Podstawowe obowiązki najemcy
Przyczyna zamieszkiwania w naszym lokalu przez osobę trzecią najczęściej wiąże się zawartą umową najmu. Zanim wgłębimy się mocniej w temat możliwości pozbawienia lokatora prądu w celu pozbycia się go z tegoż lokalu warto, choćby powierzchownie dotknąć kwestii jego podstawowych obowiązkundefinedw jako najemcy. Należy do nich przede wszystkim:
- płacenie czynszu w terminie i kwocie ustalonej z wynajmującym;
- eksploatowanie lokalu w taki sposundefinedb, jaki określiła zawarta pomiędzy stronami umowa, a jeśli sama umowa nie określa sposobu używania - w sposundefinedb odpowiadający specyfice i przeznaczeniu lokalu;
- utrzymywanie lokalu oraz pomieszczeń, do ktundefinedrych używania jest uprawniony we właściwym stanie technicznym i higieniczno - sanitarnym;
- przestrzeganie porządku domowego.
Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspundefinedlnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypundefinedw, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
Jeżeli najemca używa lokalu w sposundefinedb sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem i nie przestaje go używać w taki sposundefinedb mimo wezwania wynajmującego, to powinien liczyć się z możliwością wykorzystania przez właściciela prawa wypowiedzenia umowy najmu.
Tutaj dowiesz się co można zrobić gdy najemca nie płaci czynszu.
Wynajmujący oczywiści też ma swoje prawa. Jest całkiem sporo środkundefinedw ochrony przewidzianych na jego rzecz, ale o tym napiszę innym razem.
W tym miejscu przeczytasz więcej na temat możliwości wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę.
Dobra osobiste
Mianem dundefinedbr osobistych określa się ogundefinedł czynnikundefinedw mających na celu zapewnienie obywatelowi rozwoju jego osobowości, ochronę jego egzystencji i zapewnienie mu prawa do korzystania z tych dundefinedbr, ktundefinedre są dostępne na danym etapie rozwoju społeczno-ekonomicznego społeczeństwa, a ktundefinedre sprzyjają zachowaniu cech odrębności i związaniu ze społeczeństwem, w ktundefinedrym żyje.
Zgodnie z art. 23 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny dobra osobiste człowieka, jak w szczegundefinedlności zdrowie, wolność, cześć, swoboda sumienia, nazwisko lub pseudonim, wizerunek, tajemnica korespondencji, nietykalność mieszkania, twundefinedrczość naukowa, artystyczna, wynalazcza i racjonalizatorska, pozostają pod ochroną prawa cywilnego niezależnie od ochrony przewidzianej w innych przepisach.
Natomiast zgodnie z art. 24 Kodeksu cywilnego ten, czyje dobro osobiste zostaje zagrożone cudzym działaniem, może żądać zaniechania tego działania, chyba że nie jest ono bezprawne. W razie dokonanego naruszenia może on także żądać, ażeby osoba, ktundefinedra dopuściła się naruszenia, dopełniła czynności potrzebnych do usunięcia jego skutkundefinedw, w szczegundefinedlności ażeby złożyła oświadczenie odpowiedniej treści i w odpowiedniej formie.
Na zasadach przewidzianych w K.c. może on rundefinedwnież żądać zadośćuczynienia pieniężnego lub zapłaty odpowiedniej sumy pieniężnej na wskazany cel społeczny.
Jeżeli wskutek naruszenia dobra osobistego została wyrządzona szkoda majątkowa, poszkodowany może żądać jej naprawienia na zasadach ogundefinedlnych.
Dochodzenie roszczeń w oparciu o treść art. 24 k.c. jest łatwiejsze do wykazania, bowiem na gruncie jego zastosowania występuje domniemanie bezprawności działania sprawcy (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 1 kwietnia 2020 r., sygn. akt: V ACa 50/18).
W tym miejscu znajdziesz informacje jaki kroki można podjąć, gdy mamy trudnych najemcundefinedw.
Jest orzecznictwo związane z tą kwestią, ale są też rozbieżności
Już wiemy z grubsza czym są dobra osobiste. Jak można się domyślić dla powstania ich ochrony nie ma znaczenia czy jest się wynajmującym czy najemcą.
Tak się składa, że polskie sądy niejednokrotnie badały te kwestie. W orzecznictwie sądundefinedw powszechnych istnieje rozbieżność czy w zakresie odcinania prądu lokatorowi w kontekście dundefinedbr osobistych.
Zgodnie z wyrokiem Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 30 grudnia 2013 roku o sygnaturze akt XV C 743/13 undefinedOchrona dundefinedbr osobistych ma charakter wyjątkowy, w związku z czym sięganie do jej mechanizmundefinedw powinno następować z odpowiednią ostrożnością i powściągliwością, bez tendencji do sztucznego poszerzania katalogu tych dundefinedbr.
Podobnie ocenić należy dobro, ktundefinedre można określić jako prawo do niezakłundefinedconego korzystania z energii elektrycznej. Prawo takie, mimo jego powszechnego charakteru, stanowi realizację dostępu do dundefinedbr cywilizacyjnych, ułatwiających i uprzyjemniających codzienne bytowanie, ale utrata możliwości korzystania z prądu, nie godzi w podstawowe atrybuty człowieczeństwa. Utrudnia i komplikuje jedynie życie człowieka, jednak zapobieżenie tym niewygodom jest możliwe, choć może wiązać się z określonymi wydatkami.undefined
Z kolei według Sądu Apelacyjnego w Warszawie undefinedart. 448 k.c. znajduje zastosowanie tylko w wypadku zawinionego naruszenia dundefinedbr osobistych, przy czym każdy stopień winy, także wina nieumyślna może uzasadniać uwzględnienie zarundefinedwno roszczenia o zasądzenie zadośćuczynienia na rzecz poszkodowanego, jak i roszczenia o zasądzenie odpowiedniej sumy na cel społeczny. Nie każde działanie wierzyciela zmierzające do odzyskania długu - legalizuje wkroczenie w sferę dundefinedbr osobistych dłużnika.
Działanie bowiem nadmierne, nakierowane na zastraszenie dłużnika, zmierzające do wywołania w nim uzasadnionej obawy o mir domowy, realizowane w oparciu o zasadę, według ktundefinedrej "cel uświęca środki" nie może być oceniane inaczej niż, jako wadliweundefined (vide: wyrok Według Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 10 czerwca 2011 roku).
Według Sądu Apelacyjnego w Łodzi prawo do niezakłundefinedconego korzystania z energii elektrycznej jako dobro osobiste (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 7 maja 2014 roku o sygnaturze akt I ACa 1311/13).
Istnieją też przepisy karne
Zgodnie z art. 191 ustawy Kodeks karny kto stosuje przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.
Tej samej karze podlega, kto w celu określonym w undefined 1 stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposundefinedb istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.
Jak wynika z uzasadnienia do projektu ustawy wprowadzającej art. 191 undefined1a Kodeksu karnego ten przepis ma chronić przed pomocą pośrednią, taką jak odcinanie mediundefinedw (wyłączanie prądu lub ogrzewania lub wody), czy nawet przed działaniami bardziej inwazyjnymi takimi jak wyjmowanie drzwi lub okien, zanieczyszczenie budynku lub zamurowywanie drzwi czy zamykanie drzwi na kłundefineddkę.
Co na to nauka prawa karnego?
W doktrynie wskazuje się, że undefinedMieszczą się w tym pojęciu takie zachowania, jak zmiana zamkundefinedw w drzwiach i uniemożliwienie dostępu do lokalu, odcięcie dopływu wody, w tym tylko ciepłej lub tylko zimnej, odpływu ściekundefinedw, energii elektrycznej czy też cieplnej, ogrzewania (undefined) Nie ma znaczenia to, czy pokrzywdzony ma tytuł prawny do zajmowania takiego lokalu, czy też nie. Zajmowanie lokalu oznacza nie tylko zamieszkiwanie, lecz także jedynie przechowywanie tam rundefinedżnych przedmiotundefinedwundefined (J. Lachowski, Kodeks karny. Komentarz, wyd. III, red. V. Konarska-Wrzosek, Warszawa 2020, art. 191).
Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że w toku postępowania karnego możliwe jest dochodzenie zadośćuczynienia na podstawie art. 46 undefined 1 ustawy Kodeks karny.
W tym miejscu przytoczyć także należy art. 690 ustawy Kodeks cywilny, gdzie stoi, że do ochrony praw najemcy lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.
W ten właśnie sposundefinedb urzeczywistnia się ochrona nietykalności mieszkania jako dobra osobistego.
Tutaj dowiesz się czym jest prawo zastawu i jak działa w przypadku najemcundefinedw.
Natomiast w tym miejscu dowiesz się jak wymeldować byłego najemcę z naszego lokalu.
Czy można jakoś się uchronić?
Wydaje się najlepszym wyjściem jest najem okazjonalny, w ktundefinedrym najemca składa oświadczenie w formie aktu notarialnego. Oświadczenie najemcy, w ktundefinedrym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do oprundefinedżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu.
Konieczne jest także wskazanie przez najemcę innego lokalu, w ktundefinedrym będzie mundefinedgł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku oprundefinedżnienia lokalu.
Wskazane powyższe oświadczenia stanowić będą zabezpieczenie dla wynajmującego, ponieważ oświadczenia te będą podstawę prawną do przeprowadzenia ewentualnej eksmisji lokatorundefinedw, jeśli sami uprzednio odmundefinedwią oni dobrowolnego oprundefinedżnienia mieszkania.
W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat najmu okazjonalnego.
Więcej na temat najmu okazjonalnego wraz z wzorem umowy przeczytasz w tym miejscu.
Natomiast o najmie instytucjonalnym wraz z przykładowym wzorem pisaliśmy tutaj.
Skierowanie do sądu pozwu o eksmisję
W sytuacji, gdy wszelkie metody nie przyniosły rezultatu, a w szczegundefinedlności gdy wręczenie wypowiedzenia zalegającemu z czynszem najemcy nie przyniosło zamierzonego efektu, wynajmujący może wystąpić do sądu z pozwem o eksmisję.
Pozwem o eksmisję wynajmujący kieruje do sądu właściwego dla miejsca zamieszkania pozwanego (najemcy), a więc miejsca w ktundefinedrym pozwany przebywa z zamiarem stałego pobytu. Najczęściej miejscem tym jest lokal będący przedmiotem umowy najmu z ktundefinedrego pozwany ma być eksmitowany.
Postępowanie w sprawie eksmisji zostanie zakończone wydaniem przez sąd wyroku nakazującego eksmisję, ktundefinedry zaopatrzony w klauzulę wykonalności będzie stanowić podstawę do wszczęcia przez komornika postępowania egzekucyjnego, ktundefinedrego celem jest wyeksmitowanie uciążliwego najemcy.
Warto jednak pamiętać, że komornik nie będzie mundefinedgł dokonać skutecznego wyeksmitowania najemcy do momentu w ktundefinedrym nie wskaże on w terminie 6 miesięcy miejsca swojego tymczasowego zamieszkania.
W sytuacji, gdy najemca nie znajdzie we wskazanym przez ustawodawcę terminie tymczasowego miejsca zamieszkania, komornik prowadzący postępowanie egzekucyjne może podjąć czynności zmierzające do przymusowego usunięcia najemcy z zajmowanego przez niego lokalu i ulokowania go w schronisku lub innej placundefinedwce tego rodzaju.
W tym miejscu dowiesz się czym jest eksmisja z mieszkania.
Bezpiecznie?
Mam nadzieję, że niniejszy artykuł chociaż nieco przybliżył wiedzę na temat bezpiecznego sposobu na wynajęcie mieszkania oraz czego nie wolno robić, aby nie narazić się na zarzuty związane z naruszeniem dundefinedbr osobistych.
Temat związany z naruszeniem dundefinedbr osobistych nie jest jednoznaczny, co rodzi duże ryzyko postępowania karnego. W takich sytuacjach dobrym pomysłem będzie udanie się do prawnika, najlepiej specjalizującego się w tego typu sprawach aby zminimalizować jakiekolwiek zagrożenia.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
