Zakup mieszkania przed ślubem. Czy mieszkanie kupione przez ślubem wchodzi do majątku wspólnego?

Sprawa mieszkania kupionego przez jednego z małżonków zawsze wymaga wyjaśnienia. Czy możliwa jest sytuacja, w której mieszkanie zakupione po ślubie zostanie zaliczone do majątku osobistego jednego?


O czym przeczytasz?

Para, ślub, mieszkanie

Zdarza się, że pary planujące zawarcie związku małżeńskiego decydują się na zakup mieszkania jeszcze przed tą doniosłą duchowo i cywilnie datą. W jaki sposób kształtuje się prawo własności mieszkania w sytuacji zakupu mieszkania przez jednego, a jak przez oboje przyszłych małżonków?

Czy po zawarciu małżeństwa zakupione przed ślubem mieszkanie uwzględniane jest w majątku wspólnym małżonków? Interesującą kwestią pozostaje zagadnienie związane z zakupem mieszkania do majątku osobistego przez jednego z małżonków w czasie trwania małżeństwa.

Majątek wspólny a majątek osobisty małżonków

W czasie trwania małżeństwa można wyróżnić takie przedmioty majątkowe, które należą do majątku wspólnego małżonków oraz takie, które są kwalifikowane jako należące do majątku osobistego każdego z małżonków.

Do majątku wspólnego małżonków zalicza się: pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków, dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków, środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków oraz kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie.

Natomiast, zgodnie z brzmieniem art. 33 KRIO, przedmiotami należącymi do majątku osobistego (odrębnego) każdego z małżonków są m.in. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił, prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom, przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków oraz prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie.

Zakup mieszkania przez ślubem przez jednego z małżonków

Zgodnie z treścią art. 31 § 1 KRIO z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Uwzględniając powyższą regulację należy wskazać, że mieszkanie zakupione przez jednego z przyszłych małżonków, chociażby w celu wspólnego zamieszkania, nie wchodzi do majątku wspólnego małżonków, bowiem jego zakup nastąpił przed zawarciem związku małżeńskiego, a zatem przed powstaniem wspólności majątkowej.

Więcej o ustroju małżeńskiej wspólności majątkowej przeczytasz tutaj.

Majątek przed ślubem. Po ślubie wspólny lub osobisty

Wskazałem już wcześniej, że mieszkanie zakupione przez jednego z małżonków przed zawarciem związku małżeńskiego należy do majątku osobistego tego małżonka. Zostało bowiem nabyte przed zawarciem związku małżeńskiego i powstaniem wspólności majątkowej małżeńskiej. Sytuacja ta może jednak generować pewne problemy jeżeli po ślubie konieczne okaże się dalsze regulowanie rat kredytu hipotecznego zaciągniętego przez jednego z małżonków na zakup mieszkania.

Zgodnie z treścią art. 31 § 2 KRIO do majątku wspólnego małżonków zaliczane są w szczególności:

  1. pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków;
  2. dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków;
  3. środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego
    z małżonków;
  4. kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie.

Na szczególną uwagę zasługuje punkt pierwszy przywołanego powyżej przepisu. W konsekwencji, dochody obojga małżonków uzyskane po zawarciu małżeństwa traktowane są jako majątek wspólny. Zatem obowiązek spłaty kredytu na mieszkanie zakupione przez jednego z małżonków przed zawarciem małżeństwa obciążać będzie oboje małżonków. Są to tak zwane nakłady i wydatki na majątek osobisty małżonka z majątku wspólnego małżonków.

Czy można odzyskać zwrot nakładów na mieszkanie zakupione przez jednego z małżonków przed ślubem

Zgodnie z ustawą małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Jednak z ważnych powodów, każdy z małżonków może żądać, żeby ustalenie udziałów w majątku wspólnym nastąpiło z uwzględnieniem stopnia w którym każdy z nich przyczynił się do powstania tego majątku.

Warto jednak wskazać, że przy ocenie stopnia w jakim każdy z małżonków przyczynił się do powstania majątku wspólnego, uwzględnia się także nakład osobistej pracy przy wychowywaniu dzieci i we wspólnym gospodarstwie domowym.

W jaki sposób można odzyskać nakłady poniesione na mieszkanie zakupione przez jednego z małżonków przed zawarciem związku małżeńskiego? Odpowiedź na powyższe pytanie została przez ustawodawcę wskazana wprost w treści art. 45 KRIO.

Każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Może także żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny. Nie można żądać zwrotu wydatków i nakładów zużytych w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności.

Warto jednak mieć na względzie, że zwrotu nakładów dokonuje się co do zasady dopiero przy podziale majątku wspólnego. Ewentualnie, jeśli wymaga tego dobro założonej rodziny, sąd może nakazać wcześniejszy ich zwrot.

Zakup mieszkania do wspólnego zamieszkania przez oboje przyszłych małżonków

Jak wskazałem wyżej, w przypadku zakupu mieszkania przez jednego z małżonków przed zawarciem związku małżeńskiego zostanie ono zaliczone do majątku osobistego małżonka. A jak będzie wyglądała sytuacja, gdy mieszkanie zostanie wprawdzie zakupione przed ślubem, ale środki na jego zakup będą pochodziły od oboga przyszłych małżonków? Niestety, zakupione mieszkanie nie zostanie uwzględnione w majątku wspólnym małżonków.

Mieszkanie zakupione przed zawarciem małżeństwa zaliczane jest do majątku osobistego każdego z małżonków, bowiem dopiero z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje wspólność majątkowa. W konsekwencji, nawet po zawarciu małżeństwa, mieszkanie obciążone będzie współwłasnością w częściach ułamkowych i nie znajdą zastosowania przepisy o ustawowej wspólności małżeńskiej.

Zgodnie bowiem z treścią art. 33 pkt 1 KRIO do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej.

Uwzględniając powyższe, zarówno w przypadku zakupu mieszkania przed zawarciem małżeństwa, jak w przypadku jego rozpadu – mieszkanie będzie należało do każdego małżonka odrębnie, a zatem do majątku osobistego każdego z nich.

Więcej na temat współwłasności mieszkania przeczytasz tutaj.

Zakup mieszkania do majątku osobistego przed jednego z małżonków w czasie trwania małżeństwa

A co jeśli małżonkowie połączeni są już węzłem małżeńskim, ale jeden z nich podejmuje decyzję o zakupie mieszkania do majątku osobistego?

Sytuacja ta może mieć miejsce m.in. w przypadku, w którym małżonek w celu zakupu mieszkania zdecyduje się na sprzedaż działki odziedziczonej po zmarłych dziadkach. W takiej sytuacji zakupiona nieruchomość zaliczona zostanie do majątku osobistego małżonka.

Na marginesie warto tylko wskazać, że nic nie stoi na przeszkodzie aby za pieniądze uzyskane np. w ramach sprzedaży odziedziczonej działki zakupić mieszkanie, które następnie uwzględnione zostanie w majątku wspólnym małżonków. W takiej sytuacji, koniecznym będzie złożenie przez drugiego małżonka określonego oświadczenia w którym wyrazi on zgodę na transakcję. Warto jednak pamiętać, że zgoda ta wymaga formy aktu notarialnego.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować