Części wspundefinedlne nieruchomości
Podstawę regulacji związanych z częściami wspundefinedlnymi nieruchomości stanowi ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z definicją zawartą w art. 3 ust. 2 ustawy nieruchomość wspundefinedlną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, ktundefinedre nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Tak więc do części wspundefinedlnych nieruchomości można zaliczyć:
- grunt pod nieruchomością,
- fundamenty,
- elewację budynku,
- ściany nośne,
- dach,
- klatkę schodową,
- korytarz,
- drzwi na klatce schodowej,
- piwnicę,
- strych,
- windę,
- bramę,
- balkon,
- taras,
- patio,
- instalacje centralnego ogrzewania, wodno-kanalizacyjne, elektryczne, gazowe,
- przewody kominowe i wentylacyjne,
- pralnię, suszarnię, wundefinedzkownię.
Warto także wskazać, jak ciekawie do tej materii podszedł Sąd Okręgowy w Świdnicy w postanowieniu z dnia 12 grudnia 2019 r. (sygn. akt: II Ca 911/19). Stwierdził, że pojęcie nieruchomości wspundefinedlnej nie obejmuje wyłącznie gruntu, na ktundefinedrym posadowiony jest budynek. Zawarte w art. 32a tej ustawy stwierdzenie, że grunt stanowiący nieruchomość wspundefinedlną powinien spełniać wymagania działki budowlanej oraz umożliwiać prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynkundefinedw wskazuje jednoznacznie, że pojęcie nieruchomości wspundefinedlnej dotyczy rundefinedwnież odpowiedniego gruntu stanowiącego otoczenie budynku.
W konsekwencji, częścią wspundefinedlną nieruchomość stanowić będą rundefinedwnież takie elementy jak alejki spacerowe, zieleń urządzona czy place zabaw.
Udziały w nieruchomości wspundefinedlnej
Kwestie związane z udziałem właściciela mieszkania w nieruchomości wspundefinedlnej zostały uregulowane w treści art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z przywołanym przepisem, w przypadku wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi przysługują udziały w nieruchomości wspundefinedlnej rozumiane jako prawo związane z własnością lokali.
Udział właściciela jest proporcjonalny do wielkości powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi w stosunku do ogundefinedlnej powierzchni użytkowej wszystkich lokali i pomieszczeń.
Warto jednak mieć na uwadze, że ustawodawca zakazuje wystąpienia z żądaniem zniesienia wspundefinedłwłasności nieruchomości wspundefinedlnej dopundefinedki trwa odrębna własność lokali.
Zarząd częściami wspundefinedlnymi nieruchomości
W większości przypadkundefinedw zarząd nad częściami wspundefinedlnymi nieruchomości sprawowany jest przez wspundefinedlnotę mieszkaniową. Ponadto zarząd nieruchomością wspundefinedlną może być także sprawowany przez powołanego do tego zarządcę.
W tym miejscu warto zaznaczyć, że o ile czynności zwykłego zarządu podejmowane są przez zarząd samodzielnie, tak decyzje w przedmiocie dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymagają podjęcia uchwały właścicieli lokali. Zgodnie z treścią art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali, do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu zalicza się m.in. zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspundefinedlnej, udzielenie zgody na nadbudowę bądź przebudowę nieruchomości wspundefinedlnej lub dokonanie podziału nieruchomości wspundefinedlnej.
Więcej o zarządzaniu wspundefinedlnotami, zarządcach czy administracjach przeczytasz w tym miejscu
Warto więc pamiętać, że w sytuacji gdy właściciel mieszkania decyduje się na zabudowanie części wspundefinedlnej nieruchomości, np. poprzez zamontowanie markizy na tarasie lub balkonie, musi w pierwszej kolejności uzyskać zgodę wspundefinedlnoty mieszkaniowej.
Wspundefinedlnota mieszkaniowa
Zgodnie art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali ogundefinedł właścicieli, ktundefinedrych lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspundefinedlnotę mieszkaniową.
Użytego przez ustawodawcę określenia undefinedtworzyundefined nie należy jednak interpretować w ten sposundefinedb, że powstanie wspundefinedlnoty mieszkaniowej wymaga działań założycielskich, ponieważ jest to niezależne od woli właścicieli.
Wspundefinedlnotę mieszkaniową tworzą właściciele wszystkich lokali mieszkalnych, jak i niemieszkalnych znajdujących się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.
Wspundefinedlnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
W tym miejscu dowiesz się, czy można nie należeć do wspundefinedlnoty mieszkaniowej
Ustawa o własności lokalu a funkcjonowanie wspundefinedlnot
Znaczna część funkcjonujących obecnie wspundefinedlnot mieszkaniowych działa w oparciu o zapisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Mimo wprowadzanych przez lata zmian w jej treści, ustawa nie reguluje wielu kwestii związanych z funkcjonowaniem wspundefinedlnot.
Sytuacja ta powoduje, że znaczna część ustaleń dotyczących praw i obowiązkundefinedw wspundefinedłwłaścicieli nieruchomości oraz związanych z nimi kwestii spornych, ustalana jest w oparciu o dorobek sądundefinedw powszechnych, ale też o praktykę przyjętą w danej wspundefinedlnocie mieszkaniowej.
Stąd pojawiają się w prawie rozbieżności, ktundefinedre ograniczają możliwość ustalenia kompromisu pomiędzy wspundefinedłwłaścicielami nieruchomości. Trudno jest przy tym ustalić, gdzie znajduje się granica wspundefinedłwłasności i własności w budynku.
Więcej o administracji w ramach spundefinedłdzielni mieszkaniowej znajdziesz tutaj
Statuty i regulaminy wspundefinedlnot mieszkaniowych rozwiązaniem problemundefinedw?
Z uwagi na pojawiające się w prawie rozbieżności w zakresie ustalenia kwestii związanych z ustaleniem granic wspundefinedłwłasności we wspundefinedlnocie mieszkaniowej, wiele wspundefinedlnot decyduje się na uchwalanie rundefinedżnego rodzaju regulaminundefinedw, statutundefinedw i innych uchwał szczegundefinedłowo regulujących zasady działania danej wspundefinedlnoty oraz wzajemne prawa i obowiązki ich członkundefinedw.
Statut bądź regulamin wspundefinedlnoty ma nadrzędne znaczenie w zakresie ustalenia praw i obowiązkundefinedw wspundefinedłwłaścicieli nieruchomości. Akt ten może być podjęty w formie uchwały, jednak nie jest on wymagany żadnym przepisem prawa. Jeżeli zostanie podjęty, stanowi zbiundefinedr zasad rządzących wspundefinedlnotą, pod warunkiem, że jego postanowienia są zgodne z ustawą o własności lokali.
Podstawową zasadą tworzenie statutu bądź regulaminu jest uszczegundefinedłowienie postanowień ustawy w sposundefinedb przydatny, bez nakładania na mieszkańcundefinedw obowiązkundefinedw, ktundefinedre są niezgodne z prawem. Głundefinedwnym zadaniem statutu jest wyodrębnienie najważniejszych kwestii z obowiązujących przepisundefinedw prawa. Statut wspundefinedlnoty mieszkaniowej skraca i precyzuje zapisy ustaw, co ogranicza ich swobodną interpretację.
Statut bądź regulamin wspundefinedlnoty mieszkaniowej określa przede wszystkim:
- prawa właścicieli nieruchomości undefined na przykład do korzystania z nieruchomości wspundefinedlnych,
- obowiązki właścicieli nieruchomości undefined na przykład w zakresie płatności czynszu lub innych uchwalonych wcześniej opłat w terminie, informowanie o aktualnej liczbie osundefinedb zamieszkujących nieruchomość.
Należy zaznaczyć jednak, że zarundefinedwno statut, jak i regulamin wspundefinedlnoty nie mają charakteru obowiązkowego, a w konsekwencji brak jest przymusu ustawowego do ich ustanawiania. W ustawie o własności lokali nie ma zapisundefinedw regulujących taki dokument. W konsekwencji, jeśli dana wspundefinedlnota nie uchwaliła tego dokumentu, należy stosować przepisy o własności lokali, ktundefinedre undefined z uwagi na konieczność ich dostosowania do potrzeb jak największej liczby osundefinedb undefined są mało precyzyjne.
Brak precyzji w zapisach powoduje spory w zakresie granic prawa własności lokalu i granic prawa wspundefinedłwłasności budynku, gdyż to determinuje obowiązki i wynikające z nich koszty.
W tym miejscu przeczytasz na temat tworzeniu regulaminundefinedw przez wspundefinedlnoty
Tutaj dowiesz się, jak wspundefinedlnoty mogą egzekwować czynsz od niepłacących
Elewacja we wspundefinedlnocie mieszkaniowej
Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu ma prawo do wspundefinedłkorzystania z nieruchomości wspundefinedlnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Stosownie do art. 206 k.c. każdy ze wspundefinedłwłaścicieli jest uprawniony do wspundefinedłposiadania rzeczy wspundefinedlnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze wspundefinedłposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych wspundefinedłwłaścicieli.
Jak wskazuje się w orzecznictwie, elewacja budynku, w ktundefinedrym wydzielono nieruchomości lokalowe, niewątpliwie stanowi część wspundefinedlną nieruchomości. Bezsprzecznie nie jest ona niezbędna wspundefinedłwłaścicielom do korzystania ze swoich lokali zgodnie z ich przeznaczeniem. Elewacja może być wykorzystywana w celu umieszczenia reklam, szyldundefinedw czy tablic informacyjnych, przy czym takie korzystanie wykracza poza zakres korzystania z części wspundefinedlnej nieruchomości w ramach przysługujących poszczegundefinedlnym właścicielom udziałundefinedw we wspundefinedłwłasności i bywa źrundefineddłem dochodundefinedw wspundefinedlnoty.
Wywieszanie na elewacji reklam, szyldundefinedw i tablic nie jest normalnym korzystaniem z elewacji. Wspundefinedłwłaściciele nie mogą wywieszać na elewacji nieruchomości wspundefinedlnej według swego uznania reklam, tablic czy szyldundefinedw. Wspundefinedłwłaściciel nieruchomości wspundefinedlnej nie może bowiem korzystać z części wspundefinedlnej dowolnie, stosownie do swoich potrzeb. Może z niej jedynie wspundefinedłkorzystać w sposundefinedb nie zakłundefinedcający korzystania przez innych wspundefinedłwłaścicieli (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 12 maja 2015 r., sygn. akt: I ACa 1113/14).
Tutaj dowiesz się, jak wygląda sprawa reklamy na bloku z prawnego punktu widzenia
W tym miejscu przeczytasz o montażu klimatyzacji na elewacji budynku
A co z korytarzem
Elewacja nie jest jedyną kwestią sporną. Konflikty pojawiają się rundefinedwnież w zakresie trwałego zajmowania korytarza, prowadzącego do powiększenia mieszkania. Należy jednak pamiętać, że już samo wydzielenie części wspundefinedlnego korytarza i przyłączenie go do lokalu mieszkalnego na wyłączne korzystanie zmienia pierwotne przeznaczenie korytarza i prowadzi do zmiany sposobu korzystania w rozumieniu art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane.
Zgodnie z przywołanym artykułem, przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczegundefinedlności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.
Tego rodzaju zmiana wymaga zgłoszenia, do ktundefinedrego należy załączyć m.in. oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jeśli te czynności nie zostaną dopełnione, to zaistnieje samowola budowlana, a wspundefinedlnota mieszkaniowa będzie legitymowana do żądania dokonania rozbiundefinedrki (wyrok Wojewundefineddzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 17 kwietnia 2012 roku, sygn. akt: II SA/Bd 88/12).
Kwestie formalne to nie wszystko. Korytarz czy klatka schodowa są częścią wspundefinedlną nieruchomości, w ktundefinedrej każdy właściciel ma swundefinedj udział. Zmiana wielkości korytarza czy klatki schodowej powoduje konieczność podjęcia uchwały o wyrażeniu zgody na dokonanie tego rodzaju czynności oraz zmiany udziałundefinedw w nieruchomości wspundefinedlnej.
W tym miejscu dowiesz się, czym jest porządek domowy
A co z ogrundefineddkiem na parterze?
W znacznej części przypadkundefinedw ogrundefineddek przynależny do mieszkania należy do części wspundefinedlnej budynku. By taki kawałek ziemi należał do właściciela, należy go wyodrębnić jako osobną działkę. Tego rodzaju działanie pod kątem prawnym może zostać uznane za wątpliwe dlatego, że konieczne jest zapewnienie dostępu do części wspundefinedlnych, a ściana budynku jest właśnie taką częścią.
W konsekwencji, jeżeli ogrundefineddek stanowi część wspundefinedlną, teoretycznie każdy może na niego wejść i z niego skorzystać. By uniknąć takiego wariantu, najczęściej ustanawia się służebność gruntową bądź podpisuje tzw. umowy quoad usum, czyli umowy o podziale nieruchomości do korzystania. Jest to rodzaj umowy, ktundefinedry pozwala podzielić wspundefinedlną nieruchomość tak, by ustalić jej części, ktundefinedre będą przeznaczone do użytku poszczegundefinedlnym wspundefinedłwłaścicielom. Wspundefinedłwłaściciele mogą ze wskazanych części korzystać samodzielnie i bez ingerencji ze strony pozostałych.
Ogrundefineddek zdaniem SN
Powyższe zostało potwierdzone w orzecznictwie sądundefinedw powszechnych. Na przykład Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 czerwca 2007 r. (sygn. akt: III CZP 59/07) wskazał, że w przypadku gdy ogrundefineddkundefinedw nie ustanowiono przy ustanawianiu odrębnej własności lokali, a właściciele lokali na parterze chcieliby zająć część nieruchomości wspundefinedlnej pod takie ogrundefineddki, powinni uzyskać na to zgodę wspundefinedlnoty mieszkaniowej.
Wspundefinedlnota mieszkaniowa może udzielić zgody nieodpłatnie lub odpłatnie, ustalając miesięczny czynsz za użytkowanie ogrundefineddkundefinedw.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
