Wspundefinedlnota mieszkaniowa tworzy się z mocy prawa
Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, ogundefinedł właścicieli, ktundefinedrych lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspundefinedlnotę mieszkaniową.
Wspundefinedlnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Użytego przez ustawodawcę określenia undefinedtworzyundefined nie należy jednak interpretować w ten sposundefinedb, że powstanie wspundefinedlnoty mieszkaniowej wymaga działań założycielskich, ponieważ jest to niezależne od woli właścicieli.
Wspundefinedlnotę mieszkaniową tworzą właściciele wszystkich lokali mieszkalnych, jak i niemieszkalnych znajdujących się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.
Członkostwo we spundefinedlnocie mieszkaniowej
Członkostwo we wspundefinedlnocie mieszkaniowej ma charakter pochodny względem prawa własności lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości, w tym prawa wspundefinedłwłasności lokalu w częściach ułamkowych.
Nie można do wspundefinedlnoty wstąpić czy z niej wystąpić. Skutki te mogą zaistnieć tylko jako następstwo nabycia i utraty własności (udziału we wspundefinedłwłasności) takiego lokalu.
Tym samym, członkiem wspundefinedlnoty uprawnionym i obowiązanym do zarządzania nieruchomością wspundefinedlną (głosowania nad uchwałami) może być tylko właściciel i wspundefinedłwłaściciel nieruchomości.
W szczegundefinedlności w skład wspundefinedlnoty nie wchodzą najemcy samodzielnych lokali i są oni pozbawieni prawnego wpływu na funkcjonowanie wspundefinedlnoty. Nie ma jednak przeszkundefinedd, aby statut wspundefinedlnoty, jeśli taki uchwalono, zezwalał najemcom na udział w zebraniach właścicieli i na wyrażanie ich opinii co do rozstrzyganych spraw.
Nowopowstały budynek i właściciele undefinedwyjściowiundefined
Z uwagi na to, że w art. 6 zd. 1 WłLokU mowa jest o właścicielach lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości, nie zaś o właścicielach odrębnych nieruchomości lokalowych, to wspundefinedlnotę tworzą obok tych ostatnich także właściciele lokali będących częściami składowymi nieruchomości wyjściowej, tzn. lokali, względem ktundefinedrych nie ustanowiono jeszcze odrębnej własności.
Ustawa na oznaczenie właścicieli lokali będących częściami składowymi nieruchomości wyjściowej używa określenia właściciel dotychczasowy. Najczęściej jest to przedsiębiorca, deweloper bądź gmina do czasu ustanowienia i zbycia własności ostatniego z lokali wchodzących w skład danej nieruchomości.
Właściciel dotychczasowy ma we wspundefinedlnocie mieszkaniowej takie same prawa i obowiązki, jak właściciele lokali wyodrębnionych. W szczegundefinedlności jest on uprawniony do brania udziału w zebraniu właścicieli i podejmowaniu uchwał oraz, stosownie do posiadanego udziału w nieruchomości wspundefinedlnej, zobowiązany do ponoszenia kosztundefinedw zarządu.
Osobowość prawna wspundefinedlnoty mieszkaniowej
Powstanie wspundefinedlnoty mieszkaniowej, choć wynika z ustawy, było przedmiotem badania sądundefinedw powszechnych. Wyroki potwierdzają jedynie regułę zawartą w przepisie.
Wspundefinedlnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa w chwili wyodrębnienia w danej nieruchomości pierwszego lokalu, ktundefinedrego właścicielem jest inna osoba niż właściciel nieruchomości (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 14 lutego 2019 r., sygn. akt: I ACa 763/18).
Wspundefinedlnota mieszkaniowa to jednostka organizacyjna bez osobowości prawnej. Może zaciągać zobowiązania, zawierać umowy, może pozywać i być pozywana. W szczegundefinedlnych przypadkach może nawet nabywać nieruchomości.
Więcej na temat części wspundefinedlnych w nieruchomości przeczytasz tutaj.
Mała wspundefinedlnota mieszkaniowa
W oparciu o przepisy ustawy o własności lokali mała wspundefinedlnota mieszkaniowa to ta, w ktundefinedrej liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy.
W małej wspundefinedlnocie nie ma zarządu, nie ma podejmowanych uchwał. Może w niej jednak działać zarządca, jeżeli zostanie podpisana umowa przez wszystkich właścicieli mieszkań w budynku.
Mała wspundefinedlnota co do zasady działa na podstawie przepisundefinedw ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. undefined Kodeks cywilny. Możliwe jest jednak stosowanie przepisundefinedw ustawy o własności lokali, jednakże pod warunkiem, że zdecydują tak właściciele lokali.
W małej wspundefinedlnocie mieszkaniowej wszystkie decyzje podejmowane są w formie porozumienia. W przypadku decyzji, ktundefinedre przekraczają zwykły zarząd, konieczne jest wyrażenie zgody przez wszystkich członkundefinedw wspundefinedlnoty mieszkaniowej.
Gdy mieszkańcy nie mogą dojść do porozumienia undefined sprawa może zostać skierowana do sądu, ktundefinedry wyda odpowiednie rozstrzygnięcie w sprawie.
W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zarządu, zarządcy i administratora budynku.
Duża wspundefinedlnota mieszkaniowa
W przypadku dużej wspundefinedlnoty mieszkaniowej, a zatem tej w ktundefinedrej liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż 3, zasady kształtują się nieco inaczej, zarządzanie jest nieco trudniejsze, gdyż ustawa o własności lokali nakłada obowiązek prowadzenia złożonej dokumentacji oraz opłacania zarządu lub zarządcy.
W zakresie spraw dnia codziennego, zarząd (bądź zarządza) może podejmować decyzje samodzielnie. Jednakże, w zakresie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, konieczne staje się podjęcie uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umundefinedw stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Czynności podejmowane przez zarząd wspundefinedlnoty
Wśrundefinedd czynności podejmowanych przez zarząd wskazać należy m.in. kierowanie sprawami wspundefinedlnoty a także reprezentowanie jej na zewnątrz, a także w stosunkach pomiędzy wspundefinedlnotą a poszczegundefinedlnymi właścicielami lokali.
Z kolei do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie takiej czynności.
Ustawa o własności lokali wprowadza przykładowy katalog czynności przekraczających zwykły zarząd. Należą do nich m.in. czynności związane z ustaleniem wynagrodzenia zarządu, zmianą przeznaczenia części nieruchomości wspundefinedlnej czy dokonanie podziału nieruchomości wspundefinedlnej.
Coroczne zebranie ogundefinedłu właścicieli lokali
Jednym z podstawowych obowiązkundefinedw zarządu lub zarządcy, ktundefinedremu powierzono zarząd nieruchomością wspundefinedlną jest zwołanie zebrania ogundefinedłu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie pundefinedźniej niż w pierwszym kwartale każdego roku.
O zebraniu ogundefinedłu właścicieli lokali zawiadamia się każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany.
Ważne!
Jeśli zarząd lub zarządca, ktundefinedremu powierzono zarząd nieruchomością wspundefinedlną nie dopełni czynności zwołania zebrania ogundefinedłu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie pundefinedźniej niż w pierwszym kwartale każdego roku, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli.
Porządek obrad zebrania właścicieli
W porządku obrad każdego corocznego zebrania ogundefinedłu właścicieli lokali powinny się znaleźć takie punkty jak:
- uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspundefinedlną i opłat na pokrycie kosztundefinedw zarządu;
- ocena pracy zarządu lub zarządcy, ktundefinedremu powierzono zarząd nieruchomością wspundefinedlną;
- sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.
Powyższe punkty porządku obrad nie stanowią jednak katalogu zamkniętego. Tym samym możliwe jest poszerzenie porządku obrad corocznego zebrania ogundefinedłu właścicieli lokali o dodatkowe punkty obrad, ktundefinedre w sytuacji faktycznej i prawnej danej wspundefinedlnoty są konieczne lub pożądane.
Wygaśnięcie wspundefinedlnoty mieszkaniowej
W sytuacji, gdy właścicielem wszystkich lokali stanie się jedna osoba, z chwilą nabycia ostatniego lokalu przez tę osobę wspundefinedlnota przestaje istnieć.
Wspundefinedlnota mieszkaniowa przestanie istnieć także wtedy, gdy zostanie zniesiona odrębna własność lokali w drodze czynności prawnej oraz gdy przestanie istnieć budynek, w ktundefinedrym wyodrębniono własność lokali
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
