Umowa najmu z obcokrajowcem. Czy są jakieś szczególne regulacje? Jak to wygląda w praktyce?

Staliśmy się obywatelami świata, a Polska bardzo atrakcyjnym miejscem do życia i to nie tylko dla sąsiednich nacji. Mieszkania na wynajem nie przestają być popularne. Jak się zabezpieczyć w umowie z obcokrajowcem. O czym dobrze jest pamiętać?


O czym przeczytasz?

Najem zwany wynajmem

Kodeks cywilny uregulował w swych przepisach najem nieruchomości. Określono tam jakie elementy umowa najmu winna zawierać.

Przede wszystkim, należy pamiętać, że jeśli umowa zawarta jest na okres dłuższy niż jednego roku, powinna być zgodnie z obowiązującymi przepisami zawarta na piśmie.

Ponadto, każda umowa najmu lokalu mieszkalnego musi zawierać niezbędne informacje potwierdzające tożsamość obu stron, czyli wynajmującego i najemcy, dotyczące samego przedmiotu najmu, czyli lokalu mieszkalnego lub domu oraz określające podstawowe warunki umowy, tj. wysokość czynszu, termin i sposób płatności.

Umowa najmu może zostać zawarta na czas określony lub na czas nieokreślony.

Mimo, że podstawowym obowiązkiem najemcy jest zapłata czynszu, często zdarza się, że są w tym zakresie nie lada problemy, a ściągnie wymagalnych należności przyprawia wynajmującego o zawrót głowy.

W tym miejscu znajdziesz wzory najbardziej popularnych umów najmu wraz z ich omówieniem.

Czy umowa najmu z obcokrajowcem jest gdzieś specjalnie uregulowana?

Niezależnie od tego czy umowa zawarta jest z osobą z Polski czy obcokrajowcem, najem uregulowany jest dokładnie tymi samymi przepisami Kodeksu cywilnego. Generalnie w umowie najmu muszą zostać zawarte podstawowe informację, aby uznać ją za ważną.

Przede wszystkim reguluje ona obowiązki wynajmującego i najemcy. Należy pamiętać, że elementarnym obowiązkiem najemcy jest zapłata czynszu. Wynajmujący ma prawo zabezpieczyć tę umowę na znane prawu sposoby.

Treść umowy najmu z cudzoziemcem

Ponieważ może zdarzyć się, że najemca nie mówi po polsku, wówczas istotne jest, aby umowa najmu sporządzona była w dwóch językach tzn. po polsku oraz w drugim języku zrozumiałym dla wynajmującego np. angielskim.

Dobrze jest zaznaczyc wtedy, która wersja jest wiążąca w razie rozbieżnosci językowych. Pozwoli to na uniknięcie nieporozumień, co do jej treści, a także może uchronić przed ewentualnym konfliktem miedzy stronami.

Jak wskazują eksperci z agencji nieruchomości En Casa Premium Real Estate, zajmującej się od ponad 20 lat pomocą w znalezieniu odpowiedniego lokalu osobom przybywającym z zagranicy, obcokrajowcy w znakomitej większości są mało konfliktowi i uchodzą za bardzo dobrych najemców.

Podpisując umowę z osobą z innym obywatelstwem dobrze jest sprawdzić paszport oraz ewentualnie kartę pobytu, jeśli została już ona wydana. Można również spróbować dowiedzieć się od potencjalnego najemcy, gdzie jest zatrudniony i jaki zawód wykonuje albo o planowany okres pobytu, który może zbiegać się w czasie z okresem najmu, albowiem czas trwania umowy najmu nie powinien przekraczać okresu pozwolenia na pobyt w Polsce.

W tym przypadku, jak mówią fachowcy z En Casy, także w większosći umów nie ma problemu ze wskazaniem powyższych danych i okoliczności. Im więcej wiedzy, tym spokojniejszy wynajmujący. Nie bez znaczenia jest miejsca pracy obcokrajowca, ponieważ ludzie zatrudniani w renomowanych międzynarodowych firmach są zwykle idealnymi najemcami.

Nie chodzi tylko o fakt, że nierzadko stroną umowy jest taka firma, bo tu korzyści są oczywiste, ale nawet sama informacja, że wynajmujący wie, gdzie jest aktywność zawodowa osoby biorącej jego lokal w najem (często jedyny cel przyjazdu do Polski) działa na takiego najemcę bardzo "uspokajająco".

Czy ryzykowne jest zameldowanie cudzoziemca w lokalu?

Jeśli ktoś zamierza przebywać w Polsce dłużej niż 30 dni, zobowiązany jest się zameldować. To samo dotyczy również obcokrajowców. Rodzi się więc pytanie czy jest to ryzykowne dla właściciel lokalu?

Więcej o obowiązku meldunkowym przeczytasz w tym miejscu.

Przede wszystkim należy pamiętać, że zameldowanie obcokrajowca w wynajmowanym mieszkaniu nie daje mu żadnych praw do lokalu i wiąże się jedynie z wypełnieniem obowiązku prawno-administracyjnego. Zgodnie bowiem z art. 28 ustawy o ewidencji ludności zameldowanie na pobyt stały lub czasowy służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu osoby w miejscu, w którym się zameldowała.

Zameldowanie cudzoziemca na pobyt czasowy nie wiąże się więc z żadnym szczególnym zagrożeniem dla wynajmującego. Jednak dla spokoju, właściciel mieszkania może przy podpisywaniu umowy poprosić najemcę o zawarcie w niej oświadczenia, mówiącego o tym, że gdy upłynie okres najmu, najemca niezwłocznie opuści zamieszkiwane mieszkanie, udostępniając przy tym swój dokument tożsamości, który posłuży do jego wymeldowania.

Co istotne, bez względu na to czy odpowiednie oświadczenie znajdzie się w umowie, czy nie, najemca i tak musi się wyprowadzić oraz wymeldować z mieszkania z chwilą zakończenia umowy najmu.

Z uwagi na fakt, że meldunek jest czynnością materialno-techniczna, najemca może zameldować się w wynajmowanym mieszkaniu, a wynajmujący nie ma na to wpływu, ponieważ nie jest potrzebna do tego jego zgoda. Do zameldowania wystarczy  bowiem najemcy sama umowa najmu i jego oświadczenie, że planuje pozostać w wynajmowanym mieszkaniu przez jakiś okres lub na stałe.

W jaki sposób zabezpieczyć umowę?

Oczywiście może zdarzyć się tak, że nasz najemca będzie zwlekał z zapłatą czynszu albo opuści mieszkanie bez uregulowania należności. Sytuacja taka może mieć miejsce zarówno w przypadku polaków, jak i cudzoziemców.

Jeśli chodzi o obywateli Polski, jesteśmy w stanie takąosobę namierzyć i wytoczyć mu proces, ale co w przypadku obcokrajowca, który np. postanowi wrócić do swojej ojczyzny. Wówczas szukanie takiej osoby i odzyskanie wierzytelności, może być znacznie utrudnione, dlatego, aby uniknąć przykrych niespodzianek, konieczne jest odpowiednie zabezpieczenie.

W tym miejscu możesz przeczytać co zrobić z najemcą, który uporczywie unika zapłaty czynszu.

Przede wszystkim - jak już wspomiałem - podstawowym krokiem będzie dokładna weryfikacja obcokrajowca. W tym celu należy poprosić o paszport ze zdjęciem lub kartę pobytu. Dodatkowo warto uzyskać informację na temat jego zatrudnienia oraz planowanego czasu pobytu.

Najem okazjonalny? Raczej nie, ale...

Jeśli chodzi o rodzaj umowy to najbezpieczniejszą opcją będzie najem okazjonalny, w którym nie obowiązuje ustawa o ochronie praw lokatorów. Właściciel ma zatem więcej możliwości, by szybciej rozwiązać umowę czy pozbyć się uciążliwego lokatora.

Warto mieć jednak na uwadze, że  w umowie najmu okazjonalnej, obowiązkiem najemcy jest wskazanie lokalu zastępczego, do którego będzie mógł się przeprowadzić w razie ewentualnej eksmisji. Natomiast oczywistym jest, że w przypadku cudzoziemcy może okazać się utrudnione.

Jak mówią eksperci z En Casy, właśnie powyższe okoliczności sprawiają, że w praktyce najem okazjonalny przy tego typu najemcach niemal nie występuje. Niemniej, nie wszystko stracone, ponieważ wskazują oni, że obcokrajowcy nie mają co do zasady problemu z notarialnie podpisanym oświadczeniem o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (art. 777 KPC). Zarówno w zabezpieczeniu zapłaty czynszu, jak i wydania przedmiotu najmu.

Oprócz rodzaju umowy, w samej jej treści warto wskazać, że w razie konfliktu stron, spory będą rozpoznawane przez sądy polskie i na polskim prawie. Będzie to pomocne, gdy najemca wyjedzie do kraju ojczystego, zostawiając w Polsce nieuregulowane zobowiązania wynikające z tytułu najmu.

A może prawo zastawu? Jak jest na czym...

Jeśli nasz miły najemca notorycznie uchyla się od obowiązku płacenia czynszu, ustawodawca wprowadził ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.

Zastaw na ruchomościach powstaje z mocy samego prawa, oznacza to, że już sama czynność faktyczna polegająca np. na wniesieniu przez najemcę rzeczy do lokalu jest zdarzeniem powodującym powstanie prawa zastawu.

Jest tylko jeden problem - nierzadko obcokrajowcy nie wprowadzają się z czymś więcej niż ubrania i mała eketronika. Nie jest to więc uprawnienie do końca skuteczne, ale czasem nawet takie może się przydać.

Protokół i skład osobowy

Ważne jest również dołączenie do umowy protokołu stanu lokalu oraz urządzeń w nim znajdujących wraz z dokumentacją fotograficzną. Protokół zawiera opis stanu mieszkania i wskazań liczników w dniu przekazania mieszkania najemcy oraz opis urządzeń i wyposażenia lokalu.

Ostatnim już elementem, jest zwrócenie uwagi ile osób powinno zamieszkiwać w lokalu. Może zdarzyć się tak, że w celu maksymalnego ograniczenia wydatków, najemca będzie chciał podzielić mieszkanie między kilka osób.

Z tego też powodu, przed podpisaniem umowy należy określić wraz z najemcą, ile osób będzie zamieszkiwało dany lokal, aby sprawdzić czy na pewno najemca stosuje się do pierwotnych założeń, pomocne będą wizytacje lokalu, zawsze jednak po wcześniejszym uprzedzeniu najemcy o takim zamiarze.

Kaucja nie do zdarcia

Często strony umowy najmu nie do końca rozumieją jej funkcję i przede wszystkim możliwośći zastosowania. Kaucja zabezpiecza roszczenia właściciela z tytułu najmu lokalu przysługujące mu w dniu opróżnienia lokalu. W pojęciu tym zawierają się roszczenia z tytułu zaległego czynszu. Z reguły wskazuje się, że pojęcie "należności z tytułu najmu" obejmuje – poza zaległym czynszem – należne wynajmującemu odszkodowanie za uszkodzenie lokalu z winy najemcy.

Zabezpieczonymi roszczeniami właściciela są też zaległe pobierane przez niego opłaty niezależne od właściciela, roszczenia wynikające z większego niż wynikające z normalnego używania zużycia lokalu, a także odsetki od tych należności.

Nieco szerzej uregulowana kwestia należności zabezpieczonych kaucją w przypadku najmu okazjonalnego oraz najmu instytucjonalnego. Kaucja ta zabezpiecza nie tylko pokrycie należności z tytułu najmu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu, lecz także pokrycie ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat tego, co się dzieje z najemcą gdy nie płaci czynszu przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym.

W doktrynie wskazano, że skoro rozliczenie i zwrot kaucji następują dopiero w chwili opróżnienia lokalu, nie zaś z chwilą ustania stosunku najmu, to kaucja może też zabezpieczać roszczenia o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu przez byłego najemcę po ustaniu stosunku najmu, a przed opróżnieniem lokalu (to okres zajmowania lokalu mimo upływy okresu obowiązywania umowy najmu).

Kaucja w umowie najmu nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

W miejscu znajdziesz wszystko na temat kaucji. Przede wszystkim jak się ją powinno rozliczać

Wypowiedzenie umowy najmu i rozstanie stron

Często niedozwolonym postanowieniem umowy najmu stosowanym przez właścicieli jest jednomiesięczny okres wypowiedzenia w przypadku zalegania przez najemcę z zapłatą czynszu lub innych opłat eksploatacyjnych.

Należy pamiętać, że jest to zapis sprzeczny z ustawą o ochronie praw lokatorów, zatem niedozwolony. Takie postanowienie nie wiąże najemcy i mimo zawarcia go w umowie najmu, właściciel nie wypowie w ten sposób skutecznie umowy.

Zgodnie z art. 11 punkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów wynajmujący może wypowiedzieć taką umowę jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Warto tutaj zwrócić uwagę na to, iż ustawa mówi o trzech pełnych okresach, a nie miesiącach, a okresem płatności może być np. tydzień.

Przedstawiciele En Casy podkreślają, że to nie płatność czynszu czy utrzymanie porządku w lokalu jest najewiększym problemem w umowach z obcokrajowcami.

Co ciekawe, w przeciwieństwie do "normalnych" umów, gdzie niewyprowadzający się najemca jest zmorą, obcokrajowcy potrafią zrobić coś zupełnie odwrotnego. Mianowicie znikają "po angielsku" niczym kamfora. Zostawiają jedynie klucze w skrzynce lub nawet nie. I tu właśnie okazuje się, że prawo zastawu czy dobrowolne poddanie się egzekucji pozostaje tylko piękną teorią.

A wtedy - cała na biało - wkracza niezastąpiona kaucja. To zdecydowalnie lepsze na otarcie łez po miłym najemcy niż dokument z pieczątką - oświadczenia o poddaniu się egzekucji, od tej chwili o wartości makulatury.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować