Użytkowanie wieczyste. Co to za twór prawny i czy ma termin obowiązywania?

Temat użytkowania wieczystego przewija się dosyć często, szczególnie przy okazji spraw związanych z budynkami czy lokalami. Czym ta instytucja właściwe jest? Czy faktycznie jest to prawo terminowe?


O czym przeczytasz?

Podstawa prawna użytkowania wieczystego

Prawo użytkowania wieczystego uregulowane zostało w ustawie z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny, a dokładniej rzecz ujmując w artykułach 232-243.

Prawo użytkowania wieczystego undefined na jakich gruntach?

Prawo użytkowania wieczystego jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych.

Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związkundefinedw mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.

W wypadkach przewidzianych w przepisach szczegundefinedlnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związkundefinedw.

Prawo użytkowania wieczystego jest ustanawianie na określonych powyżej nieruchomościach.

Prawo użytkowania wieczystego undefined na czyją rzecz jest ustanawiane?

Prawo użytkowania wieczystego może być ustanowione zarundefinedwno na rzecz osundefinedb fizycznych, jak i prawnych, a także jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, ktundefinedrym ustawa przyznaje zdolność prawną (art. 331 undefined 1 Kodeksu cywilnego).

Nie ma także przeszkundefinedd, aby grunt oddać we wspundefinedłużytkowanie tym podmiotom (Ciszewski Jerzy (red.), Nazaruk Piotr (red.), Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, Opublikowano: LEX/el. 2021)

Uprawnienia użytkownika wieczystego

W granicach, określonych przez ustawy i zasady wspundefinedłżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związkundefinedw w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osundefinedb.

W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

Użytkownik wieczysty ma prawo:

  • do samodzielnego korzystana z gruntu (art. 233 zdanie pierwsze in fine),
  • rozporządzania przedmiotowym prawem (art. 233 zdanie drugie),
  • posiadania gruntu, jak np. posiadania zależnego uregulowanego w art. 336 Kodeksu cywilnego, w ramach, ktundefinedrego może korzystać, z wyłączeniem innych osundefinedb, z gruntu, a także pobierać z niego pożytki i dochody, cały czas dysponując cudzym gruntem w oparciu o umowę.

Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste

Do oddania gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związkundefinedw w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.

Zatem do ustanowienia użytkowania wieczystego na nieruchomości konieczna jest umowa zawarta w formie aktu notarialnego, ponieważ do użytkowania wieczystego będzie miał zastosowanie art. 158 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, ktundefinedra zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości, zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Wpis do księgi wieczystej

Do ustanowienia użytkowania wieczystego na nieruchomości konieczny jest wpis tego prawa do księgi wieczystej prowadzonej dla takiej nieruchomości. Powyższe znajduje swoją podstawę w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 27 tejże ustawy oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.

Powyższe znajduje rundefinedwnież odzwierciedlenie w orzecznictwie, a mianowicie w wyroku z dnia 22 stycznia 2020 roku Sądu Apelacyjnego w Warszawie w sprawie o sygnaturze akt I ACa 331/19 undefinedWarunkiem koniecznym do ustanowienia użytkowania wieczystego jest jego wpis do księgi wieczystej. Taki wpis ma charakter konstytutywny w przypadku oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze umowy lub przeniesienia użytkowania wieczystego za pomocą umowy.undefined

Wiecej na temat tego czym jest księga wieczysta i jak należy ją czytać znajdziesz w tym miejscu.

Własność budynkundefinedw i innych urządzeń na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związkundefinedw przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynkundefinedw i innych urządzeń, ktundefinedre wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynkundefinedw i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Warto przytoczyć wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 12 sierpnia 2020 roku w sprawie o sygnaturze akt I ACa 679/19: undefinedBudynek mieszkalny wybudowany na gruncie stanowiącym własność, stanowi część składową działki gruntu (nieruchomości gruntowej); z kolei budynek wybudowany na prawie użytkowania wieczystego stanowi przedmiot odrębnej własności użytkownika wieczystego. Sam fakt wybudowania skutkuje więc powstanie odrębnej własności budynkowej, albo poszerzeniem własności gruntowej na jej część składową - budynek mieszkalny.undefined

Okres użytkowania wieczystego

Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związkundefinedw w użytkowanie wieczyste następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krundefinedtszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści.

W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. Jednakże wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładundefinedw jest znacznie dłuższy aniżeli czas, ktundefinedry pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu.

Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny.

Umowa o przedłużenie wieczystego użytkowania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Okresowe czyli terminowe

Prawo użytkowania wieczystego jest prawem terminowym. Zatem jeśli użytkownik wieczysty w odpowiednim terminie nie złoży wniosku o przedłużenie użytkowania wieczystego na dalszy okres to prawo użytkowania wieczystego wygasa.

Warto znać treść art. 33 wyżej wymienionej ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu.

W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego okresu, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia.

Wynagrodzenie powinno być rundefinedwne wartości tych budynkundefinedw i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje.

Rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego i upływ terminu. Istotny wyrok

Właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu stosownie do art. 240 Kodeksu cywilnego, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposundefinedb sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczegundefinedlności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie.

W razie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem okresu ustalonego w umowie zwraca się sumę opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Opłaty podlegają waloryzacji. Maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może przekraczać wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy.

Podnieść rundefinedwnież należy, że upływ terminu, na ktundefinedry zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 sierpnia 2017 roku, o sygnaturze akt III CZP 11/17).

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!