Decyzja o warunkach zabudowy nie ma terminu obowiązywania, ale istnieją sytuacje, kiedy może wygasnąć.

Co do zasady, nie ma ograniczeń czasowych dla wydanych już decyzji. Jedynie konkretne zdarzenia, ujęte w ustawie powodują obowiązek stwierdzenia wygaśnięcia decyzji przez organ.


O czym przeczytasz?

Nie ma planu, jest decyzja

Miejscowego plan zagospodarowania przestrzennego nie obowiązuje na danym obszarze. Niezależnie od przyczyny to powszechnie występujący stan prawny w naszym kraju. Dotyka on co najmniej połowę wszystkich nieruchomości nabytych w celu ich zabudowania.

Więcej informacji o miejscowych planach znajdziesz tutaj.

Co należy zrobić, żeby móc wybudować obiekt budowlany? Wystąpić do organu z wnioskiem o wydanie decyzji i warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Tego rodzaju dokument zawiera ważne informacje dotyczące dopuszczalnych parametrów budynku, jaki może powstać na działce. Co istotne, warunki zabudowy możesz uzyskać już na etapie zainteresowania działką.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (upzp), zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Akty te są wydawane przez organ wykonawczy gminy (wójta, burmistrza albo prezydenta miasta) po uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Chyba, że chodzi o decyzje o warunkach zabudowy na terenach zamkniętych, wówczas wydaje je wojewoda.

Art. 61 ust. 1 upzp stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy wymaga spełnienia kilku przesłanek. Przepis ten zakłada, że jest to możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

  • co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (jest to tzw. zasada dobrego sąsiedztwa);
  • teren ma dostęp do drogi publicznej;
  • istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (przesłanka ta jest spełniona także, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem);
  • teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym;
  • decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Więcej na temat sytuacji, w której chcemy zabudować działkę nieobjętą planem przeczytasz w tym miejscu.

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Zgodnie z przepisami prawa o zagospodarowaniu przestrzennym, każdy właściciel ma prawo zabudowy swojej nieruchomości.  W przypadku braku planu konieczna będzie zgodność z warunkami ustalonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Decyzja ta jest rodzajem promesy udzielanej inwestorowi przez lokalne władze urbanistyczne. Inwestor, w formie decyzji administracyjnej, otrzymuje wiążącą informację, jakiego rodzaju inwestycję będzie mógł zrealizować w ramach nieruchomości, której jest posiadaczem oraz jakie będą jej parametry urbanistyczne i architektoniczne.

Zgodnie z art. 64 ust. 1 w zw. z art. art. 54 upzp, decyzja o warunkach zabudowy powinna określać rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a także linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali.

To w oparciu o ustalenia decyzji wydawane jest pozwolenie na budowę.

Ponadto, decyzja o warunkach zabudowy musi być zgodna z innymi przepisami np. ustawy o lasach czy ustawy o ochronie zabytków.

Więcej informacji na temat domu, który można zbudować jedynie na podstawie zgłoszenia znajdziesz tutaj.

Natomiast tutaj przeczytasz co można wybudować bez pozwolenia i bez zgłoszenia.

Jak długo decyzja o warunkach zabudowy będzie ważna?

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu ma charakter bezterminowy, ale istnieją dwa wyjątki. Ustawodawca przewidział okoliczności skutkujące stwierdzeniem ich wygaśnięcia. Zostały one sformułowane w art. 65 ustawy, który stanowi, że:

Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy albo decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli:

  • inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;
  • dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.

Powyższych przepisów nie stosuje się, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

Stwierdzenie wygaśnięcia decyzji następuje w trybie art. 162 par. 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, o czym stanowi art. 65 ust. 3 upzp. Rzeczony przepis nakazuje organowi administracji publicznej, który wydał decyzję w pierwszej instancji, stwierdzenie jej wygaśnięcie, jeżeli stała się ona bezprzedmiotowa, a stwierdzenie jej wygaśnięcia nakazuje przepis prawa albo gdy leży to w interesie społecznym lub w interesie strony.

Wygaśnięcie decyzji a pozwolenie na budowę

Wymienione wyżej przesłanki znajdują zastosowanie w różnych przypadkach, zarówno tych, kiedy kilka decyzji o warunkach zabudowy względem jednego terenu uzyskało kilka podmiotów, jak również przypadek, kiedy te różne decyzje uzyskał jeden podmiot (np. właściciel nieruchomości).

Jak słusznie uznał WSA w Łodzi (wyr. z 19.12.2017 r., II SA/Łd 837/17), nie do zaakceptowania jest sytuacja, w której inwestor wyboru realizowanej ostatecznie koncepcji, dokonywać będzie dysponując szeregiem, wzajemnie wykluczających się decyzji o pozwoleniu na budowę, wydanych na podstawie różnych decyzji o warunkach zabudowy. Etap całkowicie swobodnego wyboru rozwiązania inwestycyjnego gwarantowany jest bowiem do momentu wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Z chwilą zaś jej wydania owa dowolność zostaje ograniczona zagospodarowaniem, wynikającym z decyzji pozwoleniowej.

Naczelny Sąd Administracyjny w Łodzi dodał (wyr. z 1.3.2016 r., II OSK 1558/14), że ograniczenie takie jest zrozumiałe, jeżeli zważyć, że pozwolenie na budowę stwarza dla adresata uprawnienie do rozpoczęcia i wykonywania określonych robót budowlanych. Uprawnienie to byłoby ograniczone czy unicestwione poprzez przyjęcie możliwości wydawania – niezależnie od osoby inwestora – dla tego samego terenu (objętego już decyzją o pozwoleniu na budowę) kolejnych decyzji o warunkach zabudowy, stanowiących podstawę do domagania się kolejnego pozwolenia na budowę.

Ważne! Podstawą do stwierdzenia wygaśnięcia decyzji może być tylko ostateczna decyzja w sprawie pozwolenia na budowę.

Co z decyzją kiedy pojawia się miejscowy plan zagospodarowania?

Skutki związane z wygaśnięciem decyzji wiążą się również z uchwaleniem dla danego obszaru miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tutaj jednak kryterium przesądzającym jest fakt odmiennych ustaleń planu miejscowego względem treści decyzji. Chodzi więc o sytuacje, kiedy treści decyzji i planu miejscowego nie da się z sobą pogodzić. Można nawet stwierdzić, że jeżeli zajdzie jakakolwiek rozbieżność między treścią planu miejscowego a decyzją, należy stwierdzić wygaśnięcie decyzji.

Żaden przepis nie obliguje do zawieszenia postępowania z wniosku o ustalenie warunków zabudowy do czasu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skoro na dzień złożenia wniosku o wszczęcie postępowania taki plan nie był uchwalony to wnioskodawca ma prawo oczekiwać załatwienia jego podania.

Jak stwierdził w wyroku Naczelny Sąd Administracyjny, w przypadku uchwalenia planu miejscowego, którego ustalenia stoją w sprzeczności z rozstrzygnięciami decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, organ który wydał tę decyzję stwierdza jej wygaśnięcie, chyba, że została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę (wyr. NSA z 14.4.2017 r., II OSK 2105/15).

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować