Eksmisja. Na czym polega i kogo dotyczy. Kto i kiedy jest chroniony.

Czym jest eksmisja?

Pojęcia eksmisji nie znajdziemy w przepisach prawa, albowiem jest to pojęcie potoczne, niemniej oznacza wszelkie czynności faktyczne i prawne zmierzające do oprundefinedżnienia lokalu lub nieruchomości z osundefinedb oraz rzeczy i wydania uprawnionej osobie.

Zatem postępowanie kolokwialnie nazywane eksmisyjnym zmierza do odzyskania władztwa nad lokalem, do ktundefinedrego posiadamy tytuł prawny.

Postepowanie eksmisyjne wiąże się z samowolnym zajęciem lokalu (nieruchomości) lub zakończeniem trwania stosunku prawnego, na podstawie ktundefinedrego można używać rzeczy cudzej (np. wypowiedzenie umowy najmu).

W wyjątkowych sytuacjach można przymusowo usunąć osobę, ktundefinedra dysponuje tytułem prawnym, gdy szczegundefinedlny przepis na to zezwala (np. konieczność remontu lub zagrożenie bezpieczeństwa związanego ze stanem budynku).

Podstawą prawną eksmisji jest przede wszystkim art. 222 undefined 1 KC. Na jego podstawie właściciel jest uprawniony do żądania od osoby, ktundefinedra włada faktycznie jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. To skuteczne uprawnienie to właśnie tytuł prawny, ktundefinedry może zniweczyć żądanie właściciela.

Eksmisję można odnosić do postępowania przed sądem lub odpowiednim organem, zmierzającym do wydania orzeczenia nakazującego określonej osobie wydanie rzeczy.

Przyczyny eksmisji

Postepowania eksmisyjne może być wszczęte z wielu powodundefinedw, jednakże zdecydowanie najczęstszymi są:

• Zwłoka w zapłacie czynszu
• Brak tytułu prawnego do lokalu
• Niewłaściwe zachowanie

Zwłoka w zapłacie czynszu

Jest to chyba najbardziej powszechny powundefinedd eksmisji. Najemca zobowiązany jest do uiszczania co miesięcznych opłat za lokal jak i opłat nienależnych.

Czym są opłaty nienależne? Takie, ktundefinedre nie są zależna od właściciela nieruchomości (tzw. opłat za media, np. wodę, gaz, prąd). W przypadku zaniechania tych opłat przez najemcę, wynajmujący rundefinedwnież może wypowiedzieć umowę, jednak tylko w przypadku, gdy lokator opłaty te uiszcza na rzecz właściciela, a nie bezpośrednio na rzecz dostawcy mediundefinedw.

Jeśli natomiast lokator ma podpisaną umowę z dostawcą i nie reguluje opłat wynikających z wystawianych rachunkundefinedw, właściciel lokalu nie ma podstaw do wypowiedzenia umowy. W takiej sytuacji dostawca mediundefinedw będzie we własnym zakresie dochodził zapłaty należności od lokatora-strony umowy o dostawę mediundefinedw.

Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorundefinedw, aby właściciel lokalu mundefinedgł dokonać skutecznego wypowiedzenia umowy, konieczne jest:

• pozostawanie przez lokatora w zwłoce z zapłatą czynszu przez trzy pełne okresy płatności (np. przez trzy miesiące, jeśli termin zapłaty czynszu zgodnie z umową przypada co miesiąc);
• skierowanie do lokatora pisma undefined oświadczenia o zamiarze wypowiedzenia umowy oraz wyznaczenie lokatorowi dodatkowego, miesięcznego terminu do spłaty zaległości.

Jeśli najemca nie zapłaci ani nie ustosunkuje się do wezwania, dopierow wundefinedwczas możliwa jest eksmisja.

Nierzadko zdarza się, że najemca broniący się w sądzie przed eksmisja, podnosi, że nie regulował czynszu ponieważ nie zarabiał lub uiszczał inne opłaty, a na czynszu mu nie starczyło. Takie rozumowanie jest uznawane za niedopuszczalne, albowiem opłata czynszu jest jednym z podstawowych obowiązkundefinedw lokatora wynikającym z przepisundefinedw Kodeksu cywilnego.

Oczywiście pozostawanie w zwłoce z zapłatą czynszu nie jest rzadkością, jednakże wundefinedwczas należy podjąć prundefinedbę rozmowy z właścicielem w celu np. rozłożenia na raty czy odroczenia terminu płatności. O ile w przypadku prywatnych właścicieli sytuacja może nie być taka prosta, to w przypadku gmin, ugodowe załatwienie sprawy jest pożądane i dobrze postrzegane.

Brak tytułu prawnego do lokalu

Innym rundefinedwnie powszechnym przypadkiem eksmisji, jest brak tytułu prawnego do lokalu. Może zdarzyć się tak, że osoba utraci tytuł prawny do lokalu wskutek wypowiedzenia umowy lub od początku takiego tytułu nie posiadała. Umowa może zostać wypowiedziana z rundefinedżnych powodundefinedw lub po prostu była zawarta na czas określony i się zakończyła, a pomimo to, lokator nie zamierza się wyprowadzić.

Zdarzają się jednak sytuacje, kiedy osoba zamieszkująca lokal od początku nie miała do niego tytułu prawnego.

Przykład z życia: najemcą jest np. Jan Kowalski, jest on uprawniony do zamieszkiwania w lokalu, ale samodzielnie. Poznaje kogoś i wiąże się z tą osobą, ktundefinedra wprowadza się do lokalu. Mimo, że w oświadczeniu o liczbie osundefinedb zamieszkujących widnieje już np. partnerka pana Jana Kowalskiego, to formalnie nie może ona zamieszkiwać w lokalu, albowiem z treści umowy wynika, że tylko pan Jan jest najemcą i brak innych osundefinedb uprawnionych do zamieszkiwania.

Z punktu widzenia wstąpienia w stosunek najmu, niebagatelne znaczenie ma rundefinedwnież art. 691 KC. Mundefinedwi on, ze w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący wspundefinedłnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego wspundefinedłmałżonka, inne osoby, wobec ktundefinedrych najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, ktundefinedra pozostawała faktycznie we wspundefinedlnym pożyciu z najemcą.

Osoby wymienione wyżej wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

Mając na uwadze powyższy przepis stwierdzić należy, że aby skutecznie wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy, należy być osobą spokrewnioną lub spowinowaconą z najemcą w sposundefinedb określony w ustawie oraz w chwili śmierci należy z nim zamieszkiwać.

Bywają sytuację, że np. wnuczka zamieszkiwała całe życie z babcią i mimo, że w chwili śmierci babci nadal z nią zamieszkiwała, to na mocy zacytowanego przepisu nie może wstąpić w stosunek najmu, albowiem wnuki nie są wymienione jako osoby uprawnione w art. 691 KC.

Z kolei bywa i tak, że cundefinedrka, ktundefinedra od wielu lat nie zamieszkuje z ojcem lub matką, to po śmierci rodzica prundefinedbuje wstąpić w stosunek najmu. W takim przypadku byłoby to możliwe, jednak tylko i wyłącznie jeśli udowodni, że właśnie ten lokal był jej centrum życiowym w chwili śmierci najemcy.

Niewłaściwe zachowanie a eksmisja

W przypadku, kiedy lokator zachowuje się w sposundefinedb sprzeczny z dobrymi obyczajami obowiązującymi wśrundefinedd wspundefinedłlokatorundefinedw np. nie przestrzega porządku, nie liczy się z prośbami kierowanymi do niego, wszczyna awantury, wundefinedwczas możemy mundefinedwić o zachowaniu lokatora jako rażąco naganne, w stopniu uniemożliwiającym wspundefinedlne zamieszkiwanie.

W takim przypadku rundefinedwnież możliwa jest eksmisja. Dość powszechnym przykładem jest np. gromadzenie śmieci. Niejednokrotnie słyszy się w mediach, że jakiś lokator gromadzi śmieci w lokalu, co ma wpływ na jakość życia innych mieszkańcundefinedw.

Przepisy prawa, w takim przypadku pozwalają undefinedusunąćundefined z lokalu uciążliwego lokatora.

Jak wygląda postępowanie eksmisyjne?

Zwykle postępowanie eksmisyjne rozpoczyna się, gdy najemca utracił (czesem nigdy go nie nabył) tytułu prawnego do lokalu.

Przykładem może być np. sytuacja kiedy stronie - najemcy - zostanie wypowiedziana umowa najmu z powodu zalegania z zapłatą czynszu za okres dłuższy niż trzy miesiące lub też gdy, najemca zachowuje się w sposundefinedb czyniący uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku. Tak samo będzie, kiedy najemca zamieszkuje w lokalu, do ktundefinedrego od początku nie miał tytułu prawnego.

Właściciel lokalu po wypowiedzeniu umowy, kieruje do najemcy wezwanie do oprundefinedżnienia i opuszczania lokalu. Jeśli najemca pozostaje obojętny, właściciel może skierować do sądu powundefineddztwo o oprundefinedżnienie i opuszczenie lokalu.

Sądem właściwym dla złożenia pozwu jest sąd właściwy dla położenia nieruchomości. Po wszczęciu postępowania sądowego i złożeniu pozwu, najemca ma czas na odpowiedź na pozew i zaprezentowanie swojego stanowiska.

Ważne! Warto w tym miejscu podkreślić, że kierując pozew przeciwko uporczywemu lokatorowi, istotne jest by wnosić o braku uprawnień do lokalu socjalnego dla najemcy. Dlaczego? Ponieważ orzeczenie takiego prawa znacznie opundefinedźni eksmisję. Nie zawsze jednak sąd może przychylić się do wniosku o braku uprawnień do lokalu socjalnego, ale o tym bedzie dalej.

W trakcie procesu każda ze stron prezentuje swoje stanowisko, powołuje dowody w postaci dokumentundefinedw i świadkundefinedw. Po zakończeniu postępowania dowodowego sąd zamyka przewundefinedd i orzeka w sprawie.

W przypadku orzeczenia eksmisji i uprawomocnienia się wyroku, następuje eksmisja, ktundefinedrą zajmuje się komornik.

Ważne! Nawet jeśli sąd orzeknie eksmisje, bez prawa do lokalu socjalnego trzeba pamiętać, że wszelkie czynności związane z oprundefinedżnieniem lokalu wstrzymane są w miesiącach od 1 listopada do 31 marca następnego roku. Ma to na celu ochronę eksmitowanych lokatorundefinedw w czasie zimy.

Lokal socjalny. Kto i kiedy ma do niego prawo?

W przypadku orzeczenia eksmisji z lokalu, sąd może orzec prawo do lokalu socjalnego. Przede wszystkim uprawnienie do uzyskania takiego lokalu mają osoby spełniające przesłanki z art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorundefinedw, według ktundefinedrego w wyroku nakazującym oprundefinedżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osundefinedb, ktundefinedrych nakaz dotyczy.

Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego oprundefinedżnieniu.

Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu do lokalu socjalnego dla dwundefinedch lub więcej osundefinedb, gmina jest obowiązana zapewnić im najem socjalny co najmniej jednego lokalu. Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, orzeka o uprawnieniu tych osundefinedb biorąc pod uwagę dotychczasowy sposundefinedb korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczegundefinedlną sytuację materialną i rodzinną.

Ważne! Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec:

1. kobiety w ciąży,
2. małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osundefinedb niepełnosprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 426) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspundefinedlnie z nim zamieszkałej,
3. obłożnie chorego,
4. emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5. osoby posiadającej status bezrobotnego,
6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

undefined chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Zgodnie jednak z uchwałą SN z dnia 23 września 2010 r. (III CZP 51/10) na podstawie art. 691 undefined 1 KC nie można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego, o ktundefinedrym mowa w ustawie o ochronie praw lokatorundefinedw, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

W przypadku orzeczenia uprawnienia do lokalu socjalnego, eksmisja z lokalu jest wstrzymana do czasu zaproponowania przez gminę takiego lokalu. Należy zatem pamiętać, że w przypadku gdy grozi nam eksmisja, warto zastanowić się czy nie spełniamy jednej z powyższych przesłanek.

Oczywiście posiadanie np. statusu bezrobotnego nie przesądza automatycznie o orzeczeniu prawa do lokalu socjalnego, albowiem każda sprawa jest indywidulanie rozpatrywana przez sąd.

Więcej informacji na temat rundefinedżnic między lokalem komunalnym a socjalnym przeczytasz w tym miejscu.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.