Umowa najmu
W szybkim ujęciu, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umundefinedwiony czynsz.
Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Zatem umowa najmu zawarta zostaje na czas oznaczony lub nieoznaczony. Najemca w takiej umowie zobowiązuje się płacić czynsz najmu.
Praktyka pokazuje, że z reguły czynsz najmu płatny jest co miesiąc.
Wzory umundefinedw najmu wraz z omundefinedwieniami znajdziesz tutaj.
Podstawowe obowiązki najemcy
Do podstawowych obowiązkundefinedw najemcy należy przede wszystkim:
- płacenie czynszu w terminie i kwocie ustalonej z wynajmującym;
- eksploatowanie lokalu w taki sposundefinedb, jaki określiła zawarta pomiędzy stronami umowa, a jeśli sama umowa nie określa sposobu używania - w sposundefinedb odpowiadający specyfice i przeznaczeniu lokalu;
- utrzymywanie lokalu oraz pomieszczeń, do ktundefinedrych używania jest uprawniony we właściwym stanie technicznym i higieniczno - sanitarnym;
- przestrzeganie porządku domowego.
Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspundefinedlnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypundefinedw, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
Jeżeli najemca używa lokalu w sposundefinedb sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem i nie przestaje go używać w taki sposundefinedb mimo wezwania wynajmującego, to powinien liczyć się z możliwością wykorzystania przez właściciela prawa wypowiedzenia umowy najmu.
Właściwe zachowanie najemcy jako jego obowiązek
Każdy właściciel lokalu ma szereg obowiązkundefinedw wynikających z tego z stanu. Jeśli jednak mieszkamy w budynku wielorodzinnym mamy znacznie mniej swobundefinedd niż właściciele jednorodzinnych domundefinedw.
Podobnie jak najemcy, korzystający odpłatnie w lokalu. Jak możemy bowiem wyczytać z przepisundefinedw, obowiązkiem najemcy jest zapłata czynszu, utrzymywanie wynajmowanego mieszkania we właściwym stanie oraz przestrzeganie porządku domowego.
Zgodnie z art. 683 K.c. najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy; powinien rundefinedwnież liczyć się z potrzebami innych mieszkańcundefinedw i sąsiadundefinedw.
W tym miejscu przeczytasz wszystko na temat napraw koniecznych wynikających z umowy najmu.
Czym jest porządek domowy?
Porządek domowy jest rozumiany jako zespundefinedł reguł wyznaczających zasady prawidłowego postępowania w obrębie danego lokalu i budynku (nieruchomości), w tym co do korzystania ze wspundefinedlnie używanych części w budynku wielolokalowym (np. klatki schodowej), jak i znajdujących się w nim lub w jego otoczeniu urządzeń (np. miejsc parkingowych, placu zabaw).
Powszechnie przyjmuje się, że porządek domowy mogą kształtować ustalone zwyczaje. Może on mieć rundefinedwnież postać opracowanego przez wynajmującego regulaminu, ktundefinedry jako rodzaj wzorca umowy wiąże najemcę, gdy został odpowiednio udostępniony.
Obowiązek liczenia się przez najemcę z potrzebami innych mieszkańcundefinedw i sąsiadundefinedw dotyczy jego zachowania się w najętym lokalu i w tych częściach nieruchomości, do ktundefinedrych ma dostęp w związku z najmem. Prosty przykład naruszenia tego obowiązku zaczerpnięty z orzecznictwa to urządzanie w wynajmowanym lokalu całodobowych libacji alkoholowych, obrzucanie osundefinedb napotykanych w budynku wulgarnymi wyzwiskami (wyrok NSA z 29.5.1989 r., I SA 1278/88, ONSA 1989).
Należy rundefinedwnież wziąć pod uwagę dopuszczalny poziom pewnych niedogodności, mieszący się w zakresie przeciętnej miary, z ktundefinedrym sąsiedzi powinni się liczyć, ale ktundefinedry nie nosi jednocześnie znamion szykany, i nie jest sprzeczny z przyjętymi zasadami wspundefinedłżycia. W skrundefinedcie głośne słuchanie muzyki, podczas sporadycznej imprezy jest do zniesienia, ale urządzanie prundefinedb zespołu rockowego w mieszkaniu raz w tygodniu już niekoniecznie.
Najemca lokalu powinien zatem stosować się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy; powinien rundefinedwnież liczyć się z potrzebami innych mieszkańcundefinedw i sąsiadundefinedw.
Więcej na temat części wspundefinedlnych w nieruchomości przeczytasz tutaj.
Regulamin porządku
Mając na celu ochronę przed niedogodnościami, wiele wspundefinedlnot mieszkaniowych decyduje się na podjęcie regulaminundefinedw wewnętrznych, tj. regulaminundefinedw porządku domowego, ktundefinedre zawierają prawa i obowiązki mieszkańcundefinedw, w tym te związane z obowiązkiem przestrzegania ustalonych godzin ciszy nocnej.
Możliwość utworzenia regulaminu wewnętrznego wspundefinedlnoty mieszkaniowej wynika z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, ktundefinedry wskazuje na regulamin jako narzędzie pozwalające na określenie zasad korzystania z nieruchomości wspundefinedlnej.
Regulaminy umieszczane są w miejscach ogundefinedlnodostępnych, zazwyczaj na tablicach ogłoszeń na klatkach schodowych. Przepisundefinedw regulaminu porządku domowego muszą przestrzegać właściciele mieszkań, osoby wynajmujące lokale oraz domownicy.
W treści regulaminu zawiera się najczęściej przepisy dotyczące ustalenia godzin ciszy nocnej. Ponadto wspundefinedlnota mieszkaniowa może w regulaminie kształtować także kwestie związane z zabezpieczeniem praw innych osundefinedb.
Jakie zachowania są rażącym wykraczaniem przeciwko porządkowi domowemu?
Przez rażące wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu należy rozumieć powtarzające się undefined o dużym nasileniu złej woli undefined naruszanie tego porządku. Natomiast uporczywe to znaczy trwające mimo upomnień ze strony wynajmującego lub innych najemcundefinedw.
Niewłaściwe zachowanie to takie, ktundefinedre jest niezgodne z przyjętymi obyczajami i prawami najemcy, a do uznania jego uciążliwości trzeba, aby miało charakter powtarzający się. Jednorazowego, niewłaściwego zachowania nie można uznać za uciążliwe. Do oceny niewłaściwego zachowania wina nie ma znaczenia.
Rażące wykroczenie przeciwko porządkowi domowemu utożsamiane jest z nasileniem złej woli, posiadającym cechy winy umyślnej lub rażącego niedbalstwa w zachowaniu najemcy undefined tzn. szczegundefinedlnie poważne.
Natomiast "uporczywość" zachowania najemcy odnosi się zasadniczo do trwałości postępowania najemcy przy świadomości naganności takich działań undefined postępuje on w sposundefinedb trwale naruszający porządek domowy lub powtarza swoje takie zachowanie, pomimo że sprzeciwiają się temu (napominają go) wynajmujący lub inne osoby korzystające z lokali w budynku.
Niewłaściwe zachowanie najemcy to zachowanie naruszające, przynajmniej pośrednio normy prawne oraz obyczajowe regulujące stosunek najmu undefined negatywnie wpływające na godne akceptacji interesy osundefinedb korzystających z innych lokali w budynku.
W piśmiennictwie akcentuje się konieczność trwałości lub powtarzalności takiego zachowania się najemcy, skoro ustawodawca łączy tę przesłankę ze skutkiem dotyczącym osundefinedb korzystających z innych lokali w postaci "uciążliwości" korzystania. Jednocześnie jednak niewłaściwe zachowanie może stanowić rażące wykroczenie przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu i wtedy wystarczające jest jednorazowe zachowanie najemcy.
Czy właściciel lokalu może odpowiadać za niewłaściwe zachowanie najemcy?
Zdarzają się sytuacje, że uciążliwy sąsiad nie jest właścicielem lokalu, ktundefinedry zamieszkuje. Sąsiedzi są więc w kropce, albowiem nie wiedzą do kogo interweniować. Czy do uciążliwego najemcy czy może bezpośrednio do właściciela lokalu.
W takim przypadku należy sięgnąć do przepisundefinedw, z ktundefinedrych wynika, że to najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego. Nie ma zatem powodu, by konsekwencjami za zakłundefinedcanie porządku domowego czy wewnętrznego regulaminu porządku obciążać właściciela lokalu, ponieważ to najemca odpowiada wobec pozostałych właścicieli i użytkownikundefinedw nieruchomości za swoje działania bądź zaniechania.
Jednakże, nic nie stoi na przeszkodzie, aby subtelnie porozmawiać z wynajmującym, ktundefinedry być może będzie miał większy wpływ na niesfornego lokatora. Jest to o tyle ważne, że zgodnie z ustawą o własności lokalu, jeśli naruszanie porządku domowego w lokalu ma charakter uciążliwy i uporczywy, spundefinedłdzielnia może rozwiązać z właścicielem stosunek członkostwa.
Ponadto w skrajnych przypadkach, w wyniku długotrwałych i szkodliwych naruszeń, wspundefinedlnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Jednak aby w ogundefinedle do tego doszło, naruszenie porządku musi mieć charakter uporczywy, czyli nie ustawać po interwencjach użytkownikundefinedw pozostałych lokali.
W interesie wynajmującego jest jak najszybsze, ale i polubowne załatwienie sprawy, bowiem przepisy pozwalają mu w takim przypadku na pozbycie się uciążliwego lokatora.
Art. 685. undefinedJeżeli najemca lokalu wykracza w sposundefinedb rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminundefinedw wypowiedzeniaundefined.
W tym miejscu przeczytasz czym jest mir domowy i z czym się wiąże jego naruszenie.
Naruszanie ciszy nocnej w bloku grozi mandatem
Warto zaznaczyć, że niezależnie od faktu, że w obrocie prawnym nie funkcjonuje definicja legalna pojęcia undefinedciszy nocnejundefined, a jej istnienie wynika z wprowadzonych w danej wspundefinedlnocie regulacji, nic nie stoi na przeszkodzie, aby w sytuacji gdy mamy do czynienia z przeprowadzaniem remontu w godzinach ciszy nocnej, skorzystać z odwołania do przepisundefinedw prawa.
W takiej sytuacji możliwe jest bowiem zastosowanie art. 51undefined 1 Kodeksu wykroczeń, ktundefinedry kształtuje zasady odpowiedzialności za zakłundefinedcanie spokoju i porządku publicznego. Zgodnie z powołanym artykułem, kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłundefinedca spokundefinedj, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.
Za zakłundefinedcanie porządku funkcjonariusze mogą wystawić mandat nawet do 500,00 zł. Jeśli sąsiad odmundefinedwi przyjęcia mandatu, wundefinedwczas policjant może wystąpić do sądu, ktundefinedry z kolei ma prawo ukarać sąsiada grzywną.
W tym miejscu przeczytasz co zrobić jak sąsiad zakłundefinedca życie nieprzyjemnymi zapachami.
Sposoby na uciążliwego lokatora
Tak jak wspomniałem wcześniej, jednym ze sposobundefinedw na uciążliwego lokatora jest rozwiązanie z nim umowy najmu bez zachowania terminundefinedw wypowiedzenia. Jeśli jednak na przykład właściciel nie wie co się dzieje u niego w lokalu, albo wie ale chce dać szansę niesfornemu lokatorowi można sprundefinedbować innych metod.
Jeśli jest to kwestia naruszania np. ciszy nocnej, głośnych imprez, wundefinedwczas chyba najpowszechniejsza metoda to po porostu zgłoszenie sprawy na policję, ktundefinedra może pouczyć, ale rundefinedwnież wystawić mandat na sąsiada. Jeśli wykroczenia powtarzają się wielokrotnie, a mandaty nie skutkują, można złożyć na Policji pisemne zawiadomienie o popełnieniu wykroczenia z wnioskiem o skierowanie sprawy do sądu czy nawet przestępstwa.
W tym miejscu przeczytasz więcej na temat ciszy nocnej.
Immisje, czyli sąsiedzkie tarcia
Innym sposobem jest wytoczenie pozwu o immisje czyli działania ktundefinedre by zakłundefinedcają korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunkundefinedw miejscowych, albo sprawy o odszkodowanie czy zadośćuczynienie.
Często można spotkać się z sytuacją, w ktundefinedrej pomimo wielu upomnień lub mandatundefinedw, sąsiad nie zaprzestaje niezgodnego z prawem zachowania. W takim przypadku najlepszym rozwiązaniem może okazać się wystąpienie przeciwko trudnemu sąsiadowi z powundefineddztwem cywilnym o zaprzestanie naruszeń i przywrundefinedcenie stanu zgodnego z prawem.
Zgodnie z regulacjami kodeksowymi, w granicach określonych przez ustawy i zasady wspundefinedłżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osundefinedb, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczegundefinedlności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą (art. 140 k.c.). Ta zasada dotyczy także najemcy lokalu.
Przy czym, zajmujący lokal powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, ktundefinedre by zakłundefinedcały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunkundefinedw miejscowych (art. 144 k.c.).
Immisja to zgodnie z kodeksową definicją takie działanie posiadacze nieruchomości, ktundefinedrego skutki są odczuwalne na posesji sąsiedniej. Działania te muszą być jednak nadmierne i tutaj pojawia się problem.
Rodzaje immisji
Oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią możne przybierać postać immisji bezpośrednich lub immisji pośrednich.
Immisje bezpośrednie rozumiane jako bezpośrednia ingerencja w sferę cudzej własności (naruszenie własności) są zakazane. Wynika to bezpośrednio z treści art. 140 k.c., zgodnie z ktundefinedrym właściciel może korzystać z przysługującego mu przedmiotu własności z jednoczesnym wyłączeniem innych osundefinedb.
Immisje pośrednie rozumiane są jako ujemne oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią, przy czym źrundefineddłem tego oddziaływania jest korzystanie przez właściciela z jego nieruchomości. Działania właściciela mogą prowadzić m.in. do wytworzenia ciepła, wstrząsundefinedw, hałasundefinedw czy zapachundefinedw, ktundefinedre utrudniają korzystanie z nieruchomości sąsiednich.
Do kategorii immisji pośrednich zaliczane są rundefinedwnież zanieczyszczenia powietrza oraz zakłundefinedcenia
w zakresie odbioru sygnału telewizyjnego lub radiowego. Art. 144 KC wyznacza jedynie granice dopuszczalnych immisji pośrednich.
Do sądu za immisje
Niestety, przepisy odnoszące się do nadmiernej uciążliwości nie zostały przez ustawodawcę doprecyzowane, zatem w każdej sytuacji należałoby odnieść się do powszechnie akceptowanych ocen społecznych, a nie subiektywnych odczuć. Warto zwrundefinedcić także uwagę, że ustawa mundefinedwi o nadmiernej, a nie zwykłej uciążliwości. W każdym przypadku kwestię tę rozstrzygać będzie sąd.
Ważne! Przy wykazywaniu roszczeń z art. 144 k.c. przydatne są regulacje zawarte w rozporządzeniu Ministra Środowiska z 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomundefinedw hałasu w środowisku, ktundefinedre precyzuje, jaki poziom hałasu na terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i zamieszkania zbiorowego jest dopuszczalny.
I tu mamy bardzo istotny wyrok sądu, ktundefinedry daje całkiem spore możliwości w przedmiocie roszczeń za immisje.
Nawet jeśli poziom wytwarzanego hałasu nie przekracza wskazanych w rozporządzeniu norm, nie oznacza to automatycznie, iż nie doszło do niedozwolonych immisji. Bowiem normy stanowią jedynie jeden z elementundefinedw oceny stopnia zakłundefinedceń, a sama uciążliwość, ze względu m.in. na ciągłość takich oddziaływań, może nosić znamiona immisji (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 6 maja 2007 roku, sygn. akt: I Aca 48/07).
