Wpisy te będą natomiast w dokumencie undefinedodpis zupełny księgi wieczystejundefined. Wpisy wykreślone prezentowane są na szarym tle.

To jest artykuł z cyklu "Kupno mieszkania krok po kroku". Sprawdź pozostałe artykuły z tej serii:

• Jak i gdzie szukać mieszkania?
• Wycena mieszkania: Jak wycenić mieszkanie?
• Jak sprawdzić, czy mieszkanie nie jest zadłużone?
• Co powinna zawierać umowa przedwstępna zakupu mieszkania?
• Jak spisać umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego?
• Na co zwrundefinedcić uwagę podczas odbioru mieszkania od dewelopera?
• Jak odebrać mieszkanie z rynku wtundefinedrnego?

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.