Nieruchomość wspundefinedlna
Warto zacząć od ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, gdzie ustawodawca w art. 12 uregulował korzystanie z nieruchomości wspundefinedlnej, a także przychody, wydatki z nią związane.
Zarząd częściami wspundefinedlnymi nieruchomości
W większości przypadkundefinedw zarząd nad częściami wspundefinedlnymi nieruchomości sprawowany jest przez wspundefinedlnotę mieszkaniową, ktundefinedrą zgodnie z definicją zawartą w treści art. 6 ustawy o własności lokali stanowi ogundefinedł właścicieli, ktundefinedrych lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Ponadto zarząd nieruchomością wspundefinedlną może być także sprawowany przez powołanego do tego zarządcę.
W tym miejscu warto zaznaczyć, że o ile czynności zwykłego zarządu podejmowane są przez zarząd samodzielnie, tak decyzje w przedmiocie dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymagają podjęcia uchwały właścicieli lokali.
Zgodnie z treścią art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali, do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu zalicza się m.in. zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspundefinedlnej, udzielenie zgody na nadbudowę, bądź przebudowę nieruchomości wspundefinedlnej lub dokonanie podziału nieruchomości wspundefinedlnej.
Więcej o zarządzaniu wspundefinedlnotami, zarządcach czy administratorach przeczytasz tutaj.
Wspundefinedłwłasność a umowa quoad usum
Zgodnie z treścią art. 195 Kodeksu cywilnego, własność tej samej nieruchomości przysługiwać może niepodzielnie kilku osobom.
Natomiast art. 206 k.c. stanowi, iż każdy ze wspundefinedłwłaścicieli jest uprawniony do wspundefinedłposiadania nieruchomości wspundefinedlnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze wspundefinedłposiadaniem i korzystaniem z nieruchomości przez pozostałych wspundefinedłwłaścicieli.
Oznacza to, że każdy ze wspundefinedłwłaścicieli uprawniony jest do wspundefinedłposiadania i korzystania z całej nieruchomości. Art. 206 k.c. ma charakter przepisu dyspozytywnego, a zatem będzie miał on zastosowanie w sytuacji, gdy sposundefinedb posiadania i korzystania z nieruchomości nie został uregulowany przez zawartą przez wspundefinedłwłaścicieli umowę lub też nie wynika on z orzeczenia sądowego.
W rzeczywistości jednak, możliwość ustalenia kwestii związanych z korzystaniem z nieruchomości wspundefinedlnej może być problematyczne, bowiem wspundefinedłwłaściciele z reguły zainteresowani są korzystaniem z określonych części nieruchomości samodzielnie. Najprostszym rozwiązaniem wydaje się w takiej sytuacji zniesienie wspundefinedłwłasności lub dokonanie podziału fizycznego rzeczy.
Niemniej jednak, w sytuacji gdy żaden ze wspundefinedłwłaścicieli nie jest zainteresowany zniesieniem wspundefinedłwłasności, a podziału fizycznego nieruchomości nie da się skutecznie przeprowadzić, najlepszym rozwiązaniem może być zawarcie przez wspundefinedłwłaścicieli umowy o podzielanie nieruchomości do korzystania, a zatem umowy quoad usum.
Umowa quoad usum undefined podstawowe kwestie
Umowa quoad usum jest to jedna z najbardziej powszechnych form uregulowania korzystania ze wspundefinedlnej nieruchomości przez wszystkich wspundefinedłwłaścicieli nieruchomości wspundefinedlnej.
Umowa ta stanowi realizację uprawnienia wspundefinedłwłaściciela do wspundefinedłposiadania rzeczy wspundefinedlnej poprzez wydzielenie wspundefinedłwłaścicielowi (wspundefinedłwłaścicielom) części rzeczy do wyłącznego użytku, np. piwnic znajdujących się w kamienicy, stanowiących nieruchomość wspundefinedlną, czyli wspundefinedłwłasność wszystkich wspundefinedłwłaścicieli.
Umowa quoad usum z reguły polega na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczegundefinedlnych wspundefinedłwłaścicieli i do odrębnego pobierania z nich pożytkundefinedw. Skutkiem takiego podziału każdy ze wspundefinedłwłaścicieli części wspundefinedlnej będzie mundefinedgł korzystać z wydzielonej części nieruchomości wspundefinedlnej samodzielnie, bez ingerencji i ograniczeń ze strony pozostałych wspundefinedłwłaścicieli.
Na mocy postawień umowy quoad usum, wspundefinedłwłaściciel może samodzielnie posiadać, korzystać i pobierać pożytki z określonej części nieruchomości. Najczęściej z powyższym uprawnieniem wiąże się także obowiązek ponoszenia przez uprawnionego wspundefinedłwłaściciela kosztundefinedw utrzymania przypadającej mu do korzystania części nieruchomości.
Umowa quoad usum nie determinuje sposobu przyszłego zniesienia wspundefinedłwłasności. Można powiedzieć, że nakłada pewne reguły jedynie wtedy, kiedy obowiązuje.
Forma umowy quoad usum
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, umowa quoad usum nie wymaga przestrzegania żadnej szczegundefinedlnej formy, w szczegundefinedlności nie jest konieczne zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, aczkolwiek umowa quoad usum może zostać w takiej szczegundefinedlnej formie zawarta.
Jeżeli zostanie zachowana forma szczegundefinedlna w postaci zawarcia umowy quoad usum w formie aktu notarialnego, to fakt zawarcia takiej umowy będzie można ujawnić w księdze wieczystej nieruchomości wspundefinedlnej.
W nauce prawa powszechnie przyjmuje się pogląd zgodnie, z ktundefinedrym zawarcie umowy quoad usum nie wymaga zachowania określonej formy, przez co może dojść do skutku poprzez takie zachowanie wspundefinedłwłaścicieli, ktundefinedre w danych okolicznościach nie budzi wątpliwości co do ujawnionej w taki sposundefinedb ich woli (art. 65 k.c.). W taki też sposundefinedb może być kształtowana treść umowy w trakcie jej wykonywania (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1963 r., sygn. akt: III CO 33/62).
Innymi słowy do zawarcia umowy quoad usum może dojść w zwykłej formie pisemnej, ale nawet w formie ustnej. Przy czym oczywiście przy tej ostatniej dużo trudniej jest udowodnić w razie potrzeby jej postanowienia, a czasem nawet sam fakt jej zawarcia.
Skutki prawne zawarcia umowy quoad usum
Zgodnie z tezą zawartą w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 października 1969 r. (sygn. akt: III CRN 355/69), jeśli ktundefinedryś ze wspundefinedłwłaścicieli nie respektuje dokonanego w umowie podziału, możliwe jest egzekwowanie jego przestrzegania w formie eksmisji z części zajętej sprzecznie z dokonanymi ustaleniami.
W tym miejscu przeczytasz więcej na temat eksmisji z lokalu.
Podział nieruchomości do korzystania a zniesienie wspundefinedłwłasności
Zawarcie przez wspundefinedłwłaścicieli nieruchomości umowy quoad usum nie determinuje sposobu przyszłego sposobu zniesienia wspundefinedłwłasności.
Wspundefinedłwłaściciele dokonują jego ustanowienia w celu wewnętrznego zorganizowania sposobu korzystania z nieruchomości wspundefinedlnej. Może on zostać przez nich zmieniony w każdym czasie.
Więcej na temat zniesienia wspundefinedłwłasności przeczytasz w tym miejscu.
Roszczenie do sądu
Zgodnie z treścią art. 206 k.c., każdy ze wspundefinedłwłaścicieli może żądać, aby wspundefinedłwłaściciele podjęli decyzję co do wydzielenia wszystkim lub niektundefinedrym z nich części rzeczy do tymczasowego osobnego użytku (podział quoad usum).
Co do zasady przyjmuje się, że podstawą rozstrzygnięcia przez sąd żądania wspundefinedłwłaściciela jest w takiej sytuacji art. 201 k.c., ktundefinedry stanowi, że do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspundefinedlną potrzebna jest zgoda większości wspundefinedłwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze wspundefinedłwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Niemniej jednak w nauce prawa można także spotkać się z poglądem, że dokonanie podziału quoad usum stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i podstawę roszczenia wspundefinedłwłaściciela o dokonanie takiego podziału stanowić będzie art. 199 k.c.
Artykuł ten stanowi, że do rozporządzania rzeczą wspundefinedlną oraz do innych czynności, ktundefinedre przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich wspundefinedłwłaścicieli. W braku takiej zgody wspundefinedłwłaściciele, ktundefinedrych udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, ktundefinedry orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich wspundefinedłwłaścicieli.
Pomijając jednak kwestię legitymacji do wniesienia wniosku do sadu z całą stanowczością należy stwierdzić, że do zawarcia umowy o podział do korzystania wymagana będzie zgoda wszystkich wspundefinedłwłaścicieli nieruchomości.
Przykłady umundefinedw quoad usum
Przykładem zastosowania umowy quoad usum jest sytuacja, w ktundefinedrej kupujący podejmuje się zawarcia z deweloperem umowy sprzedaży nieruchomości pochodzącej z rynku pierwotnego. Bazując na umowie o podziale nieruchomości, właściciele lokali usytuowanych na parterze mogą otrzymać prawo do wyłącznego użytkowania ogrundefineddkundefinedw, ktundefinedre przylegają do ich mieszkań.
Tak samo można postąpić w przypadku tarasundefinedw, komundefinedrek lokatorskich, miejsc parkingowych czy nawet części tarasu na dachu.
Na podstawie umowy quoad usum można rundefinedwnież wydzielić lokale mieszkalne w kamienicy, w ktundefinedrej nie doszło jeszcze do ich wyodrębnienia. Na jej podstawie, określeni wspundefinedłwłaściciele mogą korzystać z konkretnych, przydzielonych do nich pomieszczeń, np. strychu.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
