Uciążliwe zapachy od sąsiada. Czy taki atak można skutecznie odeprzeć ?

Zdarza się, że swobodnie czujący się lokator oddziałuje negatywnie na nieruchomości sąsiednie. Nikt swoim działaniem nie może utrudniać życia innym osobom.


O czym przeczytasz?

Bardzo często można spotkać się z sytuacją, w której właściciel sąsiedniej nieruchomości czuje się na swoim terenie na tyle swobodnie, że podejmuje czynności, które oddziałują negatywnie na nieruchomość obok.

Nikt swoim działaniem nie może utrudniać życia innym osobom, w szczególności mieszkającym obok sąsiadom. Jeśli sytuacja ta ma jednak miejsce, nic nie stoi na przeszkodzie aby właściciele nieruchomości, którym działania podejmowane przez sąsiada utrudniają korzystanie z nieruchomości wystąpili do sądu z właściwym roszczeniem. Co zrobić w przypadku, gdy z nieruchomości sąsiada dochodzą zapachy, które stają się uciążliwe? Jakie działania mogą podjąć właściciele nieruchomości sąsiednich i czym są immisje? Informacje znajdziesz w poniższym tekście.

Immisje – podstawa "przeszkadzania"

Podstawę rozważań nad zagadnieniem immisji stanowią przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z regulacją zawartą w treści art. 144 k.c.

„Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

Bardzo często zdarza się jednak, że korzystanie przez właściciela z jego własnej nieruchomości może negatywnie oddziaływać na nieruchomości znajdujące się w granicach takiego oddziaływania. Z uwagi na powyższe, niezbędne jest wyznaczenie ściśle określonych granic korzystania przez właściciela z przysługującego mu prawa. Granice te powinny zostać ustalone przy uwzględnieniu zarówno praw właściciela do korzystania z przysługującej mu nieruchomości, jak i słusznego interesu osób narażonych na niekorzystne skutki takiego korzystania.

Z uwagi na konieczność zapewnienia ochrony interesu sąsiadów koniecznym stało się wprowadzenie ustawowych ograniczeń w wykonywaniu prawa własności. Treść wskazanego wcześniej art. 144 k.c. stanowi zatem skutek wypracowanego przez ustawodawcę kompromisu między właścicielami nieruchomości.

Unormowanie zawarte w art. 144 k.c. ogranicza właściciela nieruchomości w sposobie wykonywanie przez niego prawa własności. Właściciel nieruchomości nie może podejmować takich działań, które zakłóciłyby korzystanie z sąsiednich nieruchomości ponad tzw. przeciętną miarę.

Określenie „przeciętnej miary” zakłóceń

Ocena „przeciętnej miary” powinna być dokonana na podstawie obiektywnych warunków, panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć właścicieli poszczególnych nieruchomości. Ocena ta powinna także uwzględniać przeznaczenie nieruchomości, które wynika z jej charakteru i sposobu z niej korzystania. Istotne jest zatem, aby ocena zakłóceń zapewniała powiązanie jej z konkretną w danym czasie i miejscu sytuacją, ponieważ wówczas nie będzie ona oderwana od rzeczywistości (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 czerwca 2016 r., sygn. akt: VI ACa 768/15).

Z uwagi na powyższe, uciążliwy zapach pochodzących z nieruchomości sąsiedniej będzie bardziej akceptowany na terenach wiejskich niż na przykład w mieście.

Immisje – rodzaje

Oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią możne przybierać postać immisji bezpośrednich lub immisji pośrednich.

Immisje bezpośrednie rozumiane jako bezpośrednia ingerencja w sferę cudzej własności (naruszenie własności) są zakazane. Wynika to bezpośrednio z treści art. 140 k.c., zgodnie z którym właściciel może korzystać z przysługującego mu przedmiotu własności z jednoczesnym wyłączeniem innych osób.

Immisje pośrednie rozumiane są jako ujemne oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią, przy czym źródłem tego oddziaływania jest korzystanie przez właściciela z jego nieruchomości. Działania właściciela mogą prowadzić m.in. do wytworzenia ciepła, wstrząsów, hałasów czy zapachów, które utrudniają korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Do kategorii immisji pośrednich zaliczane są również zanieczyszczenia powietrza oraz zakłócenia
w zakresie odbioru sygnału telewizyjnego lub radiowego. Art. 144 KC wyznacza jedynie granice dopuszczalnych immisji pośrednich.

W kategorii immisji pośrednich można wyróżnić:

  1. immisje pozytywne – oddziałują wprost na nieruchomości sąsiednie poprzez rozchodzenie się substancji lub energii;
  2. immisje negatywne – polegają na tamowaniu przenikania na nieruchomości sąsiednie
    in. fal radiowych lub telewizyjnych, promieni słonecznych.

 Ponadto możliwe jest także rozróżnienie:

  1. immisji materialnych – występują w sytuacji przenikania na nieruchomość sąsiednią cząstek materii (np. płyny, gazy) lub pewnych ściśle określonych sił (np. wstrząsy, hałasy);
  2. immisji niematerialnych – oddziałują na psychikę właściciela nieruchomości sąsiedniej, zwłaszcza na poczucie bezpieczeństwa, estetyki czy niezależności. Do immisji niematerialnych nie znajduje zastosowania treść art. 144 KC, a przepisy o ochronie dóbr osobistych.

Postępowanie w sprawie immisji – roszczenie negatoryjne

W sytuacji przekroczenia przez właściciela nieruchomości granic wyznaczonych w treści art. 144 KC (np. w sytuacji gdy dochodzące z sąsiedniej nieruchomości zapachy są na tyle uciążliwe, że zakłócają korzystanie z nieruchomości obok), właściciel nieruchomości sąsiedniej może wystąpić do sądu z tzw. roszczeniem negatoryjnym (art. 222 § 2 KC).

Przedmiotem roszczenia negatoryjnego jest żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. Ww. przywrócenie może polegać przede wszystkim na zaprzestaniu naruszeń lub na zastosowaniu środków, które doprowadzą do ograniczenia immisji. Przykładem powyższego może być m.in. zamontowanie odpowiednich filtrów zmniejszających intensywność zapachów pochodzących z nieruchomości sąsiedniej, które ulegną zmniejszeniu do granic tzw. „przeciętnej miary”.

Warto jednak pamiętać, że przywrócenie stanu zgodnego z prawem nie musi zawsze polegać na konieczności przywrócenia stanu poprzedniego. Powyższe zostało potwierdzone m.in. w treści uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1984 r. (sygn. akt: III CZP 4/84).

Ponadto w oparciu o treść art. 222 § 2 KC analizowanego w związku z treścią art. 144 KC właściciel nieruchomości może żądać nie tylko zaprzestania immisji, które zakłócają korzystanie z nieruchomości, ale także zaniechania przygotowań, które dopiero po zrealizowaniu odpowiednich robót pozwoliłyby na takie immisje. Przykładem takich robót może być m.in. zamontowanie przez właściciela sąsiedniej nieruchomości kompostownika w bliskiej odległości od płotu graniczącego bezpośrednio z nieruchomością sąsiada.

Kto może wystąpić z roszczeniem przeciwko powodującemu immisję 

Legitymacja czynna (kto może pozywać) do wystąpienia z roszczeniem przysługuje właścicielowi nieruchomości na którą skierowano immisje, najemcy, dzierżawcy oraz podmiotowi ograniczonego prawa rzeczowego.

Legitymacja bierna (kto może być pozywanym) przysługuje natomiast właścicielowi nieruchomości wyjściowej, władającemu nieruchomością, bezpośredniemu wykonawcy oraz temu, w którego interesie dokonano immisji na nieruchomości wyjściowej.

Polubowne zakończenie sporu

Warto pamiętać, że w wielu przypadkach zakończenie sporu spowodowanego korzystaniem przez właściciela z nieruchomości ponad przeciętną miarę może nastąpić w wyniku przeprowadzenia rozmowy z sąsiadem.

W trakcie takiej rozmowy warto zwrócić uwagę sąsiadowi, że jego zachowanie powodujące np. uciążliwe do zniesienia zapachy jest dla nas niekomfortowe i przeszkadza w korzystaniu z nieruchomości. Bardzo często bowiem można spotkać się z sytuacją w której sąsiad nie zdaje sobie z prawy ze swoich negatywnych działań. Rozmowa powinna być przeprowadzona w sposób spokojny i uprzejmy. Agresywny ton może zostać niepotrzebnie odebrany jako groźba, a to może w konsekwencji doprowadzić do eskalacji konfliktu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować