Sąsiad i jego zapachy
Bardzo często można spotkać się z sytuacją, w ktundefinedrej właściciel sąsiedniej nieruchomości czuje się na swoim terenie na tyle swobodnie, że podejmuje czynności, ktundefinedre oddziałują negatywnie na nieruchomość obok.
Nikt swoim działaniem nie może utrudniać życia innym osobom, w szczegundefinedlności mieszkającym obok sąsiadom. Jeśli sytuacja ta ma jednak miejsce, nic nie stoi na przeszkodzie aby właściciele nieruchomości, ktundefinedrym działania podejmowane przez sąsiada utrudniają korzystanie z nieruchomości wystąpili do sądu z właściwym roszczeniem.
Co zrobić w przypadku, gdy z nieruchomości sąsiada dochodzą zapachy, ktundefinedre stają się uciążliwe? Jakie działania mogą podjąć właściciele nieruchomości sąsiednich i czym są immisje? Informacje znajdziesz w poniższym tekście.
Immisje. Co to takiego?
Podstawę rozważań nad zagadnieniem immisji stanowią przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. undefined Kodeks cywilny. Zgodnie z regulacją zawartą w treści art. 144 K.c.
undefinedWłaściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, ktundefinedre by zakłundefinedcały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunkundefinedw miejscowychundefined.
Bardzo często zdarza się jednak, że korzystanie przez właściciela z jego własnej nieruchomości może negatywnie oddziaływać na nieruchomości znajdujące się w granicach takiego oddziaływania. Z uwagi na powyższe, niezbędne jest wyznaczenie ściśle określonych granic korzystania przez właściciela z przysługującego mu prawa.
Granice te powinny zostać ustalone przy uwzględnieniu zarundefinedwno praw właściciela do korzystania z przysługującej mu nieruchomości, jak i słusznego interesu osundefinedb narażonych na niekorzystne skutki takiego korzystania.
Z uwagi na konieczność zapewnienia ochrony interesu sąsiadundefinedw koniecznym stało się wprowadzenie ustawowych ograniczeń w wykonywaniu prawa własności. Treść wskazanego wcześniej art. 144 K.c. stanowi zatem skutek wypracowanego przez ustawodawcę kompromisu między właścicielami nieruchomości.
Unormowanie zawarte w art. 144 K.c. ogranicza właściciela nieruchomości w sposobie wykonywanie przez niego prawa własności. Właściciel nieruchomości nie może podejmować takich działań, ktundefinedre zakłundefinedciłyby korzystanie z sąsiednich nieruchomości ponad tzw. przeciętną miarę.
"Przeciętna miaraundefined zakłundefinedceń. Jak na to patrzeć?
Ocena undefinedprzeciętnej miaryundefined powinna być dokonana na podstawie obiektywnych warunkundefinedw, panujących w środowisku osundefinedb zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć właścicieli poszczegundefinedlnych nieruchomości.
Ocena ta powinna także uwzględniać przeznaczenie nieruchomości, ktundefinedre wynika z jej charakteru i sposobu z niej korzystania. Istotne jest zatem, aby ocena zakłundefinedceń zapewniała powiązanie jej z konkretną w danym czasie i miejscu sytuacją, ponieważ wundefinedwczas nie będzie ona oderwana od rzeczywistości (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 czerwca 2016 r., sygn. akt: VI ACa 768/15).
Z uwagi na powyższe, uciążliwy zapach pochodzących z nieruchomości sąsiedniej będzie bardziej akceptowany na terenach wiejskich niż na przykład w mieście.
Immisje undefined rodzaje
Oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią możne przybierać postać immisji bezpośrednich lub immisji pośrednich.
Immisje bezpośrednie rozumiane jako bezpośrednia ingerencja w sferę cudzej własności (naruszenie własności) są zakazane. Wynika to bezpośrednio z treści art. 140 K.c., zgodnie z ktundefinedrym właściciel może korzystać z przysługującego mu przedmiotu własności z jednoczesnym wyłączeniem innych osundefinedb.
Immisje pośrednie rozumiane są jako ujemne oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią, przy czym źrundefineddłem tego oddziaływania jest korzystanie przez właściciela z jego nieruchomości. Działania właściciela mogą prowadzić m.in. do wytworzenia ciepła, wstrząsundefinedw, hałasundefinedw czy zapachundefinedw, ktundefinedre utrudniają korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Do kategorii immisji pośrednich zaliczane są rundefinedwnież zanieczyszczenia powietrza oraz zakłundefinedcenia
w zakresie odbioru sygnału telewizyjnego lub radiowego. Art. 144 K.c. wyznacza jedynie granice dopuszczalnych immisji pośrednich.
W kategorii immisji pośrednich można wyrundefinedżnić:
- immisje pozytywne undefined oddziałują wprost na nieruchomości sąsiednie poprzez rozchodzenie się substancji lub energii;
- immisje negatywne undefined polegają na tamowaniu przenikania na nieruchomości sąsiednie m.in. fal radiowych lub telewizyjnych, promieni słonecznych.
Ponadto możliwe jest także rozrundefinedżnienie:
- immisji materialnych undefined występują w sytuacji przenikania na nieruchomość sąsiednią cząstek materii (np. płyny, gazy, zapachy) lub pewnych ściśle określonych sił (np. wstrząsy, hałasy);
- immisji niematerialnych undefined oddziałują na psychikę właściciela nieruchomości sąsiedniej, zwłaszcza na poczucie bezpieczeństwa, estetyki czy niezależności. Do immisji niematerialnych nie znajduje zastosowania treść art. 144 K.c., a przepisy o ochronie dundefinedbr osobistych.
Postępowanie w sprawie immisji. Roszczenie negatoryjne
W sytuacji przekroczenia przez właściciela nieruchomości granic wyznaczonych w treści art. 144 K.c. (np. w sytuacji gdy dochodzące z sąsiedniej nieruchomości zapachy są na tyle uciążliwe, że zakłundefinedcają korzystanie z nieruchomości obok), właściciel nieruchomości sąsiedniej może wystąpić do sądu z tzw. roszczeniem negatoryjnym (art. 222 undefined 2 K.c.).
Przedmiotem roszczenia negatoryjnego jest żądanie przywrundefinedcenia stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. Ww. przywrundefinedcenie może polegać przede wszystkim na zaprzestaniu naruszeń lub na zastosowaniu środkundefinedw, ktundefinedre doprowadzą do ograniczenia immisji.
Przykładem powyższego może być m.in. zaniechanie wytwarzania zapachundefinedw lub zamontowanie odpowiednich filtrundefinedw zmniejszających intensywność zapachundefinedw pochodzących z nieruchomości sąsiedniej, ktundefinedre ulegną zmniejszeniu do granic tzw. undefinedprzeciętnej miaryundefined.
Warto jednak pamiętać, że przywrundefinedcenie stanu zgodnego z prawem nie musi zawsze polegać na konieczności przywrundefinedcenia stanu poprzedniego. Powyższe zostało potwierdzone m.in. w treści uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1984 r. (sygn. akt: III CZP 4/84).
Ponadto w oparciu o treść art. 222 undefined 2 K.c. analizowanego w związku z treścią art. 144 K.c. właściciel nieruchomości może żądać nie tylko zaprzestania immisji, ktundefinedre zakłundefinedcają korzystanie z nieruchomości, ale także zaniechania przygotowań, ktundefinedre dopiero po zrealizowaniu odpowiednich robundefinedt pozwoliłyby na takie immisje.
Kto może wystąpić z roszczeniem przeciwko powodującemu immisję
Legitymacja czynna (kto może pozywać) do wystąpienia z roszczeniem przysługuje właścicielowi nieruchomości na ktundefinedrą skierowano immisje, najemcy, dzierżawcy oraz podmiotowi ograniczonego prawa rzeczowego.
Legitymacja bierna (kto może być pozywanym) przysługuje natomiast właścicielowi nieruchomości wyjściowej, władającemu nieruchomością, bezpośredniemu wykonawcy oraz temu, w ktundefinedrego interesie dokonano immisji na nieruchomości wyjściowej.
Immisje pośrednie a naruszenie dundefinedbr osobistych
Mianem dundefinedbr osobistych określa się dobra niemajątkowe przysługujące każdej osobie fizycznej oraz osobie prawnej, związane z ich indywidualnym istnieniem. Kodeks cywilny nie definiuje, czym są dobra osobiste, wskazuje jednak w art. 23 przykładowe rodzaje objęte ochroną.
Zgodnie z treścią art. 23 K.c., dobra osobiste człowieka, jak w szczegundefinedlności zdrowie, wolność, cześć, swoboda sumienia, nazwisko lub pseudonim, wizerunek, tajemnica korespondencji, nietykalność mieszkania, twundefinedrczość naukowa, artystyczna, wynalazcza i racjonalizatorska, pozostają pod ochroną prawa cywilnego niezależnie od ochrony przewidzianej w innych przepisach.
Uwzględniając powyższy katalog, można zatem przyjąć, że dobra osobiste odnoszą się do uznanych przez społeczeństwo oraz system prawny wartości obejmujących psychiczną i fizyczną integralność człowieka (oraz osoby prawnej), jego indywidualność, godność oraz pozycję w społeczeństwie.
Działalnie lub zaniechanie właściciela nieruchomości, ktundefinedre zakłundefinedca ponad przeciętną miarę korzystanie z nieruchomości sąsiedniej, może niekiedy prowadzić do naruszenia dundefinedbr osobistych osundefinedb zamieszkujących na tej nieruchomości lub choćby na niej przebywających.
Zapewne najczęściej chodzić będzie w takich przypadkach o naruszenie następujących dundefinedbr osobistych: zdrowia, prywatności, miru domowego i nietykalności mieszkania. Naruszenie dobra osobistego towarzyszyć może nie tylko immisjom niematerialnym, ale rundefinedwnież immisjom materialnym.
Polubowne zakończenie sporu
Warto pamiętać, że w wielu przypadkach zakończenie sporu spowodowanego korzystaniem przez właściciela z nieruchomości ponad przeciętną miarę może nastąpić w wyniku przeprowadzenia rozmowy z sąsiadem.
W trakcie takiej rozmowy warto zwrundefinedcić uwagę sąsiadowi, że jego zachowanie powodujące np. uciążliwe do zniesienia zapachy jest dla nas niekomfortowe i przeszkadza w korzystaniu z nieruchomości. Bardzo często bowiem można spotkać się z sytuacją w ktundefinedrej sąsiad nie zdaje sobie z prawy ze swoich negatywnych działań.
Rozmowa powinna być przeprowadzona w sposundefinedb spokojny i uprzejmy. Agresywny ton może zostać niepotrzebnie odebrany jako groźba, a to może w konsekwencji doprowadzić do eskalacji konfliktu.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
