Zwrot mieszkania po okresie najmu. Odpowiedzialność najemcy.

To jest bardzo ważny moment w relacji wynajmujący - najemca. Stan mieszkania może spowodować uruchomienie mechanizmów prawnych. Co mogą, a co powinny zrobić strony umowy przy zwrocie lokalu?


O czym przeczytasz?

Używanie mieszkania w trakcie najmu

Zgodnie z ustawą Kodeks cywilny (art. 659 KC i nast.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Wynajmujący powinien wydać najemcy lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem lokalu obciążają najemcę. Jeżeli w czasie trwania najmu mieszkanie wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których w mieszkania nie da się w umówiony sposób użytkować, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Najemca powinien przez czas trwania najmu używać lokalu w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu danego lokalu.

Zgodnie z art. 6b ustawy o ochrona praw lokatorów Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.

Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić mieszkaniu w stanie niepogorszonym. Jednakże nie ponosi odpowiedzialności za jego zużycie będące następstwem prawidłowego używania. Istnieje domniemanie prawne, że mieszkanie było wydane najemcy w stanie dobrym i

przydatnym do umówionego użytku. Dlatego też w praktyce bardzo istotne pozostaje spisywanie przez strony umowy protokołu zdawczo-odbiorczego z wyraźnie wskazanymi uszkodzeniami lub wadami rzeczy. Najlepiej z wykonaną foto-dokumentacją. Wówczas bardzo łatwo rzeczone domniemanie wzruszyć.

Wzory umów najmu wraz z omówieniami znajdziesz tutaj.

Zwrot mieszkania po okresie najmu

Przyczynami zakończenia najmu są:

  • rozwiązanie umowy najmu przez strony lub sąd
  • upływ terminu, na który umowa została zawarta;
  • ziszczenie się warunku rozwiązującego;
  • wypowiedzenie najmu ze skutkiem natychmiastowym lub z zachowaniem terminów wypowiedzenia;
  • zniszczenie przedmiotu najmu.

Jak wskazuje Sąd Najwyższy w wyroku, jeżeli najemca zwróci rzecz w stanie pogorszonym, to może uwolnić się od obowiązku naprawienia szkody, gdy udowodni, że gorszy stan lokalu jest usprawiedliwiony jego normalnym zużyciem (wyr. z 11.5.1999 r. I CKN 1304/98, OSNC 1999,) Wynika to z faktu, że oddanie rzeczy w najem ze swej istoty wiąże się z jej używaniem przez najemcę, a zatem i ze zużyciem, za które najemca nie ma obowiązku uiścić dodatkowego wynagrodzenia, jeżeli tylko zużycie to ma charakter normatywny. Przez to pojęcie należy rozumieć zwykłe, związane z charakterem rzeczy i celem umowy, skutki jej używania (Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyr. z 15.1.2016 r., V ACa 430/15)

Zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania

Najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania. Tym bardziej więc nie odpowiada on za pogorszenie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania. A contrario najemca ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za takie zużycie lub pogorszenie rzeczy, które jest następstwem jej nieprawidłowego używania.

Zgodnie z art. 6e ust. 1 ustawy o ochrona praw lokatorów po zakończeniu najmu lokalu mieszkalnego i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw. Ponadto powinien zwrócić wynajmującemu równowartość następujących zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy: trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą.

Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia. Powyższa zasada nie ma zastosowania do tzw. najmu okazjonalnego.

W przywołanym wcześnie wyroku Sąd Najwyższy wskazał bardzo ważną rzecz, mianowicie,

udowodnienie okoliczności, że zużycie (pogorszenie) rzeczy jest następstwem prawidłowego jej używania, obciąża najemcę.

Z reguły sporem objęta jest kwestia ustalenia stopnia zużycia rzeczy wynikającego z prawidłowego używania. Zwrot "prawidłowe używanie" powinien być wyjaśniany przez pryzmat treści umowy najmu. Jeśli strony w umowie tej określiły zasady używania rzeczy, jej przeznaczenie, cel, dla którego rzecz jest wynajmowana, wówczas postanowienia te powinny mieć pierwszeństwo względem zobiektywizowanych ocen.

Na przykład, jeśli przedmiotem najmu jest lokal w budynku mieszkalnym, ale strony postanawiają, że będzie on przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej wiążącej się z przyjmowaniem znacznej liczby klientów, to zużycie drewnianej podłogi związane z prawidłowym korzystaniem z lokalu jest istotnie różne od tego, gdy lokal jest używany do celów mieszkalnych. W wielu przypadkach ustalenie stopnia zużycia rzeczy wynikającego z prawidłowego jej używania jest niemożliwe. Dlatego tak ważne jest sporządzenie dokładnego opisu przedmiotu najmu według stanu z chwili jego wydania najemcy (protokół przekazania) oraz zawarcie w umowie najistotniejszych dla wynajmującego wytycznych związanych z korzystaniem z przedmiotu najmu.

Zgodnie z przeważającym stanowiskiem doktryny prawnej, w braku ustaleń stron czy wytycznych wynajmującego, "prawidłowe używanie" powinno uwzględniać zachowania przeciętnego człowieka postępującego z należytą starannością w pieczy nad rzeczą. Kryterium pomocniczym dla ustalenia, czy rzecz została zwrócona w stanie odpowiednim, może być możliwość uzyskania przez wynajmującego czynszu najmu w podobnej jak dotychczas wysokości.

Bardzo pomocne może okazać się podejście, jakim wykazał się Sąd Najwyższy w jednym z wyroków. Z uzasadnienia czytamy, że jeśli po remoncie wykonanym przez byłego najemcę najęty lokal nie nadaje się do wynajęcia i konieczne jest dokonanie dalszych prac, to za utracony czynsz w okresie koniecznym dla wykonania tych prac odpowiada były najemca (wyr. SN z 17.10.2000 r., IV CKN 111/00).

Odpowiedzialność odszkodowawcza najemcy

Przez niewykonanie obowiązku z art. 675 § 1 KC, powodujące powstanie po stronie najemcy obowiązku naprawienia wynikłej z tego szkody, należy rozumieć zarówno sytuację, gdy najemca nie dokonuje zwrotu przedmiotu najmu w umówionym terminie lub też po rozwiązaniu umowy najmu, jak i sytuację, gdy rzecz najęta zostaje wprawdzie zwrócona terminowo, ale w stanie pogorszonym ponad stan wynikający z zużycia będącego następstwem prawidłowego używania.

Ponieważ zachowanie najemcy naruszające przepis art. 675 § 1 KC stanowi nienależyte wykonanie umowy najmu, odpowiedzialność odszkodowawcza najemcy ma charakter odpowiedzialności kontraktowej, ponoszonej na podstawie art. 471 KC. Konieczne jest zatem wykazanie przez wynajmującego przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej najemcy w postaci wysokości poniesionej szkody i związku przyczynowego, nie musi on natomiast wykazywać winy najemcy.

Ciążący na najemcy obowiązek naprawienia szkody, zgodnie z ogólnymi regułami odpowiedzialności odszkodowawczej, obejmuje nie tylko poniesioną przez wynajmującego stratę rzeczywistą (damnum emergens), ale również utracone korzyści (lucrum cessans), które wynajmujący mógłby uzyskać, gdyby najemca zwrócił przedmiot najmu w terminie, lub w stanie niepogorszonym.

W związku z tym, że obowiązek terminowego zwrotu przedmiotu najmu ma charakter niepieniężny, dopuszczalne jest zawarcie w umowie najmu postanowień nakładających na najemcę w razie zwłoki w zwrocie obowiązek zapłaty określonej sumy jako kary umownej.

Domniemanie dobrego stanu przedmiotu najmu w momencie wydania

Dla ustalenia zakresu odpowiedzialności odszkodowawczej najemcy ponoszonej w następstwie zwrotu rzeczy najętej w stanie pogorszonym ponad stan zużycia będący następstwem prawidłowego używania istotne znaczenie może mieć ustanowione przepisem art. 675 § 3 KC domniemanie prawne, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.

Domniemanie to ma charakter wzruszalny, może być zatem obalone poprzez przedstawienie przez najemcę wszelkich środków dowodowych świadczących o odmiennym stanie przedmiotu najmu (tak wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyr. z 30.5.2017 r. I ACa 346/16)

Artykuły, które mogą Cię zainteresować