Dziedziczenie mieszkania komunalnego.

Jaka jest podstawa prawna dziedziczenia mieszkania komunalnego? Jakie przesłanki należy spełnić, aby doszło do skutku i w jaki sposób zagadnienie to kształtuje się w orzecznictwie?


O czym przeczytasz?

Czym jest mieszkanie komunalne?

Mieszkania komunalne są własnością gminy i zgodnie z założeniem winny być przeznaczone dla osób, które z uwagi na trudną sytuację materialną nie mogą sobie pozwolić na zakup nieruchomości na rynku.

W związku z powyższym przyznanie prawa do takiego lokalu traktuje się jako formę pomocy socjalnej.

Z uwagi na ogólną sytuację ekonomiczną panującą w Polsce, zapotrzebowanie na mieszkania komunalne jest ogromne. Zgodnie z ustawą o samorządzie gminnym, do zakresu działania gminy należy zaspokajanie potrzeb wspólnoty gminy, taką potrzeba są przede wszystkim mieszkania.

Mieszkania komunalne charakteryzują się gorszym standardem i słabszym wykończeniem, aniżeli mieszkania własnościowe, jednakże ich ogromną zaletą jest to, że są wykańczane „pod klucz”, zatem posiadając meble, można po otrzymaniu mieszkania w zasadzie od razu w nim zamieszkać.

Ponadto, ponieważ mieszkania te nie występują na „wolnym rynku”, nie trzeba mierzyć się z kredytem hipotecznym lub najmem na zasadach rynkowych. Dlatego można liczyć nawet na kilkaset złotych pozostających w portfelu.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat tego, czym jest i komu przysługuje mieszkanie komunalne.

Kto może wstąpić w stosunek najmu mieszkania komunalnego?

Kwestie związane z dziedziczeniem mieszkania komunalnego regulowane są w oparciu o przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Podstawową regulacją jest art. 691 KC wskazujący zasady wstąpienia w stosunek najmu w sytuacji śmierci najemcy.

W oparciu o treść ww. przepisy, w sytuacji śmierci najemcy mieszkania komunalnego w stosunek najmu wstępują z mocy prawa następujące osoby:

  1. małżonek niebędący współnajemcą lokalu;
  2. dzieci najemcy i jego współmałżonka (tj. zarówno wspólne dzieci najemcy i jego współmałżonka, jak i dzieci, których jednym z rodziców jest najemca albo jego współmałżonek; na równi z własnymi dziećmi traktować należy dzieci przysposobione);
  3. inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych (tj. osoby wobec których zmarły najemca realizował obowiązek alimentacyjny dobrowolnie lub na podstawie orzeczenia sądu);
  4. osoby, które pozostawały faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą (tj. osoby pozostające w nieformalnych związkach. W orzecznictwie przyjęto także pogląd, że osobą faktycznie pozostającą we wspólnym pożyciu z najemcą jest osoba połączona z najemcą więzią uczuciową, fizyczną i gospodarczą, w tym także osoba tej samej płci – uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 2012 r., sygn. akt:
    III CZP 65/12).

Czy wnuczęta zmarłego najemcy mogą dziedziczym po nim lokal komunalny?

Katalog osób, które mogą wstąpić w stosunek najmu mieszkania komunalnego po zmarłym najemcy ma charakter katalogu zamkniętego, a w konsekwencji ustawodawca nie przewiduje możliwości wstąpienia z mocy prawa w stosunek najmu. W nauce prawa wskazuje się jednak wyjątek.

Wstąpienie przez wnuczęta w stosunek najmu po zmarłych dziadkach może nastąpić w sytuacji gdy za życia byli oni zobowiązani do świadczeń alimentacyjnych na rzecz wnucząt.

Warunki dziedziczenia mieszkania komunalnego

Podstawowym warunkiem wstąpienia w stosunek najmu mieszkania komunalnego, oprócz przynależności do katalogu osób wskazanych w art. 691 k.c., jest także stałe zamieszkiwanie z najemcą w tym mieszkaniu do momentu jego śmierci.

W nauce prawa przyjmuje się, że stałe zamieszkiwanie polega na tym, że w określonym miejscu jest zlokalizowane centrum interesów życiowych danej osoby. Kwestia ta jest jednak precyzowana przez orzecznictwo. Tak na przykład Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 04 czerwca 2001 r. (sygn. akt: III CKN 315/00) wskazał, że określenie "zamieszkiwanie z najemcą"  znaczy "zamieszkiwanie razem". Jednym z elementów pojęcia "zamieszkiwanie razem" jest "fizyczne" przebywanie w wynajmowanym mieszkaniu zarówno osoby bliskiej, jak i najemcy.

Ponadto SN w wyroku z dnia 03 lutego 2000 r. (sygn. akt: I CKN 4000/99) wskazał także, że stałe zamieszkiwanie z najemcą osoby mu bliskiej oznacza ześrodkowanie przez tę osobę całej swej działalności życiowej w lokalu najemcy, tak by zajmowany przez tę osobę lokal stanowił jej centrum życiowe.

Warto jednak pamiętać, że w celu ustalenia czy dana osoba zamieszkiwała  z najemcą do chwili jego śmierci gmina może przeprowadzić tzw. wywiad środowiskowy polegający m.in. na ustaleniu kwestii zamieszkiwania w poprzez przeprowadzenie rozmów z sąsiadami najemcy.

Nierzadko zdarza się, że najemcy chcąc zapewnić osobom im najbliższym prawo do wstąpienia w stosunek najmu po ich śmierci decydują się na zameldowanie bliskich im osób w wynajmowanym lokalu. Niemniej jednak należy pamiętać, że zameldowanie w najmowanym lokalu nie ma znaczenia dla późniejszego ustalenia prawa do wstąpienia w stosunek najmu.

Jeśli mamy do czynienia z sytuacją, że kilka osób uprawnionych jest do wstąpienia w stosunek najmu mieszkania komunalnego, to wstępują oni w stosunek najmu wspólnie. Jeśli jednak brak jest osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy, prawo to wygasa.

Zawarcie umowy najmu lokalu komunalnego uzależnione jest od spełnienia kryterium dochodowego uregulowanego w uchwale rady gminy. Jednak w przypadku wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy, kryterium to nie ma zastosowania.

W tym miejscu znajdziesz informacje na temat wykupu mieszkania komunalnego.

Dziedziczenie mieszkania komunalnego a dochody

Podstawowym warunkiem otrzymania mieszkania komunalnego są przede wszystkim niskie dochody osoby starającej się o mieszkanie. Każda gmina ustala ich wysokość indywidualnie. Niemniej jednak, każda osoba starająca się o mieszkanie komunalne musi zadeklarować:

  • wysokość dochodów na osobę w gospodarstwie domowym;
  • stan majątkowy;
  • fakt, że nie posiada praw do innego lokalu mieszkalnego w tym samym albo sąsiednim powiecie.

Warto jednak pamiętać, że w przypadku osób dziedziczących mieszkania komunalne po najemcach, którzy zawarli umowę najmu przed 21 kwietnia 2019 r. nie muszą oni deklarować wysokości dochodów, a gmina nie ma prawa tych dochodów sprawdzać.

Jeśli najemca podpisał umowę najmu mieszkania komunalnego po 21 kwietnia 2019 r. to osoby dziedziczące po głównym najemcy prawo do mieszkania komunalnego - podlegają oni weryfikacji uzyskiwanych dochodów.

Co jeśli ktoś nie wchodzi w stosunek najmu, a chce zachować prawo do lokalu? 

Ustalenie czynności jakie może podjąć osoba, która nie wchodzi z mocy prawa w stosunek najmu, a mimo to chce zachować prawo do lokalu komunalnego, dokonywane jest w oparciu o przepisy regulujące kwestie wynajmu mieszkań komunalnych podjęte przez gminę właściwą dla określonego mieszkania.

Na przykład Rada Miasta Stołecznego Warszawy w uchwale nr XXIII/669/2019 z dnia 05 grudnia 2019 r., wprowadziła możliwość udzielania pomocy mieszkaniowej osobie, która za pisemną zgodą Miasta lub na podstawie odrębnych przepisów była uprawniona do zamieszkiwania i nieprzerwanie zamieszkuje w tym lokalu, jeżeli najemca lub były najemca zmarł, a osoba, która pozostała w lokalu nie wstąpiła w najem na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego (§ 18 ust. 2 pkt 1 uchwały).

Z powyższej możliwości mogą skorzystać wnuczęta zmarłego najemcy mieszkania komunalnego, które przez całe lub część życia zamieszkiwały w przedmiotowym lokalu.

Co zrobić jeśli ktoś spełnia wymogi, ale gmina nie akceptuje jego kandydatury?

Co do zasady w przypadku śmierci najemcy mieszkania komunalnego w stosunek najmu z mocy prawa wstępują podmioty określone w treści art. 691 k.c. lub osoby bezpośrednio wskazane w uchwale właściwej gminy. Niemniej jednak, warto pamiętać, że aby wstąpienie to było skuteczne, to osoba korzystająca z prawa wstąpienia musi spełniać odpowiednie kryteria.

Jeśli osoba spełnia określone prawem kryteria, koniecznym jest udanie się do urzędu właściwej gminy w celu uregulowania stanu prawnego mieszkania komunalnego.

Co jednak zrobić, gdy gmina nie akceptuje kandydatury osoby, której przysługuje prawo do wstąpienia w stosunek najmu mieszkania komunalnego? W takiej sytuacji osoba, która uzyskała od gminy decyzję odmowną może wystąpić przeciwko gminie z roszczeniem o ustalenie istnienia prawa najmu.

W toku postępowania sądowego, Sąd ustali, kto był głównym najemcą mieszkania komunalnego i kiedy zmarł. Ponadto ustali także, kto stale zamieszkiwał z najemcą do chwili jego śmierci oraz czy osoby te zostały przewidziane przez ustawodawcę w katalogu zawartym w treści art. 691 k.c. 

Jeśli w wyniku przeprowadzonego postępowania, Sąd orzeknie, że stronie powodowej przysługuje prawo najmu mieszkania komunalnego, to na podstawie prawomocnego wyroku gmina zobowiązania zostanie do wpisu osoby w poczet najemców mieszkania komunalnego.

Warto pamiętać, że żądanie ustalenie wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie ulega przedawnieniu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 2002 r., sygn. akt: I CKN 527/00). Ponadto o skuteczności powództwa z art. 691 k.c. decyduje stan istniejący w chwili śmierci najemcy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 01 kwietnia 1998 r., sygn. akt: II CKN 666/97).

Sąd o przesłankac dziedziczenia mieszkania komunalnego przez osoby bliskie 

W wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 28 marca 2013 r. (sygn. akt: I ACa 879/12) wskazano przesłanki uzasadniające wstąpienie w stosunek najmu lokalu osób bliskich. Zgodnie z tezą Sądu wskazaną w treści uzasadnienia ww. wyroku, prawa określone w art. 691 KC przysługują łącznie wszystkim osobom odpowiadającym wymogom tego przepisu.

Stąd też w razie sporu, czy dana osoba wstąpiła w stosunek najmu stosownie do art. 691 KC, ustalenia wymaga jedynie, czy dana osoba jest "osobą bliską" zmarłego najemcy, oraz czy stale z nim mieszkała aż do chwili śmierci. Stwierdzenie, że strona powodowa spełnia te przesłanki, przesądza o zasadności powództwa o ustalenie istnienia umowy najmu.

Przy tym sąd ocenia istnienie przesłanek wymaganych dla wstąpienia z mocy prawa w stosunek najmu na dzień śmierci poprzedniego najemcy, kiedy to wygasa łączący go z wynajmującym stosunek najmu, a w stosunek ten może wstąpić osoba bliska.

Żadne inne okoliczności zaistniałe już po śmierci poprzedniego najemcy nie mogą ograniczać możliwości ustalenia, że osoba bliska weszła w stosunek najmu po zmarłym najemcy.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania komunalnego wobec najemców

Osoba, która wstąpiła w stosunek najmu mieszkania komunalnego wskutek śmierci głównego najemcy, może zostać pozbawiona mieszkania na takich samych zasadach jak najemca główny.

Gmina ma prawo wypowiedzieć umowę najmu mieszkania komunalnego osobom, które:

  1. mają prawo do innego mieszkania w tej samej miejscowości;
  2. zalegają z czynszem za okres minimum 3 miesięcy;
  3. użytkują lokal niezgodnie z przeznaczeniem;
  4. dewastują przyznane mieszkanie;
  5. uporczywie i w sposób powtarzalny zakłócają porządek w budynku;
  6. nie przebywają w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
  7. bez zgody gminy przyjmują pod dach osoby nieuwzględnione w umowie najmu.

Warto także pamiętać, że najemca mieszkania komunalnego może zostać zobowiązany do opuszczenia zajmowanego mieszkania komunalnego w sytuacji gdy budynek, w którym mieszkanie jest zlokalizowane  ma zostać poddany remontowi (w takiej sytuacji gmina musi jednak zapewnić lokatorom lokal zastępczy).

Czy z mieszkaniem socjalnym będzie tak samo jak w przypadku mieszkania komunalnego?

Zgodnie ze stanowiskiem przyjętym w orzecznictwie, na podstawie art. 691 § 1 k.c. nie można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego, o którym mowa w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2010 r., sygn. akt: III CZP 51/10).

Więcej informacji na temat różnic między lokalem komunalnym a socjalnym przeczytasz w tym miejscu.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować