Najem okazjonalny. Wszystko, co musisz o nim wiedzieć.

Umowa najmu okazjonalnego to szczególny kontrakt wprowadzony z myślą o właścicielach lokali mieszkalnych, aby chronić ich prawa w razie problemów z kłopotliwymi najemcami. Czym jest umowa najmu okazjonalnego i jakie prawa wiążą się z jej zawarciem?


O czym przeczytasz?

Umowa najmu

Zacznijmy od źródła stosunku najmu, a więc umowy. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Zatem umowa najmu zawarta zostaje na czas oznaczony lub nieoznaczony. Najemca w takiej umowie zobowiązuje się płacić czynsz najmu.

Praktyka pokazuje, że z reguły czynsz najmu płatny jest co miesiąc.

Wzory umów najmu wraz z omówieniami znajdziesz tutaj.

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny stanowi szczególną formę najmu, w ramach którego najemca oświadcza, że ma stałe miejsce pobytu, do którego może wrócić natychmiast po zakończeniu umowy najmu.

Podstawową różnicą pomiędzy najem zwykłym a najmem okazjonalnym jest to, że w tym drugim przypadku wynajmujący nie ma obowiązku zapewniać najemcy lokalu zastępczego w momencie wypowiedzenia umowy.

Z pozoru może się wydawać, że jest to forma najmu dobra wyłącznie dla wynajmującego. Jednak jeśli rachunki są płacone na czas, lokal jest odpowiednio użytkowany, a najemca zachowuje się zgodnie z przyjętymi zasadami, wynajmujący nie ma prawa umowy rozwiązać.

Tak więc najem okazjonalny chroni także najemcę przed nagłym wypowiedzeniem umowy. Daje też pewność, że wynajmujący faktycznie jest właścicielem mieszkania.

Umowa najmu okazjonalnego posiada identyczną moc prawną, jak podstawowa umowa najmu. Jednak wyróżnia ją to, że łagodzi wymogi ustawy o ochronie praw lokatorów. Dzięki temu możliwa jest szybka egzekucja komornicza kłopotliwego lokatora.

W tym miejscu dowiesz się czym jest i jak przebiega eksmisja z lokalu.

Najem okazjonalny – podstawa prawna

Podstawowe regulacje dotyczące najmu okazjonalnego można odnaleźć w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 19a ww. ustawy, najem okazjonalny to umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Mogą więc z niej skorzystać jedynie osoby prywatne wynajmujące mieszkania. Umowa ta musi być zawarta w formie pisemnej na czas określony.

Najem okazjonalny nie dotyczy lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego.

Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego przysługuje tylko właścicielom lokali służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Jak wskazano w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, z najmu okazjonalnego może skorzystać tylko właściciel lokalu mieszkalnego, który jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

W dniu 11 września 2017 r. weszła w życie nowelizacja ustawy, zgodnie z którą umowa najmu okazjonalnego może dotyczyć wyłącznie najmu prywatnego, a więc nie mogą ich zawierać firmy czy osoby wynajmujące mieszkania w ramach działalności gospodarczej.

Okres trwania najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta na dowolny, ustalony przez strony umowy okres, ale nie może on być dłuższy niż 10 lat.

Po wygaśnięciu umowy, jeśli nie zostanie ona przedłużona – wygasa, a najemca jest zobowiązany opuścić lokal.

Tutaj znajdziesz wzór umowy najmu okazjonalnego oraz opis podstawowych jej regulacji.

Umowa najmu okazjonalnego – forma

Umowa najmu okazjonalnego wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że strony tej umowy (tj. wynajmujący i najemca) muszą złożyć własnoręczne podpisy pod dokumentem zawierającym tekst umowy. Przesłanie umowy e-mailem nie jest wystarczające.

Ponadto zgodnie z regulacjami zawartymi w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, do umowy najmu okazjonalnego lokalu należy załączyć:

  1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu;
  2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
  3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Oświadczenie najemcy - obligatoryjny załącznik

Oświadczenie najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji wymaga formy aktu notarialnego. Pozostałe części składowe umowy najmu okazjonalnego mogą być sporządzone w zwykłej formie pisemnej.

Wynajmujący może (ale nie musi) jednak zażądać aby oświadczenie właściciela innego mieszkania było złożone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

Koszt sporządzenia oświadczenia o poddaniu się rygorowi egzekucji przez najemcę wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę. Ograniczenie takie wynika wprost z art. 19a ust. 7 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Tutaj znajdziesz wzór umowy najmu okazjonalnego oraz opis podstawowych jej regulacji.

Obowiązek zgłoszenia faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego

Fakt zawarcia umowy najmu okazjonalnego wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego.

Zgodnie z treścią art. 19b ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Ważne! Na życzenie najemcy, właściciel nieruchomości jest zobowiązany do przedstawienia mu zgłoszenia złożonego w urzędzie skarbowym.

Zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego można dokonać własnoręcznie spisując najważniejsze informacje i adresując dokument do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. W piśmie warto zawrzeć swoje dane osobowe (w tym numer PESEL) a także najważniejsze informacje o najemcy i warunkach zawartej umowy najmu (termin rozpoczęcia, adres nieruchomości, której dotyczy itp.).

Najem okazjonalny – podatek

Zgłaszając umowę najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego, właściciel zobowiązuje się do zapłaty podatku.

Rozliczenie podatku może nastąpić na dwa sposoby – w formie ryczałtu lub na zasadach ogólnych według skali podatkowej.

Rozliczanie najmu okazjonalnego podatkiem ryczałtowym objęte jest stawką 8,5% od przychodu do kwoty 100.000,00 zł i 12,5% od nadwyżki ponad 100.000,00 zł. Jeżeli właściciel zdecyduje się na rozliczenie najmu w takiej formie, konieczna będzie kolejna wizyta w urzędzie skarbowym – aby pisemnie powiadomić naczelnika urzędu o wyborze metody opodatkowania.

W zależności od tego, czy właściciel mieszkania wynajmuje je po raz pierwszy, czy kontynuuje najem, inny będzie termin złożenia takiego oświadczenia.

W przypadku pierwszego wynajmu, informacja powinna trafić do urzędu najpóźniej do 20. dnia miesiąca, w którym właściciel osiągnął pierwszy przychód z najmu (lub, jeżeli tym miesiącem jest grudzień - do końca roku).

Jeśli najem jest kontynuowany, oświadczenie o przejściu z zasad ogólnych na podatek ryczałtowy trzeba złożyć nie później niż do 20 stycznia. Trzeba jednak pamiętać o tym, że  po złożeniu takiego oświadczenia zmiana formy rozliczania nastąpi dopiero od następnego roku kalendarzowego.

Jeśli jednak właściciel nie zdecyduje się na podatek ryczałtowy lub spóźni się ze złożeniem stosownego oświadczenia w urzędzie skarbowym, podatek za najem okazjonalny będzie rozliczany na zasadach ogólnych. W tym przypadku stawka rozciąga się na skali 17% lub 32% całkowitego dochodu.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż lat 10. Co do zasady więc, jak w przypadku każdej umowy zawartej na czas określony, nie można jej swobodnie rozwiązać za wypowiedzeniem w okresie jej trwania.

W związku z powyższym, standardowo wygasa ona po upływie czasu, na jaki została zawarta, lub w ściśle określonych przepisami, konkretnych sytuacjach, kiedy to wynajmujący może umowę wypowiedzieć.

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, wynajmujący może zatem wypowiedzieć najem okazjonalny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za 3 pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Uwzględniając powyższe należy zatem wskazać, że w przypadku gdy najemca zalega z zapłatą czynszu za okres co najmniej 3 pełnych okresów płatności i po upływie dodatkowego miesięcznego terminu od wezwania do uiszczenia zaległości, najemca nie zrealizował ciążącego na nim obowiązku zapłaty, wynajmujący może dochodzić zaległych należności przed sądem właściwym dla najemcy ze zwykłym pozwem o zapłatę.

W tym celu konieczne jest wystosowanie do najemcy ostatecznego przedsądowego wezwania do zapłaty, które to rozpoczyna postępowanie o zapłatę.

Niemniej, w przypadku gdy najemca zalega z zapłatą czynszu za co najmniej 3 pełne okresy płatności i mimo wezwania do zapłaty nie dokonał wymaganych płatności, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia.

Najemca nie chce opuścić lokalu

Zgodnie z treścią art. 19a ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu.

W oświadczeniu najemca wskazuje także inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu (informacja ta wymaga potwierdzenia przez właściciela lokalu lub osobę posiadającą tytuł prawny do wskazanego przez najemcę lokalu).

W sytuacji, gdy najemca uchyla się od dobrowolnego opróżnienia lokalu, właściciel (wynajmujący) doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Żądanie opróżnienia lokalu musi zawierać w szczególności:

  • oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
  • wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
  • termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Nadanie klauzuli wykonalności

W sytuacji, gdy pomimo skierowania do najemcy żądania opróżnienia lokalu uchyla się on od zrealizowania obowiązku opróżnienia lokalu, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji.

Do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu załącza się:

  • żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
  • dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
  • potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do naczelnika urzędu skarbowego.

Uzyskanie przez właściciela lokalu tytułu egzekucyjnego przeciwko najemcy umożliwia mu wystąpienie do komornika z wnioskiem o przeprowadzenie eksmisji.

Warto wskazać, że przypadku najmu okazjonalnego przepisy nie przewidują okresów ochronnych do przeprowadzenia eksmisji. Ponadto nie trzeba także czekać na znalezienie dla lokatora zastępczego mieszkania, bowiem sporządzając oświadczenie o poddaniu się egzekucji wskazał on lokal, w którym będzie mógł zamieszkać.

W tym miejscu dowiesz się czym jest i jak przebiega eksmisja z lokalu.

Kaucja przy najmie okazjonalnym

Zgodnie z brzmieniem art. 19a ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

Uwzględniając powyższe należy zatem wskazać, że w celu dodatkowego zabezpieczenia, wynajmujący może żądać od najemcy kaucji na pokrycie ewentualnych zaległości.

Warto jednak pamiętać, że kaucja ta jest rozliczana dopiero po opróżnieniu lokalu. W konsekwencji, dopiero po przeprowadzeniu skutecznego postępowania eksmisyjnego możliwe będzie potrącenie z kaucji zaległych należności właściciela (np. za niezapłacony czynsz czy media).

W tym miejscu dowiesz się więcej na temat kaucji w umowie najmu lokalu.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego przez najemcą

Przyczyny wypowiedzenia można określić w treści umowy, ale poza nimi każda ze stron, a zatem także najemca, ma prawo wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów oraz przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, nawet jeśli umowa najmu milczy na ich temat lub przepisy te zostały wprost wyłączone w treści umowy.

Uwzględniając regulacje zawarte w ww. aktach prawnych, najemca może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego m.in.:

  1. w przypadkach i terminach określonych w umowie;
  2. bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli w chwili wydania lokal miał wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie jego używanie lub jeśli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia ich nie usunął w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą (art. 664 § 2 k.c.);
  3. bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników (przepis art. 682 k.c.)

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement