Kila słundefinedw o najmie
Najem nieruchomości został uregulowany w przepisach Kodeksu cywilnego (art. 659- 692), w ktundefinedrych określone jest jakie elementy umowa taka winna zawierać. Przede wszystkim, należy pamiętać, że jeśli umowa zawarta jest na okres dłuższy niż jednego roku, powinna być zgodnie z obowiązującymi przepisami zawarta na piśmie.
Ponadto, każda umowa najmu lokalu mieszkalnego musi zawierać niezbędne informacje potwierdzające tożsamość obu stron, czyli wynajmującego i najemcy, dotyczące samego przedmiotu najmu, czyli lokalu mieszkalnego lub domu oraz określające podstawowe warunki umowy, tj. wysokość czynszu, termin i sposundefinedb płatności.
Umowa najmu może zostać zawarta na czas określony lub na czas nieokreślony.
Mimo, że podstawowym obowiązkiem najemcy jest zapłata czynszu, często zdarza się, że są w tym zakresie nie lada problemy, a ściągnie należnego czynszu przyprawia wynajmującego o zawrundefinedt głowy.
Żądanie odpowiedniego obniżenia czynszu undefined podstawowe kwestie
Zgodnie z ogundefinedlnie przyjętą w prawie zasadą, najemca mieszkania ma prawo do żądania odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad rzeczy najętej, ktundefinedre ograniczają jego przydatność.
Uprawnienie najemcy do żądania odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad kształtują zasady określone w art. 664 undefined 1 Kodeksu cywilnego.
Warto jednak zaznaczyć, że artykuł ten ustanawia jedynie uprawnienie dla najemcy, nie stanowi zaś automatycznie ani o wypowiedzeniu umowy, ani o obniżeniu czynszu wobec wynajmującego, a tym bardziej o ustaniu obowiązku jego płacenia.
Skutki te powstaną, w razie wystąpienia określonych przesłanek tylko wtedy, jeśli najemca złoży wynajmującemu odpowiednie oświadczenie, z ktundefinedrego wynika skorzystanie z przysługujących najemcy uprawnień.
Wady mieszkania a zwolnienie z zapłaty czynszu najmu. Co na to orzecznictwo?
Co do zasady przyjmuje się, że przepisy art. 664 k.c. nie dają najemcy prawa do powstrzymania się w ogundefinedle z zapłatą czynszu. Przepisy te uprawniają jedynie do żądania obniżenia czynszu albo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminundefinedw wypowiedzenia (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2011 r., sygn. akt: II CSK 29/11).
Jednakże Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 14 stycznia 2015 r. (sygn. akt: VI ACa 485/14) stwierdził, że w przypadku gdy wady ograniczającej przydatność mieszkania (rzeczy) do umundefinedwionego użytku najemca może żądać obniżenia czynszu, to wada wyłączająca określone w umowie używanie rzeczy, tym bardziej uzasadnia zwolnienie z zapłaty czynszu za czas jej trwania.
Wady mieszkania uzasadniające obniżenie czynszu
Mianem wady przedmiotu najmu można określić jedynie coś co tkwi w tym przedmiocie, znajduje w nim swoją przyczynę, ktundefinedra ostatecznie negatywnie wpływa na walory użytkowe, ograniczając jego przydatność do umundefinedwionego użytku.
Za tak rozumiane wady wynajmujący ponosi odpowiedzialność, ktundefinedra rzeczywiście nie jest uzależniona od winy wynajmującego.
Do wad ograniczających przydatność mieszkania do umundefinedwionego użytku zalicza się m.in.:
- wydanie najemcy przedmiotu najmu o powierzchni mniejszej niż określona w umowie;
- wydanie najemcy przedmiotu najmu w sytuacji braku działającego ogrzewania, wentylacji;
- wydanie najemcy przedmiotu najmu w sytuacji braku dostarczania wody do mieszkania;
- wydanie nabywcy lub najemcy świadectwa, ktundefinedre w nieprawdziwy sposundefinedb informujeo wielkości energii niezbędnej do zaspokojenia rundefinedżnych potrzeb związanych z użytkowaniem budynku lub lokalu;
- usterki materialne rzeczy najętej, ktundefinedre ograniczają jej przydatność do umundefinedwionego lub wynikającego z właściwości rzeczy użytku, ale także okoliczności wpływające na zmniejszenie używalności przedmiotu najmu, np.nadmierny hałas.
Żądanie przez najemcę obniżenia czynszu a ciężar dowodowy
W sytuacji wystąpienia przez wynajmującego przeciwko najemcy z powundefineddztwem o zapłatę nieuiszczonych kwot czynszowych, to na pozwanym najemcy spoczywa ciężar udowodnienia, że najmowany lokal posiadał wadę ograniczającą jego przydatność do umundefinedwionego użytku oraz, że dokonał undefinedodpowiedniego obniżenia czynszuundefined za czas trwania wad.
W konsekwencji, najemca powinien najpierw wykazać, że przedmiot najmu posiadał wady fizyczne, a następnie przeprowadzić dowundefinedd wpływu tych wad na możliwość korzystania z przedmiotu najmu (a zatem wykazać, że wady zmniejszały jego przydatność z uwagi na cel umowy).
Najemca powinien udowodnić, że o wadach tych nie wiedział w momencie zawarcia umowy najmu (lub wady ujawniły się po zawarciu umowy najmu).
Dopiero po przeprowadzeniu dowodu tych okoliczności, uzasadnione byłoby żądanie dopuszczenia dowodu z opinii biegłego, jednakże nie celem wykazania tych wad, lecz celem wykazania wysokości czynszu odpowiedniego dla przedmiotu najmu z udowodnionymi wadami (a więc proporcji, w jakiej pozostaje wartość prawa najmu bez wad do wartości tego prawa do przedmiotu najmu dotkniętego udowodnionymi wadami).
Termin na skorzystanie przez najemcę z uprawnienia do żądania obniżenia czynszu
Kwestia wygaśnięcia uprawnień z tytułu rękojmi za wady przedmiotu najmu ograniczające jego przydatność do umundefinedwionego użytku, czy też ewentualnie przedawnienia takiego roszczenia nie była przedmiotem orzecznictwa Sądu Najwyższego. Istotną kwestią jest tu, czy uprawnienie do żądania obniżenia czynszu najmu jest roszczeniem majątkowym, czy tez niemajątkowym. Art. 117 undefined 1 k.c. stanowi, iż z zastrzeżeniem wyjątkundefinedw w ustawie przewidzianych, roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu. Wynika z tego może, że roszczenia nie majątkowe nie ulegają przedawnieniu.
Jeśli uznać, że uprawnienie do żądania obniżenia czynszu nie jest roszczeniem majątkowym, to wobec braku terminu ustawowego wygaśnięcia tego uprawnienia, uprawniony może z niego skorzystać w każdym czasie (Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 23 lutego 2016 r., sygn. akt V ACa 545/15).
Wiedza najemcy co do wad mieszkania a możliwość skorzystania z uprawienia do obniżenia czynszu
Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 30 czerwca 2016 r. (sygn. akt I ACa 16/16) wskazał, że już sama wiedza najemcy o wadach w chwili zawierania umowy wyklucza możliwość żądania obniżenia czynszu, czy wypowiedzenia najmu bez zachowana terminundefinedw wypowiedzenia.
Nie jest jednakże wykluczone stosowanie przepisundefinedw o odpowiedzialności za niewykonanie, czy nienależyte wykonania zobowiązania (art. 471 k.c.), Jednakże nawet sam fakt nieprawidłowego wywiązywania się przez wynajmującego z zawartej umowy najmu nie upoważnia najemcy do zaniechania płacenia czynszu.
Uprawnienie najemcy do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminundefinedw wypowiedzenia
Art. 664 undefined 2 k.c. umożliwia najemcy wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminundefinedw wypowiedzenia, jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, ktundefinedre uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały pundefinedźniej, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminundefinedw wypowiedzenia.
Jeśli rzecz ma wadę usuwalną, ktundefinedra uniemożliwia przewidziane w umowie jej używanie, najemca powinien zawiadomić wynajmującego o potrzebie usunięcia wady i wyznaczyć mu odpowiedni termin na jej usunięcie. Po bezskutecznym upływie terminu, najemca może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym.
Za czas trwania wady nie powinien być pobierany czynsz. Najemcy przysługuje więc zwolnienie z obowiązku uiszczania czynszu lub roszczenie o zwrot już zapłaconego.
W przypadku, gdy wady najętego mieszkania są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domownikundefinedw albo osundefinedb u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminundefinedw wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (art. 682 k.c.).
W tym miejscu przeczytasz więcej na temat możliwości wypowiedzenia umowy najmu na czas określony.
Odszkodowanie za wady mieszkania
Możliwość obniżenia czynszu czy nawet wypowiedzenie umowy nie zrekompensuje najemcy wszystkich szkundefinedd, gdy np. z powodu wady lokalu musiał zamknąć prowadzony w nim zakład usługowy. W takiej sytuacji, niezależnie od korzystania z uprawnień z rękojmi za wady lokalu (żądania obniżenia czynszu, wypowiedzenia umowy) może domagać się zapłaty odszkodowania za poniesioną szkodę.
W myśl bowiem art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za ktundefinedre dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Jeżeli ze szczegundefinedlnego przepisu ustawy albo z czynności prawnej nie wynika nic innego, dłużnik odpowiedzialny jest za niezachowanie należytej staranności (art. 472 k.c.).
Powołany przepis przewiduje odpowiedzialność odszkodowawczą kontrahenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Przesłankami tej odpowiedzialności jest powstanie szkody, zachowanie kontrahenta wyrażające się niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania o charakterze zawinionym i bezprawnym, oraz związek przyczynowy między wyżej wskazaną szkodą a zachowaniem kontrahenta.
W art. 471 k.c. zawarte jest domniemanie, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania nastąpiło na skutek okoliczności za ktundefinedre dłużnik ponosi odpowiedzialność.
Ciężar dowodu
Przy odpowiedzialności kontraktowej ciężar dowodu (art. 6 k.c.) rozkłada się następująco: wierzyciel ma wykazać istnienie stosunku zobowiązaniowego oraz jego treść, fakt niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, jak rundefinedwnież poniesioną szkodę.
Nie musi natomiast udowadniać, że wykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania nastąpiło na skutek okoliczności za ktundefinedre dłużnik ponosi odpowiedzialność (a więc przede wszystkim winy dłużnika ).
Tym samym to na dłużnika przerzucony został obowiązek wykazania, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania nastąpiło na skutek okoliczności, za ktundefinedre dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Z reguły oznacza to konieczność wykazania, że taka sytuacja wystąpiła, jako skutek zdarzeń niezawinionych przez dłużnika (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 2005r., sygn. akt: V CK 869/04).
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
