Decyzja o warunkach zabudowy nie ma terminu obowiązywania, ale istnieją sytuacje, kiedy może wygasnąć.

Nie ma planu, jest decyzja

Miejscowego plan zagospodarowania przestrzennego nie obowiązuje na danym obszarze. Niezależnie od przyczyny to powszechnie występujący stan prawny w naszym kraju. Dotyka on co najmniej połowę wszystkich nieruchomości nabytych w celu ich zabudowania.

Więcej informacji o miejscowych planach znajdziesz tutaj.

Co należy zrobić, żeby mundefinedc wybudować obiekt budowlany? Wystąpić do organu z wnioskiem o wydanie decyzji i warunkundefinedw zabudowy i zagospodarowania terenu. Tego rodzaju dokument zawiera ważne informacje dotyczące dopuszczalnych parametrundefinedw budynku, jaki może powstać na działce. Co istotne, warunki zabudowy możesz uzyskać już na etapie zainteresowania działką.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (upzp), zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robundefinedt budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunkundefinedw zabudowy. Akty te są wydawane przez organ wykonawczy gminy (wundefinedjta, burmistrza albo prezydenta miasta) po uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Chyba, że chodzi o decyzje o warunkach zabudowy na terenach zamkniętych, wundefinedwczas wydaje je wojewoda.

Art. 61 ust. 1 upzp stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy wymaga spełnienia kilku przesłanek. Przepis ten zakłada, że jest to możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunkundefinedw:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposundefinedb pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrundefinedw, cech i wskaźnikundefinedw kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytundefinedw i formy architektonicznej obiektundefinedw budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (jest to tzw. zasada dobrego sąsiedztwa);
• teren ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (przesłanka ta jest spełniona także, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem);
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntundefinedw rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planundefinedw, ktundefinedre utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym;
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Więcej na temat sytuacji, w ktundefinedrej chcemy zabudować działkę nieobjętą planem przeczytasz w tym miejscu.

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Zgodnie z przepisami prawa o zagospodarowaniu przestrzennym, każdy właściciel ma prawo zabudowy swojej nieruchomości. W przypadku braku planu konieczna będzie zgodność z warunkami ustalonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Decyzja ta jest rodzajem promesy udzielanej inwestorowi przez lokalne władze urbanistyczne. Inwestor, w formie decyzji administracyjnej, otrzymuje wiążącą informację, jakiego rodzaju inwestycję będzie mundefinedgł zrealizować w ramach nieruchomości, ktundefinedrej jest posiadaczem oraz jakie będą jej parametry urbanistyczne i architektoniczne.

Zgodnie z art. 64 ust. 1 w zw. z art. art. 54 upzp, decyzja o warunkach zabudowy powinna określać rodzaj inwestycji, warunki i szczegundefinedłowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisundefinedw odrębnych, a także linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali.

To w oparciu o ustalenia decyzji wydawane jest pozwolenie na budowę.

Ponadto, decyzja o warunkach zabudowy musi być zgodna z innymi przepisami np. ustawy o lasach czy ustawy o ochronie zabytkundefinedw.

Więcej informacji na temat domu, ktundefinedry można zbudować jedynie na podstawie zgłoszenia znajdziesz tutaj.

Natomiast tutaj przeczytasz co można wybudować bez pozwolenia i bez zgłoszenia.

Jak długo decyzja o warunkach zabudowy będzie ważna?

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu ma charakter bezterminowy, ale istnieją dwa wyjątki. Ustawodawca przewidział okoliczności skutkujące stwierdzeniem ich wygaśnięcia. Zostały one sformułowane w art. 65 ustawy, ktundefinedry stanowi, że:

Organ, ktundefinedry wydał decyzję o warunkach zabudowy albo decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli:

• inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;
• dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, ktundefinedrego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.

Powyższych przepisundefinedw nie stosuje się, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

Stwierdzenie wygaśnięcia decyzji następuje w trybie art. 162 par. 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, o czym stanowi art. 65 ust. 3 upzp. Rzeczony przepis nakazuje organowi administracji publicznej, ktundefinedry wydał decyzję w pierwszej instancji, stwierdzenie jej wygaśnięcie, jeżeli stała się ona bezprzedmiotowa, a stwierdzenie jej wygaśnięcia nakazuje przepis prawa albo gdy leży to w interesie społecznym lub w interesie strony.

Wygaśnięcie decyzji a pozwolenie na budowę

Wymienione wyżej przesłanki znajdują zastosowanie w rundefinedżnych przypadkach, zarundefinedwno tych, kiedy kilka decyzji o warunkach zabudowy względem jednego terenu uzyskało kilka podmiotundefinedw, jak rundefinedwnież przypadek, kiedy te rundefinedżne decyzje uzyskał jeden podmiot (np. właściciel nieruchomości).

Jak słusznie uznał WSA w Łodzi (wyr. z 19.12.2017 r., II SA/Łd 837/17), nie do zaakceptowania jest sytuacja, w ktundefinedrej inwestor wyboru realizowanej ostatecznie koncepcji, dokonywać będzie dysponując szeregiem, wzajemnie wykluczających się decyzji o pozwoleniu na budowę, wydanych na podstawie rundefinedżnych decyzji o warunkach zabudowy. Etap całkowicie swobodnego wyboru rozwiązania inwestycyjnego gwarantowany jest bowiem do momentu wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Z chwilą zaś jej wydania owa dowolność zostaje ograniczona zagospodarowaniem, wynikającym z decyzji pozwoleniowej.

Naczelny Sąd Administracyjny w Łodzi dodał (wyr. z 1.3.2016 r., II OSK 1558/14), że ograniczenie takie jest zrozumiałe, jeżeli zważyć, że pozwolenie na budowę stwarza dla adresata uprawnienie do rozpoczęcia i wykonywania określonych robundefinedt budowlanych. Uprawnienie to byłoby ograniczone czy unicestwione poprzez przyjęcie możliwości wydawania undefined niezależnie od osoby inwestora undefined dla tego samego terenu (objętego już decyzją o pozwoleniu na budowę) kolejnych decyzji o warunkach zabudowy, stanowiących podstawę do domagania się kolejnego pozwolenia na budowę.

Ważne! Podstawą do stwierdzenia wygaśnięcia decyzji może być tylko ostateczna decyzja w sprawie pozwolenia na budowę.

Co z decyzją kiedy pojawia się miejscowy plan zagospodarowania?

Skutki związane z wygaśnięciem decyzji wiążą się rundefinedwnież z uchwaleniem dla danego obszaru miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tutaj jednak kryterium przesądzającym jest fakt odmiennych ustaleń planu miejscowego względem treści decyzji. Chodzi więc o sytuacje, kiedy treści decyzji i planu miejscowego nie da się z sobą pogodzić. Można nawet stwierdzić, że jeżeli zajdzie jakakolwiek rozbieżność między treścią planu miejscowego a decyzją, należy stwierdzić wygaśnięcie decyzji.

Żaden przepis nie obliguje do zawieszenia postępowania z wniosku o ustalenie warunkundefinedw zabudowy do czasu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skoro na dzień złożenia wniosku o wszczęcie postępowania taki plan nie był uchwalony to wnioskodawca ma prawo oczekiwać załatwienia jego podania.

Jak stwierdził w wyroku Naczelny Sąd Administracyjny, w przypadku uchwalenia planu miejscowego, ktundefinedrego ustalenia stoją w sprzeczności z rozstrzygnięciami decyzji o ustaleniu warunkundefinedw zabudowy, organ ktundefinedry wydał tę decyzję stwierdza jej wygaśnięcie, chyba, że została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę (wyr. NSA z 14.4.2017 r., II OSK 2105/15).

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.