Co to jest TBS?
Kwestie najmu z zasobundefinedw Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) reguluje ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektundefinedrych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.
TBS-y (Towarzystwo Budownictwa Społecznego) to rozwiązanie dla osundefinedb niezamożnych lub średniozamożnych, ktundefinedre z pewnych przyczyn nie mogą kupić własnego mieszkania.
Gminne spundefinedłki undefined budują mieszkania czynszowe i wynajmują je lokatorom po obniżonym czynszu.
W tym miejscu dowiesz się więcej na temat tego, czym są lokale socjalne i komunalne.
Nabycie prawa do mieszkania TBS
Najemca, ktundefinedrym może być zarundefinedwno osoba fizyczna, jak i prawna zawiera umowę Towarzystwem Budownictwa Społecznego oraz wpłaca 10 lub 15% kosztundefinedw budowy, tzw. cesja partycypacji.
Następnie najemca otrzymuje klucze do mieszkania i może z niego korzystać zgodnie z regulaminem obowiązującym w danym TBS-ie. Nowy najemca może także wskazać osoby uprawnione do korzystania z tego lokalu.
Najemca, ktundefinedry chce wynająć tego typu lokal musi po pierwsze na stałe zamieszkiwać w danej gminie, w ktundefinedrej znajduje się mieszkanie TBS.
Ponadto najemca nie może przekroczyć pewnego poziomu zarobkundefinedw, a także nie może posiadać innego mieszkania. Musi także mieć stałe zatrudnienie na terenie gminy, w ktundefinedrej znajdują się mieszkania TBS.
Czy można dziedziczyć prawo do mieszkania TBS?
Kwestie najmu z zasobundefinedw Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) reguluje przywołana wużej ustawa. Zgodnie z nią w aktualnej wersji najem z zasobundefinedw towarzystwa może mieć miejsce tylko w określonych sytuacjach.
Mieszkania w TBS są przyznawane na podstawie stosunku zobowiązaniowego najmu. Oznacza to, iż prawo najmu nie podlega dziedziczeniu i nie wchodzi w skład masy spadkowej. Jednakże zgodnie z art. 691 kodeksu cywilnego po śmierci najemcy istnieje szansa wstąpienia w stosunek najmu.
Istnieją dwie przesłanki wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, ktundefinedre muszą być spełnione łącznie, a mianowicie: osoby, ktundefinedre chcą w stosunek najmu wstąpić, muszą być wymienione w undefined 1 oraz muszą one zamieszkiwać wspundefinedlne z najemcą lokalu do chwili jego śmierci.
Zasady najmu z Kodeksu cywilnego
Zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący wspundefinedłnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego wspundefinedłmałżonka, inne osoby, wobec ktundefinedrych najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, ktundefinedra pozostawała faktycznie we wspundefinedlnym pożyciu z najemcą.
Osoby wyżej wymienione wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. W razie braku takich osundefinedb stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
Przepisy nie określają wymaganego czasu przed śmiercią najemcy, w ktundefinedrym osoba musi zamieszkiwać, aby wejść w stosunek najmu. Jednakże przyjmuje się, że decydujące w tej sprawie ma zameldowanie w tym lokalu.
Uwaga na meldunek
Meldunek to najprościej rzecz ujmując, określenie dokładnego adresu (miejscowość, ulica i numer) gdzie na stale lub czasowo przebywa dana osoba. Meldunek jest więc czynnością materialno- techniczna.
Zgosnie z art. 33 ustawy o ewidencji ludności, obywatel polski, ktundefinedry opuszcza miejsce pobytu stałego albo opuszcza miejsce pobytu czasowego przed upływem deklarowanego okresu pobytu, obowiązany jest wymeldować się.
W tym miejscu przeczytasz więcej na temat obowiązku meldunkowego.
Wobec powyższego uznać należy, że w opisanych sytuacjach nie ma żadnego znaczenia czy głundefinedwny najemca zostawił testament i wskazał tam prawo do lokalu, albowiem samo prawo najmu nie podlega zasadom dziedziczenia, a jedynie ustalone jest pierwszeństwo wstąpienia w stosunek najmu.
Kwestia testamentu pozostaje obojętna dla przedmiotowej sprawy. Istotne są uregulowania K.c. wskazujące jedynie możliwość wstąpienia w stosunek najmu.
W tym miejscu przeczytasz czym jest dziedziczenie ustawowe na przykładzie mieszkania.
Natomiast tutaj znejdziesz informację na temat testamentowego dziedziczenia mieszkania.
Przykład czytelniczki
Nasza czytelniczka była jedyną żyjącą krewną swojej matki, ktundefinedra w lipcu 2007 roku otrzymała klucze do lokalu w TBS. Kobieta była zameldowana w lokalu razem z naszą czytelniczką i regularnie opłacała czynsz. Ponieważ czytelniczka wyjechała do pracy za granicę, matka czasowa wymeldowała ją z lokalu.
Teraz po śmierci matki, kobieta chciałabym mieć prawo do lokalu. Jednak TBS nie chce się na to zgodzić, grożąc czytelniczce eksmisją. Co w takim razie ma zrobić ?
TBS nie podlega dziedziczeniu. Ważna data 1 stycznia 2005 r.
Ponieważ prawo do TBS nie podlega dziedziczeniu, spadkobierca ma ograniczone możliwości rozwiązania problemu. Przed wejściem w życiem noweli, tj. 1 stycznia 2005 r., gdy brak było osundefinedb wskazanych do wspundefinedlnego zamieszkania, to partycypant mundefinedgł zachować się dwojako.
Po pierwsze, przepisy dają przepisy dawały mu prawo wskazania najemcy lokalu. Po drugie, można było domagać się ewentualnego zwrotu kwoty wpłaconej w ramach partycypacji.
Sytuacja zmieniła się po 1 stycznia 2005 r. Teraz, aby zamieszkiwać lokal bez konieczności zawierania nowej umowy najmu, konieczne jest, żeby osoba zainteresowana posiadała status najemcy w chwili zgłoszenia ich do wspundefinedlnego zamieszkiwania. Jak wiemy nasza czytelniczka, nie spełniła tych warunkundefinedw, ponieważ przebywała za granicą.
Niespełnienie warunkundefinedw ustawy
Należy zatem rundefinedwnież sięgnąć wspomnianej do ustawy, a dokładnie art. 30 ust. 5, co dzieje się w przypadku niespełniania warunkundefinedw najemcy.
Przede wszystkim, w sytuacji złożenia przez najemcę w deklaracji oświadczeń niezgodnych z prawdą, towarzystwo wypowiada umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia.
Po rozwiązaniu umowy osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego jest obowiązana płacić towarzystwu miesięczne odszkodowanie za korzystanie z lokalu w wysokości 200% czynszu miesięcznego, jaki płaciłaby, gdyby umowa nie została rozwiązana.
Ponadto, gdy najemca nie złoży deklaracji w terminie, towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu w części dotyczącej czynszu, gdy najemca wykaże w deklaracji dochody przekraczające wysokość określoną w ustawie, towarzystwo wypowiada umowę najmu w części dotyczącej czynszu, określając nową stawkę w wysokości o 1% wyższej od czynszu dotychczasowego za każdy 1% dochodu gospodarstwa domowego ponad określoną wysokość albo w sytuacji gdy najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości, towarzystwo wypowiada umowę w części dotyczącej czynszu lub wypowiada umowę najmu.
Ponieważ ustawa enumeratywnie wskazuje jakie warunki uznaje się za niespełnione. Ciężko szukać tu innych rozwiązań. Oczywiście w oparciu o cytowane przepisy kodeksu cywilnego, gdyby czytelniczka zamieszkiwała z matką w chwili jej śmierci, tam byłoby jej centrum życiowe, to wundefinedwczas mogłaby ubiegać się o wstąpienie w stosunek najmu.
Jednakże, jeżeli TBS będący właścicielem lokalu nie zechce przyjąć, iż z mocy ustawy czytelniczka wstąpiła w najem po matce, pozostanie wyłącznie droga sądowa.
Czy to już koniec?
Oczywiście brak meldunku nie powinien przesądzać o tym czy ktoś mieszka w lokalu czy nie. Meldunek jest czynnością materialno- techniczną i mimo, iż każdy z nas obowiązany jest do zameldowania się w miejscu, w ktundefinedrym przebywa, to jednak może być sytuacja, że czytelniczka wrundefinedciła do kraju i zamieszkiwała z matką w chwili śmierci, a lokal był jej centrum życiowym.
Wundefinedwczas musi to udowodnić, może sprundefinedbować załatwić sprawę w sposundefinedb polubowny, a jeśli to nie pomoże, wystąpić na drogę postępowania sądowego z powundefineddztwem o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu. Wtedy to sąd zbada wszystkie okoliczności sprawy oraz przedstawione dowody.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
