Umowa najmu undefined używanie mieszkania
Zgodnie z ustawą Kodeks cywilny (art. 659 KC i nast.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umundefinedwiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. To bardzo ważny zapis i należy o nim pamiętać, ponieważ w razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę najmu za zawartą na czas nieoznaczony.
Wynajmujący powinien wydać najemcy lokal w stanie przydatnym do umundefinedwionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem lokalu obciążają najemcę. Jeżeli w czasie trwania najmu mieszkanie wymaga napraw, ktundefinedre obciążają wynajmującego, a bez ktundefinedrych w mieszkania nie da się w umundefinedwiony sposundefinedb użytkować, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
Najemca powinien przez czas trwania najmu używać lokalu w sposundefinedb w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposundefinedb odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu danego lokalu.
Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, ktundefinedre obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.
Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrundefinedcić mieszkaniu w stanie niepogorszonym. Jednakże nie ponosi odpowiedzialności za jego zużycie będące następstwem prawidłowego używania. Istnieje domniemanie prawne, że mieszkanie było wydane najemcy w stanie dobrym i
przydatnym do umundefinedwionego użytku. Dlatego też w praktyce bardzo istotne pozostaje spisywanie przez strony umowy protokołu zdawczo-odbiorczego z wyraźnie wskazanymi uszkodzeniami lub wadami rzeczy. Najlepiej z wykonaną foto-dokumentacją. Wundefinedwczas bardzo łatwo rzeczone domniemanie wzruszyć.
Wzory umundefinedw najmu wraz z omundefinedwieniami znajdziesz tutaj.
Jej wysokość kaucja
Regulacje dotyczące pobierania oraz zwrotu kaucji mieszkaniowej określa ustawa o ochronie praw lokatorundefinedw. Z jej przepisundefinedw jasno wynika, że zawarcie umowy najmu może, ale nie musi być uzależnione od wpłacenia kaucji za mieszkanie przez najemcę. Ciężko jednak wyobrazić sobie obecnie sytuację, w ktundefinedrej wynajmujący z niej zrezygnuje. Kaucja jest bowiem ważnym undefined często jedyny realnym - zabezpieczeniem jego interesu na wypadek zniszczeń w mieszkaniu czy niezapłacenia stosownych należności przez najemcę.
Kaucja zabezpiecza roszczenia właściciela z tytułu najmu lokalu przysługujące mu w dniu oprundefinedżnienia lokalu. W pojęciu tym zawierają się roszczenia z tytułu zaległego czynszu. Z reguły wskazuje się, że pojęcie "należności z tytułu najmu" obejmuje undefined poza zaległym czynszem undefined należne wynajmującemu odszkodowanie za uszkodzenie lokalu z winy najemcy. Zabezpieczonymi roszczeniami właściciela są też zaległe pobierane przez niego opłaty niezależne od właściciela, roszczenia wynikające z większego niż wynikające z normalnego używania zużycia lokalu, a także odsetki od tych należności.
Nieco szerzej uregulowana kwestia należności zabezpieczonych kaucją w przypadku najmu okazjonalnego oraz najmu instytucjonalnego. Kaucja ta zabezpiecza nie tylko pokrycie należności z tytułu najmu przysługujących wynajmującemu w dniu oprundefinedżnienia lokalu, lecz także pokrycie ewentualnych kosztundefinedw egzekucji obowiązku oprundefinedżnienia lokalu.
W doktrynie wskazano, że skoro rozliczenie i zwrot kaucji następują dopiero w chwili oprundefinedżnienia lokalu, nie zaś z chwilą ustania stosunku najmu, to kaucja może też zabezpieczać roszczenia o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu przez byłego najemcę po ustaniu stosunku najmu, a przed oprundefinedżnieniem lokalu (to okres zajmowania lokalu mimo upływy okresu obowiązywania umowy najmu).
Kaucja w umowie najmu nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu oprundefinedżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztundefinedw egzekucji obowiązku oprundefinedżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.
Wzundefinedr umowy najmu okazjonalnego wraz z omundefinedwieniem znajdziesz tutaj.
Natomiast zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi oraz ewentualnych kosztundefinedw egzekucji obowiązku oprundefinedżnienia lokalu.
Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu.
Wzundefinedr umowy najmu instytucjonalnego wraz z omundefinedwieniem znajdziesz tutaj.
Realna kaucja i jej ewentualna waloryzacja
W realnym obrocie rynkowym niezwykle rzadko zdarzają się maksymalne wartości kaucji. Najczęściej spotykana wysokość jest w przedziale od jedno do trzykrotności ustalonego czynszu i innych opłat. Zwykle jest większa, gdy ryzyko zniszczenia jest wyższe, np. najemca ma małe dzieci lub zwierzęta. Podobnie, gdy wysokość opłat licznikowych może się bardzo rundefinedżnić w zależności od sezonu, bo lokal posiada ogrzewanie gazowe lub elektryczne.
Kaucja wyznaczana jest w odniesieniu do stawki czynszu najmu obowiązującej w dniu zawarcia umowy. Oznacza to, że każda zmiana wysokości czynszu, np. przez waloryzację lub podwyższenie w inny sposundefinedb, nie zmieni wysokości kaucji. Jednakże przy przedłużeniu umowy właściciel ma prawo nie tylko podnieść ci czynsz, ale rundefinedwnież zażądać dopłatę do undefined odpowiednio podwyższonej - kaucji.
Zgodnie z przyjętą w nauce prawa zasadą, najemca i wynajmujący mogą uzgodnić korzystniejsze dla najemcy zasady waloryzowania wpłaconej kaucji, ale nie mogą jego pozycji pogarszać.
Zwrot kaucji. Każda strona jest chroniona
Zasadą jest, że właściciel powinien zwrundefinedcić najemcy kaucję w ciągu miesiąca undefinedod dnia oprundefinedżnienia mieszkaniaundefined. Innymi słowy miesięczny termin zaczyna się z dniem wyprowadzki, a nie z dniem zakończenia umowy najmu. To termin ustawowy i wynajmując nie może go wydłużyć.
Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego najemca nie może żądać zwrotu kaucji w dowolnym momencie, ponieważ nie pozwala na to treść umowy, ktundefinedra wskazuje, w jakich przypadkach kaucja podlega zwrotowi. Do czasu spełnienia przesłanek, od ktundefinedrych zależy zwrot kaucji, roszczenie najemcy wobec wynajmującego o zwrot kaucji nie jest wymagalne, (uchw. SN z 26.9.2002 r., III CZP 58/02, OSNC 2003).
Zwracana najemcy kaucja podlega waloryzacji z mocy ustawy. Kwota kaucji zwaloryzowana na dzień jej zwrotu powinna odpowiadać kwocie rundefinedwnej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji. Jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.
Zatem jeśli kaucja została pobrana w wysokości trzymiesięcznego czynszu według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu, to zwrotowi podlega kaucja w wysokości trzymiesięcznego czynszu według stawki czynszu obowiązującej w dniu zwrotu kaucji, oczywiście z uwzględnieniem potrąceń z tytułu należności zabezpieczonych kaucją.
Oznacza to tyle, że w trakcie trwania umowy, mimo ewentualnego podniesienia czynszu - podnosić kaucji nie można, ale jeśli się dokona tego podniesienia, należy zwrundefinedcić kaucję liczoną jako krotność już nowej stawki czynszu. Wygląda na to, że przy dobrych wiatrach można na kaucji zarobićundefined
Jak nie stracić kaucji lub jej części
Zgodnie Kodeksem cywilnym po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrundefinedcić mieszkaniu w stanie niepogorszonym. Jednakże nie ponosi odpowiedzialności za jego zużycie będące następstwem prawidłowego używania.
Przede wszystkim należy dbać o mieszkanie i znajdujące się w nim wyposażenie. Jednak najistotniejsza pozostanie umowa najmu, ktundefinedra określa prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy. Umowa powinna jak najwięcej kwestii użytkowania wyraźnie określić, a także przewidywać sposundefinedb rozstrzygania ewentualnych problemundefinedw.
Dlatego właśnie w praktyce bardzo istotne pozostaje spisywanie przez strony umowy protokołu zdawczo-odbiorczego z wyraźnie wskazanymi uszkodzeniami lub wadami w mieszkaniu i elementach wyposażenia. Najlepiej z wykonaną foto-dokumentacją. Im bardziej szczegundefinedłowy będzie to dokument, tym lepiej.
Warto pamiętać o pokwitowaniu wpłaty kaucji, jeśli przekazuje się wynajmującemu gotundefinedwkę. Przy wpłacie kaucji przelewem bankowym dobrze jest zatytułować go w sposundefinedb wyraźnie wskazujący czym jest tam wpłata.
W przypadku egzekwowania przez najemcę wymaganego zwrotu kaucji, w pierwszej kolejności warto skierować do wynajmującego pismo wzywające go do zwrotu kaucji w określonym terminie. Dopiero po bezskutecznym upłynięciu tego terminu uzasadnione staje się złożenie w sądzie pozwu o zwrot kaucji.
