Minimalne wymiary działki budowlanej. Jaka jest minimalna powierzchnia działki budowlanej?

Czy prawo wskazuje minimalną wielkość działki budowlanej? W jaki sposób sprawdzić czy dla naszej działki ustalono minimalną powierzchnię? Jaki dom będzie optymalny dla działki o powierzchni 500 m²?


O czym przeczytasz?

Pojęcia undefinednieruchomościundefined i undefineddziałkiundefined

Na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami, mamy do czynienia z nieruchomością gruntową rozumianą jako część powierzchni ziemskiej, wyodrębniona fizycznie, czyli oznaczoną granicami, jak rundefinedwnież wyodrębnioną prawnie jako osobny przedmiot własności.

Działka natomiast to, uwzględniając brzmienie art. 96 ust. 3 ww. ustawy, wchodzące w skład nieruchomości części gruntu odrębnie oznaczone w ewidencji (katastrze) nieruchomości.

Działka budowlana undefined jakie warunki musi spełniać?

Uwzględniając definicję działki budowlanej zawartą w art. 4 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami należy wskazać, że aby możliwe było uznanie określonej działki jako działki budowlanej konieczne jest spełnienie następujących warunkundefinedw:

  • działka musi posiadać charakter działki zabudowanej;
  • działka musi posiadać wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynkundefinedw i urządzeń na niej położonych.

Tożsame wymogi działki budowlanej zostały wskazane w jej definicji zawartej w treści undefined 3 ust. 1a rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunkundefinedw technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Minimalna powierzchnia działki budowlanej

W obecnym systemie prawa brak jest regulacji wskazujących minimalną powierzchnię działki budowlanej. W rzeczywistości istnieje jednak wiele czynnikundefinedw, ktundefinedre należy mieć na uwadze przy wyznaczaniu powierzchni działki pod budowę domu.

Minimalna powierzchnia działki budowlanej uzależniona jest od projektu domu oraz wyliczonej na podstawie projektu odległości budynku od granic działki.

Zgodnie z treścią undefined 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunkundefinedw technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

  • 4 mundefined w przypadku budynku zwrundefinedconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy (wskazane 4 m dotyczą rundefinedwnież okna dachowego zwrundefinedconego w stronę tej granicy);
  • 3 mundefined w przypadku budynku zwrundefinedconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

Warto jednak w tym miejscu zwrundefinedcić uwagę także na treść ustępu 2 ww. paragrafu. Rozporządzenie dopuszcza bowiem także możliwość usytuowania budynku w odległości 1,5 m od granicy działki w przypadku, gdy zwrundefinedcony jest w stronę granicy ścianą bez okien i bez drzwi. Sytuacja ta może jednak nastąpić jedynie w przypadku gdy pozwalają na to zapisy planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego.

W sytuacji, gdy rada gminy (miasta) nie podjęła uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to warunki umożliwiające sytuowanie domu w odległości 1,5 m od granicy powinny być ujęte w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ponadto w rzeczywistości może zaistnieć także sytuacja, w ktundefinedrej koniecznym będzie posadowienie budynku w odległości 1,5 m od granicy działki i zwrundefinedconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy. W takim przypadku wymagane jest uzyskanie zgody na odstępstwo od przepisundefinedw techniczno-budowlanych.

Niemniej jednak, zarundefinedwno rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunkundefinedw technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jak i inne rozporządzenia w tej materii nie określają dokładnych wymiarundefinedw działki, jednakże definiują warunki, jakie musi spełnić dom, jeżeli ma on zostać wybudowany na danej działce.

Mając na uwadze planowaną powierzchnię domu jesteśmy zatem w stanie oszacować minimalną powierzchnię działki budowlanej.

Wielkość działki budowlanej na terenach miejskich, podmiejskich i wsiach undefined tendencje nabywcundefinedw

Wprowadzając w życie zasady wskazane przez Ministra Infrastruktury w rozporządzeniu z dnia 12 kwietnia 2002 r. wydanym w sprawie warunkundefinedw technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie powszechnie przyjmuje się, że optymalnymi wielkościami działek są:

  • na terenach miejskich działki o powierzchni 600 mundefined (minimalna wielkość działki: 300 mundefined);
  • na terenach podmiejskich działki o powierzchni 1500 mundefined (minimalna wielkość działki: 1000 mundefined);
  • na wsiach działki o powierzchni 3000 mundefined (minimalna wielkość działki: 1000 mundefined).

Warto jednak pamiętać, że zarundefinedwno optymalna jak i minimalna wielkość działki będzie w każdym przypadku uzależniona przede wszystkim od tego jakiego rodzaju budynek chcemy na niej wybudować.

Ile arundefinedw musi mieć działka budowlana w 2021?

Uwzględniając fakt, że obecnie obowiązujące przepisy prawa nie wskazują minimalnych wielkości działek budowlanych, a ich rozmiary kształtowane są wyłącznie w oparciu o tendencje nabywcundefinedw (tj. 300 mundefined - dla działek na terenach miejskich, 1000 mundefined - dla działek podmiejskich oraz 1000 mundefined - dla wsi) należy przyjąć, że minimalne wielkości działek budowalnych w przeliczeniu na ary wynoszą co do zasady odpowiednio:

  1. dla działek budowlanych na terenach miejskich undefined 3 a;
  2. dla działek budowlanych na terenach podmiejskich undefined 10 a;
  3. dla działek na wsiach undefined 10 a.

Minimalna szerokość frontu działki budowlanej

Zgodnie z treścią undefined 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o ktundefinedrej mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunkundefinedw zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrundefinedw.

Stosownie do undefined 2 pkt 5 ww. rozporządzenia, front działki to część działki budowlanej, ktundefinedra przylega do drogi, z ktundefinedrej odbywa się głundefinedwny wjazd lub wejście na działkę.

Co na to polskie sądy?

Jak wskazuje się w orzecznictwie, undefinedwyznacznikiem frontu działki jest ta część działki budowlanej (nie terenu inwestycyjnego), z ktundefinedrej odbywa się głundefinedwny wjazd lub wejście na jej teren. Należy podkreślić, iż prawodawca posługuje się w liczbie pojedynczej wyrażeniem "wjazd głundefinedwny" i "wejście głundefinedwne". Po pierwsze, teren inwestycji może mieć jedynie jeden front, choćby przylegał do kilku szlakundefinedw komunikacyjnych.

Po drugie, to wnioskodawca będąc dysponentem inwestycji, powinien zdecydować gdzie znajduje się wjazd lub wejście głundefinedwne, zwłaszcza gdy teren przylega do więcej niż jednej drogi dając tym samym możliwość dokonania wyboru miejsca głundefinedwnego wjazdu lub wejścia na teren inwestycjiundefined (wyrok Wojewundefineddzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 20 grudnia 2016 r., sygn. akt: II SA/Rz 528/16).

Dopiero w momencie ustalenia miejsca, w ktundefinedrym będzie znajdował się wjazd głundefinedwny lub wejście głundefinedwne, właściwy organ będzie mundefinedgł dokonać ustaleń dotyczących frontu działki oraz jego szerokości, po to, aby następnie wyznaczyć tzw. granice obszaru analizowanego. Granice tego obszaru powinny wynosić co najmniej trzykrotność tej szerokości.

Działka budowlana 500 mundefined. Minimalne odległości.

Przyjmując, że za minimalną wielkość działki na terenach miejskich uznaje się 300 mundefined, to na działce niemal dwa razy większej możliwe jest wybudowanie wygodnego domu, spełniającego wszystkie wymogi właściciela.

Posadowienie domu na działce o wielkości 500 mundefined umożliwi funkcjonalne rozmieszczenie wszystkich niezbędnych elementundefinedw, takich jak garaż, strefa wejściowa, czy ogrundefinedd. Niemniej jednak, najważniejszy w każdym przypadku będzie kształt zakupionej działki. Sytuacją najbardziej komfortową dla właściciela będzie działka w kształcie zbliżonym do kwadratu. Architekci wskazują, aby unikać długich i wąskich prostokątundefinedw i działek budowlanych o nieregularnych kształtach. Istotne może okazać się także usytuowanie domu względem stron świata.

Bez względu jednak na wielkość działki, koniecznym jest zachowanie odległości między budynkiem a granicą działki budowlanej. Odległości te obejmują:

  1. odległość budynku od granic sąsiedniej działki oraz
  2. linię zabudowy określoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Standardowo odległość od granicy działki do ściany z otworem okiennym lub drzwiowym wynosi 4 m, a od ściany bez okien 3 m. Linia zabudowy wytaczana najczęściej od frontu działki w każdym przypadku wyznaczana jest indywidualnie dla danego obszaru. Wymagana odległość może wynosić 4, 8 lub 15 m. Linia zabudowy może być obowiązująca lub nieprzekraczalna.

W przypadku linii obowiązującej wyraźnie określone jest miejsce, w ktundefinedrym powinna znaleźć się krawędź domu. Natomiast w przypadku linii nieprzekraczalnej nie wolno przekroczyć wyznaczonej linii, ale można odsunąć się w głąb działki.

Odpowiednie zagęszczenie obiektundefinedw budowlanych

Ponadto przepisy prawa budowlanego wprowadzają wymundefinedg zachowania odpowiedniego zagęszczenia określonych obiektundefinedw budowlanych do maksymalnie dwundefinedch na każde 500mundefined powierzchni działki.
Do obiektundefinedw tych zalicza się m.in.:

  1. wolno stojące parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 mundefined,
  2. wolno stojące garaże o powierzchni zabudowy do 35 mundefined,
  3. wolno stojące wiaty o powierzchni zabudowy do 35 mundefined,
  4. przydomowe ganki o powierzchni zabudowy do 35 mundefined,
  5. przydomowe oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35 mundefined,
  6. wolno stojące parterowe budynku rekreacji indywidulanej rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku o powierzchni zabudowy do 35 mundefined,
  7. wolno stojące altany o powierzchni zabudowy do 35 mundefined.

Jeśli określona osoba zdecydowała się na zakup działki budowlanej o powierzchni 500 mundefined koniecznym jest dokonanie wyboru właściwego projektu, ktundefinedry uwzględniać będzie wytyczne wskazane powyżej. W takim przypadku szczegundefinedlnie istotna może okazać się powierzchnia zabudowy domu.

Najczęściej spotykanym rodzajem budynku mieszkalnego budowanego na działkach o powierzchni 500 mundefined są domy z poddaszem użytkowym. Rozwiązane to pozwala zwiększyć przestrzeń mieszkalną z jednoczesnym zachowaniem małej powierzchni zabudowy budynku.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Wyjątkowo o byciu w Domu - Zuzanna Ziomecka i Jacek Santorski

Zapraszamy do obejrzenia wyjątkowej rozmowy redaktor naczelnej mieszkanie.pl, Zuzanny Ziomeckiej z Partnerem zarządzającym ds. integralności biznesu HRE Investments, Jackiem Santorskim. Na podstawie modelu Billa George'a, profesora z Harvardu opowiadają o etapach życia i pojawiających się w nim wzlotach i upadkach, a następnie odnoszą to do etapów bycia w Domu. Na pewno każdy z Państwa odnajdzie w tym modelu część siebie i swojego życia.

Advertisement