Najem instytucjonalny. Wszystko, co musisz wiedzieć.

Najem instytucjonalny został wprowadzony do obrotu w celu ochrony interesów właściciela nieruchomości. Jest podobny do najmu okazjonalnego, jednakże ma pewne różnice związane z wynajmującym. Czym zatem jest i na jakich zasadach funkcjonuje?


O czym przeczytasz?

Czym jest najem instytucjonalny?

Najem instytucjonalny to prawo, które przysługuje właścicielom mieszkań na wynajem, którzy prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych. 

Możliwość skorzystania z najmu instytucjonalnego dotyczy jednak wyłącznie lokali mieszkalnych, co oznacza, że wynajmując lokal usługowy, handlowy czy inny, przedsiębiorca nie może skorzystać z tego rozwiązania.

Najem instytucjonalny – podstawa prawna

Możliwość najmu instytucjonalnego została wprowadzona do obrotu prawnego na mocy ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości. W chwili obecnej podstawowe regulacje dotyczące najmu instytucjonalnego można odnaleźć w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 19f ww. ustawy, umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

Umowa ta musi być zawarta w formie pisemnej na czas oznaczony.

Kto może zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego?

Umowa najmu instytucjonalnego może być zawarta przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną. Jednak tylko wtedy, gdy osoba lub jednostka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

Umowa najmu instytucjonalnego może być zawarta jedynie w celach mieszkaniowych. W przypadku najmu lokali użytkowych, zastosowanie znajdą dotychczasowe przepisy Kodeksu cywilnego.

Okres trwania umowy najmu instytucjonalnego

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu powinna być zawarta na czas oznaczony, przy czym w chwili obecnej prawo nie określa maksymalnego czasu jej trwania. Praktycznie zatem strony umowy mają dowolność w ustaleniu okresu obowiązywania umowy – może to być nawet klika, kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt lat.

Warto jednak pamiętać, w ślad za przepisem art. 661 § 1 Kodeku cywilnego, że najem zwarty na czas dłuższy niż 10 lat uważa się po upływie tego okresu za zawarty na czas nieoznaczony, nie stosuje się do umowy najmu instytucjonalnego.

Umowa najmu instytucjonalnego – forma

Umowa najmu instytucjonalnego dla swojej ważności wymaga zachowania formy pisemnej, czyli na dokumencie obejmującym treść umowy wystarczy złożenie własnoręcznego podpisu, bądź bezpiecznego podpisu elektronicznego  (art. 78 i art. 781 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny w zw. z art. 19g ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów)

Do umowy najmu okazjonalnego należy załączyć oświadczenie najemcy, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.

Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji wymaga formy aktu notarialnego.

Koszt sporządzenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji przez najemcę wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę. Ograniczenie takie wynika wprost z art. 19g ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.

W tym miejscu znajdziesz dobry wzór umowy najmu instytucjonalnego wraz z omówieniem.

Brak obowiązku zgłoszenie faktu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego do Urzędu Skarbowego

Ze uwagi na fakt, iż najem instytucjonalny adresowany jest jedynie do przedsiębiorców zajmujących się wynajmem nieruchomości, w przeciwieństwie do innych umów najmu nie ma obowiązku składania stosownej deklaracji w Urzędzie Skarbowym.

Dochody z tego tytułu zostaną w sposób automatyczny rozliczone jako dochody przedsiębiorstwa.

Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego przez wynajmującego

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może nastąpić z przyczyn ustawowych oraz z przyczyn wskazanych w umowie najmu.

Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć najem instytucjonalny w przypadkach określonych w art. 11 ust. 2 pkt. 1 – 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Uprawienie to ma charakter bezwzględnie obowiązujący, niezależny od tego, czy strony zapisały takie ustalenie w umowie.

Warunki wypowiedzenia umowy przez wynajmującego

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ww. ustawy, wynajmujący może zatem wypowiedzieć najem instytucjonalny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za 3 pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Uwzględniając powyższe należy zatem wskazać, że w przypadku, gdy najemca zalega z zapłatą czynszu za okres co najmniej 3 pełnych okresów płatności i po upływie dodatkowego miesięcznego terminu od wezwania do uiszczenia zaległości, najemca nie zrealizował ciążącego na nim obowiązku zapłaty, wynajmujący może dochodzić zaległych należności przed sądem właściwym dla najemcy ze zwykłym pozwem o zapłatę.

W tym celu konieczne jest wystosowanie do najemcy ostatecznego przedsądowego wezwania do zapłaty, które to rozpoczyna postępowanie o zapłatę.

Niemniej jednak, w przypadku gdy najemca zalega z zapłatą czynszu za co najmniej 3 pełne okresy płatności i mimo wezwania do zapłaty nie dokonał wymaganych płatności, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia.

W tym miejscu dowiesz się jak napisać wezwanie do zapłaty i znajdziesz wzór wezwania wraz z omówieniem.

Najemca nie chce opuścić lokalu? Żądanie opróżnienia.

Zgodnie z treścią art. 19f ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego.

W oświadczeniu tym najemca wskazuje, iż poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania, prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.

W sytuacji, gdy najemca uchyla się od dobrowolnego opróżnienia lokalu, właściciel (wynajmujący) doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Żądanie opróżnienia lokalu musi zawierać w szczególności:

  • oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
  • wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
  • termin, nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Nadanie klauzuli wykonalności

W sytuacji, gdy pomimo skierowania do najemcy żądania opróżnienia lokalu uchyla się on od zrealizowania obowiązku opróżnienia lokalu, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji.

Do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu załącza się:

  • żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
  • dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela.

Po nadaniu przez sąd klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (tj. oświadczeniu najemcy o podaniu się egzekucji, zwane potocznie trzema siódemkami), wynajmujący może wystąpić do komornika z wnioskiem o przeprowadzenie eksmisji lokatora z mieszkania.

W przypadku opróżnienia lokalu w wyniku przeprowadzonej eksmisji, najemcy nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego, ani do pomieszczenia tymczasowego.

W tym miejscu znajdziesz niezbędne informacje na temat eksmisji lokatora.

Kaucja przy najmie instytucjonalnym

Zgodnie z brzmieniem art. 19f ust. 4 oraz 5 ustawy  o ochronie praw lokatorów, zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu. 

Uwzględniając powyższe należy zatem wskazać, że w celu dodatkowego zabezpieczenia, wynajmujący może żądać od najemcy kaucji na pokrycie ewentualnych zaległości.

Warto jednak pamiętać, że kaucja ta jest rozliczana dopiero po opróżnieniu lokalu. W konsekwencji, dopiero po przeprowadzeniu skutecznego postępowania eksmisyjnego możliwe będzie potrącenie z kaucji zaległych należności właściciela (np. za niezapłacony czynsz czy media).

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat kaucji związanej z najmem lokalu.

Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego przez najemcę

Przyczyny wypowiedzenia można określić w treści umowy, ale poza nimi każda ze stron, a zatem także najemca, ma prawo wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego w oparciu o przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów oraz przepisy ustawy – Kodeks cywilny, nawet jeśli umowa najmu milczy na ich temat lub przepisy te zostały wprost wyłączone w treści umowy.

Uwzględniając powyższe, poniżej wskazujemy przykładowe sytuacje, w których najemca może wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego:

  • w przypadkach i terminach określonych w umowie;
  • bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli w chwili wydania lokal miał wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie jego używanie lub jeśli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia ich nie usunął w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą (art. 664 § 2 k.c.);
  • bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników (przepis art. 682 k.c.).

Najem instytucjonalny z dojściem do własności

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, obok zwykłej umowy najmu instytucjonalnego przewiduje także możliwość zawarcia umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.

Zgodnie z treścią art. 19 k ust. 1 ww. ustawy, umową najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, dla którego została założona księga wieczysta, zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, będącą właścicielem lokalu mieszkalnego, zawierająca zobowiązanie najemcy do nabycia lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem tej umowy oraz zobowiązanie wynajmującego do przeniesienia na najemcę prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu po zapłacie ceny za lokal.

Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zawierana jest na czas oznaczony i wymaga formy aktu notarialnego.

Element konieczny umowy stanowi oświadczenie najemcy, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności w terminie wskazanym w żądaniu oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.

Roszczenie najemcy o przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu ujawnia się w księdze wieczystej prowadzonej dla tego lokalu. Podstawę wpisu do księgi wieczystej stanowi umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.

W tym miejscu znajdziesz informacje na temat wpisu do księgi wieczystej.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement