Czynsz najmu a inflacja. Czy zapis w umowie najmu łączący te rzeczy jest prawnie dopuszczalny?

Czym jest najem?

Mianem najmu określa się stosunek prawny, w ktundefinedrym wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umundefinedwiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Umowa najmu została uregulowana przepisami Kodeksu cywilnego, a konkretnie w definicji zawartej w treści art. 659 K.c. Na mocy tej umowy, jedna ze stron - wynajmujący, udostępnia odpłatnie lokal drugiej stronie undefined najemcy.

Przedmiotem najmu może być każda rzecz, dopundefinedki nie wyłączają tego przepisy szczegundefinedlne. Największe znaczenie dla obrotu gospodarczego ma wynajem nieruchomości. Przedmiotem najmu mogą być każdego rodzaju nieruchomości, np. gruntowe, budynkowe, czy lokalowe.

Wynająć można także tylko ich część. To sprawia, że przedmiotem najmu może być fragment działki, część budynku, określona powierzchnia biura, a nawet wyznaczony fragment ściany przeznaczony na cele reklamowe.

W tym miejscu znajdziesz wszystko, co trzeba wiedzieć o najmie okazjonalnym.

Tutaj znajdziesz wszystkie niezbędne informacje na temat najmu instytucjonalnego.

Umowa najmu undefined elementy

Umowa najmu, podobnie jak ma to miejsce w przypadku innych umundefinedw pisemnych, powinna zawierać następujące elementy:

1. datę oraz miejsce sporządzenia umowy;
2. oznaczenie stron umowy;
3. określenie przedmiotu umowy;
4. określenie wysokości i sposobu uiszczania czynszu wraz z dokładnym wyszczegundefinedlnieniem jego składowych oraz kosztundefinedw eksploatacji;
5. określenie praw i obowiązkundefinedw stron umowy;
6. termin obowiązywania umowy oraz warunki jej wypowiedzenia;
7. podpisy stron.

Umowa najmu nie obejmuje jedynie samego lokal, albowiem zalicza się do niej także jego wyposażenie - meble, urządzenia RTV, AGD i inne. Dlatego przed podpisaniem umowy warto dokonać dokładnych oględzin lokalu i spisać szczegundefinedłowy protokundefinedł odbioru (najlepiej z dokumentacją fotograficzną).

Wzory umundefinedw najmu wraz z omundefinedwieniami znajdziesz tutaj.

Dodatkowe postanowienia umowne

Poza wymienionym powyżej podstawowymi elementami, umowa najmu może (choć nie jest to obowiązkowe) zawierać także inne postanowienia, zgodne z wolą stron. Mimo, iż ich uwzględnienie w umowie nie jest wymagane prawem, warto o nie zadbać, bowiem ich brak może prowadzić do powstawania w przyszłości trudnych do rozwiązania nieporozumień między najemcą, a wynajmującym.

Tutaj dowiesz się w jakich okolicznościach wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu.

Do najbardziej popularnych dodatkowych zapisundefinedw umowny należą te związane z podnajmem (lub przekazaniem do bezpłatnego użytkowania), kaucją (jej wysokością oraz metodą rozliczenia) oraz waloryzacją.

Tutaj przeczytasz o podnajmie mieszkania.

Na czym polega waloryzacja czynszu najmu?

Waloryzacja czynszu polega na uzależnieniu jego wysokości od konkretnych wartości, ktundefinedre zostały wskazane w umowie najmu. Celem waloryzacji czynszu jest utrzymanie wartości ekonomicznej na takim poziomie jaki miał miejsce przed waloryzacją.

Ma ona przeciwdziałać zmianom siły nabywczej pieniądza.

W tym miejscu przeczytasz więcej o zmianie wysokości czynszu. Kiedy można go podwyższyć.

Tutaj znajdziesz informacje o prawie żądania obniżenia czynszu.

Przelicznik waloryzacyjny

Do najbardziej popularnych przelicznikundefinedw waloryzacyjnych należą wskaźniki GUS, ceny złota oraz inflacja. W polskim prawie nie ustalono dotychczas konkretnego sposobu, ani też zasad waloryzacji kwot pieniężnych.

Strony umowy najmu mogą je zatem określać według własnego uznania. Stawka czynszu zwykle waloryzowana jest raz w roku, na podstawie wskaźnika cen i usług dla strefy waluty, w ktundefinedrej denominowany jest czynsz.

W przypadku czynszu w polskich złotych jest to wskaźnik cen towarundefinedw i usług konsumpcyjnych za okres roku kalendarzowego, ogłaszany przez Prezesa Głundefinedwnego Urzędu Statystycznego. Nie jest to jednak zasadą, ponieważ często w przypadku nieruchomości komercyjnych czynsz najmu podaje się w euro. Sytuacja ta wynika z faktu, że inwestycje w nieruchomości komercyjne najczęściej finansowane są właśnie w tej walucie.

Wprowadzając do umowy najmu zapisy dotyczące waloryzacji bardzo istotnym jest ustalenie jak najdokładniejszego miernika waloryzacyjnego i sposobu jego określenia, aby w przyszłości uniknąć niepotrzebnych nieporozumień na tym gruncie.

Klauzula wymaga zatem precyzyjnego określenia według jakiego wskaźnika, gdzie i jak publikowanego będzie naliczana. Ponadto konieczne jest także wskazanie kiedy i za jaki okres nastąpi waloryzacja.

Zapis o możliwości skorygowania czynszu najmu o inflację

Waloryzacja nie dokonuje się automatycznie. Aby możliwe było wprowadzenie zmian w wysokości czynszu, z uwzględnieniem wskaźnika waloryzacyjnego, w umowie najmu konieczne jest zamieszczenie stosownej klauzuli o możliwości skorygowania czynszu najmu o inflację, czyli tzw. klauzuli waloryzacyjnej.

Bez niej, nawet znaczący wzrost inflacji nie będzie uprawniał wynajmującego do podwyższenia umundefinedwionego wcześniej czynszu.

Czynnikami decydującymi o tym w jaki sposundefinedb czynsz zostanie zwaloryzowany są informacje zawarte w umowie, do ktundefinedrych należą dane o:

1. prawach przysługujących stronom umowy, czyli kwestia tego, kto może wystąpić z żądaniem waloryzacji czynszu undefined tylko wynajmujący, czy też najemca;
2. wysokości czynszu objętego waloryzacją;
3. dacie rozpoczęcia waloryzacji undefined aby czynsz uwzględniający inflację obowiązywał od stycznia, klauzula waloryzacyjna musi zawierać sformułowanie, że czynsz będzie podnoszony od stycznia każdego roku o poziom inflacji;
4. dacie zakończenia waloryzacji;
5. rodzaju wskaźnika waloryzacji;
6. wartości wskaźnika waloryzacji.

Wprowadzenie klauzuli waloryzacyjnej a jednostronne podwyższenie czynszu najmu przez wynajmującego

Co do zasady wynajmujący może dokonać jednostronnego podwyższenia czynszu najmu w oparciu o treść art. 685¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. undefined Kodeks cywilny, ktundefinedry stanowi, że wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpundefinedźniej na miesiąc naprzundefinedd, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Czy zasada ta znajduje zastosowanie w przypadku, gdy w umowie najmu zawarto klauzulę waloryzacyjną? Kwestia ta wymaga zasięgnięcia wiedzy w orzecznictwie.

W tym miejscu przeczytasz na co zwrundefinedcić uwagę w umowie najmu zawieranej z obcokrajowcem.

Istotne wyroki w sprawie waloryzacji

Na przykład Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 21 sierpnia 2014 r. (sygn. akt: ACa 654/14) wskazał, że poprzez wprowadzenie do umowy najmu klauzuli waloryzacyjnej, wynajmujący pośrednio zgadza się ograniczyć swoje generalne uprawnienie do jednostronnego podwyższania czynszu wynikające z art. 685¹k.c., do zakresu uzgodnionej waloryzacji.

Gdyby bowiem wynajmujący miał uprawnienie to zachować w pełnym zakresie, wundefinedwczas określenie zasad waloryzacji czynszu byłoby zbędne. Nie jest zasadne stanowisko, iż uprawnienie wynajmującego do wypowiedzenia czynszu najmu ma umożliwiać podwyżkę czynszu, ktundefinedra może wykraczać poza waloryzację czynszu, gdyż ta ostatnia zakłada jedynie zapewnienie świadczeniu takiej samej wartości ekonomicznej, jaką świadczenie miało w chwili jego powstania, natomiast podwyżka czynszu może być umotywowana zupełnie innymi powodami.

Taka bowiem interpretacja art. 685¹ k.c. godziłaby w fundamentalną zasadę polskiego systemu prawnego, jaką jest zasada pacta sunt servanda, ktundefinedra podlega ograniczeniu jedynie poprzez instytucje umożliwiające modyfikację (undefined) lub rozwiązanie zobowiązania (undefined) mające nie tylko wyjątkowy, ale także nadzwyczajny charakter.

Uzupełniając pogląd zaprezentowany wyżej przez warszawski sąd, Sąd Rejonowy w Łodzi w wyroku z dnia 18 maja 2016 r. (sygn. akt: XIII GC 1079/15) wskazał, że można jedynie hipotetycznie rozważać, czy taka sama wykładnia ostałaby się w sytuacji, kiedy w wyniku zastosowania klauzuli waloryzacyjnej świadczenie pieniężne mogłoby ulec zmniejszeniu.

Wprowadzenie przykładowo klauzuli waloryzacyjnej opartej o wskaźnik inflacji publikowany przez Prezesa GUS może przy niewłaściwym sformułowaniu klauzuli doprowadzić do obniżenia czynszu z uwagi na krundefinedtkookresową deflację. (undefined) To profesjonalizmowi stron pozostawiono ustalenie, jakie wskaźniki rynkowe lub dobra konsumpcyjne mają decydować o zmianie wysokości świadczenia pieniężnego. Najczęściej wspundefinedłczynnik dobierany jest do specyfiki danej branży.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zwrotu mieszkania po okresie najmu.

Wprowadzenie klauzuli waloryzacyjnej ogranicza możliwość jednostronnego podwyższenia czynszu najmu

Uwzględniając stanowisko prezentowane przez sądy, należy zatem uznać, że wprowadzenie do umowy klauzuli waloryzacyjnej stanowi poniekąd wzajemne ustępstwo pomiędzy stronami.

Z jednej bowiem strony wynajmujący niejako zrzeka się swojego uprawnienia do jednostronnego wypowiedzenia czynszu, z drugiej najemca od początku akceptuje możliwość podniesienia czynszu w czasie trwania umowy, jednak w oparciu o zewnętrzny i zobiektywizowany mechanizm.

Dlatego też klauzulę waloryzacyjną powinno się interpretować jako modyfikację uprawnienia ustawowego, a jej wprowadzenie do umowy jako wyraz woli wyłączenia zastosowania art. 685¹ k.c., o ile strony same wprost nie postanowią inaczej.

W tym miejscu przeczytasz czy odcięcie prądu od lokalu zajmowanego przez lokatora jest prawnie uzasadnione?

Czy najemca ma jakieś argumenty przeciwko podwyższeniu czynszu najmu?

Jeśli nie zawarto powyższej klauzuli waloryzacyjnej, a wynajmujący prundefinedbował podwyższyć czynsz nie zachowując odpowiednich reguł, to najemca nie pozostaje zupełnie bezbronny.

W tym miejscu przeczytasz więcej o zmianie wysokości czynszu. Kiedy można go podwyższyć.

Najemca może co prawda zgodzić się z podwyżką czynszu (także w formie dorozumianej poprzez uiszczanie czynszu w nowej wysokości), ale może także nie wyrazić zgody na podwyżkę czynszu i doprowadzić do wygaśnięcia umowy najmu.

Ponadto najemca może kwestionować skuteczność podwyżki albo w procesie o zapłatę wszczętym przez wynajmującego, albo w procesie o ustalenie nieistnienia podwyżki wszczętym przez niego samego.

Warto jednak pamiętać, że najemca może zabezpieczyć się przed ryzykiem jednostronnego podwyższenia wysokości czynszu przez wynajmującego już na etapie zawierania umowy najmu.

Skutecznym sposobem wyłączenia takiego ryzyka jest zawarcie w umowie najmu klauzuli wyłączającej uprawnienie wynajmującego do jednostronnego podwyższenia wysokości czynszu.

W tym miejscu przeczytasz o rozliczaniu urządzeń montowanych przez najemcę w lokalu.

Tutaj znajdziesz wszystko na temat kaucji. Przede wszystkim jak się ją powinno rozliczać.

Podwyższenie czynszu najmu vs orzecznictwo

Kwestie związane z możliwością podwyższenia czynszu w czasie trwania umowy najmu były wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć sądundefinedw powszechnych.

Tak na przykład Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 29 maja 2013 r. (sygn. akt: V ACa 163/13) wskazał, że wysokość czynszu jest istotnym elementem umowy najmu, tym samym element ten wymaga akceptacji najemcy.

Jeżeli więc najemca nie wyraża zgody na podwyżkę czynszu (w granicach dozwolonych prawem), to umowa najmu wygaśnie na skutek wypowiedzenia jednego z istotnych elementundefinedw umowy najmu. Najem wygasa, gdy zostanie wypowiedziany jeden z jej istotnych elementundefinedw.

Ponadto jak wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 21 sierpnia 2014 r. (sygn. akt: I ACa 654/14), przepis art. 685¹ k.c. ma charakter dyspozytywny.

Oznacza to, że strony mogą zmodyfikować tryb jednostronnej zmiany wysokości czynszu, wprowadzając np. dłuższy lub krundefinedtszy termin wypowiedzenia lub określając etapy zmiany czynszu (np. obligatoryjne negocjacje poprzedzające wypowiedzenie albo czas na podjęcie decyzji w kwestii przyjęcia lub odrzucenia nowej wysokości czynszu wynikającej z wypowiedzenia).

Strony mogą też wyłączyć dopuszczalność jednostronnej zmiany wysokości czynszu w drodze wypowiedzenia przez wprowadzenie alternatywnych sposobundefinedw urealniania czynszu, np. klauzule automatycznej waloryzacji.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.