Umowa najmu. Użytkowanie lokalu a naprawy konieczne. Co się kryje pod tym pojęciem?

Umowa najmu to rodzaj umowy nazwanej, która kształtuje prawa i obowiązki najemcy oraz wynajmującego. Jak należy używać lokalu zgodnie z prawem oraz co to są tzw. naprawy konieczne?


O czym przeczytasz?

Umowa najmu

Umowa najmu została uregulowana w przepisach kodeksu cywilnego (art. 659- 692), w których określone jest jakie elementy umowa taka winna zawierać.  Przede wszystkim, należy pamiętać, że jeśli umowa zawarta jest na okres dłuższy niż jednego roku, powinna być zgodnie z obowiązującymi przepisami zawarta na piśmie.

Ponadto, każda umowa najmu lokalu mieszkalnego musi zawierać niezbędne informacje potwierdzające tożsamość obu stron, czyli wynajmującego i najemcy, dotyczące samego przedmiotu najmu, czyli lokalu mieszkalnego lub domu oraz określające podstawowe warunki umowy, tj. wysokość czynszu, termin i sposób płatności.

Wszystkie pozostałe stosunki między wynajmującym a najemcą, jeśli nie zostały ustalone pisemnie w umowie, odnoszą się do obowiązującej ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku.

Wzory umów najmu wraz z omówieniami znajdziesz tutaj.

Tutaj przeczytasz o podnajmie mieszkania.

Obowiązki najemcy

Oczywiście podstawowym obowiązkiem najemcy jest zapłata czynszu określone przez strony umowy. Niemniej, nie jest tak, że skoro najemca nie jest właścicielem lokalu, jego obowiązki kończą się na uiszczeniu opłat, albowiem korzysta z lokalu, używa go i przedmiotów w nim się znajdujących.

Do podstawowych obowiązków najemcy zalicza się utrzymywanie wynajmowanego mieszkania we właściwym stanie oraz przestrzeganie porządku domowego.

Do drobnych napraw, które obciążają najemcę mieszkania, należą przede wszystkim: malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, naprawy podłóg, drzwi i okien, naprawa pieca gazowego w wynajmowanym mieszkaniu, drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody czy naprawa pralki, lodówki, podgrzewaczy wody, wanny, umywalki oraz wszelkich urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony.

Ubezpiecz mieszkanie od zalania, pożaru, kradzieży i innych zdarzeń losowych. Sprawdź kalkulator ubezpieczeń – porównaj i kup online.

Możliwe jest, aby w umowie najmu złożyć zastrzeżenie, że wartość nakładów poczynionych przez najemcę zostanie zwrócona przez wynajmującego przez systematyczne potrącanie kwoty z płaconego czynszu.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zwrotu mieszkania po okresie najmu.

Obowiązki wynajmującego

Tak jak najemca, obowiązany jest do opłaty czynszu, tak wynajmujący powinien przede wszystkim wydać mieszkanie w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez czas trwania najmu.

Jeżeli wynajmujący wydałby lokal w stanie stwarzającym niebezpieczeństwo dla najemcy lub osób przebywających w wynajętym mieszkaniu, to wynajmujący ponosi odpowiedzialność za zaistniałe szkody i niezapewnienie bezpieczeństwa tym osobom.

Wynajmujący nie tylko ma za zadanie utrzymać lokal w odpowiednim stanie, ale również pokrywa koszty związane z naprawami i wymianami wewnętrznych instalacji wodociągowej, gazowej i ciepłej wody, naprawami i wymianą instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania razem z grzejnikami, instalacji elektrycznej oraz anteny zbiorczej, a także wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej, tynków i podłóg.

Stan i utrzymanie rzeczy wziętej w najem

Zgodnie z art. 662 K.c. wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

Co bardzo istotne, drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

Tutaj dowiesz się w jakich okolicznościach wynajmujący może wypowiedzień umowę najmu.

Naprawy konieczne

Nieraz zdarza się, że zarówno wynajmujący jak i najemca nie zwraca uwagi, na uregulowanie kwestii odpowiedzialności za naprawy, których w przyszłości może wymagać wynajmowane mieszkanie. Jeśli zapisy umowy nie regulują tej sprawy, w takiej sytuacji należy stosować przepisy Kodeksu cywilnego.

Art. 663 K.c. wskazuje, że jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw.

Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Zgodnie z powyższym, jeśli strony ustaliły, że wydatki na poczet doprowadzenia lokalu do stanu zgodnego z umówionym poniesie najemca, a następnie wynajmujący zwróci ich koszt, to sąd nie może kwestionować prawa do zwrotu.

W tym miejscu przeczytasz na co zwócić uwagę w umowie najmu zawieranej z obcokrajowcem.

Obowiązek wynajmującego dokonania napraw koniecznych w umowach najmu lokalu

Tutaj znajdziesz kalkulator ubezpieczenia domu lub mieszkania - porównaj i kup online.

Przepis art. 663 K.c. nakłada na wynajmującego obowiązek dokonania napraw koniecznych. Co warto podkreślić, są to naprawy, bez których przedmiot najmu nie jest przydatny do umówionego użytku.

Należy je odróżnić od nakładów "drobnych" obciążających wynajmującego zgodnie z art. 662 § 2 KC oraz od nakładów szerszych niż zapewnienie przydatnego użytku (np. podnoszących standard użyteczności przedmiotu najmu w stosunku do postanowień umowy (wyr. SA w Krakowie z 19.1.2015 r. I ACa 1427/14).

Zakres uregulowania powyższego przepisu obejmuje także najem lokali i pomieszczeń, zgodne z art. 6a ust. 3 i 6b ustawy o ochronie praw lokatorów. Jednakże w odniesieniu do najmu lokali objętych uregulowaniem tej ustawy zasadniczo wyłącza ona  stosowanie tych zasad do najmu okazjonalnego.

W tym miejscu znajdziesz wszystko, co trzeba wiedzieć o najmie okazjonalnym.

Tutaj znajdziesz wzór umowy najmu okazjonalnego oraz opis podstawowych jej regulacji.

Sankcje braku wykonania napraw koniecznych i konstrukcja roszczeń

Zasadniczą sankcją braku wykonania napraw koniecznych jest możliwość realizacji przez najemcę wykonania zastępczego na koszt wynajmującego, bez upoważnienia sądu. Przy czym, warunkiem realizacji tych uprawnień jest wstępne bezskuteczne wyznaczenie wynajmującemu odpowiedniego terminu na wykonanie naprawy – terminu, który w danych okolicznościach jest normalnie potrzebny do wykonania naprawy.

Ponadto w tej sytuacji dopuścić należy odpowiedzialność odszkodowawczą na zasadach ogólnych (na zasadach art. 471 i następnych K.c.) Najemca, który dokonał nakładów na wynajmowaną rzecz, nie może dochodzić ich zwrotu od wynajmującego na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, lecz wyłącznie na podstawie przepisów normujących stosunki najmu.

Roszczenia jego z tego tytułu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 677 KC) niezależnie od tego, czy chodzi o nakłady konieczne, czy też użyteczne, jak ulepszenia rzeczy (wyr. SN z 4.11.1980 r., II CR 394/80, OSN 1981, Nr 7, poz. 134).

W tym miejscu znajdziesz informacje jak można wypowiedzień umowę najmu na czas określony.

Skutki działania najemcy bez zachowania wymogów z art. 663 K.c.

W razie podjęcia przez najemcę działań bez uwzględnienia wymogów określonych przez art. 663 K.c., tj. bez wyznaczenia terminu lub dokonania napraw w szerszym zakresie niż naprawy konieczne, stosuje się przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 752 i nast. K.c.; wyr. SN z 28.2.1959 r., IV CR 425/58, OSP 1960, Nr 12, poz. 326, oraz wyr. SA w Szczecinie z 10.9.2015 r., I ACa 576/15).

Sam fakt godzenia się wynajmującego na wykonanie, na koszt najemcy prac – i to o charakterze koniecznym dla korzystania z nieruchomości – nie usprawiedliwia, z mocy samego przepisu prawa, po stronie najemcy, a w stosunku do wynajmującego, roszczenia o zwrot wartości tych nakładów po zakończeniu najmu, chyba że drogą tą doszłoby do pozbawionego podstawy wzbogacenia wynajmującego (wyr. SN z 19.11.2004 r., II CK 158/04, OSG 2005).

W tym miejscu przeczytasz jak można wymeldować byłego najemcę z naszego lokalu.

Potrącenie kosztów napraw z wierzytelnością z tytułu czynszu

Najemca, który dokonał na podstawie art. 663 K.c. koniecznych napraw lokalu na koszt wynajmującego, może potrącić swoją wierzytelność z tytułu tych napraw z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynszu (uchw. SN z 19.3.1975 r., III CZP 13/75, OSN 1976, Nr 2, poz. 25).

Najemca może żądać zwrotu nakładów koniecznych na rzecz najętą także przed jej wydaniem właścicielowi (wynajmującemu) – wyr. SA w Krakowie z 22.4.1992 r. (I ACr 94/92, OSA 1992, Nr 18, poz. 24).

W tym miejscu przeczytasz wszystko na temat kaucji w umowie najmu lokalu.

Dokonanie napraw przez najemcę a sprzedaż lokalu

Najemca, który dokonał przed zbyciem przez wynajmującego przedmiotu najmu (lokalu) koniecznych napraw lub innych napraw obciążających wynajmującego, nie może roszczeń z tego tytułu dochodzić od nabywcy tego lokalu.

To samo dotyczy roszczeń odszkodowawczych względem najemcy za czas przed zbyciem. Nie przechodzą także na nabywcę roszczenia odszkodowawcze zbywcy do najemcy (wyr. SN z 5.6.1986 r., IV CR 137/86, OSN 1987).

W tym miejscu dowiesz się czym jest i jak przebiega eksmisja z lokalu.

Zakres napraw koniecznych na przykładzie pewnego procesu sądowego

Na koniec krótka historia przedstawiająca całą „batalię” o zwrot kosztów poniesionych przez najemców.

G., G. G., K. G. i W. G., wstąpili do procesu jako następcy prawni powódki J. G. i wnieśli o zasądzenie na rzecz każdego z nich od Uniwersytetu Rolniczego (...) w K. kwot po 21.778 zł tytułem zwrotu kosztów poniesionych na remont lokalu przez najemców J. G. (1) i jej męża w latach 2003 r.-2005 r. Jako podstawę prawna powołali art. 663 k.c. w zw. z art. 662 § 1 k.c. oraz art. 6a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.

Strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa podnosząc, że powództwo jest przedwczesne, ponieważ umowa najmu nie została rozwiązana, a najemca nie zwrócił w dalszym ciągu przedmiotowego lokalu a wydatki stanowiły nakłady ulepszające. Dodatkowo podniosła, że nie wyrażała zgody na poniesienie nakładów.

Wyrokiem z dnia 24 czerwca 2004 r. sygn. akt I C 1703/12 Sąd Okręgowy w Krakowie zasądził od Uniwersytetu Rolniczego (...) w K. na rzecz M. G., G. G., K. G. (1) i W. G. kwoty po 4536 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 18 sierpnia 2010 r. do dnia zapłaty. W pozostałej części powództwo oddalił. Sąd Okręgowy zniósł wzajemnie między stronami koszty procesu, odstąpił od obciążenia powodów kosztami sądowymi i nakazał ściągnąć od strony pozwanej na rzecz Skarbu Państwa kwotę 1114 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Apelację od tego wyroku wnieśli powodowie w części w jakiej oddalono powództwo oraz w zakresie postanowienia o kosztach procesu. Powodowie wnieśli o zmianę wyroku i zasądzenia na rzecz M. G. i G. G., K. G. ( i W. G. kwot po 17241,86 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 18 sierpnia 2010 r. do dnia zapłaty a także zasądzenie kosztów procesu. Strona pozwana wniosła o oddalenie apelacji i o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Rozpoznając apelację Sąd Apelacyjny w Krakowie uznał, że przepis art. 663 k.c. dotyczy takich nakładów koniecznych które doprowadzają do przywrócenia możliwości korzystania z lokalu w ramach przeciętnego a nie podwyższonego standardu skoro taki nie był objęty treścią umowy. (…) Przyjmuje się, że w rozumieniu art. 676 k.c. ulepszeniami rzeczy są dokonane na nią przez najemcę nakłady, które w chwili wydania rzeczy wynajmującemu zwiększają jej wartość lub użyteczność. (…)

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów wynajmujący jest obowiązany do przywrócenia budynku do stanu nadającego się do zamieszkania do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie m.in. z energii elektrycznej, oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu. Najemcę w zasadzie obciążają drobniejsze naprawy a nie konieczność wymiany.(…)

Ostatecznie więc Sąd Apelacyjny podzielił stanowisko zawarte w opinii o koniecznym charakterze prac określonych w opinii przy czym z przyczyn wyżej wskazanych nie uwzględnił kosztów napraw instalacji wod.-kan. mimo, że co do zasady wymiana instalacji wodnej i kanalizacyjnej obciążała wynajmującego. Łącznie więc uznane do rozliczenia koszty wyniosły  56354,76 zł.

Tutaj znajdziesz wszystkie niezbędne informacje na temat najmu instytucjonalnego.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement