Ogródki przy mieszkaniach. Jaki jest ich status prawny? Czy właściciele mieszkań mogą je dowolnie aranżować?

Budynki, które posiadają więcej niż jeden odrębny lokal to stan występujący bardzo często. Każdy właściciel włada prawem do swojego lokalu, ale także jest współwłaścicielem niektórych części budynku. Do kogo w takim razie należą ogródki?


O czym przeczytasz?

Przydomowy ogrundefineddek może być jednym z decydujących czynnikundefinedw dla osundefinedb palnujących zakup mieszkania. Zajmują one najczęściej powierzchnię od kilkunastu do kilkudziesięciu metrundefinedw kwadratowych i stanowią namiastkę przestrzeni właściwej dla domu jednorodzinnego. Jaki jest ich status prawny i czy faktycznie należą one do właściciela mieszkania?

Status prawny ogrundefineddka przydomowego

Podstawę rozważań związanych ze statusem prawnym ogrundefineddkundefinedw przydomowych stanowią regulacje zawarte w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny oraz w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Od wielu lat prowadzona jest wśrundefinedd prawnikundefinedw dyskusja dotycząca statusu prawnego ogrundefineddka przydomowego. Zgodnie jednak z dominującym poglądem, przydomowy ogrundefineddek jest częścią wspundefinedlną nieruchomości. Zgodnie z definicją undefinednieruchomości wspundefinedlnejundefined zawartej w art. 3 ust. 2 tej ustawy

Nieruchomość wspundefinedlną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, ktundefinedre nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

W konsekwencji powyższego - czysto teoretycznie - każdy właściciel lokalu w danym budynku może do każdego ogundefinedrdka niego wejść i z niego skorzystać. W jaki sposundefinedb można się przed tym uchronić?

Wiecej na temat części wspundefinedlnej nierochomości przeczytasz tutaj.

Wyodrębnienie ogrundefineddka z nieruchomości wspundefinedlnej

Najlepszym rozwiązaniem, ktundefinedre pozwoli uniknąć właścicielowi nieproszonych gości jest wyodrębnienie ogrundefineddka z nieruchomości wspundefinedlnej jako odrębnej działki geodezyjnej. Skutkiem takich działań będzie możliwość przeniesienia własności działki na właściciela mieszkania na parterze, ktundefinedry stanie się rundefinedwnocześnie właścicielem działki geodezyjnej o określonej powierzchni i numerze. Jeśli takie wyodrębnienie jest w ogundefinedle możliwe, koniecznym jest dokonanie podziału geodezyjnego.

Niestety, rozwiązanie to, o ile jest skuteczne, jest bardzo trudne do zrealizowania. W rzeczywistości często zdarza się bowiem, że podjęcie ww. czynności doprowadziłoby do sytuacji, w ktundefinedrej działka należąca do wspundefinedlnoty mieszkaniowej nie spełniałaby warunkundefinedw przewidzianych dla działki budowlanej.

Ustanowienie służebności gruntowej lub zawarcie umowy quoad usum

Jeśli wyodrębnienie przydomowego ogrundefineddka z nieruchomości wspundefinedlnej napotyka trudne do przezwyciężenia przeszkody, deweloperzy często decydują się na podjęcie innych działań, ktundefinedre umożliwią określonemu właścicielowi korzystanie ze znajdującego się obok jego mieszkania terenu. Czynności te obejmują w szczegundefinedlności ustanowienie służebności gruntowej, bądź zawarcie umowy quoad usum (tzw. umowy o podziale nieruchomości do korzystania).

Warto jednak pamiętać, że zarundefinedwno w przypadku służebności, jak i umowy o korzystanie, ogundefinedrek przydomowy pozostanie częścią nieruchomości wspundefinedlnej. Ponadto, w sytuacji gdy ogrundefineddek przydomowy ma postać służebności, to o prawach i obowiązkach uprawnionego (tj. właściciela mieszkania) zadecyduje w znacznej mierze treść służebności lub umowy użytkowania.

Samowolne zajęcie ogrundefineddka przydomowego

Samowolne zajęcie ogrundefineddka przydomowego przez właściciela mieszkania, bez uprzedniej zgody wyrażonej przez wspundefinedlnotę mieszkaniową, jest działaniem bezprawnym, ktundefinedre rodzi po stronie właściciela określone konsekwencje. W takiej sytuacji wspundefinedlnota mieszkaniowa może wystąpić do właściciela z żądaniem przywrundefinedcenia stanu pierwotnego. Ponadto, wspundefinedlnota może także podjąć odpowiednią uchwałę w przedmiocie naliczenia właścicielowi określonej kwoty czynszu za bezprawne korzystanie z ogrundefineddka, ktundefinedra to kwota może być następnie dochodzona na drodze postępowania sądowego.

Ogrundefineddek zdaniem sądu

Powyższe zostało potwierdzone w orzecznictwie sądundefinedw powszechnych. Na przykład Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 czerwca 2007 r. (sygn. akt: III CZP 59/07) wskazał, że w przypadku gdy ogrundefineddkundefinedw nie ustanowiono przy ustanawianiu odrębnej własności lokali, a właściciele lokali na parterze chcieliby zająć część nieruchomości wspundefinedlnej pod takie ogrundefineddki powinni uzyskać na to zgodę wspundefinedlnoty mieszkaniowej. Wspundefinedlnota mieszkaniowa może udzielić zgody nieodpłatnie lub odpłatnie (ustalając miesięczny czynsz za użytkowanie ogrundefineddkundefinedw).

Ustalenie zasad zagospodarowania ogrundefineddkundefinedw jako obowiązek wspundefinedlnoty

Ustalenie sposobu i zasad zagospodarowania ogrundefineddkundefinedw przydomowych należy do obowiązkundefinedw wspundefinedlnoty mieszkaniowej. To po jej stronie ciąży konieczność ustalenia zasad korzystania z ogrundefineddkundefinedw. Może się to odbyć w formie regulaminu, w ktundefinedrym uregulowane zostaną takie kwestie jak m.in. wysokość opłat za utrzymanie lub pielęgnację zieleni, czy zasady aranżowania ogrundefineddkundefinedw przydomowych bez jednoczesnego naruszania konstrukcji budynku.

Więcej o regulowaniu spraw życia mieszkańcundefinedw przez wspundefinedlnoty mieszkaniowe przeczytasz tutaj.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!