Eksmisja. Na czym polega i kogo dotyczy. Kto i kiedy jest chroniony.

Przychód pasywny cieszy się niesłabnącą popularnością. Właściciele cenią każdego „złapanego” lokatora. Radość bywa jednak przedwczesna, gdy najemca nie ma w planach płacenia czynszu. Czy można eksmitować takiego lokatora? A jak on może się bronić?


O czym przeczytasz?

Czym jest eksmisja?

Pojęcia eksmisji nie znajdziemy w przepisach prawa, albowiem jest to pojęcie potoczne, niemniej oznacza wszelkie czynności faktyczne i prawne zmierzające do opróżnienia lokalu lub nieruchomości z osób oraz rzeczy i wydania uprawnionej osobie.

Zatem postępowanie kolokwialnie nazywane eksmisyjnym zmierza do odzyskania władztwa nad lokalem, do którego posiadamy tytuł prawny.

Postepowanie eksmisyjne wiąże się z samowolnym zajęciem lokalu (nieruchomości) lub zakończeniem trwania stosunku prawnego, na podstawie którego można używać rzeczy cudzej (np. wypowiedzenie umowy najmu).

W wyjątkowych sytuacjach można przymusowo usunąć osobę, która dysponuje tytułem prawnym, gdy szczególny przepis na to zezwala (np. konieczność remontu lub zagrożenie bezpieczeństwa związanego ze stanem budynku).

Podstawą prawną eksmisji jest przede wszystkim art. 222 § 1 KC. Na jego podstawie właściciel jest uprawniony do żądania od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. To skuteczne uprawnienie to właśnie tytuł prawny, który może zniweczyć żądanie właściciela.

Eksmisję można odnosić do postępowania przed sądem lub odpowiednim organem, zmierzającym do wydania orzeczenia nakazującego określonej osobie wydanie rzeczy.

Przyczyny eksmisji

Postepowania eksmisyjne może być wszczęte z wielu powodów, jednakże zdecydowanie najczęstszymi są:

  • Zwłoka w zapłacie czynszu
  • Brak tytułu prawnego do lokalu
  • Niewłaściwe zachowanie

Zwłoka w zapłacie czynszu

Jest to chyba najbardziej powszechny powód eksmisji. Najemca zobowiązany jest do uiszczania co miesięcznych opłat za lokal jak i opłat nienależnych.

Czym są opłaty nienależne? Takie, które nie są zależna od właściciela nieruchomości (tzw. opłat za media, np. wodę, gaz, prąd). W przypadku zaniechania tych opłat przez najemcę, wynajmujący również może wypowiedzieć umowę, jednak tylko w przypadku, gdy lokator opłaty te uiszcza na rzecz właściciela, a nie bezpośrednio na rzecz dostawcy mediów.

Jeśli natomiast lokator ma podpisaną umowę z dostawcą i nie reguluje opłat wynikających z wystawianych rachunków, właściciel lokalu nie ma podstaw do wypowiedzenia umowy. W takiej sytuacji dostawca mediów będzie we własnym zakresie dochodził zapłaty należności od lokatora-strony umowy o dostawę mediów.

Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, aby właściciel lokalu mógł dokonać skutecznego wypowiedzenia umowy, konieczne jest:

  • pozostawanie przez lokatora w zwłoce z zapłatą czynszu przez trzy pełne okresy płatności (np. przez trzy miesiące, jeśli termin zapłaty czynszu zgodnie z umową przypada co miesiąc);
  • skierowanie do lokatora pisma – oświadczenia o zamiarze wypowiedzenia umowy oraz wyznaczenie lokatorowi dodatkowego, miesięcznego terminu do spłaty zaległości.

Jeśli najemca nie zapłaci ani nie ustosunkuje się do wezwania, dopierow wówczas możliwa jest eksmisja.

Nierzadko zdarza się, że najemca broniący się w sądzie przed eksmisja, podnosi, że nie regulował czynszu ponieważ nie zarabiał lub uiszczał inne opłaty, a na czynszu mu nie starczyło. Takie rozumowanie jest uznawane za niedopuszczalne, albowiem opłata czynszu jest jednym z podstawowych obowiązków lokatora wynikającym z przepisów Kodeksu cywilnego.

Oczywiście pozostawanie w zwłoce z zapłatą czynszu nie jest rzadkością, jednakże wówczas należy podjąć próbę rozmowy z właścicielem w celu np. rozłożenia na raty czy odroczenia terminu płatności. O ile w przypadku prywatnych właścicieli sytuacja może nie być taka prosta, to w przypadku gmin, ugodowe załatwienie sprawy jest pożądane i dobrze postrzegane.

Brak tytułu prawnego do lokalu

Innym równie powszechnym przypadkiem eksmisji, jest brak tytułu prawnego do lokalu. Może zdarzyć się tak, że osoba utraci tytuł prawny do lokalu wskutek wypowiedzenia umowy lub od początku takiego tytułu nie posiadała. Umowa może zostać wypowiedziana z różnych powodów lub po prostu była zawarta na czas określony i się zakończyła, a pomimo to, lokator nie zamierza się wyprowadzić.

Zdarzają się jednak sytuacje, kiedy osoba zamieszkująca lokal od początku nie miała do niego tytułu prawnego.

Przykład z życia: najemcą jest np. Jan Kowalski, jest on uprawniony do zamieszkiwania w lokalu, ale samodzielnie. Poznaje kogoś i wiąże się z tą osobą, która wprowadza się do lokalu. Mimo, że w oświadczeniu o liczbie osób zamieszkujących widnieje już np. partnerka pana Jana Kowalskiego, to formalnie nie może ona zamieszkiwać w lokalu, albowiem z treści umowy wynika, że tylko pan Jan jest najemcą i brak innych osób uprawnionych do zamieszkiwania.

Z punktu widzenia wstąpienia w stosunek najmu, niebagatelne znaczenie ma również art. 691 KC. Mówi on, ze w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Osoby wymienione wyżej wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

Mając na uwadze powyższy przepis stwierdzić należy, że aby skutecznie wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy, należy być osobą spokrewnioną lub spowinowaconą z najemcą w sposób określony w ustawie oraz w chwili śmierci należy z nim zamieszkiwać.

Bywają sytuację, że np. wnuczka zamieszkiwała całe życie z babcią i mimo, że w chwili śmierci babci nadal z nią zamieszkiwała, to na mocy zacytowanego przepisu nie może wstąpić w stosunek najmu, albowiem wnuki nie są wymienione jako osoby uprawnione w art. 691 KC.

Z kolei bywa i tak, że córka, która od wielu lat nie zamieszkuje z ojcem lub matką, to po śmierci rodzica próbuje wstąpić w stosunek najmu. W takim przypadku byłoby to możliwe, jednak tylko i wyłącznie jeśli udowodni, że właśnie ten lokal był jej centrum życiowym w chwili śmierci najemcy.

Niewłaściwe zachowanie a eksmisja

W przypadku, kiedy lokator zachowuje się w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami obowiązującymi wśród współlokatorów np. nie przestrzega porządku, nie liczy się z prośbami kierowanymi do niego, wszczyna awantury, wówczas możemy mówić o zachowaniu lokatora jako rażąco naganne, w stopniu uniemożliwiającym wspólne zamieszkiwanie.

W takim przypadku również możliwa jest eksmisja. Dość powszechnym przykładem jest np. gromadzenie śmieci. Niejednokrotnie słyszy się w mediach, że jakiś lokator gromadzi śmieci w lokalu, co ma wpływ na jakość życia innych mieszkańców.

Przepisy prawa, w takim przypadku pozwalają „usunąć” z lokalu uciążliwego lokatora.

Jak wygląda postępowanie eksmisyjne?

Zwykle postępowanie eksmisyjne rozpoczyna się, gdy najemca utracił (czesem nigdy go nie nabył) tytułu prawnego do lokalu.

Przykładem może być np. sytuacja kiedy stronie - najemcy - zostanie wypowiedziana umowa najmu z powodu zalegania z zapłatą czynszu za okres dłuższy niż trzy miesiące lub też gdy, najemca zachowuje się w sposób czyniący uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku. Tak samo będzie, kiedy najemca zamieszkuje w lokalu, do którego od początku nie miał tytułu prawnego.

Właściciel lokalu po wypowiedzeniu umowy, kieruje do najemcy wezwanie do opróżnienia i opuszczania lokalu. Jeśli najemca pozostaje obojętny, właściciel może skierować do sądu powództwo o opróżnienie i opuszczenie lokalu.

Sądem właściwym dla złożenia pozwu jest sąd właściwy dla położenia nieruchomości. Po wszczęciu postępowania sądowego i złożeniu pozwu, najemca ma czas na odpowiedź na pozew i zaprezentowanie swojego stanowiska.

Ważne! Warto w tym miejscu podkreślić, że kierując pozew przeciwko uporczywemu lokatorowi, istotne jest by wnosić o braku uprawnień do lokalu socjalnego dla najemcy. Dlaczego? Ponieważ orzeczenie takiego prawa znacznie opóźni eksmisję. Nie zawsze jednak sąd może przychylić się do wniosku o braku uprawnień do lokalu socjalnego, ale o tym bedzie dalej.

W trakcie procesu każda ze stron prezentuje swoje stanowisko, powołuje dowody w postaci dokumentów i świadków. Po zakończeniu postępowania dowodowego sąd zamyka przewód i orzeka w sprawie.

W przypadku orzeczenia eksmisji i uprawomocnienia się wyroku, następuje eksmisja, którą zajmuje się komornik.

Ważne! Nawet jeśli sąd orzeknie eksmisje, bez prawa do lokalu socjalnego trzeba pamiętać, że wszelkie czynności związane z opróżnieniem lokalu wstrzymane są w miesiącach od 1 listopada do 31 marca następnego roku. Ma to na celu ochronę eksmitowanych lokatorów w czasie zimy.

Lokal socjalny. Kto i kiedy ma do niego prawo?

W przypadku orzeczenia eksmisji z lokalu, sąd może orzec prawo do lokalu socjalnego. Przede wszystkim uprawnienie do uzyskania takiego lokalu mają osoby spełniające przesłanki z art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów, według którego w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy.

Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu do lokalu socjalnego dla dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im najem socjalny co najmniej jednego lokalu. Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, orzeka o uprawnieniu tych osób biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.

Ważne! Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec:

  1. kobiety w ciąży,
  2. małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 426) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej,
  3. obłożnie chorego,
  4. emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
  5. osoby posiadającej status bezrobotnego,
  6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Zgodnie jednak z uchwałą SN z dnia 23 września 2010 r. (III CZP 51/10) na podstawie art. 691 § 1 KC nie można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego, o którym mowa w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

W przypadku orzeczenia uprawnienia do lokalu socjalnego, eksmisja z lokalu jest wstrzymana do czasu zaproponowania przez gminę takiego lokalu. Należy zatem pamiętać, że w przypadku gdy grozi nam eksmisja, warto zastanowić się czy nie spełniamy jednej z powyższych przesłanek.

Oczywiście posiadanie np. statusu bezrobotnego nie przesądza automatycznie o orzeczeniu prawa do lokalu socjalnego, albowiem każda sprawa jest indywidulanie rozpatrywana przez sąd.

Więcej informacji na temat różnic między lokalem komunalnym a socjalnym przeczytasz w tym miejscu.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement