Ogródki przy mieszkaniach. Jaki jest ich status prawny? Czy właściciele mieszkań mogą je dowolnie aranżować?

Budynki, które posiadają więcej niż jeden odrębny lokal to stan występujący bardzo często. Każdy właściciel włada prawem do swojego lokalu, ale także jest współwłaścicielem niektórych części budynku. Do kogo w takim razie należą ogródki?


O czym przeczytasz?

Przydomowy ogródek może być jednym z decydujących czynników dla osób palnujących zakup mieszkania. Zajmują one najczęściej powierzchnię od kilkunastu do kilkudziesięciu metrów kwadratowych i stanowią namiastkę przestrzeni właściwej dla domu jednorodzinnego. Jaki jest ich status prawny i czy faktycznie należą one do właściciela mieszkania? 

Status prawny ogródka przydomowego

Podstawę rozważań związanych ze statusem prawnym ogródków przydomowych stanowią regulacje zawarte w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny oraz w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Od wielu lat prowadzona jest wśród prawników dyskusja dotycząca statusu prawnego ogródka przydomowego. Zgodnie jednak z dominującym poglądem, przydomowy ogródek jest częścią wspólną nieruchomości. Zgodnie z definicją „nieruchomości wspólnej” zawartej w art. 3 ust. 2 tej ustawy

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

W konsekwencji powyższego - czysto teoretycznie - każdy właściciel lokalu w danym budynku może do każdego ogórdka niego wejść i z niego skorzystać. W jaki sposób można się przed tym uchronić?

Wiecej na temat części wspólnej nierochomości przeczytasz tutaj.

Wyodrębnienie ogródka z nieruchomości wspólnej

Najlepszym rozwiązaniem, które pozwoli uniknąć właścicielowi nieproszonych gości jest wyodrębnienie ogródka z nieruchomości wspólnej jako odrębnej działki geodezyjnej. Skutkiem takich działań będzie możliwość przeniesienia własności działki na właściciela mieszkania na parterze, który stanie się równocześnie właścicielem działki geodezyjnej o określonej powierzchni i numerze. Jeśli takie wyodrębnienie jest w ogóle możliwe, koniecznym jest dokonanie podziału geodezyjnego.

Niestety, rozwiązanie to, o ile jest skuteczne, jest bardzo trudne do zrealizowania. W rzeczywistości często zdarza się bowiem, że podjęcie ww. czynności doprowadziłoby do sytuacji, w której działka należąca do wspólnoty mieszkaniowej nie spełniałaby warunków przewidzianych dla działki budowlanej.

Ustanowienie służebności gruntowej lub zawarcie umowy quoad usum

Jeśli wyodrębnienie przydomowego ogródka z nieruchomości wspólnej napotyka trudne do przezwyciężenia przeszkody, deweloperzy często decydują się na podjęcie innych działań, które umożliwią określonemu właścicielowi korzystanie ze znajdującego się obok jego mieszkania terenu. Czynności te obejmują w szczególności ustanowienie służebności gruntowej, bądź zawarcie umowy quoad usum (tzw. umowy o podziale nieruchomości do korzystania).

Warto jednak pamiętać, że zarówno w przypadku służebności, jak i umowy o korzystanie, ogórek przydomowy pozostanie częścią nieruchomości wspólnej. Ponadto, w sytuacji gdy ogródek przydomowy ma postać służebności, to o prawach i obowiązkach uprawnionego (tj. właściciela mieszkania) zadecyduje w znacznej mierze treść służebności lub umowy użytkowania.

Samowolne zajęcie ogródka przydomowego

Samowolne zajęcie ogródka przydomowego przez właściciela mieszkania, bez uprzedniej zgody wyrażonej przez wspólnotę mieszkaniową, jest działaniem bezprawnym, które rodzi po stronie właściciela określone konsekwencje. W takiej sytuacji wspólnota mieszkaniowa może wystąpić do właściciela z żądaniem przywrócenia stanu pierwotnego. Ponadto, wspólnota może także podjąć odpowiednią uchwałę w przedmiocie naliczenia właścicielowi określonej kwoty czynszu za bezprawne korzystanie z ogródka, która to kwota może być następnie dochodzona na drodze postępowania sądowego.

Ogródek zdaniem sądu

Powyższe zostało potwierdzone w orzecznictwie sądów powszechnych. Na przykład Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 czerwca 2007 r. (sygn. akt: III CZP 59/07) wskazał, że w przypadku gdy ogródków nie ustanowiono przy ustanawianiu odrębnej własności lokali, a właściciele lokali na parterze chcieliby zająć część nieruchomości wspólnej pod takie ogródki powinni uzyskać na to zgodę wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota mieszkaniowa może udzielić zgody nieodpłatnie lub odpłatnie (ustalając miesięczny czynsz za użytkowanie ogródków).

Ustalenie zasad zagospodarowania ogródków jako obowiązek wspólnoty

Ustalenie sposobu i zasad zagospodarowania ogródków przydomowych należy do obowiązków wspólnoty mieszkaniowej. To po jej stronie ciąży konieczność ustalenia zasad korzystania z ogródków. Może się to odbyć w formie regulaminu, w którym uregulowane zostaną takie kwestie jak m.in. wysokość opłat za utrzymanie lub pielęgnację zieleni, czy zasady aranżowania ogródków przydomowych bez jednoczesnego naruszania konstrukcji budynku.

Więcej o regulowaniu spraw życia mieszkańców przez wspólnoty mieszkaniowe przeczytasz tutaj.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować