Podnajem mieszkania. Wszystko co trzeba wiedzieć.

Podnajem mieszkania to sposób na przychód polegający na wynajęciu mieszkania od właściciela, a następnie oddaniu w najem jego części lub całości komuś innemu. Podpowiadamy jak skutecznie podnająć mieszkanie i jakie obowiązki się z tym wiążą.


O czym przeczytasz?

Podnajem mieszkania – kwestie wstępne 

Podobnie jak ma to miejsce w przypadku najmu, kwestie podnajmu mieszkania regulowane jest przepisami zawartymi w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny oraz ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Uwzględniając regulacje zawarte w ww. ustawach, mianem podnajmu mieszkania określa się sytuacje, w której najemca wynajmujący mieszkanie, działając na podstawie zawartej z wynajmującym umowy, wynajmuje jego części lub całość kolejnemu najemcy, który staje się podnajemcą.

Decydując się na podnajem mieszkania zarobek ujawnia się poprzez różnicę pomiędzy czynszem najmu, który należy opłacić właścicielowi a czynszem najmu otrzymywanym od osoby podnajmującej. Podnajmujący zarabia na mieszkaniu nie będącym jego własnością. Podnajem mieszkania może stanowić dodatkowe źródło szybkiego przychodu, z niskim wkładem gotówkowym.

Podnajem mieszkania – podstawa prawna

Zgodnie z regulacjami zawartymi w prawie cywilnym, najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania.

W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu (art. 668 § 1 k.c.).

Uwzględniając powyższe należy wskazać, że podnajęcie mieszkania jest co do zasady możliwe w sytuacji, gdy umowa najmu nie wprowadza jasnych zakazów co do możliwości takiego działania. A prościej – podnajem jest możliwy w sytuacji, gdy właściciel (wynajmujący) wyraził na niego zgodę.

Forma wyrażenia zgody na podnajem mieszkania

Obecnie obowiązujące przepisy nie wymagają zachowania formy pisemnej przy udzielaniu zgody na podnajem. Niemniej, w celu jak największego zabezpieczenia interesów stron na wypadek ewentualnego sporu, sporządzenie zgody w formie pisemnej zdaje się najbezpieczniejsze. 

Warto także zaznaczyć, że zgoda właściciela mieszkania (wynajmującego) na podnajem nie musi być ogólna i obejmująca wszystkich przyszłych lokatorów.

Zgoda na podnajem mieszkania może dotyczyć jedynie określonej osoby lub lokatora spełniającego pewne określone kryteria.

Odrębna zgoda właściciela mieszkania na jego podnajem nie zawsze musi przybierać formę odrębnego dokumentu. Jeśli mieszkanie ma zostać podnajęte chwilę po zawarciu umowy najmu, to zgoda właściciela może znaleźć się również w samej umowie najmu mieszkania.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat dozwolonych form zawarcia umowy w polskim prawie.

Umowa podnajmu mieszkania

Zgoda na podnajem mieszkania powinna być wyrażona przez wynajmującego bezpośrednio w treści samej umowy najmu lub w odrębnym dokumencie stanowiącym oświadczenie właściciela o wyrażeniu zgody na takie działanie (na przykład w umowie podnajmu).

W umowie podnajmu powinien znaleźć się zapis wskazujący na to, że podstawą podnajmu jest zawarta wcześniej umowa najmu. Ponadto umowa podnajmu powinna wskazywać termin trwania umowy.

Dodatkowo obligatoryjnie w umowie muszą znaleźć się informacje dotyczące wysokości czynszu i opłat za media, terminu zapłaty oraz określenie warunków wypowiedzenia umowy.

Fakultatywnie można zawrzeć zapis odnoszący się do zastrzeżeń odnośnie dokonywania zmian w lokalu czy opis kar umownych. Podnajem może stanowić podstawę dla wieloletniej umowy najmu z gwarancją zysku bez konieczności częstych rozliczeń np. kaucji.

Zwalnia to też właściciela z generowania nowych dokumentów, ponieważ w przypadku podnajmu media przepisuje się na najemcę a umowa powinna określać jego obowiązek regulowania wszelkich opłat.

W tym miejscu znajdziesz wzór umowy podnajmu mieszkania wraz z jego omówieniem.

Brak zgody właściciela na podnajem mieszkania

Jak wskazano powyżej – najemca nie może podnająć części lub całości wynajmowanego przez siebie mieszkania bez uprzedniej zgody wynajmującego. Ograniczenie to wynika wprost z treści art. 11 ust. 2 pkt. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Przepis ten wskazuje, że nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Kiedy zgoda właściciela na podnajem nie jest wymagana?

Co do zasady, podnajem mieszkania jest możliwy w sytuacji, gdy właściciel wyraził na niego zgodę. Niemniej, w prawie wyróżnia się przypadki, w których taka zgoda nie jest wymagana.

Zgodnie z brzmieniem art. 6882 k.c., zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

Przepis ten wskazuje, że zgoda właściciela na podnajem mieszkania nie jest wymagana, w sytuacji gdy najemca chce oddać do używania mieszkanie osobie, względem której jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym (np. zamieszkanie dzieci z rodzicami). Zamieszkanie takich osób nie wymaga zgody właściciela.

Zgody nie wymaga także zamieszkanie przez współmałżonka w wynajmowanym mieszkaniu. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.

Obligatoryjny zakaz podnajmu mieszkania wolą właściciela

Możliwość podnajęcia mieszkania zależy co do zasady od woli samego właściciela. Jeśli zatem, właściciel jest przekonany o tym, że ani w chwili podpisania umowy najmu, ani w przyszłości nie wyrazi zgody na podnajem, powinien on precyzyjnie uregulować tę kwestię w zawartej z najemcą umowie najmu.

Zawarta z najemcą umowa może zupełnie zakazywać dalszego podnajmowania mieszkania. Najbardziej restrykcyjnym rozwiązaniem będzie zawarcie w umowie najmu klauzuli przewidującej karę pieniężną na wypadek podnajęcia mieszkania.

Obowiązki podnajemcy mieszkania

Na podnajemcy, a zatem osobie, której najemca oddał część lub całość mieszkania na podnajem, ciążą te same obowiązki jak na najemcy. W konsekwencji, zarówno najemca, jak i podnajemca zobowiązani są do użytkowania najętego mieszkania zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.

Po zakończeniu najmu obaj muszą zwrócić mieszkanie w stanie niepogorszonym. Nie ponoszą jednak odpowiedzialności za zużycie mieszkania będące następstwem prawidłowego używania.

W tym miejscu przeczytasz wszystko, co musisz wiedzieć o zwrocie mieszkania po okresie najmu.

Wygaśnięcie umowy podnajmu mieszkania

Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami, stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu (art. 688 § 2 k.c.).

Uwzględniając powyższe należy zatem uznać, że czas trwania umowy podnajmu mieszkania jest bezpośrednio ograniczony czasem trwania umowy najmu pomiędzy wynajmującym a najemcą.

Po wygaśnięciu najmu (i jednocześnie podnajmu) wynajmujący może żądać zwrotu lokalu także wprost od osoby trzeciej (podnajemcy).

Wynajmujący nie musi więc osobno wypowiadać podnajmu, bowiem ten i tak wygaśnie w tym samym dniu co umowa najmu. Warto jednak, aby najemca poinformował podnajemcę o fakcie wypowiedzenia najmu i terminie, w którym dojdzie do zakończenia obu kontraktów.

Otrzymując wypowiedzenie najmu najemca powinien wypowiedzieć umowę podnajmu, jeżeli została zawarta na czas nieoznaczony - aby uchronić się od odpowiedzialności za niewykonanie umowy. W sytuacji bowiem, gdy umowa podnajmu została zawarta na okres dłuższy niż najem, wówczas najemca może zostać przez podnajemcę pociągnięty do takiej odpowiedzialności, o ile ten poniósł z tego tytułu szkodę.

Podnajem na cele mieszkaniowe a podatek

O ile w myśl przepisów o podatku dochodowym wynajem własnej nieruchomości nie jest działalnością gospodarczą, tak podnajem - już tak. Zatem zawierając umowę najmu ze zgodą na dalszy podnajem, stroną jest firma, a nie osoba prywatna. 

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwolnione z podatku VAT są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Nie jest więc istotne, kto dokonuje wynajmu mieszkania, lecz na jakie cele.

Wszystko zatem zależy od umowy. Jeśli strony w umowie wyraźnie określą, że nieruchomość jest przeznaczona na cele mieszkaniowe, można skorzystać z przedmiotowego zwolnienia. Z drugiej strony, jeśli nie zostanie to w ten sposób sformułowane, to nawet gdy cel faktycznie jest mieszkaniowy, można się liczyć z niekorzystną interpretacją organu podatkowego.

Druga strona umowy - najemca zamierzający wynająć nieruchomość, może podnajmować ją osobie prywatnej lub firmie. W tym przypadku, dla celów mieszkaniowych obowiązują te same zasady jak przy najmie prywatnym.

To jednak tylko bardzo wstępne okiełznanie przedmiotowej kwestii. Każdy przypadek należy analizować indywidualnie i nie można wykluczyć odmiennego podejścia do konkretnej umowy podnajmu przez organ podatkowy.

Orzecznictwo polskich sądów dotyczące podnajmu mieszkania 

Okres trwania umowy podnajmu uzależniony jest przede wszystkim od tego na jaki czas zawarta została umowa najmu. O ile w przypadku umowy najmu zawartej na czas nieokreślony i zawartej w oparciu o nią umowy podnajmu sytuacja jawi się klarownie, tak w przypadku najmu zawartego na czas określony można spotkać się z pewnymi trudnościami interpretacyjnymi, w szczególności gdy rozwiązanie umowy najmu następuje bez wypowiedzenia.

Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 13 lipca 2017 r. (sygn. akt: I ACa 614/16) wydając rozstrzygnięcie w tej kwestii wskazał, że umowa zawierana przez najemcę z osobą trzecią kreuje nowy stosunek prawny skuteczny inter partes.

Ten drugi stosunek prawny (drugiego stopnia - umowa podnajmu) jest podporządkowany pierwszemu (pierwszego stopnia - umowa najmu) tylko w trzech aspektach, tj. odpowiedzialności za używanie rzeczy zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy pierwszego stopnia (umowy najmu), następnie równoczesnego wygaśnięcia stosunku prawnego drugiego stopnia (umowy podnajmu) z chwilą wygaśnięcia stosunku pierwszego stopnia (umowy najmu) oraz obowiązku zwrotu rzeczy przez byłego podnajemcę bezpośrednio wynajmującemu zgodnie z art. 675 § 2 k.c.

Wykonanie przez wynajmującego uprawnienia kształtującego rozwiązania bez wypowiedzenia umowy najmu, zawartej na czas oznaczony, jest bardzo dotkliwe dla najemcy, gdyż może doprowadzić do zakończenia tego stosunku przed pierwotnie ustalonym okresem obowiązywania umowy. W związku z tym nie może być ono wykonane w sposób nagły, zaskakujący dla najemcy, nawet jeżeli istnieją podstawy do jego podjęcia zgodnie z treścią umowy najmu.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome