Odbiór mieszkania a pozwolenie na użytkowanie budynku. Kiedy i na co należy zwrócić uwagę?

Odbiór mieszkania na rynku pierwotnym to bardzo ważny moment dla nabywcy. Warto, mimo emocji, pamiętać o kilku sprawach. Czy jest możliwy odbiór jeszcze przed pozwoleniem na użytkowanie budynku?


O czym przeczytasz?

Podstawa prawna odbioru lokalu

Ustawodawca w ustawie z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska) uregulował nie tylko treść umowy deweloperskiej, o czym wiesz z innych artykułów. Określa ona także duży zakres spraw pojawiających się w życiu nabywcy w związku z odbiorem lokalu.

Podstawa prawna odbioru lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych wybudowanych w ramach przedsięwzięć deweloperskich znajduje się w art. 27 ustawy deweloperskiej.

Wymogi prawne w zakresie odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Zgodnie z art. 27. ustawy deweloperskiej przeniesienie na nabywcę prawa własności do lokalu poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Ale co to właściwie znaczy?

Odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego następuje przed zawarciem końcowej umowy, czyli umowy ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia tego prawa na nabywcę wraz z pozostałymi prawami.

Zgodnie z w/w przepisem prawa odbiór lokalu mieszkalnego jak i domu jednorodzinnego następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Ustawodawca wymaga od dewelopera przed rozpoczęciem procesu odbioru:

  1. zakończenia budowy mieszkalnego budynku wielorodzinnego lub domu jednorodzinnego,
  2. zawiadomienia właściwego organu o zakończeniu budowy mieszkalnego budynku wielorodzinnego lub domu jednorodzinnego,
  3. braku sprzeciwu ze strony organu, do którego złożono zawiadomienie o zakończeniu budowy mieszkalnego budynku wielorodzinnego lub domu jednorodzinnego, albo uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie mieszkalnego budynku wielorodzinnego lub domu jednorodzinnego.

Zakończenie budowy, zawiadomienie

Zatem juz wiemy, że deweloper dokonuje zawiadomienia o zakończeniu budowy. Warto zaznaczyć, że stronę tego postępowania administracyjnego nie są nabywcy, a co za tym idzie obowiązkiem dewelopera jest prawidłowe zakończenie postępowania administracyjnego w sprawie zakończenia budowy i uzyskania odpowiednich dokumentów uprawniających do użytkowania wybudowanego mieszkalnego budynku jednorodzinnego lub domu jednorodzinnego.

Przybliżę nieco aspekt zakończenia budowy celem wyjaśnienia prawa do użytkowania wybudowanego mieszkalnego budynku jednorodzinnego lub domu jednorodzinnego. W artykule 54 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane znajdziemy uregulowania związane z zakończenie budowy w/w inwestycji.

Użytkowanie obiektu

Do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie jest wymagane pozwolenie na budowę albo zgłoszenie budowy, można przystąpić po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten – w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia – nie zgłosi sprzeciwu w formie decyzji administracyjnej.

Do użytkowania mieszkalnego budynku wielorodzinnego lub domu jednorodzinnego, deweloper uzyskać musi ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie.

Decyzję w przedmiocie udzielenia pozwolenia na użytkowanie mieszkalnego budynku wielorodzinnego lub domu jednorodzinnego wydaje się na wniosek dewelopera.

Również w tym postępowaniu nabywcy nie są stroną postępowania administracyjnego.

W tym miejscu znajdziesz informacje na temat zakupu lokalu, kiedy deweloper nie ma jeszcze pozwolenia na budowę. Czy to jest bezpieczne?

Odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Odbiór lokalu może zatem nastąpić dopiero po uzyskaniu zgody na użytkowanie budynku. Jak jednak dokonać odbioru w sposób prawidłowy i bezpieczny?

Zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy deweloperskiej, odbiór dokonywany jest w obecności nabywcy. Powyższe oznacza, że niemożliwym jest dokonanie odbioru jeśli jego fizycznie nie ma.

Na odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nabywcy mogą przyprowadzić osoby trzecie, czy to członków rodzinny czy osobę, która zajmie się weryfikacją ewentualnych wad lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, o czym będzie mowa poniżej.

Każdy nabywcy musi wiedzieć, że z odbioru sporządza się protokół. Do tego protokołu nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Powyższe znajduje podstawę prawną w art. 27 ust. 3 ustawy deweloperskiej. 

W tym miejscu podkreślę, że odbiór dotyczący lokalu mieszkalnego obejmuje właśnie ten konkretny lokal, a nie części wspólne budynku mieszkalnego wielorodzinnego, albowiem odbiorem części wspólnych zajmuje się zarządca/administrator budynku.

Protokół odbioru

Z czynności odbioru zawsze sporządza się protokół. Protokół zawiera opis przedmiotu odbioru, czyli lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, wraz ze wskazaniem jakie rzeczy czy informacje są przekazywane nabywcy np. kod do domofonu, klucze do lokali wraz z ich ilością, miejsce postojowe czy komórkę lokatorską, jeśli były przedmiotem zawartej z deweloperem umowy deweloperskiej.

Protokół podpisywany jest przez nabywcę, przedstawiciela dewelopera i najczęściej przedstawiciela generalnego wykonawcy, który zobowiązany jest do usuwania wad zgłoszonych przez nabywców w ramach zawartej w deweloperem umowy o generalne wykonawstwo. W protokole powinny się znaleźć wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jeśli są zgłaszane przez nabywcę podczas czynności odbioru. Protokół odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego sporządza się w formie pisemnej.

Nabywca zgłaszający wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego musi swe zastrzeżenia skonkretyzować, czyli wskazać konkretne wady. Takimi wadami mogą być na przykład krzywe ściany, brak elementów wykończenia określonych w umowie deweloperskiej, popękane ściany lub posadzka podłogowa, brak prądu w gniazdkach, brak uzgodnionych pomieszczeń przynależnych.

Zastrzeżenia w protokole i co dalej?

Warto pamiętać, że wpisanie do protokołu wskazanej przez nas usterki jest obowiązkiem dewelopera lub upoważnionego przez niego podmiotu, a zatem każde dokonane przez nas zgłoszenie musi zostać odpowiednio w nim odnotowane.

Przy czym samo wpisanie do protokołu stwierdzonej przez nas usterki nie świadczy wprost o jej zasadności, a dana usterka musi być uznana także ze strony dewelopera.

Zgodnie bowiem z treścią art. 27 ust. 4 ustawy deweloperskiej, deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach.

Dodatkowo należy pamiętać, że w protokole odbioru mieszkania powinny znaleźć się także zapisy dotyczące terminów naprawienia zgłoszonych przez nas i uznanych przez dewelopera usterek.

Zgodnie z brzmieniem art. 27 ust. 5 ustawy deweloperskiej deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

Wskazanie takiego terminu w treści protokołu ma moc wiążącą, a zatem w sytuacji gdy deweloper uchyla się od dokonania w protokole wpisu o planowanym terminie naprawienia usterek, powinniśmy po prostu zrezygnować z jego podpisania.

Od podpisania protokołu powinniśmy również wtedy, gdy zostaną w nim odnotowane takie wady, których istnienie uniemożliwia zamieszkanie w nabytym lokalu. Gdy mamy do czynienia z ww. sytuacją, koniecznym staje się w pierwszej kolejności usuniecie wad przez dewelopera, a dopiero potem wyznaczenie terminu spotkania na którym nastąpi sporządzenie i podpisanie protokołu odbioru mieszkania.

Co z wadami, które się ujawniły po jakimś czasie?

Co w sytuacji w której podpisaliśmy protokół odbioru, a po kilku miesiącach wykryliśmy niezauważone dotychczas wady? W takim przypadku nie ma powodów do paniki, bowiem samo podpisanie protokołu odbioru nie powoduje, że konieczność usunięcia wad wykrytych później ciąży po stronie właściciela.

Powyższe wynika z faktu, że w prawie funkcjonuje regulacja dotycząca rękojmi za wady nieruchomości, której podstawy kształtowane są w oparciu o treść działu drugiego ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, art. 27  ustawy deweloperskiej, a także w ustawie z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta. Zgodniez regulacjami zawartymi w ww. ustawach w przypadku wykrycia przez właściciela wad mieszkania

sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada ta została stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania nieruchomości właścicielowi. 

Mając na uwadze powyższe regulacje warto wskazać, iż zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą warunkiem powstania odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne sprzedanej rzeczy jest wada rzeczy zmniejszająca jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jak również wada polegająca na tym, że rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupujący albo też, jeśli rzecz została wydana kupującemu w stanie niezupełnym (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 kwietnia 2013 r., sygn. akt: I CSK 457/12).

Więcej informacji na temat rękojmi przy zakupie mieszkania znajdziesz tutaj.

Natomiast na temat gwarancji dewelopera możesz przeczytać wiecej tutaj.

Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera

Jeśli uzgodniony z deweloperem termin odbioru technicznego mieszkania jest dla nas z różnych przyczyn niekorzystny możemy wyznaczyć do jego przeprowadzenia umocowanego przez nas przedstawiciela, który będzie działał w naszym imieniu.

Ważne jest jednak, aby takie umocowanie było własnoręcznie podpisane przez kupującego i przedłożone deweloperowi do wglądu. Udzielone przez kupującego pełnomocnictwo powinno zamierać przede wszystkim:

  • dane identyfikujące kupującego mieszkanie (imię i nazwisko, numer PESEL lub numer dokumentu tożsamości);
  • wskazanie osoby upoważnionej do dokonania w imieniu nabywcy odbioru technicznego mieszkania (imię i nazwisko, numer PESEL lub numer dokumentu tożsamości);
  • datę udzielenia pełnomocnictwa;
  • podpis osoby udzielającej pełnomocnictwa.

Warto także pamiętać, że jeśli planujemy osobiście stawić się na termin przeprowadzenia odbioru technicznego mieszkania, ale nasza wiedza z zakresu budownictwa nie jest wystarczająca i obawiamy się, że nie będziemy w stanie wyłapać wszystkich ewentualnych usterek możemy skorzystać z pomocy osób posiadających fachową wiedzę z zakresu budownictwa. Taką osobą może być w szczególności wyspecjalizowany w prawie budowlanym inspektor nadzoru budowlanego. Przed wybraniem inspektora warto sprawdzić czy jest on zrzeszony na liście członków w Polskiej Izbie Inżynierów Budownictwa, jeśli nie – warto pomyśleć o innej osobie.

 

To jest artykuł z cyklu "Kupno mieszkania krok po kroku". Sprawdź pozostałe artykuły z tej serii:

 

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement