Minimalne wymiary działki budowlanej. Jaka jest minimalna powierzchnia działki budowlanej?

Czy prawo wskazuje minimalną wielkość działki budowlanej? W jaki sposób sprawdzić czy dla naszej działki ustalono minimalną powierzchnię? Jaki dom będzie optymalny dla działki o powierzchni 500 m²?


O czym przeczytasz?

Pojęcia „nieruchomości” i „działki”

Na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami, mamy do czynienia z nieruchomością gruntową rozumianą jako część powierzchni ziemskiej, wyodrębniona fizycznie, czyli oznaczoną granicami, jak również wyodrębnioną prawnie jako osobny przedmiot własności.

Działka natomiast to, uwzględniając brzmienie art. 96 ust. 3 ww. ustawy, wchodzące w skład nieruchomości części gruntu odrębnie oznaczone w ewidencji (katastrze) nieruchomości.

Działka budowlana – jakie warunki musi spełniać?

Uwzględniając definicję działki budowlanej zawartą w art. 4 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami należy wskazać, że aby możliwe było uznanie określonej działki jako działki budowlanej konieczne jest spełnienie następujących warunków:

  • działka musi posiadać charakter działki zabudowanej;
  • działka musi posiadać wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na niej położonych.

Tożsame wymogi działki budowlanej zostały wskazane w jej definicji zawartej w treści § 3 ust. 1a rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Minimalna powierzchnia działki budowlanej

W obecnym systemie prawa brak jest regulacji wskazujących minimalną powierzchnię działki budowlanej. W rzeczywistości istnieje jednak wiele czynników, które należy mieć na uwadze przy wyznaczaniu powierzchni działki pod budowę domu.  

Minimalna powierzchnia działki budowlanej uzależniona jest od projektu domu oraz wyliczonej na podstawie projektu odległości budynku od granic działki.

Zgodnie z treścią § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

  • 4 m– w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy (wskazane 4 m dotyczą również okna dachowego zwróconego w stronę tej granicy);
  • 3 m– w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

Warto jednak w tym miejscu zwrócić uwagę także na treść ustępu 2 ww. paragrafu. Rozporządzenie dopuszcza bowiem także możliwość usytuowania budynku w odległości 1,5 m od granicy działki w przypadku, gdy zwrócony jest w stronę granicy ścianą bez okien i bez drzwi. Sytuacja ta może jednak nastąpić jedynie w przypadku gdy pozwalają na to zapisy planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego.

W sytuacji, gdy rada gminy (miasta) nie podjęła uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to warunki umożliwiające sytuowanie domu w odległości 1,5 m od granicy powinny być ujęte w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ponadto w rzeczywistości może zaistnieć także sytuacja, w której koniecznym będzie posadowienie budynku w odległości 1,5 m od granicy działki i zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy. W takim przypadku wymagane jest uzyskanie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.

Niemniej jednak, zarówno rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jak i inne rozporządzenia w tej materii nie określają dokładnych wymiarów działki, jednakże definiują warunki, jakie musi spełnić dom, jeżeli ma on zostać wybudowany na danej działce.

Mając na uwadze planowaną powierzchnię domu jesteśmy zatem w stanie oszacować minimalną powierzchnię działki budowlanej.

Wielkość działki budowlanej na terenach miejskich, podmiejskich i wsiach – tendencje nabywców

Wprowadzając w życie zasady wskazane przez Ministra Infrastruktury w rozporządzeniu z dnia 12 kwietnia 2002 r. wydanym w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie powszechnie przyjmuje się, że optymalnymi wielkościami działek są:

  • na terenach miejskich działki o powierzchni 600 m² (minimalna wielkość działki: 300 m²);
  • na terenach podmiejskich działki o powierzchni 1500 m² (minimalna wielkość działki: 1000 m²);
  • na wsiach działki o powierzchni 3000 m² (minimalna wielkość działki: 1000 m²).

Warto jednak pamiętać, że zarówno optymalna jak i minimalna wielkość działki będzie w każdym przypadku uzależniona przede wszystkim od tego jakiego rodzaju budynek chcemy na niej wybudować.

Ile arów musi mieć działka budowlana w 2021?

Uwzględniając fakt, że obecnie obowiązujące przepisy prawa nie wskazują minimalnych wielkości działek budowlanych, a ich rozmiary kształtowane są wyłącznie w oparciu o tendencje nabywców (tj. 300 m² - dla działek na terenach miejskich, 1000 m² - dla działek podmiejskich oraz 1000 m² - dla wsi) należy przyjąć, że minimalne wielkości działek budowalnych w przeliczeniu na ary wynoszą co do zasady odpowiednio:

  1. dla działek budowlanych na terenach miejskich – 3 a;
  2. dla działek budowlanych na terenach podmiejskich – 10 a;
  3. dla działek na wsiach – 10 a.

Minimalna szerokość frontu działki budowlanej

Zgodnie z treścią § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Stosownie do  § 2 pkt 5 ww. rozporządzenia, front działki to część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

Co na to polskie sądy?

Jak wskazuje się w orzecznictwie,wyznacznikiem frontu działki jest ta część działki budowlanej (nie terenu inwestycyjnego), z której odbywa się główny wjazd lub wejście na jej teren. Należy podkreślić, iż prawodawca posługuje się w liczbie pojedynczej wyrażeniem "wjazd główny" i "wejście główne". Po pierwsze, teren inwestycji może mieć jedynie jeden front, choćby przylegał do kilku szlaków komunikacyjnych.

Po drugie, to wnioskodawca będąc dysponentem inwestycji, powinien zdecydować gdzie znajduje się wjazd lub wejście główne, zwłaszcza gdy teren przylega do więcej niż jednej drogi dając tym samym możliwość dokonania wyboru miejsca głównego wjazdu lub wejścia na teren inwestycji” (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 20 grudnia 2016 r., sygn. akt: II SA/Rz 528/16).

Dopiero w momencie ustalenia miejsca, w którym będzie znajdował się wjazd główny lub wejście główne, właściwy organ będzie mógł dokonać ustaleń dotyczących frontu działki oraz jego szerokości, po to, aby następnie wyznaczyć tzw. granice obszaru analizowanego. Granice tego obszaru powinny wynosić co najmniej trzykrotność tej szerokości.

Działka budowlana 500 m². Minimalne odległości.

Przyjmując, że za minimalną wielkość działki na terenach miejskich uznaje się 300 m², to na działce niemal dwa razy większej możliwe jest wybudowanie wygodnego domu, spełniającego wszystkie wymogi właściciela.

Posadowienie domu na działce o wielkości 500 m² umożliwi funkcjonalne rozmieszczenie wszystkich niezbędnych elementów, takich jak garaż, strefa wejściowa, czy ogród. Niemniej jednak, najważniejszy w każdym przypadku będzie kształt zakupionej działki. Sytuacją najbardziej komfortową dla właściciela będzie działka w kształcie zbliżonym do kwadratu. Architekci wskazują, aby unikać długich i wąskich prostokątów i działek budowlanych o nieregularnych kształtach. Istotne może okazać się także usytuowanie domu względem stron świata.

Bez względu jednak na wielkość działki, koniecznym jest zachowanie odległości między budynkiem a granicą działki budowlanej. Odległości te obejmują:

  1. odległość budynku od granic sąsiedniej działki oraz
  2. linię zabudowy określoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Standardowo odległość od granicy działki do ściany z otworem okiennym lub drzwiowym wynosi 4 m, a od ściany bez okien 3 m. Linia zabudowy wytaczana najczęściej od frontu działki w każdym przypadku wyznaczana jest indywidualnie dla danego obszaru. Wymagana odległość może wynosić 4, 8 lub 15 m. Linia zabudowy może być obowiązująca lub nieprzekraczalna.

W przypadku linii obowiązującej wyraźnie określone jest miejsce, w którym powinna znaleźć się krawędź domu. Natomiast w przypadku linii nieprzekraczalnej nie wolno przekroczyć wyznaczonej linii, ale można odsunąć się w głąb działki.

Odpowiednie zagęszczenie obiektów budowlanych

Ponadto przepisy prawa budowlanego wprowadzają wymóg zachowania odpowiedniego zagęszczenia określonych obiektów budowlanych do maksymalnie dwóch na każde 500m² powierzchni działki.
Do obiektów tych zalicza się m.in.:

  1. wolno stojące parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m²,
  2. wolno stojące garaże o powierzchni zabudowy do 35 m²,
  3. wolno stojące wiaty o powierzchni zabudowy do 35 m²,
  4. przydomowe ganki o powierzchni zabudowy do 35 m²,
  5. przydomowe oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35 m²,
  6. wolno stojące parterowe budynku rekreacji indywidulanej rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku o powierzchni zabudowy do 35 m²,
  7. wolno stojące altany o powierzchni zabudowy do 35 m².

Jeśli określona osoba zdecydowała się na zakup działki budowlanej o powierzchni 500 m² koniecznym jest dokonanie wyboru właściwego projektu, który uwzględniać będzie wytyczne wskazane powyżej. W takim przypadku szczególnie istotna może okazać się powierzchnia zabudowy domu.

Najczęściej spotykanym rodzajem budynku mieszkalnego budowanego na działkach o powierzchni 500 m² są domy z poddaszem użytkowym. Rozwiązane to pozwala zwiększyć przestrzeń mieszkalną z jednoczesnym zachowaniem małej powierzchni zabudowy budynku.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome