Polski Ład i budowa domu 70 m2 na działce rolnej. Czy to jest możliwe?

Polski Ład to budzący emocje program rządowy. Ma on obejmować rozmaite dziedziny gospodarki. My zajmiemy się kwestią nieruchomości, a konkretnie tematem budowy domu do 70 m2 na działce rolnej, bez uzyskania pozwolenia czy zgody.


O czym przeczytasz?

Budowa domu w Polsce a plan zagospodarowania

Pierwszym krokiem jest wybranie odpowiedniej działki, następnie konieczny jest wybór projektu oraz załatwianie niezbędnych formalności.

Przed kupnem ziemi należy sprawdzić zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Z niego można dowiedzieć się, jaka jest minimalna wielkość działki pod dom jednorodzinny, a jaka pod bliźniak.

Ponadto, plan wskazuje jak wysoki może być budynek, jaki procent powierzchni wolno zabudować oraz określa odległość domu od ulicy, liczbę kondygnacji czy szerokość elewacji frontowej.

Więcej informacji na temat planu zagospodarowania przestrzennego znajduje się pod tym linkiem.

Bywają jednak sytuację, że działka, która nas interesuje nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, wówczas należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, w której dla konkretnej nieruchomości będą określone podobne warunki jak w planie. Decyzję o warunkach może wystąpić każdy, nie tylko właściciel gruntu.

Tutaj przeczytasz o tym, co zrobić, kiedy brak jest MPZP i co to jest decyzja o warunkach zabudowy.

A w jakich sytuachacj decyzja o warunkach zabudowy może wygasnąć przeczytasz w tym miejscu.

Księga wieczysta działki

Kolejnym istotnym elementem, jest przejrzenie księgi wieczystej nieruchomości, w której znajdują się informacje o jej położeniu, wielkości, przeznaczeniu i właścicielu.

Księga wieczysta jest rejestrem publicznym, który przedstawia stan prawny nieruchomości. Jego definicja jest zawarta w ustawie o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne.

Według tego przepisu rejestrem publicznym jest rejestr, ewidencja, wykaz, lista, spis albo inna forma ewidencji, służąca do realizacji zadań publicznych, prowadzona przez podmiot publiczny na podstawie odrębnych przepisów ustawowych.

W dziale trzecim księgi wieczystej może sprawić czy nieruchomość posiada jakieś obciążenia np. czy posiada służebnością drogi koniecznej, w czwartym natomiast informacje o hipotekach.

W tym miejscu dowiesz się wszystkiego na temat księgi wieczystej nieruchomości.

Pozwolenie czy zgłoszenie budowy?

Zgodnie z obecnie obowiązującą treścią art. 29 ust. 1 pkt 16 Prawa budowlanego, nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, budowa wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki.

Zatem, aby możliwa była budowa domu (letniskowego) jedynie w oparciu o dokonane wcześniej zgłoszenie, konieczne jest spełnienie ściśle wskazanych przez ustawodawcę przesłanek, tj.:

  • budynek letniskowy musi zostać zakwalifikowany jako obiekt wolnostojący i parterowy (z nieużytkowym poddaszem);
  • powierzchnia budynku letniskowego nie może być większa niż 35m2;
  • ilość budynków letniskowych na każde 500 m2 działki nie może być większa niż jeden.

Tylko spełnienie wszystkich ww. przesłanek umożliwi budowę domku letniskowego w oparciu o zgłoszenie.
W innych przypadkach, m.in. gdy powierzchnia budynku będzie większa niż 35 m2, konieczne będzie uprzednie uzyskanie pozwolenia na budowę.

W tym miejscu znajdziesz wszystkie informacje na temat budynku, jaki można postawić pez pozwolenia.

Czym jest obszar oddziaływania

Zgodnie z przepisami, nie wymaga pozwolenia budowa wolno stojącego domku jednorodzinnego którego obszar oddziaływania mieści się na działce na której został zaprojektowany. Ustawodawca jednak nie wskazał jednoznacznie czym w ogóle jest ten obszar oddziaływania.

W art. 3 ust 20 ustawy Prawo budowlane, wskazane zostało jedynie, iż poprzez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu. Istotnym problemem jest tutaj brak wskazania, kiedy działka sąsiadująca z działką na której zamierzamy wybudować obiekt ulega wpływom oddziaływania naszego budynku.

Jeśli obszar oddziaływania inwestycji nie wykracza poza granice działki, inwestor nie ma już obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego. Może więc zgłosić budowę lub wystąpić o pozwolenie na starych zasadach.

Zgłoszenie budowy - czynności

Usprawnienie budowy bez pozwolenia wprowadzone we wrześniu 2020 r. spowodowało zmniejszenie tzw. „papierkowej roboty”. Formalności z nią związane polegają na złożeniu następujących dokumentów:

  • zgłoszenie budowy,
  • projekt budowalny 3 egzemplarze,
  • oświadczenie o prawie do dysponowania działką na której ma powstać obiekt objęty zgłoszeniem na cele budowlane,
  • decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
  • opłata skarbowa od wniosku.

Należy podkreślić, że nowa procedura tzn. zgłoszenia jest prostsza i krótsza, albowiem na zgodę urzędu czeka się nie jak w przypadku pozwolenia 65 dnia a jedynie 30 dni.

Sprawdź również: Polski Ład. Dom do 70 m2 tylko na zgłoszenie?

Dom do 70 m2 bez pozwolenia - wiatr zmian

Mimo, że procedura budowy domu stała się mniej skomplikowana, a urzędy z roku na roku przynamniej próbują usprawniać swoją dzielność m.in. poprzez szeroko zakrojoną informatyzację, to jednak nowy pomysł polskiego rządu dotyczący, stawiania niewielkich domów (do 70m2) bez pozwoleń rozgrzał mocno branżową i ogólnospołeczną dyskucję.

Zdaniem pomysłodawców, ma to przede wszystkim usprawnić procedurę przy budowie domków letniskowych i rekreacyjnych.

Jak możemy przeczytać na stronie partii rządzącej: „Wprowadzimy nowe przepisy regulujące budowę małych domów mieszkalnych. Realizacja budynków jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 będzie możliwa bez pozwolenia, kierownika i książki budowy, a jedynie na podstawie zgłoszenia. Oznacza to skrócenie procesu budowlanego nawet do kilku tygodni i oszczędności co najmniej kilku tysięcy PLN dla inwestora.”

Nowy Ład - nowy układ

Zgodnie ze wstępnymi założeniami realizacja tego typu obiektów miałaby odbywać się z poszanowaniem dokumentów planistycznych oraz warunków zabudowy, w ramach procedury zgłoszenia z projektem budowlanym. Powierzchnia zabudowy miałaby się mieścić we wspomnianych 70 m², natomiast powierzchnia użytkowa 90 m².

Obiekty takie będą musiały spełnić wymagania warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Reasumując, możliwa będzie budowa bez pozwolenia, bez księgi czy dziennika budowy, bez kierownika budowy, tylko na zawiadomienie. Dom musi mieć powierzchnię do 70 m² i posiadać płaski dach.

Spekuluje się przepisy dotyczące domów do 70m2 bez pozwolenia wejdą w życie w 2022 r.

Inwestor posiadający własną działkę budowlaną będzie mógł postawić dom o powierzchni zabudowy wynoszącej do 70 m2. Najprawdopodobniej zostanie też wprowadzony górny limit powierzchni użytkowej – maksymalnie 90 m2. Co więcej, na każde 1000 m2 działki można będzie postawić jeden dom bez pozwolenia do 70 m2.

Czy możliwa będzie budowa domu do 70 m2 bez pozwolenia na budowę na działce z oznaczeniem - tereny rolnicze?

Na działce rolnej możliwa jest budowa domku np. letniskowego, jeśli plan miejscowego zagospodarowania przestrzennego dopuszcza zabudowę zagrodową. Mimo, że przepisy nie definiują precyzyjnie, co można uznać za budynek należący do zabudowy zagrodowej, to jednak pewne jest jedynie, że taki obiekt powinien być związany z pracą rolników.

Więcej na temat budowy domku letniskowego na działce rolnej przeczytasz tutaj.

Dlatego, aby mieć pewność co do dopięcia wszelkich prawnych wymagań, najlepiej jest ubiegać się o zmianę przeznaczenia działki w planie miejscowym – z rolnej na budowlaną lub rekreacyjną.

Szerzej o tym jak przekształcić działkę rolną w budowalną przeczytasz tutaj.

Ponadto, jeśli pomysł domów do 70m2 zostanie wprowadzony, należy pamiętać, że realizacja tego typu obiektów miałaby odbywać się z poszanowaniem dokumentów planistycznych oraz warunków zabudowy. Działania te mają zatem jedynie usprawnić i uprościć procedurę, a nie powodować samowole budowlane.

Tu natomiast pisaliśmy o budowie domków letniskowych na działkach rolnych bez dostępu do drogi.

Kontrowersje wokół pomysłu

Specjaliści nie są do końca przekonani czy pomysł ma rzeczywiści ułatwić życie czy jest tylko świetnym zagraniem PR-woym. Jak przekonują, mimo, że pomysł brzmi dość utopijnie, po głębszej analizie pojawia się coraz więcej znaków zapytania.

Przede wszystkim, wprowadzenie takiego rozwiązania nie oznacza, że będziemy mogli wybudować dom, jak i gdzie chcemy, np. w centrum miasta. Nadal projekt trzeba będzie zgłosić przed wybudowaniem do wydziału architektury starostwa powiatowego. I urząd może zaoponować, nawet w sytuacji, gdy powierzchnia nie przekracza 70 m2.

Ponadto, mimo, że być może nie będzie trzeba uzyskać pozwolenia na budowę, to jednak będzie trzeba przeprocesować zgłoszenie. Jest to co prawda znacznie bardziej uproszczone, ale nadal jest to procedura administracyjna. Jako zgodę uznawany jest bowiem brak reakcji urzędu w ciągu trzech tygodni od zgłoszenia.

Urzędnicy interweniują dopiero wówczas, gdy projekt nie spełnia podstawowych warunków, np. nie wpisuje się w wygląd otoczenia, albo po prostu narusza obowiązujące dokumenty planistyczne, takie jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Kwestia bezpieczeństwa inwestycji

Warto również zaznaczyć, że jak podkreślili specjaliści z Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa, istotna przy budowie takich domów, będzie kwestia bezpieczeństwa realizacji takich inwestycji. Jeśli mają one zostać całkowicie pozbawione fachowego nadzoru na budowie, choćby ze względu na stosunkowo dużą rozpiętość konstrukcji, to rozwiązanie jest zbyt ryzykowne.

Dlatego rozważania dotyczące potencjalnych uproszczeń przepisów mogłyby ewentualnie dotyczyć wskazania newralgicznych etapów realizacji inwestycji, w których nadzór fachowców byłby jednak obowiązkowy.

Pomysł jest w fazie projektowej, a jak wiemy rządzący co chwila zmieniają koncepcje, powołując się na opinię specjalistów, którzy jednoznacznie nie są przekonani do tych wizji. Niewątpliwe dom do 70m2 wybudowany w „uproszczonej procedurze”, będzie tańszy, niemniej nie można zapomnieć, że podstawowe normy Prawa budowlanego będzie trzeba spełnić.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement