Umowa najmu
Na wstępie wyjaśnić należy, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umundefinedwiony czynsz.
Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Zatem umowa najmu zawarta zostaje na czas oznaczony lub nieoznaczony. Najemca w takiej umowie zobowiązuje się płacić czynsz najmu.
Praktyka pokazuje, że z reguły czynsz najmu płatny jest co miesiąc.
Wzory umundefinedw najmu wraz z omundefinedwieniami znajdziesz tutaj.
Forma zawarcia umowy najmu
Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. W praktyce umowa najmu z reguły zawierana jest w formie pisemnej z wymogiem zachowanie tej formy także do zmiany i wypowiedzenia pod rygorem nieważności.
Pamiętajmy, że najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.
Natomiast najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.
Prawa i obowiązki stron
Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umundefinedwionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.
Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za ktundefinedre wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrundefinedcenia stanu poprzedniego.
Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, ktundefinedre obciążają wynajmującego, a bez ktundefinedrych rzecz nie jest przydatna do umundefinedwionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
Sposundefinedb korzystania z przedmiotu najmu
Najemca powinien przez czas trwania najmu używać lokalu w sposundefinedb w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposundefinedb odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu danego lokalu.
Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, ktundefinedre obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.
Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrundefinedcić mieszkaniu w stanie niepogorszonym. Jednakże nie ponosi odpowiedzialności za jego zużycie będące następstwem prawidłowego używania. Istnieje domniemanie prawne, że mieszkanie było wydane najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umundefinedwionego użytku.
Dlatego też w praktyce bardzo istotne pozostaje spisywanie przez strony umowy protokołu zdawczo-odbiorczego z wyraźnie wskazanymi uszkodzeniami lub wadami rzeczy. Najlepiej z wykonaną foto-dokumentacją. Wundefinedwczas bardzo łatwo rzeczone domniemanie wzruszyć.
Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, ktundefinedre obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.
Najemca nie może...
Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy.
Jeżeli najemca używa rzeczy w sposundefinedb sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposundefinedb albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminundefinedw wypowiedzenia.
Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarundefinedwno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.
Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpundefinedźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.
Czynsz najmu
Najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umundefinedwionym.
Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z gundefinedry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony - miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.
Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminundefinedw wypowiedzenia. Jednakże w takiej sytuacji powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.
Terminy ustawowe wypowiedzenia najmu
Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarundefinedwno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminundefinedw umownych, a w ich braku z zachowaniem terminundefinedw ustawowych.
Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpundefinedźniej na trzy miesiące naprzundefinedd na koniec kwartału kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzundefinedd na koniec miesiąca kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny w krundefinedtszych odstępach czasu - na trzy dni naprzundefinedd; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzundefinedd.
Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarundefinedwno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Zatem w sytuacji, gdy umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony to może zostać wypowiedziana w każdej chwili. Natomiast, w przypadku gdy umowa najmu zawarta została na czas określony to taka umowa może zostać wypowiedziana tylko w sytuacji, kiedy strony przewidziały taką możliwość w treści umowy najmu.
Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego
Wynajmujący może wypowiedzieć umowę tylko w przypadkach, kiedy najemca:
- używa rzeczy w sposundefinedb sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposundefinedb zgodnie z art. 667 undefined 2 Kodeksu cywilnego;
- zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie zgodnie z art. 667 undefined 2 Kodeksu cywilnego,
- dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności zgodnie z art. 672 Kodeksu cywilnego,
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
Jeśli najemca zgłasza wynajmującemu wątpliwości co do sposobu roszczenia rachunkundefinedw, to zgodnie z wyżej wymieniony przepisami prawa nie jest to przyczyna wypowiedzenia umowy. Zatem SMS-owe wypowiedzenie umowy najmu jest bezskuteczne, czyli nie wywołujące skutkundefinedw prawnych. Powyższe oznacza to, że umowa najmu nadal obowiązuje.
Forma i treść wypowiedzenia umowy najmu
Umowy najmu z reguły zawierane są w formie pisemnej, a wszelkie zmiany i uzupełnienia takiej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Powyższe skutkuje tym, że rundefinedwnież wypowiedzenie umowy najmu musi przybrać taką formą.
Wypowiedzenie umowy najmu powinno zawierać takie elementy, jak:
- miejscowość i data sporządzenia,
- dane strony wypowiadającej umowę,
- dane strony, ktundefinedrej umowa jest wypowiadana,
- podstawę wypowiedzenia - określoną np. przepisem prawa z Kodeksu cywilnego,
- określenie przedmiotu najmu,
- określenie terminu, z ktundefinedrym umowa przestaje obowiązywać,
- przyczyny wypowiedzenia,
- podpis strony wypowiadającej umowę.
Zwrot przedmiotu najmu
Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrundefinedcić mieszkaniu w stanie niepogorszonym. Jednakże nie ponosi odpowiedzialności za jego zużycie będące następstwem prawidłowego używania. To dość wyświechtany zwrot, ale akurat w najmie ma swoją "moc".
Istnieje domniemanie prawne, że mieszkanie było wydane najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umundefinedwionego użytku.
Dlatego właśnie w praktyce bardzo istotne pozostaje spisywanie przez strony umowy protokołu zdawczo-odbiorczego z wyraźnie wskazanymi uszkodzeniami lub wadami rzeczy. Najlepiej z wykonaną foto-dokumentacją. Wundefinedwczas łatwiej będzie rzeczone domniemanie wzruszyć.
Zwrot kaucji.
Zasadą jest, że właściciel powinien zwrundefinedcić najemcy kaucję w ciągu miesiąca undefinedod dnia oprundefinedżnienia mieszkaniaundefined. Innymi słowy miesięczny termin zaczyna się z dniem wyprowadzki, a nie z dniem zakończenia umowy najmu. To termin ustawowy i wynajmując nie może go wydłużyć.
Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego najemca nie może żądać zwrotu kaucji w dowolnym momencie, ponieważ nie pozwala na to treść umowy, ktundefinedra wskazuje, w jakich przypadkach kaucja podlega zwrotowi. Do czasu spełnienia przesłanek, od ktundefinedrych zależy zwrot kaucji, roszczenie najemcy wobec wynajmującego o zwrot kaucji nie jest wymagalne, (uchw. SN z 26.9.2002 r., III CZP 58/02, OSNC 2003).
Zwracana najemcy kaucja podlega waloryzacji z mocy ustawy. Kwota kaucji zwaloryzowana na dzień jej zwrotu powinna odpowiadać kwocie rundefinedwnej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji. Jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.
Więcej na temat kaucji w najmie przeczytasz w tym miejscu.
Wynajmujący na drodze sądowej
Sposobem na dochodzenie praw przez wynajmującego jest także wystąpienie przeciwko najemcy do sądu z pozwem o zapłatę zaległego czynszu lub naprawienie szkundefinedd. W takim przypadku, gdy roszczenia nie przekraczają kwoty 20.000,00 zł sprawa będzie rozpatrywana przez sąd w postępowaniu uproszczonym. Oznacza to nieco mniej formalności i złożeniu pozwu na specjalnym formularzu.
Warto w tym miejscu podkreślić, że zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego, wynajmujący może dochodzić od najemcy odsetek za czas opundefinedźnienia, nawet jeśli nie poniundefinedsł żadnej szkody i chociażby opundefinedźnienie nie było zawinione przez najemcę. Odsetki ustawowe za opundefinedźnienie mogą być naliczane przede wszystkim od zaległości z tytułu czynszu, jednak nic nie stoi na przeszkodzie naliczeniu odsetek od innych opłat do ktundefinedrych najemca był zobowiązany w ramach umowy najmu (np. opłata za Internet, telewizję, telefon).
Prawo zastawu na rzeczach ruchomych
Istnieją regulacje zawarte w Kodeksie cywilnym, ktundefinedre mogą zabezpieczyć interes wynajmującego przy stosunkowo niewielkim nakładzie pracy, a będą jednocześnie mocno uporczywe dla nieuczciwego najemcy. Wprowadzają one m.in. możliwość ustanowienia przez wynajmującego zastawu na rzeczach ruchomych wniesionych do wynajmowanego lokalu zarundefinedwno przez najemcę jak i osoby mu najbliższe lub zamieszkujące wspundefinedlnie z nim.
Warunkiem koniecznym jest jednak zaleganie przez najemcę z zapłatą czynszu lub świadczeń dodatkowych przez okres krundefinedtszy niż rok. Zgodnie bowiem z treścią art. 670 k.c. dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z ktundefinedrymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.
Skierowanie do sądu pozwu o eksmisję
W sytuacji, gdy żaden ze sposobundefinedw usunięcia najemcy z lokalu nie przyniundefinedsł rezultatu, a w szczegundefinedlności gdy wręczenie wypowiedzenia nie przyniosło zamierzonego efektu, wynajmujący może wystąpić do sądu z pozwem o eksmisję.
Pozwem o eksmisję wynajmujący kieruje do sądu właściwego dla miejsca zamieszkania pozwanego (najemcy), a więc miejsca w ktundefinedrym pozwany przebywa z zamiarem stałego pobytu. Najczęściej miejscem tym jest lokal będący przedmiotem umowy najmu z ktundefinedrego pozwany ma być eksmitowany.
Postępowanie w sprawie eksmisji zostanie zakończone wydaniem przez sąd wyroku nakazującego eksmisję, ktundefinedry zaopatrzony w klauzulę wykonalności będzie stanowić podstawę do wszczęcia przez komornika postępowania egzekucyjnego, ktundefinedrego celem jest wyeksmitowanie uciążliwego najemcy.
W tym miejscu przeczytasz wszystko, co musisz wiedzieć na temat eksmisji.
Warto jednak pamiętać, że komornik nie będzie mundefinedgł dokonać skutecznego wyeksmitowania najemcy do momentu w ktundefinedrym nie wskaże on w terminie 6 miesięcy miejsca swojego tymczasowego zamieszkania. W sytuacji, gdy najemca nie znajdzie we wskazanym przez ustawodawcę terminie tymczasowego miejsca zamieszkania, komornik prowadzący postępowanie egzekucyjne może podjąć czynności zmierzające do przymusowego usunięcia najemcy z zajmowanego przez niego lokalu i ulokowania go w schronisku lub innej placundefinedwce tego rodzaju.
Jak widać nawet tak kategoryczny krok prawny może okazać się nieskuteczny lub powodować kolejne problemy i koszty po stronie wynajmującego.
Powyższy problem może w dużej mierze rozwiązać umowa najmu okazjonalnego. Jej wzundefinedr oraz opis podstawowych regulacji znajdziesz tu.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
