Najem zwany wynajmem
Umowa najmu została uregulowana w przepisach kodeksu cywilnego (art. 659- 692), w ktundefinedrych określone jest jakie elementy winna mieć w swojej treści. Pamiętajmy, że jeśli umowa zawarta jest na okres dłuższy niż jednego roku, powinna być zawarta na piśmie.
Każda umowa najmu lokalu mieszkalnego musi zawierać informacje potwierdzające tożsamość obu stron, czyli wynajmującego i najemcy, dotyczące samego przedmiotu najmu, czyli lokalu mieszkalnego lub domu oraz określające podstawowe warunki umowy, tj. wysokość czynszu, termin i sposundefinedb płatności.
Pozostała część relacji między wynajmującym a najemcą, jeśli nie została ustalona pisemnie w umowie, jest nakreślona w obowiązującej ustawie o ochronie praw lokatorundefinedw, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku.
Wzory umundefinedw najmu wraz z omundefinedwieniami znajdziesz tutaj.
Tutaj przeczytasz o podnajmie mieszkania.
Obowiązki jakie ma najemca
Podstawowym obowiązkiem najemcy jest oczywiście zapłata czynszu określonego przez strony umowy. Nie jest jednak tak, że skoro najemca nie jest właścicielem lokalu, jego obowiązki kończą się na uiszczeniu opłat, albowiem korzysta z lokalu, używa go i przedmiotundefinedw w nim się znajdujących.
Do podstawowych obowiązkundefinedw najemcy zalicza się utrzymywanie wynajmowanego mieszkania we właściwym stanie oraz przestrzeganie porządku domowego.
Można w umowie najmu złożyć zastrzeżenie, że wartość nakładundefinedw poczynionych przez najemcę zostanie zwrundefinedcona przez wynajmującego przez systematyczne potrącanie kwoty z płaconego czynszu.
W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zwrotu mieszkania po okresie najmu.
Obowiązki po stronie wynajmującego
Tak jak najemca, obowiązany jest do opłaty czynszu, tak wynajmujący powinien przede wszystkim wydać mieszkanie w stanie przydatnym do umundefinedwionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez czas trwania najmu.
Jeżeli wynajmujący wydałby lokal w stanie stwarzającym niebezpieczeństwo dla najemcy lub osundefinedb przebywających w wynajętym mieszkaniu, to wynajmujący ponosi odpowiedzialność za zaistniałe szkody i niezapewnienie bezpieczeństwa tym osobom.
Wynajmujący nie tylko ma za zadanie utrzymać lokal w odpowiednim stanie, ale rundefinedwnież pokrywa koszty związane z naprawami i wymianami wewnętrznych instalacji wodociągowej, gazowej i ciepłej wody, naprawami i wymianą instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania razem z grzejnikami, instalacji elektrycznej oraz anteny zbiorczej, a także wymiany piecundefinedw grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej, tynkundefinedw i podłundefinedg.
Tutaj dowiesz się w jakich okolicznościach wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu.
Czym jest wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym?
Kwestie związane z wstąpieniem osundefinedb bliskich w stosunek najmu po śmierci najemcy reguluje art. 691 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. undefined Kodeks cywilny.
Wstąpienie w stosunek najmu powoduje wejście nowego najemcy w prawa i obowiązki dotychczasowego najemcy i z tego już tytułu nowy najemca korzysta z uprawnień, jakie przysługiwałyby dotychczasowemu najemcy (na przykład o zwrot kaucji).
W takim wypadku nie dochodzi - wskutek śmierci najemcy - do wygaśnięcia nawiązanego stosunku najmu lokalu mieszkalnego, a jedynie do jego kontynuowania przy osobie nowego najemcy.
Wstąpienie w stosunek najmu możliwe jest wyłącznie w przypadku najmu lokali mieszkalnych. Co do zasady wszystkich. Jedyny wyjątek stanowią lokale socjalne, co do ktundefinedrych nie ma możliwości wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym.
W tym miejscu dowiesz się komu przysługuje mieszkanie socjalne, a komu komunalne.
Tutaj pisaliśmy jak wygląda sytuacja dziedziczenia mieszkania komunalnego.
Wstąpienie osundefinedb bliskich w stosunek najmu undefined katalog osundefinedb
W oparciu o treść art. 691 K.c., w razie śmierci najemcy, w stosunek najmu lokalu wstępują z mocy prawa następujące osoby:
- małżonek (niebędący wspundefinedłnajemcą lokalu);
- dzieci najemcy i jego wspundefinedłmałżonka (tj. zarundefinedwno wspundefinedlne dzieci najemcy i jego wspundefinedłmałżonka, jak i dzieci, ktundefinedrych jednym z rodzicundefinedw jest najemca albo jego wspundefinedłmałżonek; na rundefinedwni z własnymi dziećmi traktować należy dzieci przysposobione);
- inne osoby, wobec ktundefinedrych najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych (tj. osoby wobec ktundefinedrych zmarły najemca realizował obowiązek alimentacyjny dobrowolnie lub na podstawie orzeczenia sądu);
- osoby, ktundefinedre pozostawały faktycznie we wspundefinedlnym pożyciu z najemcą (tj. osoby pozostające w nieformalnych związkach. W orzecznictwie przyjęto pogląd, że osobą faktycznie pozostającą we wspundefinedlnym pożyciu z najemcą jest osoba połączona z najemcą więzią uczuciową, fizyczną i gospodarczą, w tym także osoba tej samej płci undefined uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 2012 r., sygn. akt: III CZP 65/12).
Tutaj dowiesz się jak wygląda dziedziczenie prawa do lokalu w ramach TBS.
Czy wnuczęta zmarłego najemcy mogą wstąpić w stosunek najmu mieszkania?
Katalog osundefinedb, ktundefinedre mogą wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy ma charakter katalogu zamkniętego, a w konsekwencji ustawodawca nie przewiduje możliwości wstąpienia z mocy prawa w stosunek najmu.
W nauce prawa wskazuje się jednak wyjątek - wstąpienie przez wnuczęta w stosunek najmu po zmarłych dziadkach może nastąpić w sytuacji gdy za życia byli oni zobowiązani do świadczeń alimentacyjnych na rzecz wnucząt.
W tym miejscu przeczytasz czym jest dziedziczenie ustawowe na przykładzie mieszkania.
Kwestia stałego zamieszkiwania ze zmarłym najemcą. Ważny wyrok SN
Podstawowym warunkiem wstąpienia w stosunek najmu mieszkania, oprundefinedcz przynależności do katalogu osundefinedb wskazanych w art. 691 K.c., jest także stałe zamieszkiwanie z najemcą do momentu jego śmierci.
W nauce prawa przyjmuje się, że stałe zamieszkiwanie przejawia się w tym, że w określonym miejscu jest zlokalizowane centrum interesundefinedw życiowych danej osoby.
Kwestia ta jest precyzowana przez orzecznictwo. Tak na przykład Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 03 lutego 2000 r. (sygn. akt: I CKN 4000/99) wskazał, że stałe zamieszkiwanie z najemcą osoby mu bliskiej oznacza ześrodkowanie przez tę osobę całej swej działalności życiowej w lokalu najemcy, tak by zajmowany przez tę osobę lokal stanowił jej centrum życiowe.
Tutaj znajdziesz informację na temat testamentowego dziedziczenia mieszkania.
Kwestionowanie wstąpienia w stosunek najmu przez wynajmującego
Wstąpienie w stosunek najmu co do zasady nie wymaga podejmowania żadnych dodatkowych czynności, bowiem następuje z mocy prawa z chwilą śmierci najemcy.
Podjęcie krokundefinedw prawnych stanie się jednak konieczne w sytuacji, gdy wynajmujący zakwestionuje wstąpienie.
Postępowanie o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu
Wniosek o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu może zostać wniesiony w postępowaniu zainicjowanym przez osobę zainteresowaną (postępowanie w sprawie o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu), jak i w postępowaniu zapoczątkowanym przez wynajmującego (postępowanie w sprawie o eksmisję).
W tym miejscu dowiesz się czym jest i jak od strony prawnej wygląda eksmisja
Postępowanie w sprawie o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu inicjuje złożenie pozwu. Sądem właściwym jest sąd rejonowy, właściwy według miejsca zamieszkania/ siedziby wynajmującego lub według miejsca położenia wynajmowanej nieruchomości.
Interes prawny
Wnosząc pozew konieczne jest wykazanie interesu prawnego w żądaniu ustalenia wstąpienia w stosunek najmu oraz określenie przesłanek determinujących to wstąpienie. Należy jednak zaznaczyć, że o ile wykazanie, że dana osoba jest małżonkiem lub też dzieckiem zmarłego najemcy nie powinno sprawić problemu, tak już pewnie trudności następują przy wykazywaniu, że konkretna osoba pozostawała w faktycznym wspundefinedlnym pożyciu ze zmarłym (w szczegundefinedlności w przypadku osundefinedb bliskich, innych niż konkubenci).
W przypadku pojawienia się problematycznych kwestii w zakresie dowodowym warto posiłkować się przed sądem dokumentami, czy zdjęciami, ktundefinedre potwierdzą, że dana osoba pozostawała faktycznie we wspundefinedlnym pożyciu z najemcą oraz że wspundefinedlnie zamieszkiwała z najemcą wynajmowanym lokalu aż do chwili jego śmierci.
Żądanie ustalenia wstąpienia w stosunek najmu undefined kwestia przedawnienia
Żądanie ustalenia wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie ulega przedawnieniu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 2002 r., sygn. akt: I CKN 527/00).
Możliwość wypowiedzenia i wygaśnięcie umowy najmu
Osoby, ktundefinedre wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego z ustawy, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminundefinedw ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony.
W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektundefinedre z tych osundefinedb stosunek ten wygasa względem osundefinedb, ktundefinedre go wypowiedziały.
Brak osoby uprawnionej do wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego powoduje, że stosunek ten wygasa.
Przesłanki uzasadniające wstąpienie w stosunek najmu lokalu osundefinedb bliskich. Orzecznictwo
Jednym z orzeczeń określających przesłanki uzasadniające wstąpienie w stosunek najmu lokalu przez osoby najbliższe jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 28 marca 2013 r. (sygn. akt: I ACa 879/12). Zgodnie z tezą Sądu wskazaną w treści uzasadnienia ww. wyroku, prawa określone w art. 691 K.c. przysługują łącznie wszystkim osobom odpowiadającym wymogom tego przepisu.
Stąd też w razie sporu, czy dana osoba wstąpiła w stosunek najmu stosownie do art. 691 K.c., ustalenia wymaga jedynie, czy dana osoba jest undefinedosobą bliskąundefined zmarłego najemcy, oraz czy stale z nim mieszkała aż do chwili śmierci. Stwierdzenie, że strona powodowa spełnia te przesłanki, przesądza o zasadności powundefineddztwa o ustalenie istnienia umowy najmu.
Przy tym sąd ocenia istnienie przesłanek wymaganych dla wstąpienia z mocy prawa w stosunek najmu na dzień śmierci poprzedniego najemcy, kiedy to wygasa łączący go z wynajmującym stosunek najmu, a w stosunek ten może wstąpić osoba bliska. Żadne inne okoliczności zaistniałe już po śmierci poprzedniego najemcy nie mogą ograniczać możliwości ustalenia, że osoba bliska weszła w stosunek najmu po zmarłym najemcy.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
