Wspundefinedlnoty mieszkaniowe zostały wprowadzone już w 1995 r. Wskutek rozwoju infrastruktury i inwestycji deweloperskich, konieczne było powołanie instytucji, ktundefinedra w imieniu właścicieli lokali, mogłaby podejmować decyzje dotyczące kwestii mieszkaniowych. Stąd też, do głundefinedwnych i podstawowych zadań wspundefinedlnot mieszkaniowych należą czynności związane z gospodarowaniem mieniem tj. budynkiem oraz częścią wspundefinedlną.
Czym jest wspundefinedlnota mieszkaniowa?
Definicja wspundefinedlnoty mieszkaniowej znajduje się w ustawie z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali. W art. 6 tego aktu prawnego ustawodawca wskazuje, że wspundefinedlnotę mieszkaniową tworzy ogundefinedł właścicieli, ktundefinedrych lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Co więcej, wspundefinedlnota taka może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Do powstania wspundefinedlnoty nie jest potrzebna żadna szczegundefinedlna forma. Powstaje ona z mocy samego prawa, z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danym budynku. Podobnie z członkostwem we wspundefinedlnocie. Każdy właściciel automatycznie staje się członkiem z chwilą zakupu danego lokalu.
Rodzaje wspundefinedlnot mieszkaniowych
Z uwagi na liczbę lokali możemy wyodrębnić tzw. małą wspundefinedlnotę mieszkaniową i dużą wspundefinedlnotę mieszkaniową. Do 2020 r. mała wspundefinedlnota mieszkaniowa powstawała gdy w danym budynku liczba lokali była nie większa niż siedem. Od 1 stycznia 2020r. w związku ze zmianami, małą wspundefinedlnotę mieszkaniową mogą tworzyć nie więcej niż trzy lokale.
Wprowadzone zmiany objęły też tzw. duże wspundefinedlnoty mieszkaniowe. Takimi wspundefinedlnotami są wspundefinedlnoty, w ktundefinedrych liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż trzy.
Organy wspundefinedlnoty
W małej wspundefinedlnocie mieszkaniowej nie ma zarządu ani innych form organizacyjnych. Jednakże możemy spotkać się z zarządcą, ktundefinedry wybierany jest za zgodą wszystkich właścicieli. Do takich wspundefinedlnot zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o wspundefinedłwłasności. W tego rodzaju wspundefinedlnotach nie ma obowiązku zwoływania zebrań ani nie są podejmowane uchwały. W myśl przepisundefinedw kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości wspundefinedłwłaścicieli a do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczna jest zgoda wszystkich wspundefinedłwłaścicieli.
Odnośnie dużych wspundefinedlnot mieszkaniowych, w ktundefinedrych liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, właściciele lokali mają obowiązek podjąć uchwałę o powołaniu jedno lub kilkuosobowego zarządu.
Czynności podejmowane przez zarząd
Wśrundefinedd czynności podejmowanych przez zarząd wskazać należy m.in. kierowanie sprawami wspundefinedlnoty a także reprezentowanie jej na zewnątrz, a także w stosunkach pomiędzy wspundefinedlnotą a poszczegundefinedlnymi właścicielami lokali. Czynności zwykłego zarządu, zarząd podejmuje samodzielnie.
Z kolei do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie takiej czynności.
Ustawa o własności lokali wprowadza przykładowy katalog czynności przekraczających zwykły zarząd. Należą do nich m.in. czynności związane z ustaleniem wynagrodzenia zarządu, zmianą przeznaczenia części nieruchomości wspundefinedlnej czy dokonanie podziału nieruchomości wspundefinedlnej.
Regulamin
Poprzez wybundefinedr zarządcy czy członkundefinedw zarządu, członkowie danej wspundefinedlnoty przekazują im część swoich kompetencji. Jak wspomniałem, wspundefinedlnota mieszkaniowa powstaje celem sprawowania kontroli nad elementami wspundefinedlnymi. Celem usprawnienia działalności i zachowania porządku, wspundefinedlnoty podejmują uchwały dotyczące regulaminundefinedw. Regulamin to nic innego jak zbiundefinedr zasad postępowania i życia organizacji, instytucji, członkundefinedw np. wspundefinedlnot. Pozwala na zachowanie wewnętrznego porządku w grupach, w ktundefinedrych obowiązuje.
Regulaminy zwykle ustanawiają jakiś zakres spraw dotyczących wspundefinedlnoty. Postanowienia regulaminundefinedw nie mogą być sprzeczne z powszechnie obowiązującym prawem a także ustawą o własności lokali. Nie mogą też ingerować w prawa lokatorundefinedw i nakładać na nich sprzecznych z prawem obowiązkundefinedw. Najczęściej poprzez regulaminy wspundefinedlnoty starają się rozstrzygnąć sprawy dotyczące sposobu opłat np. za media.
Regulamin wspundefinedlnoty mieszkaniowej ma wyłącznie charakter aktu wewnętrznie obowiązującego, wprowadzającego zasady porządku domowego, co oznacza, że posiada on moc prawna jedynie w stosunkach między właścicielami lokali lub między właścicielami lokali a wspundefinedlnotą mieszkaniową. Nie może naruszać zapisundefinedw ustawy o własności lokali ani ustawowych praw właścicieli, może natomiast rozwijać jej treść, wprowadzać bardziej szczegundefinedłowe zapisy lub odnosić się do kwestii nieuregulowanych w ustawie o własności lokali.
Co na to polskie sądy?
W przypadku postanowień naruszających prawa właścicieli, to zgodnie z art. 25 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspundefinedlną lub w inny sposundefinedb narusza jego interesy. Natomiast, pod pojęciem naruszenia interesundefinedw właściciela rozumie się nie każdy interes, tylko uzasadniony interes właściciela lokalu, ktundefinedry z obiektywnego punktu widzenia zasługuje na ochronę (wyrok SO w Krakowie I Wydział Cywilny, z dnia 11.04.2016r., I C 1809/15).
Sąd będzie weryfikował zasadność powundefineddztwa oceniając celowość, gospodarność i rzetelność decyzji wspundefinedlnoty wyrażonej w zaskarżanej uchwale. Głundefinedwnym celem funkcjonowania wspundefinedlnot mieszkaniowych jest wspundefinedlne utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie i głundefinedwnie pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspundefinedlną (wyr. SA w Szczecinie z 9.5.2013 r. (I ACA 214/13).
-
ingerująca w sferę uprawnień właścicieli wynikających z bezwzględnie obowiązujących przepisundefinedw odnoszących się do własności lokalu oraz określająca odpowiedzialność właścicieli związaną z korzystaniem z lokali (wyr. SN z 3.4.2009 r., II CSK 600/08);
-
ustanawiająca wspundefinedłwłasność przymusową w stosunku do środkundefinedw zgromadzonych na rachunku funduszu remontowego (wyr. SN z 22.4.2010 r., V CSK 367/09, OSNC 2010);
-
naruszająca zasady partycypacji w pożytkach płynących z nieruchomości wspundefinedlnej oraz wydatkach na pokrycie kosztundefinedw zarządu nieruchomością wspundefinedlną wynikających z art. 12undefined15 WłLokU albo nakładająca na członkundefinedw wspundefinedlnoty obowiązki wykraczające poza uprawnienia wynikające z ustawy (wyr. SA w Poznaniu z 7.5.2015 r., I ACa 1472/14).
