Budowa domku letniskowego 35m2 na działce rolnej nieobjętej MPZP i bez decyzji o warunkach zabudowy. Czy jest to możliwe?

W Internecie można spotkać się z ofertami dotyczącymi budowy domu letniskowego na działce rolnej bez MPZP i bez warunków zabudowy. Jak to wygląda w konfrontacji z przepisami prawa i orzeczeniami polskich sądów?


O czym przeczytasz?

Dom letniskowy w świetle przepisów Prawa budowlanego

Definicja „domu letniskowego” nie została przez ustawodawcę bezpośrednio wyodrębniona w przepisach ustawy Prawo budowlane, jednakże z uwagi na sposób korzystania z niego, tj. wykorzystywanie do celów mieszkalnych sezonowo, należy traktować go jako budynek rekreacji indywidualnej, przeznaczony do określonego czasowo wypoczynku osób.

Uwzględniając powyższe mianem domku letniskowego nazywana jest nieruchomość, której celem postawienia nie będzie zamieszkanie stałe, a sezonowe, czasowe, okazjonalne, letnie.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 16 Prawa budowlanego, nieruchomości, o które chodzi - są to wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej, rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku.

W tymi miejscu przeczytasz więcej o tym, czym jest i jak zacząć proces budowania domu letniskowego.

To, czy można cokolwiek postawić na działce zależy przede wszystkim od treści Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), a w sytuacji, gdy go brak – od decyzji o warunkach zabudowy (WZ).

W Internecie można jednak spotkać się z ofertami umożliwiającymi budowę domu letniskowego na działce bez MPZP i WZ. Czy jest to naprawdę możliwe i w jaki sposób kwestie te kształtują się w odniesieniu do działek rolnych?

Dom letniskowy a pozwolenie na budowę

Zgodnie z treścią art. 29 ust. 1 pkt 16 Prawa budowlanego, nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, budowa wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki.

Zatem, aby możliwa była budowa domu letniskowego jedynie w oparciu o dokonane wcześniej zgłoszenie, konieczne jest spełnienie ściśle wskazanych przez ustawodawcę przesłanek, tj.:

  • budynek letniskowy musi zostać zakwalifikowany jako obiekt wolnostojący i parterowy (z nieużytkowym poddaszem);
  • powierzchnia budynku letniskowego nie może być większa niż 35m2;
  • ilość budynków letniskowych na każde 500 m2 działki nie może być większa niż jeden.

Tylko spełnienie wszystkich ww. przesłanek umożliwi budowę domku letniskowego w oparciu o zgłoszenie.
W innych przypadkach, m.in. gdy powierzchnia budynku będzie większa niż 35 m2, konieczne będzie uprzednie uzyskanie pozwolenia na budowę.

W tym miejscu znajdziesz wszystkie informacje na temat budynku, jaki można postawić pez pozwolenia.

Budowa domu letniskowego bez MPZP i "WZ"?

W nauce prawa przeważa koncepcja, iż wybudowanie parterowego domu letniskowego o powierzchni nieprzekraczającej 35m2 jest możliwe w sytuacji, gdy budowa ta została przewidziana w MPZP. Niemniej jednak, w Polsce jedynie ok. 30% terenów zostało objętych MPZP, a w konsekwencji przyjmuje się, że aby możliwe było wybudowanie domu letniskowego na terenie nieobjętym MPZP, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Powyższa zasada wynika wprost z treści art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z brzmieniem ww. przepisu,

w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Więcej informacji na temat planu zagospodarowania przestrzennego znajduje się pod tym linkiem.

Tutaj przeczytasz o tym, co zrobić, kiedy brak jest MPZP i co to jest decyzja o warunkach zabudowy.

A w jakich sytuachacj decyzja o warunkach zabudowy może wygasnąć przeczytasz w tym miejscu.

Odmienny pogląd w sprawie konieczności "WZ" przy budowie domu do 35m2

Niezależnie od powyższego, na przestrzeni ostatnich kilku lat coraz częściej można spotkać się z poglądem, który wskazuje na brak konieczności uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy, w sytuacji gdy budowa określonego obiektu budowlanego nie wymaga uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę (np. budowa parterowego domu letniskowego o powierzchni nieprzekraczającej 35m2).

Powyższy pogląd ukształtował się w wyniku odmiennego rozumienia regulacji zawartych w art. 50 ust. 2 oraz art. 59 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z treścią art. 59 ust. 1 tej ustawy, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Zgodnie natomiast z art. 50 ust. 2 ustawy (stosowanym do decyzji o warunkach zabudowy), nie wymagają wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego roboty budowlane polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska, albo niewymagające pozwolenia na budowę.

Zgodnie natomiast z art. 59 ust. 2 ustawy, powyższy przepis stosuje się również do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku.

Dwie linie w orzeczenictwie dotyczące"WZ"

Odmienne rozumienie powyższych przepisów ukształtowało w orzecznictwie dwa poglądy:

  • Decyzja o warunkach zabudowy jest zasadniczo wymagana w przypadku każdej zmiany zagospodarowania terenu, także obejmującej roboty realizowane w trybie zgłoszenia.
  • Z obowiązku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zwolniona jest budowa niewymagająca uzyskania pozwolenia na budowę, w tym wymagająca zgłoszenia. Wyjątkiem jest tu budowa wolnostojących budynków jednorodzinnych, parterowych budynków stacji transformatorowych oraz sieci.

Jako dominujący wydaje się obecnie pogląd drugi wskazujący, że z obowiązku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zwolnione są roboty budowlane niewymagające pozwolenia na budowę, w tym wymagające zgłoszenia (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 21 listopada 2019 r., sygn. akt: II SA/Lu 409/19).

Niemniej, uwzględniając fakt, iż pogląd ten jest stosunkowo nowy w orzecznictwie i kwestie z nim związane nie zostały jeszcze szczegółowo uregulowane w prawie, warto przed dokonaniem zgłoszenia budowy domu letniskowego o powierzchni nieprzekraczającej 35 m2 zgłosić się do urzędu gminy właściwego według miejsca położenia działki.

Zadać przy tym proste pytanie, czy w danej gminie uchwalono MPZP, a jeśli nie – czy konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Kwestia ta jest szczególnie istotna w przypadku budowy domu letniskowego na działce rolnej, bowiem działki te podlegają szczególnej ochronie prawnej.

Rozbieżności pomiędzy stanowiskami różnych urzędów są znaczne i wynikają zarówno z niejednoznacznych przepisów, jak i różnorodnego orzecznictwa.

Dom letniskowy a MPZP

Budowa domu letniskowego jest co do zasady uzależniona od regulacji zawartych w MPZP.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest środkiem prawnym polityki przestrzennej.

Jego ustalenia kształtują wraz z innymi przepisami sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Jeśli dla danego terenu został uchwalony to w nim znajdziemy informacje w jaki sposób właściciel nieruchomości może zabudować swoją nieruchomość. Zgodnie z art. 14 ust. 8 ustawy jest on aktem prawa miejscowego.

W konsekwencji, to od regulacji w nim zawartych uzależniona będzie maksymalna powierzchnia budynku, kąt nachylenia dachu, czy odległość budynku od drogi lub płotu. 

W niektórych gminach MPZP może zawierać także specjalne wymagania dotyczące, np. koloru elewacji budynków i dachów czy kształtu budynków.

Dom letniskowy a decyzja o warunkach zabudowy

Bardzo często można spotkać się z sytuacją, w której gmina nie uchwaliła MPZP, a w konsekwencji przed rozpoczęciem budowy domu letniskowego konieczne będzie uzyskanie informacji o warunkach zabudowy dostępnych na kupionej, bądź planowanej do kupienia działce.

W tym celu konieczne jest złożenie w urzędzie gminy (miasta), wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

We wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy należy wskazać:

  1. dane wnioskodawcy;
  2. oznaczenie nieruchomości;
  3. granice terenu objętego wnioskiem – oznaczone na kopii mapy zasadniczej;
  4. opis budynku;
  5. sposób zaopatrzenia budynku w podstawowe media, takie jak energia, gaz, woda;
  6. sposób odprowadzenia ścieków, jak również innych potrzeb co do infrastruktury technicznej;
  7. wpływ inwestycji na środowisko.

Z dniem złożenia wniosku gmina wszczyna postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu może być zawieszone na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy.

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta podejmuje postępowanie i wydaje decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jeżeli w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.

Zgłoszenie budowy domu letniskowego o powierzchni do 35 m2

Jak wynika z treści art. 29 ust. 1 pkt 16 Prawa budowlanego, nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, budowa wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki.

Zgłoszenia budowy lub wykonywania innych robót budowlanych dokonuje się organowi administracji architektoniczno-budowlanej w postaci papierowej lub formie dokumentu elektronicznego.

W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres, miejsce i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia.

Ponadto do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy konieczne jest także załączenie dokumentu potwierdzającego prawo własności użytkowania terenu. W razie potrzeby, organ wydający decyzję może zażądać także przedłożenie szkiców lub rysunków budynku.

Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Organ administracji architektoniczno-budowlanej, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, może, w drodze decyzji, wnieść sprzeciw.

Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu w tym terminie.

Budowa domu letniskowego na działce rolnej

Co do zasady, na działce rolnej możliwa jest budowa domku letniskowego, jeśli MPZP dopuszcza zabudowę zagrodową. Przepisy nie definiują jednak precyzyjnie, co można uznać za budynek należący do zabudowy zagrodowej. Pewne jest jedynie, że taki obiekt powinien być związany z pracą rolników.

Dlatego niezmiernie ciężko jest udzielić jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy na działce rolnej można wybudować domek letniskowy osobie, która nie jest rolnikiem.

Więcej na temat gruntów rolnych i statusu rolnika przeczytasz w tym miejscu.

A tutaj znajdziesz wszystko na temat działki siedliskowej.

Aby mieć pewność co do spełnienia wszystkich wymaganych prawem wymagań, najlepiej jest ubiegać się o zmianę przeznaczenia działki w MPZP - z rolnej na budowlaną lub rekreacyjną.

Proces rozpoczyna się od złożenia odpowiedniego wniosku do urzędu gminy. Na tym etapie wiele zależy od klasy danego gruntu:

  • klasa niższa niż III – przeznaczenie takiej działki dość łatwo jest zmienić, budowa w takich miejscach wymaga jedynie pozwolenia udzielonego przez urząd gminy;
  • klasa I–III – zmiana przeznaczenia w planie miejscowym jest możliwa wyłącznie wtedy, gdy wielkość działki nie przekracza 0,5 ha. Dodatkowo wymaga zgody ministra ds. rozwoju wsi – w takim przypadku pośrednikiem pomiędzy inwestorem a ministrem jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Tutaj możesz się dowiadzieć jak odrolnić działkę.

W szczególnym przypadku jest możliwe złagodzenie przepisów dotyczących budowy domku rekreacyjnego na działce rolnej, nawet o wysokiej klasie gruntu, jeśli działka spełnia warunki wskazane w treści art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, tj.:

  1. jest położona w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej i w odległości nie większej niż 50 m od drogi publicznej;
  2. jej powierzchnia (lub kilku połączonych działek) jest nie większa niż 0,5 ha;
  3. co najmniej połowa powierzchni zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy.

Domki letniskowe na działce rolnej wymagają tych samych procedur budowlanych, co domy mieszkalne. Gdy grunt ma już odpowiednio uregulowany status, a planowana budowa obejmuje budynek letniskowy o powierzchni nieprzekraczającej 35 m2 – budowę można rozpocząć bez pozwolenia, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia nie wniósł sprzeciwu.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować