Wypowiedzenie umowy deweloperskiej przez dewelopera. Czy w ogóle może to zrobić?

Umowa deweloperska jest kontraktem uregulowanym, przez co znana zasada swobody umów ma tu swoje ograniczenia. Szczególnie chroniony jest nabywca. Są jednak sytuacje, kiedy deweloper z umowy wyjdzie. Warto o nich pamiętać.


O czym przeczytasz?

Podstawa prawna

Umowa deweloperska uregulowana została w ustawie z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawie deweloperskiej.

Ustawodawca w art. 22 w/w ustawy w sposób bardzo dokładny i skrupulatny określa cel oraz treść umowy deweloperskiej, jak i sposób jej zawarcia czy wyjścia z takiej umowy. Ustawa ta dokładnie określa także prawa i obowiązki obu stron umowy deweloperskiej.

Przedmiot umowy deweloperskiej

Zgodnie z ustawą deweloperską przedmiotem umowy deweloperskiej jest wybudowanie, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie tego prawa na nabywcę.

Umowa deweloperska zawierana jest w trakcie budowy przez dewelopera budynku bądź zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Deweloper w takiej umowie zobowiązuje się do wybudowania budynku, w tym lokalu mieszkalnego szczegółowo w niej określonego.

Jest to pewne zabezpieczenie interesu kupującego mieszkanie na okres, w którym do jego odbioru lub choćby stanu surowego budynku, została jeszcze do wykonania znaczna część prac.

Umowa deweloperska zawierana jest w trakcie budowy, a zatem deweloper po jej ukończeniu zobowiązany jest do uzyskania pozwolenia na użytkowanie takiego budynku, co ma daleko idące konsekwencje.

Deweloper bez prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na użytkowanie budynku nie będzie mógł zawrzeć umowy ustanowienia odrębnej własność lokalu i przenieść tego prawa na nabywcę.

Deweloper po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie nie zawiera już z nabywcami umów deweloperskiej.

Treść umowy deweloperskiej

Zgodnie z art. 22 ustawy deweloperskiej każda umowa deweloperska powinna zawierać w szczególności:

  1. określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
  2. cenę ustaloną przez strony;
  3. informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
  4. określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
  5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
  6. określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
  7. termin zawarcia umowy przyrzeczonej;
  8. wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
  9. informacje dotyczące:
    1. mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
    2. gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
    3. gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
  10. numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
  11. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
  12. określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
  13. określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
  14. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  15. oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, dotyczącymi dewelopera oraz danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
  16. termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  17. informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
  18. zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Wyjście z umowy deweloperskiej przez dewelopera

Ustawodawca nie dał uprawnienia deweloperowi do wypowiedzenia umowy deweloperskiej.

W obecnym sytemie prawnym deweloper może wyjście z umowy deweloperskiej w zupełnie innych okolicznościach, mianowicie po spełnieniu się określonych warunków określonych w art. 29 ustawy deweloperskiej.

W ustawie zostały przewidziane tylko dwa przypadki odstąpienia przez dewelopera od umowy deweloperskiej. Odstąpienie nie jest wypowiedzeniem i powoduje dla danje umowy zupełnie inne skutki.

Ustawa nie daje deweloperowi uprawnienia do wypowiedzenia umowy deweloperskiej. Nic nie stoi jendnak na przeszkodzie, aby umowa deweloperska regulowała umowne prawo wypowiedzenia po spełnieniu się określonych warunków. 

Ustawowe prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera

Ustawodawca w ustawie deweloperskiej przewidział ustawowe prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego z tytułu zapłaty ceny, w terminie określonym w umowie.

Natomiast zanim deweloper odstąpi od takiej umowy musi wyznaczyć nabywcy termin 30 dni na uregulowanie należności. Brak takiego wezwania skutkuje niemożliwością odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera, w sytuacji, gdy nabywca nie płaci umówionej ceny za zakup lokalu mieszkalnego.

W tym miejscu zwrócić uwagę należy, że deweloper nie może skutecznie odstąpić od umowy deweloperskiej, gdy niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Drugim przypadkiem jest niestawienie się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego lub podpisania aktu notarialnego, przenoszącego na Nabywcę prawo własności lokalu, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni. Zauważyć należy, iż również w tej sytuacji ustawodawca przewidział, że deweloper nie może skutecznie odstąpić od umowy deweloperskiej, gdy niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Inne konstrukecje, czyli tzw. umowne prawa

Poza ustawowymi prawami odstąpienia od umowy deweloperskiej, strony mogą przewidzieć umowne prawo wypowiedzenia umowy, które może być obarczone różnymi warunkami.

Głównymi warunkami takiego umownego prawa wypowiedzenia może być przedstawienie negatywnej decyzji kredytowej, jednej lub kilku, korzystanie z pośrednictwa spółki zajmującej się pośrednictwem w uzyskiwaniu takiego finansowania, która to spółka współpracuje z danym deweloperem.

Z reguły takie uprawnienie obarczone jest także odpowiednim terminem, kiedy nabywca może skorzystać z takiego prawa.

Wszystko na temat cesji umowy deweloperskiej znajdziesz w tym artykule.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

 

 

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement