Nieruchomość wspundefinedlna
Warto zacząć od ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, gdzie ustawodawca w art. 12 uregulował korzystanie z nieruchomości wspundefinedlnej, a także przychody, wydatki z nią związane.
Czym jest reklama w kontekście kształtowania przestrzeni
Przez reklamę zgodnie z ustawą należy rozumieć undefinedupowszechnianie w jakiejkolwiek wizualnej formie informacji promującej osoby, przedsiębiorstwa, towary, usługi, przedsięwzięcia lub ruchy społeczneundefined.
Zastrzec tu można, że jest to definicja raczej reklamowania niż ściśle reklamy, ale uznać należy, iż ustawodawca chciał (trochę wbrew językowi polskiemu) uczynić bardziej przejrzystymi kolejne przepisy, gdyż na definicji reklamy oparte są dalsze definicje: tablicy reklamowej, urządzenia reklamowego i pośrednio szyldu.
Najszerzej zdefiniowana jest tablica reklamowa, ktundefinedra ma być przedmiotem materialnym przeznaczonym do ekspozycji reklamy wraz z jego elementami konstrukcyjnymi i zamocowaniami.
W szczegundefinedlności tablicą reklamową może być:
- baner reklamowy;
- reklama naklejana na okna budynkundefinedw;
- reklama umieszczana na rusztowaniu, ogrodzeniu lub wyposażeniu placu budowy.
I tu mamy pewną niespundefinedjność. Najpierw przez reklamę ustawodawca rozumie określone działanie, a zaraz potem określa jako reklamę przedmiot materialny. Dlatego w tym ostatnim przypadku należy zastosować nieco inne rozumienie pojęcia reklamy undefined właśnie jako undefinedprzedmiotu materialnego związanego z reklamąundefined, naklejanego na okna budynkundefinedw czy też umieszczanego na rusztowaniach.
Z kolei każdy inny przedmiot materialny przeznaczony do ekspozycji reklamy, niespełniający kryteriundefinedw tablicy reklamowej, stanowi urządzenie reklamowe. Niestety, można powiedzieć, że ustawodawca undefinednie gra czystoundefined. Lepiej byłoby bardziej ogundefinedlne zdefiniowanie urządzeń reklamowych i w ich ramach wyodrębnienie tablic reklamowych. Całość jeszcze bardziej rozmywa pojęcie szyldu, ktundefinedrym może być zarundefinedwno tablica reklamowa, jak i urządzenie reklamowe undefinedinformujące o działalności prowadzonej na nieruchomościundefined, na ktundefinedrej ta tablica lub szyld się znajdują.
I tak, przy zachowaniu powyższych definicji, całość przedstawia się następująco:
- pojęcie reklamy jest stosowane w dwundefinedch znaczeniach, ale za dominujące należy uznać znaczenie określające daną działalność;
- obok siebie występują pojęcia tablicy reklamowej i urządzenia reklamowego, przy czym urządzeniem reklamowym jest każdy przedmiot materialny upowszechniający reklamę inny niż tablica reklamowa;
- szyld jest kwalifikowaną formą tablicy reklamowej i urządzenia reklamowego.
Reklama na elewacji - ważny wyrok
W tym miejscu przytoczyć należy wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 12 maja 2015 roku, o sygnaturze akt I ACa 1113/14 zgodnie z ktundefinedrym, wywieszanie na elewacji reklam, szyldundefinedw i tablic nie jest normalnym korzystaniem z elewacji. Wspundefinedłwłaściciele nie mogą wywieszać na elewacji nieruchomości wspundefinedlnej według swego uznania reklam, tablic, czy szyldundefinedw. Wspundefinedłwłaściciel nieruchomości wspundefinedlnej nie może bowiem korzystać z części wspundefinedlnej dowolnie, stosownie do swoich potrzeb.
Dalej sąd wskazuje, że wspundefinedłwłaściciel nieruchomości wspundefinedlnej może z niej jedynie wspundefinedłkorzystać w sposundefinedb niezakłundefinedcający korzystania przez innych wspundefinedłwłaścicieli. Umieszczenie reklamy, tablicy, bądź szyldu powoduje trwałe bądź czasowe przeznaczenie zajętej części wyłącznie na potrzeby osoby, ktundefinedra je zawiesiła, co uniemożliwia korzystanie z części elewacji zajętej pod tablice przez pozostałych wspundefinedłwłaścicieli.
Sposundefinedb umieszczenia reklamy
Reklama może zostać umieszczona na elewacji wielorodzinnego budynku mieszkalnego po uzyskaniu odpowiedniego pozwolenia od wspundefinedlnoty mieszkaniowej.
W tym miejscu wskazać należy, że umieszczenie reklamy na elewacji wielorodzinnego budynku mieszkalnego związane jest ze zmianą przeznaczenia powierzchni nieruchomości. Zatem czynność taka stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.
Wobec powyższego, zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali konieczne jest podjęcie uchwały przez ogundefinedł mieszkańcundefinedw tj. właścicieli lokali mieszkalnych i niemieszkalnych undefined usługowych, jeśli takowe znajdują się w budynku. Albowiem ogundefinedł właścicieli tworzą wszyscy właścicieli lokali znajdujących się w danym budynku.
Na co zwrundefinedcić uwagę przy projektowaniu uchwały
Przy projektowaniu reklam należy zapoznać się z przepisami prawa miejscowego, ktundefinedre mogą wprowadzać dodatkowe obostrzenia w zakresie przestrzenni reklamowej.
Uchwała krajobrazowa, a konkretnie uchwała w sprawie zasad i warunkundefinedw sytuowania obiektundefinedw małej architektury, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń, ich gabarytundefinedw, standardundefinedw jakościowych oraz rodzajundefinedw materiałundefinedw budowlanych, z jakich mogą być wykonane, jest aktem prawa miejscowego, ktundefinedry może zostać przyjęty przez gminę.
Uchwała ta dotyczy całego obszaru gminy, z wyłączeniem terenundefinedw zamkniętych ustalonych przez inne organy niż ministra właściwego do spraw transportu.
Szczegundefinedłowe kwestie związane z zakresem przedmiotowym uchwały krajobrazowej, trybem jej uchwalania oraz nakładania kar pieniężnych, regulują przepisy art. 37a - 37d ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Obostrzenia mogą dotyczyć nie tylko formy reklamy, jej wielkości czy koloru, a także miejsca, gdzie może oraz gdzie nie może zostać zamontowana. Taka sytuacja ma miejsce m. in. w Krakowie, gdzie wprowadzone zostały ograniczenia co do możliwości montowana reklam w tym mieście.
Więcej na temat tzw. uchwały krajobrazowej przeczytasz w tym miejscu.
Uchwała w sprawie umieszczenia reklamy
Uchwała dotycząca udzielenia zgody na umieszczenie reklamy na budynku wielorodzinnym mieszkalnym powinna odnosić się do konkretnego najemcy i konkretnej reklamy. Dopiero po podjęciu uchwały zarząd lub zarządca nieruchomości zyskuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu.
Zgoda taka powinna obejmować nie tylko wyrażenie zgody na wynajem elewacji budynku ale także miejsce usytuowania reklamy, czasookres umieszczenia reklamy na budynku, kwotę czynszu a także zezwolenie dla zarządu wspundefinedlnoty mieszkaniowej na zawarcie odpowiedniej umowy z osobą zainteresowaną.
Często zdarza się, że w budynkach na rynku pierwotnym zaprojektowane jest miejsce na reklamę dla lokali niemieszkalnych - usługowych, ktundefinedre zostały przewidziane w danym wielorodzinnym budynku mieszkalnym. Zarundefinedwno w umowie deweloperskiej, jak i umowie ustanowienia odrębnej własności niemieszkalnego undefined usługowego lokalu i jego sprzedaży można odnaleźć zapisy, ktundefinedre wprost regulują aspekt braku odpłatności za umieszczenie reklamy na elewacji budynku w miejscu do tego przeznaczonym pod warunkiem, że wspundefinedlnota mieszkaniowa nie postanowi inaczej.
Powyższe ma bardzo istotne znaczenie, ponieważ wspundefinedlnota mieszkaniowa po jej powstaniu może podjąć uchwałę od odpłatności wszystkich reklam usytuowanych na budynku. W takiej sytuacji właściciel lokalu niemieszkalnego undefined usługowego zobowiązany jest zawrzeć stosowną umowę ze wspundefinedlnotą mieszkaniową i dokonywać regularnych opłat z tytułu korzystania z nieruchomości wspundefinedlnej wspundefinedlnoty mieszkaniowej.
Reklama może zostać zamontowana zarundefinedwno dla celundefinedw osobistych jak i związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Reasumując, dla zawarcia takiej umowym w imieniu dużej wspundefinedlnoty mieszkaniowej, konieczne jest powzięcie przez właścicieli lokali uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie takiej czynności oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do jej dokonania.
Pożytki z umieszczonej reklamy
Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali pożytki i inne przychody z nieruchomości wspundefinedlnej służą pokrywaniu wydatkundefinedw związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałundefinedw.
W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspundefinedlnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspundefinedlnej służą pokrywaniu wydatkundefinedw związanych z jej utrzymaniem i eksploatacją, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałundefinedw w nieruchomości wspundefinedlnej.
Pożytki należy rozumieć stosownie do art. 53 k.c. (pożytki naturalne i cywilne). W przypadku budynkundefinedw wielomieszkaniowych będzie chodzić głundefinedwnie o pożytki cywilne, tzn. to, co grunt, budynek lub jego część przynosi na podstawie stosunku prawnego, np. czynsz dzierżawny za udostępnienie budynku lub gruntu pod reklamy, parkingi, anteny przekaźnikowe, drobne usługi.
Zdaniem części prawnikundefinedw stosunkiem, o ktundefinedrym tu mowa, jest najczęściej najem, a jego przedmiotem w odniesieniu do nieruchomości wspundefinedlnej może być część elewacji wykorzystywana na cele reklamowe, pomieszczenia znajdujące się w obrębie nieruchomości wspundefinedlnej, części gruntu używane w charakterze miejsc postojowych itp.
Majac na uwadze powyższe mamy pewno minimum czynności, kundefinedtre każdy zainteresowany umieszczeniem na budynku reklamy powinien zrobić oraz jakie zgody powinien uzyskać.
Reasumując, w przypadku planowanego zamontowania reklamy na elewacji mieszkalnego budynku wielorodzinnego koniecznym jest:
- uzyskanie zgody Wspundefinedlnoty Mieszkaniowej;
- zapoznanie się z przepisami prawa miejscowego czy nie ma żadnych ograniczeń, obostrzeń co do montowania reklam w danym mieście.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
