Komu przysługuje mieszkanie socjalne i komunalne? Warunki otrzymania.

Osoby, których nie stać na zakup lub najem mieszkania mogą starać się o przyznanie lokalu z zasobów gminy. Kiedy mówimy o mieszkaniu komunalnym, a kiedy z socjalnym? Jak dostać przydział? Czy możliwe jest dziedziczenie prawa?


O czym przeczytasz?

Mieszkanie komunalne i mieszkanie socjalne – co to znaczy?

Jednym z podstawowych zadań gminy jest tworzenie warunków zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców o niskich dochodach.

Zgodnie z treścią art. 21 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, obowiązkiem gminy jest tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. Gmina, na zasadach i w przypadkach określonych ustawie, zapewnia lokale w ramach najmu socjalnego i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach.

Ponadto zgodnie z treścią art. 22 oraz art. 23 ww. ustawy, gmina może część swoich zasobów mieszkalnych przeznaczyć na lokale socjalne, czyli mieszkania o obniżonym standardzie. Umowę najmu lokalu socjalnego zawiera się na czas oznaczony.

Mieszkanie socjalne przysługuje jedynie takiej osobie, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody z gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej specjalnie w uchwale rady gminy.

Mieszkanie komunalne i mieszkanie socjalne – podobieństwa i różnice

Chociaż zarówno mieszkania komunalne, jak i mieszkania socjalne (tzw. lokale socjalne) należą do gminy, to nie mają one tożsamego charakteru.

Mieszkania komunalne bowiem niczym nie odbiegają standardom mieszkań, które  można kupić na zasadach wolnorynkowych. Natomiast mieszkania socjalne to najczęściej lokale o tzw. obniżonym standardzie, które nierzadko mają np. części wspólnie (tj. kuchnię do dyspozycji kilku obcych osób, wspólne łazienki), pokoje przechodnie, czy pokoje wymagające remontu. Często też mieszkania socjalne znajdują się w starej zabudowie, zlokalizowanej na obrzeżach miast.

Kryteria dochodowe do mieszkania komunalnego i socjalnego

O tym komu przysługuje mieszkanie komunalne, a komu mieszkanie socjalne stanowią przepisy przywołanej wyżej ustawy. Uzupełniane są ponadto o treści uchwał podejmowanych przez miasta lub gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu tego miasta lub gminy.

Przyjmuje się, że jeśli dana osoba nie dysponuje własnym mieszkaniem, ale otrzymuje stały dochód, który jednak nie pozwala jej na kupno mieszkania, to  może starać się o mieszkanie komunalne. W takim przypadku gmina może przyznać takiej osobie mieszkanie znajdujące się w puli lokali komunalnych.

Aby gmina przyznała danej osobie mieszkanie komunalne koniecznym jest spełnienie przez takiego „kandydata na mieszkanie” szeregu określonych przez gminę warunków. Pod uwagę brane są przede wszystkim kryteria dochodowe (tj. dochód miesięczny osoby samotnej lub dochód rodziny w przeliczeniu na jednego jej członka) oraz kryteria metrażowe (tj. ile metrów kwadratowych przypada na jedną osobę).

Pewnie wyjątki można zauważyć w odniesieniu do osób niepełnosprawnych, których dochód może przekraczać kryterium. Podobnie jest w przypadku osób, które utrzymują się wyłącznie z emerytury, świadczenia przedemerytalnego lub renty.

Umowa najmu mieszkania komunalnego, co do zasady, zawierana jest na czas nieokreślony, chyba że sam najemca będzie postulował inaczej.

Mieszkanie socjalne (tzw. lokal socjalny) jest natomiast przeznaczone dla osób o najniższych dochodach lub tych, które dochodu w ogóle nie osiągają. Co do zasady, osobami, które mogą starać się o przydział mieszkania socjalnego są osoby samotne lub też rodziny, które utraciły swoje dotychczasowe mieszkanie ze względu na zadłużenie (tj. w sytuacji gdy sąd wydał wyrok eksmisyjny).

Podstawowym zadaniem gminy jest wykonanie wyroku eksmisyjnego, a zatem odnalezienie lokalu dla eksmitowanych osób, którym nie przysługuje prawo do lokalu komunalnego lub spółdzielczego, a ponadto ich dochody nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady miasta lub rady gminy.

Ważne: Mieszkanie socjalne nie może być wykupione na własność.

Warunki otrzymania mieszkania komunalnego lub mieszkania socjalnego

Warunki jakie należy spełnić, aby uzyskać przydział na mieszkanie komunalne lub mieszkanie socjalne są ściśle określane w uchwałach podejmowanych przez rady miasta lub gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu tego miasta lub gminy.

Uchwała dotycząca zasad wynajmowania mieszkań komunalnych powinna określać m.in.:

  1. wysokość dochodu uzasadniającą oddanie w najem mieszkania komunalnego na czas nieoznaczony (dotyczy to również lokalu socjalnego),
  2. warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy,
  3. kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego,
  4. warunki zamiany mieszkań komunalnych oraz zamiany pomiędzy najemcami mieszkań komunalnych a osobami zajmującymi lokale, np. w spółdzielniach mieszkaniowych,
  5. tryb załatwiania wniosków o najem oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej
  6. zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę
    lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy,
  7. kryteria oddawania w najem mieszkań o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 mkw.

Przykłady warunków uzasadniających przyznanie lokalu komunalnego:

  1. w Gdańsku o lokal komunalny może się starać osoba, której dochód nie przekracza 200 % najniższej emerytury (w gospodarstwie jednoosobowym) lub 150 % najniższej emerytury (w gospodarstwie wieloosobowym);
  2. w Warszawie kryterium dochodowe uzasadniające wniosek o mieszkanie komunalnego zostało określone na poziomie 160 % najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym oraz 220 %
    w gospodarstwie jednoosobowym lub dla osób samotnie wychowujących dzieci. Pułapów tych nie powinien przekroczyć średni miesięczny dochód na jednego członka rodziny, w okresie sześciu miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku o mieszkanie komunalne.
  3. w Krakowie przyjmuje się, że dla osób ubiegających się o zawarcie umowy najmu lokalu - średni miesięczny dochód przeliczeniu na jednego członka gospodarstwa domowego, który nie przekracza 200% najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym, 175% najniższej emerytury
    w gospodarstwie dwuosobowym i 150% najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym.

Kto ma pierwszeństwo w otrzymaniu mieszkania komunalnego lub socjalnego

Osoby, które zgłosiły wniosek o przyznanie mieszkania komunalnego lub mieszkania socjalnego znajdują się na liście osób oczekujących na przydział, otrzymują mieszkania według kolejności składania wniosków.

Warto jednak zaznaczyć, że niektóre osoby mają pierwszeństwo w otrzymaniu mieszkania komunalnego lub mieszkania socjalnego. Do osób tych zalicza się przede wszystkim:

  1. osoby niepełnosprawne;
  2. ofiary przemocy domowej;
  3. mieszkańców budynków, nadających się do opróżnienia i rozbiórki;
  4. osoby zamieszkujące altany na terenie ogródków działkowych;
  5. osoby, które utraciły mieszkanie w pożarze albo w wyniku zalania;
  6. bezdomnych przebywający w schroniskach;
  7. wychowanków domów dziecka lub innych placówek opiekuńczo-wychowawczych opuszczających
    placówki po uzyskaniu pełnoletności.

Natomiast, na pierwszeństwo w przydziale mieszkania socjalnego największe szanse mają m.in.:

  1. osoby, posiadające wyrok sądu o przymusowym opróżnieniu obecnie zajmowanego lokalu
    i jednocześnie o przysługującym im prawie do innego lokalu, czyli lokalu socjalnego;
  2. osoby, którym została wypowiedziana umowa najmu, jeśli nie przysługuje im tytuł prawny do innego lokalu lub domu mieszkalnego;
  3. osoby, które zajmują dany lokal, ale bez umowy i bez tytułu prawnego.

Ponadto należy zaznaczyć, że sąd nie może odmówić przyznania lokalu socjalnego:

  1. kobietom w ciąży;
  2. małoletnim, niepełnosprawnym w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnieni oraz sprawujący nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkujący;
  3. obłożnie chorym;
  4. emerytom i rencistom spełniającym kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej;
  5. osobom posiadającym status bezrobotnego;
  6. osobom spełniającym przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba, że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Ważne: Warto pamiętać, że umieszczenie osoby zainteresowanej mieszkaniem komunalnym lub socjalnym na liście kandydatów - nie jest jednoznaczne z jego uzyskaniem. Niestety, większość gmin boryka się z problemem niedoboru  mieszkań, a liczba uprawnionych do tych mieszkań stale rośnie. Nierzadko zdarza się, że na mieszkanie komunalne lub socjalne trzeba czekać nawet klika lat. Gminy próbując skrócić czas oczekiwania często na swoich portalach umieszczają oferty, które mogą zostać obejrzane jedynie przez uprawnionych – tj. osoby z listy.

Osoby, znajdujące się na listach osób oczekujących na zawarcie umowy najmu, przed upływem roku od złożenia ostatniego wniosku, muszą złożyć ponowny wniosek, z uaktualnionymi danymi. Jeżeli tego nie zrobią, będzie to równoznaczne z ich rezygnacją z miejsca na liście.

Może zdarzyć się również tak, że oczekującemu na przydział poprawiła się sytuacja mieszkaniowa w ciągu minionych 12 miesięcy, a w konsekwencji nie spełnia już wymogów i zostanie skreślony z listy osób oczekujących na mieszkanie komunalne lub mieszkanie socjalne. 

Dziedziczenie prawa do mieszkania komunalnego lub mieszkania socjalnego

Śmierć uprawionego do mieszkania komunalnego lub mieszkania socjalnego utrudnia sytuację mieszkaniową osób, które dotychczas wspólnie z nią zamieszkiwały. Sytuacja ta jest o tyle trudna, bowiem zarówno mieszkanie komunalne jak i mieszkanie socjalne nie stanowią przedmiotu własności najemcy i nie wchodzą do masy spadkowej po zmarłym. W konsekwencji niestety, ani najemca, ani jego rodzina nie mogą podjąć żadnych skutecznych prawnie działań, które umożliwiłyby „dziedziczenie” praw do takiego mieszkania przez spadkobierców.

Nie wszystko jednak stracone. Spadkobiercy mogą bowiem podjąć się szeregu działań faktycznych, które zapewnią im kontynuację najmu mieszkania.

Zgodnie z treścią art. 691 § 1 KC w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Należy jednak w tym miejscu zaznaczyć, że do wstąpienia w stosunek najmu może dojść tylko wtedy, gdy umiera jedyny najemca lokalu. Jeżeli po stronie najemcy występuje większa liczba osób, w przypadku śmierci jednej z nich, najem jest kontynuowany przez pozostałych najemców. W miejsce zmarłego nie wstępują inne osoby.

Przepis art. 691 § 2 KC wymaga ponadto, aby osoby, które chcą wstąpić w stosunek najmu, stale mieszkały z najemcą aż do jego śmierci. Wskazać należy, iż w tym zakresie nie jest wystarczający sam meldunek. Lokal taki powinien stanowić centrum życiowe osoby, która ubiega się o wstąpienie w stosunek najmu. Gmina bada te okoliczności przeprowadzając w tym celu wywiad środowiskowy. Jeżeli z oświadczeń sąsiadów zmarłego najemcy wynikną sprzeczności, tj. nie będzie z nich wynikało, że takie mieszkanie dla osoby ubiegającej się o kontynuację najmu stanowiło centrum interesów życiowych, to gmina może odrzucić wniosek bliskich zmarłego o wstąpienie w stosunek najmu.

Wstąpienie w stosunek najmu implikuje jego kontynuację, a zatem kontynuator wstępuje w prawa i obowiązki zmarłego najemcy. Jeżeli dana osoba nie spełnia warunków umożliwiających jej wstąpienie w stosunek najmu, możliwe jest złożenie do gminy wniosku o zawarcie umowy najmu. Niestety, zawarcie ww. umowy zależy już jednak od dobrej woli gminy, a zatem nie w każdym przypadku wniosek o zawarcie umowy zostanie pozytywnie rozpatrzony.

W sytuacji, gdy nie dojdzie do wstąpienia w stosunek najmu, ani nie dojdzie do zawarcia nowej umowy najmu, dalsze zamieszkiwanie w lokalu komunalnym po zmarłym najemcy będzie następowało bez tytułu prawnego. Gmina w takiej sytuacji, będzie miała prawo do wystąpienia do sądu o eksmisję takiej osoby.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome