Wspundefinedlnotę mieszkaniową tworzy ogundefinedł właścicieli danej nieruchomości. Powstaje ona z mocy samego prawa. Po zakupie lokalu u dewelopera podpisaniu aktu notarialnego i dokonaniu odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej automatycznie stajemy się członkami takiej wspundefinedlnoty. Do jej prawidłowego działania potrzebny jest jednak ktoś, kto zajmie się zarundefinedwno zarządzaniem, jak i administrowaniem. Dlatego wspundefinedlnoty obowiązane są do wyłonienia ze swego grona zarządu, ktundefinedry będzie ją reprezentował na zewnątrz.
Czym jest zarząd a kim jest zarządca? Czy administrator to po prostu inne określenie na zarządcę? Te wątpliwości rozwieje poniższy tekst.
Czym jest wspundefinedlnota mieszkaniowa?
Definicja wspundefinedlnoty mieszkaniowej uregulowana została w art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Zgodnie z nią wspundefinedlnota to nic innego jak ogundefinedł właścicieli, ktundefinedrych lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości.
Wspundefinedlnota mieszkaniowa nie ma własnego majątku, ponieważ należy on w całości do jej członkundefinedw. Celem jej powstania jest sprawowanie nadzoru nad elementami wspundefinedlnymi danej nieruchomości. Są nimi m.in. klatki schodowe, garażne, place zabaw, parkingi, windy, zsypy, dachy, kotłownie itp. Aby uporządkować prowadzenie ważnych spraw mieszkańcundefinedw, a także wyłonić ich reprezentację, wspundefinedlnoty wybierają zarząd.
Zarząd wspundefinedlnoty mieszkaniowej
Aby wspundefinedlnota mogła funkcjonować efektywnie, potrzebny jest zarząd lub zarządca. Zarząd jest organem wspundefinedlnoty, wybierany spośrundefinedd jej członkundefinedw lub spoza tego grona. Jeżeli wspundefinedlnota składa się z więcej niż trzech lokali, powołanie zarządu jest obowiązkiem wspundefinedlnoty.
Głundefinedwnym i najważniejszym zadaniem zarządu jest kierowanie sprawami wspundefinedlnoty oraz reprezentowanie jej na zewnątrz, a także w stosunkach pomiędzy wspundefinedlnotą a poszczegundefinedlnymi właścicielami lokali.
Może on dokonywać czynności samodzielnie bądź na podstawie uchwały podjętej przez wszystkich właścicieli. Uchwała jest konieczna do podejmowania czynności przekraczających zwykły zarząd, np. nabycia nieruchomości czy przyjęcie rocznego planu gospodarczego. Zarząd powołany uchwałą właścicieli lokali na podstawie art. 20 wspomnianej ustawy jest organem wewnętrznym wspundefinedlnoty, do ktundefinedrego stosuje się odpowiednio przepisy o organach osoby prawnej (art. 33 (1) k.c.). Jego działanie - odmiennie niż zarządcy - jest działaniem samej wspundefinedlnoty, a nie osoby trzeciej w stosunku do niej.
Kim jest zarządca nieruchomości?
Zgodnie z art. 18 ustawy właściciele lokali mogą w umowie lub w drodze uchwały powierzyć zarządzanie nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej, ktundefinedrą ustawodawca w innych przepisach nazywa zarządcą. Zarządca jest osobą trzecią (odrębnym podmiotem) w stosunku do wspundefinedlnoty mieszkaniowej, nawet gdy jest upoważniony do jej reprezentowania (Sąd Najwyższy w uchwałach: III CZP 96/11, OSNC 2012/7-8/88, III CZP 74/03, OSNC 2005/1/, III CZP 62/05, Lex nr 171751 oraz Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 4 października 2013 r., I ACa 562/13, Lex nr 1394200).
Wspundefinedlnota może więc wybrać zarząd składający się z jej członkundefinedw albo powierzyć zarząd osobie bądź podmiotowi z zewnątrz, czyli ustanowić zarządcę. Jest to tak zwany zarząd powierzony. Zarządcą może być osoba prowadząca działalność gospodarczą. To profesjonalny podmiot, posiadający odpowiednie licencje i uprawnienia.
Wspundefinedlnoty mieszkaniowe często, z uwagi na potrzebę rzetelnego i kompleksowego sprawowania zarządu, decydują się na powierzenie tej funkcji wykwalifikowanym podmiotom, ktundefinedre zawodowo zajmują się zarządzaniem nieruchomościami. Zakres zarządzania nieruchomością powinien być określony w umowie o zarządzaniu nieruchomością. Zarządca jest osobą, do zadań ktundefinedrej należy podejmowanie decyzji zmierzających do racjonalnego gospodarowania nieruchomością, wysłuchiwanie potrzeb mieszkańcundefinedw i rozwiązywania bieżących problemundefinedw z życia wspundefinedlnoty.
Katalog głundefinedwnych zadań zarządcy jest bardzo szeroki. Należą do niego przede wszystkim:
- prowadzenie dokumentacji wspundefinedlnoty mieszkaniowej,
- zwoływanie zebrań wspundefinedlnot mieszkaniowych,
- sporządzanie projektundefinedw uchwał i umundefinedw,
- terminowe przeprowadzanie przeglądu stanu nieruchomości,
- organizacja remontundefinedw,
- bieżąca konserwacja.
Administrator i administrowanie
Choć zdarza się nazywać te dwie instytucje zamienne, należy wyraźnie zaznaczyć, że zarządca to nie to samo co administrator. Sąd Najwyższy w swoim wyroku z dnia 19 stycznia 2006 roku (sygn. akt. IV CK 343/05) wskazał, że administrowanie jest czynnością, ktundefinedra generalnie zawiera się w pojęciu zarządzania nieruchomością, ale oznacza przede wszystkim podstawowe czynności dotyczące opieki nad nieruchomością. Są to głundefinedwnie: sprzątanie w obrębie nieruchomości oraz jej części wspundefinedlnych, pobieranie opłat czynszowych od lokatorundefinedw oraz monitorowanie awarii wraz z ich usuwaniem. Administrator może rundefinedwnież prowadzić korespondencję wspundefinedlnoty.
Z powołaniem administratora mamy najczęściej do czynienia, kiedy wspundefinedlnoty decydują się na powołanie zarządu i wtedy zwykle zawierają umowę z firmą pełniącą funkcję administratora nieruchomości.
Administrowanie nieruchomością w głundefinedwnej mierze polega na utrzymaniu jej w dobrym stanie. Jest to pewna forma zarządzania, ktundefinedra ma jednak ograniczony zakres. Administrator m.in. nadzoruje prace konserwacyjne i remontowe, prowadzi dziennik korespondencji, rejestruje i zgłasza zauważone awarie, prowadzi spis lokatorundefinedw, pobiera należności czynszowe od członkundefinedw wspundefinedlnoty mieszkaniowej. W myśl tego, administrator podejmuje się tzw. zwykłych czynności dotyczących nieruchomości wspundefinedlnej.
Zarządzanie nieruchomością obejmuje szerszy zakres uprawnień i obowiązkundefinedw niż administrowanie. Pamiętać należy, że jeżeli wspundefinedlnota dokonała wyboru zarządu to nie może już powołać zarządcy i na odwrundefinedt. Podmioty te bowiem nie mogą istnieć rundefinedwnolegle. Do zadań zarządcy należy podejmowanie działań mających na celu prawidłową eksploatację nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa. Z kolei administrowanie nieruchomością to podejmowanie wyłącznie bieżących czynności związanych z jej obsługą. Administrator w głundefinedwnej mierze obowiązany jest dbania o utrzymanie nieruchomości. Z kolei decyzje dotyczące jej działalności i funkcjonowania należą już do kompetencji zarządu wspundefinedlnoty mieszkaniowej.
