Odstąpienie od umowy deweloperskiej. Wszystko, co musisz wiedzieć.

Umowa deweloperska

Przedmiotem umowy deweloperskiej jest wybudowanie, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie tego prawa na nabywcę.

Umowa deweloperska zawierana jest w trakcie budowy przez dewelopera budynku bądź zespołu budynkundefinedw mieszkalnych wielorodzinnych. Deweloper w takiej umowie zobowiązuje się do wybudowania budynku, w tym lokalu mieszkalnego szczegundefinedłowo w niej określonego. Jest to swoiste zabezpieczenie interesu kupującego mieszkanie na okres, w ktundefinedrym do jego odbioru lub choćby stanu surowego budynku zostało jeszcze dużo do zrobienia.

Skoro umowa deweloperska zawierana jest w trakcie budowy to deweloper po jej ukończeniu zobowiązany jest do uzyskania pozwolenia na użytkowanie takiego budynku, co ma daleko idące konsekwencje. Podkreślić należy, że deweloper bez prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na użytkowanie budynku nie będzie mundefinedgł zawrzeć umowy ustanowienia odrębnej własność lokalu i przenieść tego prawa na nabywcę.

Deweloper po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie nie zawiera już z nabywcami umundefinedw deweloperskiej.

Kiedy prawo odstąpienia jest możliwe

Zacznijmy jednak od początku, czyli od ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska). Ustawodawca już w jej art. 22 uregulował obligatoryjne elementy umowy deweloperskiej i wymienił w nich prawa odstąpienia.

Mianowicie wskazał, że elementem każdej umowy deweloperskiej jest określenie warunkundefinedw odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunkundefinedw zwrotu środkundefinedw pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tegoż prawa odstąpienia.

W tym miejscu należy zwrundefinedcić uwagę, iż warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej powinny być wskazane także w prospekcie informacyjnym danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Zapisy umowy deweloperskiej i zapisy prospektu informacyjnego powinny być ze sobą zgodne, a co kluczowe powinny być zgodne z treścią art. 29 ustawy deweloperskiej.

Zgodnie z art. 29 ustawy deweloperskiej każdemu nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej, jeżeli:

1. umowa deweloperska nie zawiera wszystkich elementundefinedw wymienionych w ustawie deweloperskiej;
2. informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, z wyjątkiem zmian, ktundefinedre nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub załączniku w czasie pomiędzy doręczeniem nabywcy prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, a podpisaniem umowy deweloperskiej, wundefinedwczas w treści umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian podkreśla się wyraźnie w sposundefinedb jednoznaczny i widoczny;
3. deweloper nie doręczył nabywcy prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
4. informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie ktundefinedrych zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisywania umowy deweloperskiej;
5. prospekt informacyjny, na podstawie ktundefinedrego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy deweloperskiej;
6. deweloper nie przeniesie na nabywcę odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

Terminy na odstąpienie od umowy deweloperskiej przez kupującego

Prawo odstąpienia nie przysługuje jednak nabywcy w nieskończoność. W przypadkach, o ktundefinedrych mowa w punktach a) undefined e) powyżej, nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia zawarcia takiej umowy.

Ustawowe prawo odstąpienia obarczone jest terminem, ktundefinedry skutkuje tym, że po upływie tych 30 dni, nabywca nie ma jak skutecznie powołać się na w/w przypadki określone w punktach a) -e), gdyby chciał odstąpić od umowy deweloperskiej.

Zatem każdy nabywca pamiętać musi, że po upływie 30 dni od dnia zawarcia umowy deweloperskiej, ustawowe prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadkach, o ktundefinedrych mowa w punktach a) undefined e) powyżej wygasa.

Wobec powyższego, po upływie wyżej wymienionych 30 dni nabywca nie będzie mundefinedgł odstąpić od umowy deweloperskiej, nawet gdyby zaistniały sytuacje, o ktundefinedrych mowa w punktach a) -e), czyli na przykład, kiedy umowa deweloperska nie zawierałaby wszystkich elementundefinedw wymienionych w ustawie deweloperskiej, a mianowicie w art. 22 tej ustawy.

W przypadku nieprzeniesienia w terminie prawa własności do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (przypadek opisany w punkcie f) powyżej) sytuacja wygląda inaczej, gdyż nabywca, aby nabyć uprawnienie do odstąpienia od umowy deweloperskiej musi najpierw wyznaczyć deweloperowi termin 120 dni na przeniesienie tego prawa.

Dopiero po bezskutecznym upływie terminu 120 dni nabywca nabywa uprawnienie do odstąpienia od umowy deweloperskiej, gdy deweloper nie przeniesie na niego prawa własności do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Każdy nabywca musi mieć świadomość tego, że nie wyznaczenie deweloperowi 120 dni na przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego, w sytuacji, gdy deweloper nie przenosi na nabywcę własności lokalu, skutkuje tym, że nabywca nie ma możliwości skorzystania z prawa odstąpienia, gdyż warunkiem skorzystania z tego prawa odstąpienia jest bezskuteczny upływ terminu 120 dni, jaki nabywca wyznacza deweloperowi na przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Powyższe pokazuje jak ważna jest świadomość kupującego lub skorzystanie z pomocy profesjonalnego doradcy, ponieważ uprawnienia ma on bardzo rozbudowane, ale niedostrzeżenie uchybienia umownego lub niedochowanie terminu niesie za sobą bardzo doniosłe skutki - utratę tychże uprawnień.

Prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera

Zgodnie z art. 29 ust. 4 i 5 ustawy deweloperskiej rundefinedwnież deweloperowi przysługuje prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej na warunkach ściśle określonych w ustawie deweloperskiej.

Deweloperowi przysługuje prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku, gdy nabywca nie płaci deweloperowi umundefinedwionej ceny.

Wysokość ceny jest jednym z obligatoryjnych elementundefinedw umowy deweloperskiej. Także znana jest ona nabywcy.

Zanim deweloper odstąpi od umowy deweloperskiej musi wyznaczyć nabywcy termin 30 dni na uregulowanie należności. Zatem w pierwszej kolejności nabywca otrzyma od dewelopera wezwanie do zapłaty nieuregulowanej części ceny (oczywiście wezwanie takie wysyłane jest po upływie terminu płatności każdej z rat) w terminie 30 dni od dnia doręczenia mu wezwania.

Wezwanie do zapłaty zawierać powinno pouczenie, że po bezskutecznym upływie 30 dni i nieuregulowaniu należności deweloperowi przysługiwać będzie uprawnienie do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Istotne z punktu widzenia nabywcy jest to, że brak takiego wezwania skutkuje niemożliwością odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera w sytuacji, gdy nabywca nie płaci umundefinedwionej ceny za zakup lokalu mieszkalnego.

Warto zauważyć, że deweloper nie może skutecznie odstąpić od umowy deweloperskiej, gdy niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Drugim przypadkiem, kiedy deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej jest niestawienie się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego lub podpisania aktu notarialnego, przenoszącego na nabywcę prawo własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni.

Rundefinedwnież w przypadku tego ustawowego prawa odstąpienia ustawodawca przewidział, że deweloper nie może skutecznie odstąpić od umowy deweloperskiej, gdy niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Inne prawa odstąpienia, czyli tzw. umowne prawa odstąpienia

Poza ustawowymi prawami odstąpienia od umowy deweloperskiej, strony mogą przewidzieć umowne prawo odstąpienia od umowy, ktundefinedre może być obarczone rundefinedżnymi warunkami.

Najczęściej spotkanym takim uprawnieniem jest umowne prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę, gdy nie uzyska kredytu.

Umowne prawo odstąpienia obarczone jest dodatkowymi warunkami i tylko łączne ich spełnienie przez nabywcę umożliwia mu odstąpienie od umowy na podstawie takiego umownego prawa odstąpienia.

Głundefinedwnymi warunkami takiego umownego prawa odstąpienia jest przedstawienie negatywnej decyzji kredytowej, jednej lub kilku; korzystanie z pośrednictwa spundefinedłki zajmującej się pośrednictwem w uzyskiwaniu takiego finansowania, ktundefinedra to spundefinedłka wspundefinedłpracuje z danym deweloperem.

Z reguły takie uprawnienie obarczone jest także odpowiednim terminem, kiedy nabywca może skorzystać z takiego prawa. W tym miejscu zauważyć należy, iż ustawowe prawa odstąpienia także ograniczone zostały czasowo.

Niespełnienie chociażby jednego z wyżej wymienionych warunkundefinedw skutkuje tym, że nabywca nie może skorzystać z takiego umownego prawa odstąpienia, ponieważ nie spełnia warunkundefinedw jakie zostały określone w umowie deweloperskiej.

Wszystko na temat cesji umowy deweloperskiej znajdziesz w tym artykule.

Oświadczenie o odstąpieniu od umowy deweloperskiej

Nabywca chcący skorzystać z prawa odstąpienia czy to ustawowego czy umownego musi złożyć oświadczenie woli o odstąpieniu od umowy deweloperskiej.

Zgodnie z art. 31 ustawy deweloperskiej

oświadczenie o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, gdy zawiera zgodę nabywcy w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym w przedmiocie wyrażenia zgody na wykreślenie jego roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości.

Zatem aby odstąpienie od umowy było skuteczne to musi zawierać zgodę wyrażoną w formie z podpisem notarialnie poświadczonym na wykreślenie z księgi wieczystej jego roszczenia. Brak takiej zgody powoduje, że oświadczenie o odstąpienie jest nieskuteczne. Ale co to właściwie oznacza?

Powyższe oznacza to, że umowa deweloperska nadal obowiązuje nabywcę i dewelopera, i każdy z nich musi wywiązywać się ze swoich zobowiązań wynikających z zawartej umowy deweloperskiej.

Jeśli prawo odstąpienia obarczone jest terminem (o czym mowa powyżej), to oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej powinno być złożone w takim samym terminie. Złożenie oświadczenia o odstąpieniu po terminie powoduje, że oświadczenie takie jest nieskuteczne, a co za tym idzie umowa deweloperska nadal obowiązuje nabywcę i dewelopera.

Nie może ujść uwadze żadnemu nabywcy to, że zgoda na wykreślenie jego roszczenia o przeniesienie własności musi zostać złożona w tym samym terminie co oświadczenie o odstąpieniu od umowy deweloperskiej.

Niedochowanie terminu powoduje, że umowa deweloperska nadal będzie obowiązywać strony, a oświadczenie nabywcy o odstąpieniu będzie wywoływać żadnych skutkundefinedw prawnych, czyli będzie bezskuteczne.

Zgoda na wykreślenie roszczenia nabywcy o przeniesienie własności nieruchomości

To bardzo ważna, wręcz fundamentalna czynność prawna całej "odstąpieniowej" układanki. Dlaczego ta zgoda ma takie znaczenie?

Zgoda na wykreślenie roszczenia nabywcy o przeniesienie własności nieruchomości z działu III księgi wieczystej jest tak istotna, gdyż wniosek o wpis roszczenia nabywcy o przeniesienie własności składany jest w każdym akcie notarialnym, ktundefinedrego przedmiotem jest umowa deweloperska.

Bez takiej zgodny nie jest możliwe wykreślenie takiego wpisu.

Deweloper bez zgody nabywcy nie wykreśli roszczenia nabywcy z działu III księgi wieczystej nieruchomości.

Skutki odstąpienia od umowy deweloperskiej

Zgodnie z art. 30 ustawy deweloperskiej w przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej umowa taka uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztundefinedw związanych z odstąpieniem.

Skoro umowa uważana jest za niezawartą, to strony zwracają wszelkie świadczenia jakie sobie złożyły w ramach uprzednio zawarte umowy deweloperskiej, czyli nabywca składa oświadczenie o wyrażeniu zgody na wykreślenie jego roszczenia przeniesienie własności nieruchomości w formie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy wypłaca wundefinedwczas nabywcy wpłacone przez niego środki pieniężne na poczet ceny zakupu nieruchomości, ktundefinedre to środki znajdują się na rachunku bankowym.

Jeśli zaś środki bądź ich część została już wypłacona deweloperowi, to deweloper wypłaca nabywcy wpłacone przez niego środki pieniężne na poczet zakupu mieszkania u dewelopera.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.