Jak wspólnoty mogą egzekwować czynsz czy inne zaległości od nie-płacących?

Wspólnota mieszkaniowa decyduje jak dysponować budżetem, jakie remonty należy przeprowadzić, czy kto ma być administratorem budynku. Członkowie muszą przede wszystkim opłacać czynsz. Co wspólnota może zrobić gdy jej członek uchyla się od opłat?


O czym przeczytasz?

Czym w ogundefinedle jest wspundefinedlnota mieszkaniowa?

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jest to ogundefinedł właścicieli, ktundefinedrych lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspundefinedlnotę mieszkaniową. Wspundefinedlnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Wspundefinedlnota mieszkaniowa nie ma własnego majątku, ponieważ należy on w całości do jej członkundefinedw. Celem jej powstania jest sprawowanie nadzoru nad elementami wspundefinedlnymi danej nieruchomości.

Są nimi m.in. klatki schodowe, garażne, place zabaw, parkingi, windy, zsypy, dachy, kotłownie itp. Aby uporządkować prowadzenie ważnych spraw mieszkańcundefinedw, a także wyłonić ich reprezentację, wspundefinedlnoty wybierają zarząd.

Więcej na temat części wspundefinedlnych w nieruchomości przeczytasz tutaj.

Zarząd wspundefinedlnoty mieszkaniowej

Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej pundefinedźniej w formie aktu notarialnego określić sposundefinedb zarządu nieruchomością wspundefinedlną, a w szczegundefinedlności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Aby wspundefinedlnota mogła funkcjonować efektywnie, potrzebny jest zarząd lub zarządca. Zarząd jest organem wspundefinedlnoty, wybierany spośrundefinedd jej członkundefinedw lub spoza tego grona. Jeżeli wspundefinedlnota składa się z więcej niż trzech lokali, powołanie zarządu jest obowiązkiem wspundefinedlnoty.

Głundefinedwnym i najważniejszym zadaniem zarządu jest kierowanie sprawami wspundefinedlnoty oraz reprezentowanie jej na zewnątrz, a także w stosunkach pomiędzy wspundefinedlnotą a poszczegundefinedlnymi właścicielami lokali.

Może on dokonywać czynności samodzielnie bądź na podstawie uchwały podjętej przez wszystkich właścicieli. Uchwała jest konieczna do podejmowania czynności przekraczających zwykły zarząd, np. nabycia nieruchomości czy przyjęcie rocznego planu gospodarczego.

Zarząd powołany uchwałą właścicieli lokali na podstawie art. 20 wspomnianej ustawy jest organem wewnętrznym wspundefinedlnoty, do ktundefinedrego stosuje się odpowiednio przepisy o organach osoby prawnej (art. 33 (1) k.c.). Jego działanie - odmiennie niż zarządcy - jest działaniem samej wspundefinedlnoty, a nie osoby trzeciej w stosunku do niej.

Wybrany zarząd wspundefinedlnoty mieszkaniowej ma za zadanie kierować sprawami wspundefinedlnoty mieszkaniowej i działać jej w imieniu poprzez reprezentowanie jej na zewnątrz, a także w stosunkach między wspundefinedlnotą a właścicielami lokali mieszkalnych.

Ponadto zarząd powinien w sposundefinedb dokładny prowadzić ewidencję pozaksięgową kosztundefinedw zarządu nieruchomości wspundefinedlnej, jak rundefinedwnież z innych tytułundefinedw na rzecz nieruchomości wspundefinedlnej. Jednocześnie do jego obowiązku należy rundefinedwnież sporządzanie protokołundefinedw i dokumentacji technicznej z przyjęcia nieruchomości oraz składanie właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swej działalności.

Zazwyczaj ma to miejsce podczas obowiązkowego, co rocznego zebrania właścicieli lokali. Zarząd ma rundefinedwnież prawo do żądania rozstrzygania przez sąd zagadnień, co do ktundefinedrych nie ma zgody większości właścicieli lokali oraz żądać od wspundefinedlnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy. Rundefinedwnież w sytuacji, kiedy jeden z właścicieli zalega z czynszem, to do zadań wspundefinedlnoty należy egzekwowanie należności.

Kim jest zarządca nieruchomości?

Zgodnie z art. 18 ustawy właściciele lokali mogą w umowie lub w drodze uchwały powierzyć zarządzanie nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej, ktundefinedrą ustawodawca w innych przepisach nazywa zarządcą. Zarządca jest osobą trzecią (odrębnym podmiotem) w stosunku do wspundefinedlnoty mieszkaniowej, nawet gdy jest upoważniony do jej reprezentowania (Sąd Najwyższy w uchwałach: III CZP 96/11, OSNC 2012/7-8/88, III CZP 74/03, OSNC 2005/1/, III CZP 62/05, Lex nr 171751 oraz Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 4 października 2013 r., I ACa 562/13, Lex nr 1394200).

Wspundefinedlnota może więc wybrać zarząd składający się z jej członkundefinedw albo powierzyć zarząd osobie bądź podmiotowi z zewnątrz, czyli ustanowić zarządcę. Jest to tak zwany zarząd powierzony. Zarządcą może być osoba prowadząca działalność gospodarczą. To profesjonalny podmiot, posiadający odpowiednie licencje i uprawnienia.

Jakie obowiązki ma właściciel lokalu?

Prawa i obowiązki właściciela lokalu zostały uregulowane rozdziale 3 cytowanej ustawy. Przede wszystkim właściciel ma prawo do wspundefinedłkorzystania z nieruchomości wspundefinedlnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspundefinedlnej służą pokrywaniu wydatkundefinedw związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałundefinedw.

W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspundefinedlnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Poza częścią wspundefinedlną, właściciel obowiązany jest dbać rundefinedwnież o stan swojego lokalu, przestrzegać porządku domowego oraz uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspundefinedlnej, korzystając z niej w sposundefinedb nieutrudniający używania przez innych wspundefinedłwłaścicieli.

Koszty zarządu nieruchomością wspundefinedlną

Jasnym jest, że oprundefinedcz koniecznych napraw, ktundefinedre właściciel ponosi w mieszkaniu, czasem konieczne jest wykonanie remontundefinedw czy prac na części wspundefinedlnej. Ma to miejsce szczegundefinedlnie w przypadku awarii lub po prostu z biegiem lat, z uwagi na korzystanie z nieruchomości. Aby nie undefinedzaskakiwaćundefined członkundefinedw wspundefinedlnoty nagłymi wydatkami, na pokrycie kosztundefinedw zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatnych z gundefinedry.

Na koszty zarządu nieruchomością wspundefinedlną, wymienione w ustawie składają się w szczegundefinedlności:

  1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
  2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspundefinedlnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
  3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczegundefinedlnych lokali;
  4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
  5. wynagrodzenie członkundefinedw zarządu lub zarządcy.

To właśnie z zaliczek wykonywane są prace opisane powyżej, Zdarza się jednak czasem tak, że właściciel lokalu odmawia zapłaty czynszu czy dodatkowych opłat, ponieważ np. twierdzi, że nie korzysta z części wspundefinedlnej i nie będzie partycypował w kosztach. Co w takim razie może wspundefinedlnota?

W tym miejcsu przeczytasz na temat tworzeniu regulaminundefinedw przez wspundefinedlnoty.

Sposoby na upartego właściciela lokalu

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposundefinedb rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspundefinedlnej uciążliwym, wspundefinedlnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisundefinedw Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. No dobrze, to jest przepis, ale jak to zrobić w praktyce.

Przede wszystkim, najpierw wspundefinedlnota powinna rozważyć wystąpienie przeciwko takiemu członkowi na drogę postępowania sądowego w trybie upominawczym (jest to tryb nieco uproszczony, gdzie pozew składa się na fromularzu, a roszczenie nie budzi żadnych wątpliwości).

Egzekucja i sprzedaż lokalu

Jeśli dłużnik w przypisanym terminie nie złoży sprzeciwu a nakaz się uprawomocni, wundefinedwczas posiadając tytuł wykonawczy można złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji do komornika. Jeśli egzekucja okaże się skuteczna, komornik część dochodundefinedw dłużnika przekazywać będzie na poczet zaległości we wspundefinedlnocie aż do momentu spłaty całego zadłużenia.

Taka sytuacja jest prosta. Co jednak, gdy dłużnik nie ma odpowiednich środkundefinedw np. nie pracuje (przynajmniej oficjalnie), nie ma innych źrundefineddeł dochodu, a co gorsza posiada inne długi w zbiegu z naszym roszczeniem? Wundefinedwczas, tak jak zostało wskazane w akapicie powyżej, wspundefinedlnota może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisundefinedw Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Należy jednak pamiętać, że przymusowa sprzedaż lokalu powinna stanowić środek ostateczny stosowany przez wspundefinedlnoty mieszkaniowe, w sytuacji kiedy inne rozwiązania zawiodą.

Jak to wszystko przeprocesować?

Przede wszystkim należy pamiętać, że sprzedaż lokalu w drodze licytacji musi zawsze poprzedzać uchwała wspundefinedlnoty upoważniająca zarząd do jego wytoczenia, albowiem jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu.

Zgodnie z art. 22. ustawy czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umundefinedw stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczegundefinedlności wytoczenie powundefineddztwa.

Po załatwieniu formalności, należy złożyć do sądu pozew. Właściwość rzeczowa sądu zależna jest od wartości przedmiotu sporu, ktundefinedra powinna zostać określona jako wartość rynkowa lokalu.

Jeśli sąd uwzględni powundefineddztwo, wundefinedwczas prawomocny wyrok umożliwi wspundefinedlnocie wystąpienie do komornika z wnioskiem o dokonanie sprzedaży lokalu według przepisundefinedw o egzekucji z nieruchomości.

Co ciekawe, wspundefinedlnota mieszkaniowa może ostatecznie, w ramach prowadzonej egzekucji komorniczej, nabyć lokal na swoją rzecz (uchwała składu 7 sędziundefinedw tego sądu mającą moc zasady prawnej z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07).

Ważne! Właścicielowi, ktundefinedrego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Ponadto, nie przysługuje mu także prawo do lokalu socjalnego.

W tym miejscu przeczytasz informacje na temat prawa do mieszkania socjalnego i komunalnego.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!