Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność na rynku pierwotnym. Co trzeba wiedzieć?

Temat związany z przekształceniem użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności jest znany od lat. Został nawet uregulowany w specjalnej ustawie. Na czym to polega i jak to wygląda przy kupnie nowego mieszkania?


O czym przeczytasz?

Słowo wstępu o budowaniu nowych osiedli

Prowadzenie przedsięwzięć deweloperskich uregulowanie zostało w ustawie z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska). W art. 22 tejże ustawy dowiadujemy się, że jednym z obligatoryjnych elementundefinedw umowy deweloperskiej jest wskazanie informacji o nieruchomości, na ktundefinedrej przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmujących informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczegundefinedlności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach.

Ustawodawca dopuścił prowadzenie przedsięwzięć deweloperskich zarundefinedwno na gruncie własnościowym, kiedy deweloperowi przysługuje prawo własności, jak i na gruncie oddanym w użytkowanie wieczystego, kiedy deweloperowi przysługuje prawo użytkowania wieczystego gruntu, oraz prawo własności do budynkundefinedw powstałych na takim gruncie.

Prawo użytkowania wieczystego

Prawo użytkowania wieczystego jest jednym z ograniczonym praw rzeczowych. Prawo użytkowania wieczystego uregulowane zostało w artykułach 232-243 ustawy Kodeks cywilny. Do ustanowienia użytkowania wieczystego na nieruchomości konieczny jest wpis tego prawa do księgi wieczystej prowadzonej dla takiej nieruchomości. Powyższe znajduje swoją podstawę w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związkundefinedw mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.

W wypadkach przewidzianych w przepisach szczegundefinedlnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związkundefinedw.

W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat prawa użytkowania wieczystego.

Zgodnie z art. 27 zdanie 2 tejże ustawy oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej. Rundefinedwnież w przypadku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego na inny podmiot konieczne jest wpisanie tego prawa na rzecz danego podmiotu w dziale II księgi wieczystej.

Ważny wyrok SN

W tym miejscu, przywołać należy uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2002 roku o sygnaturze akt III CZP 29/02, w ktundefinedrej Sąd Najwyższy uznał, że wpis użytkowania wieczystego do księgi wieczystej ma moc wsteczną od daty złożenia wniosku o wpis (art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece).

Oczywiście umowa o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego musi być zawarta w formie aktu notarialnego. I w tym akcie notarialnym powinien zostać złożony wniosek wieczystoksięgowy o wpisanie nowego podmiotu do działu II księgi wieczystej prowadzonej dla takiej nieruchomości, jako użytkownika wieczystego.

Więcej na temat tego czym jest księga wieczysta i jak należy ją czytać znajdziesz w tym miejscu.

Podstawa prawa przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności

Podstawą prawną przekształcenia prawa użytkowani wieczystego gruntu w prawo własności ustawa z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntundefinedw zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawi własności tych gruntundefinedw.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 tejże ustawy jeżeli po dniu 1 stycznia 2019 r. na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zabudowanym na cele mieszkaniowe, w rozumieniu art. 1 ust. 2 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, budynek mieszkalny zostanie oddany do użytkowania w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333), prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania.

Więcej informacji na temat planu zagospodarowania przestrzennego znajduje się tutaj.

Element konieczny do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności

W przypadku prowadzenia inwestycji deweloperskiej na prawie użytkowania wieczystego to po wybudowaniu budynku w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego i oddaniu budynku do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego, następuje przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność zgodnie z art. 13 ust. 1 ww. ustawy.

Przekształcenie użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności następuje z mocy prawa. Natomiast warunkiem koniecznym do tego przekształcenia jest oddanie budynku mieszkalnego do użytkowania.

W tym miejscu przeczytasz o odbiorze mieszkania w kontekście oddania budynku do użytkowania.

Oddanie budynku mieszkalnego do użytkowania

Odnośnie do oddania budynku mieszkalnego do użytkowania ustawodawca odsyła do przepisundefinedw ustawy Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego przed przystąpieniem do użytkowania m.in. budynku mieszkalnego wielorodzinnego należy uzyskać stosowną decyzję organu nadzoru budowlanego, czyli decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. W chwili obecnej można się spotkać z zaświadczeniem organu nadzoru budowlanego o niewniesieniu sprzeciwu do zawiadomienia dewelopera o zakończeniu budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Podstawą takiego zaświadczenia jest art. 31 yz1 ustawy z dnia 2 marca 2020 roku o szczegundefinedlnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem przeciwdziałaniu i zwalczaniu COVID-19, innych chorundefinedb zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych.

Uzyskanie takiego zaświadczenia lub pozwolenia na użytkowanie uprawnia dewelopera do złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności. Wniosek taki należy złożyć do właściciela nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.

Z uwagi na planowane czynności prawne, organ administracji publicznej powinien wydać takie zaświadczenie w terminie 30 dni w trybie art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntundefinedw zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawi własności tych gruntundefinedw właściwy organ wydaje zaświadczenie na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku albo na wniosek właściciela lokalu uzasadniony potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo właściciela gruntu uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu - w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku.

Opłata za przekształcenie

Zgodnie z art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntundefinedw zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntundefinedw z tytułu przekształcenia, o ktundefinedrym mowa w ust. 1, nowy właściciel gruntu ponosi, na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu, opłatę w wysokości rundefinedwnej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej w roku, w ktundefinedrym oddano budynek do użytkowania.

Przepisy art. 7 ust. 3, 5 i 6-10 oraz art. 8-11 stosuje się odpowiednio. Obowiązek wnoszenia opłaty powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w ktundefinedrym nastąpiło przekształcenie. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego za rok, w ktundefinedrym nastąpiło przekształcenie, jest wymagalna w pełnej wysokości.

Opłata za przekształcenie stanowi rundefinedwnowartość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, ktundefinedra obowiązywałaby w dniu przekształcenia (art. 7 ust. 2 ustawy o przekształceniu). Podstawę wymiaru opłaty za przekształcenie należy zatem utożsamiać z wysokością opłaty należnej właścicielowi nieruchomości (Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego) ustalonej zgodnie z art. 72 ust. 1 i 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

Konstrukcja normatywna oraz celowość regulacji zawartej w art. 7 ust. 2 ustawy o przekształceniu przemawia za odniesieniem wymiaru opłaty za przekształcenie do wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, a nie do wysokości kwoty uzyskanej poprzez obniżenie opłaty rocznej w wyniku uwzględnienia bonifikaty przysługującej na podstawie przepisundefinedw (np. art. 73 ust 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Skutki przekształcenia użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności

Skutkiem przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności jest to że dotychczasowy użytkownik wieczysty staje się właścicielem nieruchomości. Wobec powyższego wszystkie wpisy dotyczące uprzedniego prawa użytkowania wieczystego ulegną zmianie w taki sposundefinedb, że zastąpione zostaną wpisami dotyczącymi prawa własności nieruchomości.

Deweloper przed rozpoczęciem zawierania umundefinedw przyrzeczonych w ramach uprzednio zawartych umundefinedw deweloperskiej, zobowiązany jest uzyskać zaświadczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własności, ktundefinedre to zaświadczenie jest podstawą wpisu prawa własności w księdze wieczystej.

Właściwy organ przekazuje zaświadczenie do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej, w terminie 14 dni od dnia jego wydania. W przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym lub budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, w ktundefinedrym nie ustanowiono odrębnej własności lokali, w prawo własności tego gruntu na rzecz cudzoziemca, zaświadczenie przekazywane jest rundefinedwnież ministrowi właściwemu do spraw wewnętrznych, w terminie 7 dni od dnia jego wydania.

Czasami zdarza się, że umowy ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych i umowa sprzedaży prawa własności odbywają się przed upływem 14 dni od dnia wydania zaświadczenia o przekształceniu. W takiej sytuacji przy pierwszym akcie notarialnym składany jest wniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie z urzędu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności. Do takiego wniosku załączane jest zaświadczenie o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!