Korzystanie z nieruchomości wspólnej - umowa quoad usum. Na co zwrócić uwagę ustalając jej zakres? Wzór do pobrania.

Każdy ze współwłaścicieli posiada uprawnienia do współposiadania i korzystania z całej nieruchomości wspólnej, z jednoczesnym poszanowaniem praw pozostałych. W jaki sposób ustalić zasady korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli?


O czym przeczytasz?

Nieruchomość wspólna

Warto zacząć od ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, gdzie ustawodawca w art. 12  uregulował korzystanie z nieruchomości wspólnej, a także przychody, wydatki z nią związane.

Wynika z niego, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
 
A nadto, pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów.
 
W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
 

Zarząd częściami wspólnymi nieruchomości

W większości przypadków zarząd nad częściami wspólnymi nieruchomości sprawowany jest przez wspólnotę mieszkaniową, którą zgodnie z definicją zawartą w treści art. 6 ustawy o własności lokali stanowi ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Ponadto zarząd nieruchomością wspólną może być także sprawowany przez powołanego do tego zarządcę.

W tym miejscu warto zaznaczyć, że o ile czynności zwykłego zarządu podejmowane są przez zarząd samodzielnie, tak decyzje w przedmiocie dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymagają podjęcia uchwały właścicieli lokali.

Zgodnie z treścią art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali, do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu zalicza się m.in. zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę, bądź przebudowę nieruchomości wspólnej lub dokonanie podziału nieruchomości wspólnej.

Więcej o zarządzaniu wspólnotami, zarządcach czy administratorach przeczytasz tutaj.

Współwłasność a umowa quoad usum

Zgodnie z treścią art. 195 Kodeksu cywilnego, własność tej samej nieruchomości przysługiwać może niepodzielnie kilku osobom.

Natomiast art. 206 k.c. stanowi, iż każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania nieruchomości wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli.

Oznacza to, że każdy ze współwłaścicieli uprawniony jest do współposiadania i korzystania z całej nieruchomości. Art. 206 k.c. ma charakter przepisu dyspozytywnego, a zatem będzie miał on zastosowanie w sytuacji, gdy sposób posiadania i korzystania z nieruchomości nie został uregulowany przez zawartą przez współwłaścicieli umowę lub też nie wynika on z orzeczenia sądowego.

W rzeczywistości jednak, możliwość ustalenia kwestii związanych z korzystaniem z nieruchomości wspólnej może być problematyczne, bowiem współwłaściciele z reguły zainteresowani są korzystaniem z określonych części nieruchomości samodzielnie. Najprostszym rozwiązaniem wydaje się w takiej sytuacji  zniesienie współwłasności lub dokonanie podziału fizycznego rzeczy.

Niemniej jednak, w sytuacji gdy żaden ze współwłaścicieli nie jest zainteresowany zniesieniem współwłasności, a podziału fizycznego nieruchomości nie da się skutecznie przeprowadzić, najlepszym rozwiązaniem może być zawarcie przez współwłaścicieli umowy o podzielanie nieruchomości do korzystania, a zatem umowy quoad usum.

Umowa quoad usum – podstawowe kwestie

Umowa quoad usum jest to jedna z najbardziej powszechnych form uregulowania korzystania ze wspólnej nieruchomości przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.

Umowa ta stanowi realizację uprawnienia współwłaściciela do współposiadania rzeczy wspólnej poprzez wydzielenie współwłaścicielowi (współwłaścicielom) części rzeczy do wyłącznego użytku, np. piwnic znajdujących się w kamienicy, stanowiących nieruchomość wspólną, czyli współwłasność wszystkich współwłaścicieli.

Umowa quoad usum z reguły polega na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli i do odrębnego pobierania z nich pożytków. Skutkiem takiego podziału każdy ze współwłaścicieli części wspólnej będzie mógł korzystać z wydzielonej części nieruchomości wspólnej samodzielnie, bez ingerencji i ograniczeń ze strony pozostałych współwłaścicieli.

Na mocy postawień umowy quoad usum, współwłaściciel może samodzielnie posiadać, korzystać i pobierać pożytki z określonej części nieruchomości. Najczęściej z powyższym uprawnieniem wiąże się także obowiązek ponoszenia przez uprawnionego współwłaściciela kosztów utrzymania przypadającej mu do korzystania części nieruchomości.

Umowa quoad usum nie determinuje sposobu przyszłego zniesienia współwłasności. Można powiedzieć, że nakłada pewne reguły jedynie wtedy, kiedy obowiązuje.

Forma umowy quoad usum

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, umowa quoad usum nie wymaga przestrzegania żadnej szczególnej formy, w szczególności nie jest konieczne zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, aczkolwiek umowa quoad usum może zostać w takiej szczególnej formie zawarta.

Jeżeli zostanie zachowana forma szczególna w postaci zawarcia umowy quoad usum w formie aktu notarialnego, to fakt zawarcia takiej umowy będzie można ujawnić w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej.

W nauce prawa powszechnie przyjmuje się pogląd zgodnie, z którym zawarcie umowy quoad usum nie wymaga zachowania określonej formy, przez co może dojść do skutku poprzez takie zachowanie współwłaścicieli, które w danych okolicznościach nie budzi wątpliwości co do ujawnionej w taki sposób ich woli (art. 65 k.c.). W taki też sposób może być kształtowana treść umowy w trakcie jej wykonywania (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1963 r., sygn. akt: III CO 33/62).

Innymi słowy do zawarcia umowy quoad usum może dojść w zwykłej formie pisemnej, ale nawet w formie ustnej. Przy czym oczywiście przy tej ostatniej dużo trudniej jest udowodnić w razie potrzeby jej postanowienia, a czasem nawet sam fakt jej zawarcia.

Skutki prawne zawarcia umowy quoad usum

Zgodnie z tezą zawartą w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 października 1969 r. (sygn. akt: III CRN 355/69), jeśli któryś ze współwłaścicieli nie respektuje dokonanego w umowie podziału, możliwe jest egzekwowanie jego przestrzegania w formie eksmisji z części zajętej sprzecznie z dokonanymi ustaleniami.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat eksmisji z lokalu.

Podział nieruchomości do korzystania a zniesienie współwłasności

Zawarcie przez współwłaścicieli nieruchomości umowy quoad usum nie determinuje sposobu przyszłego sposobu zniesienia współwłasności.

Współwłaściciele dokonują jego ustanowienia w celu wewnętrznego zorganizowania sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. Może on zostać przez nich zmieniony w każdym czasie.

Więcej na temat zniesienia współwłasności przeczytasz w tym miejscu.

Roszczenie do sądu

Zgodnie z treścią art. 206 k.c., każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby współwłaściciele podjęli decyzję co do wydzielenia wszystkim lub niektórym z nich części rzeczy do tymczasowego osobnego użytku (podział quoad usum).

Co do zasady przyjmuje się, że podstawą rozstrzygnięcia przez sąd żądania współwłaściciela jest w takiej sytuacji art. 201 k.c., który stanowi, że do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Niemniej jednak w nauce prawa można także spotkać się z poglądem, że dokonanie podziału quoad usum stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i podstawę roszczenia współwłaściciela o dokonanie takiego podziału stanowić będzie art. 199 k.c.

Artykuł ten stanowi, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Pomijając jednak kwestię legitymacji do wniesienia wniosku do sadu z całą stanowczością należy stwierdzić, że do zawarcia umowy o podział do korzystania wymagana będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli nieruchomości.

Przykłady umów quoad usum

Przykładem zastosowania umowy quoad usum jest sytuacja, w której kupujący podejmuje się zawarcia z deweloperem umowy sprzedaży nieruchomości pochodzącej z rynku pierwotnego. Bazując na umowie o podziale nieruchomości, właściciele lokali usytuowanych na parterze mogą otrzymać prawo do wyłącznego użytkowania ogródków, które przylegają do ich mieszkań.

Tak samo można postąpić w przypadku tarasów, komórek lokatorskich, miejsc parkingowych czy nawet części tarasu na dachu.

Na podstawie umowy quoad usum można również wydzielić lokale mieszkalne w kamienicy, w której nie doszło jeszcze do ich wyodrębnienia. Na jej podstawie, określeni współwłaściciele mogą korzystać z konkretnych, przydzielonych do nich pomieszczeń, np. strychu.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement