Brak planu zagospodarowania przestrzennego. Co to oznacza dla inwestora? Co to jest decyzja o warunkach zabudowy?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to ważny dokument, który mówi o tym, jak powinno się kształtować otoczenie danego terenu. Jak jednak cokolwiek zbudować kiedy działka nie jest nim objęta?


O czym przeczytasz?

Plan zagospodarowania przestrzennego - co to jest?

Podstawowym aktem prawnym, w oparciu o który powstaje studium uwarunkowań i plan miejscowy jest ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kolejnym jest rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie: wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego (czyli obowiązującego na terenie, który podlega pod dany samorząd), uchwalany przez radę gminy (lub miasta, w przypadku większych ośrodków), który wskazuje kierunki rozwoju danej miejscowości lub obszaru, określa zasady dbania o ład przestrzenny i decyduje o zasadach ochrony zabytków, przyrody itd.

To on określa, jakie tereny samorząd przeznacza choćby pod zakłady przemysłowe czy – szerzej – biznes, a jakie grunty zostają wytypowane pod budynki mieszkalne. Określa także typ budynków – jednorodzinne lub wielorodzinne – oraz, w niektórych przypadkach, stawia dodatkowe warunki.

Prawo nakłada obowiązek uchwalenia takiego na przez wszystkie samorządy w kraju, jednakże obecnie takie dokumenty obejmują około 30% kraju. Przed zakupem gruntu warto więc sprawdzić, czy w miejscowości, w której chcemy nabyć ziemię, jest taki plan i co przewiduje dla obszaru, na którym leży interesująca nas działka. Bo choć plan zagospodarowania przestrzennego można zmienić, to jednak nie jest to łatwe i próba dokonania takiej rewizji może być kontrskuteczna.

Więcej informacji o miejscowych planach znajdziesz tutaj.

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego a miejscowy plan

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego to dokument stanowiący szczegółowy opis planów przestrzennych danej jednostki samorządu terytorialnego jaką jest gmina. Jest w nim określona polityka gminy i lokalne zasady gospodarowania terenem. Studium nie jest aktem prawa miejscowego i to jest podstawowa różnica, ponieważ miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego takim aktem jest.

Na podstawie studium nie mogą być wydawane decyzje administracyjne.

Informacje i wytyczne ujęte w studium muszą być zgodne z obowiązującymi ustaleniami zagospodarowania przestrzennego szerszej obszarowo jednostki - województwa. Studium uchwalane jest przez radę gminy, a sporządza je wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Studium uwarunkowań jest alternatywą prawną miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale w rozumieniu bezpośredniego stosowania jest swego rodzaju wstępem do utworzenia miejscowego planu, a służy bardziej do poznania wizji i planów polityki przestrzennej danej gminy.

Co można zbudować bez planu zagospodarowania?

Zgodnie z nowymi założeniami prawa budowlanego, zniesiona została konieczność uzyskiwania pozwolenia na budowę niektórych domów jednorodzinnych. Nie oznacza to jednak, że budowa taka będzie mogła rozpocząć się nagle i w sposób zupełnie dowolny. Konieczne będzie zgłoszenie takiej budowy do właściwych organów. Do zgłoszenia należy dołączyć projekt budowlany a organ będzie miał 30 dni na wniesienie sprzeciwu od takiego zgłoszenia.

Mimo to, wprowadzone ustawą rozwiązanie pozwoli znacznie przyspieszyć proces budowy, który teraz zostanie skrócony o - występujący do tej pory - długi czas oczekiwania na wydanie pozwolenia na budowę. Nie wymaga go budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane a także określonych w ustawie wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2. Liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki.

Taka budowa wymaga jednak zgłoszenia. 

Więcej informacji na temat domu, który można zbudować jedynie na podstawie zgłoszenia znajdziesz tutaj. Natomiast tutaj przeczytasz co można wybudować bez pozwolenia i bez zgłoszenia.

Działka nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. I co teraz?

Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to powszechnie występujący stan prawny, który dotyka co najmniej połowę wszystkich nieruchomości nabytych w celu ich zabudowania.

W takiej sytuacji należy złożyć wniosek o wydanie decyzji i warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Tego rodzaju dokument zawiera ważne informacje dotyczące dopuszczalnych parametrów budynku, jaki może powstać na działce. Co istotne, warunki zabudowy możesz uzyskać już na etapie zainteresowania działką.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Akty takie są wydawane przez organ wykonawczy gminy (wójta, burmistrza albo prezydenta miasta) po uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Chyba, że chodzi o decyzje o warunkach zabudowy na terenach zamkniętych, wówczas wydaje je wojewoda.

Art. 61 ust. 1 upzp stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy wymaga spełnienia kilku przesłanek. Przepis ten zakłada, że jest to możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

  • co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (jest to tzw. zasada dobrego sąsiedztwa);
  • teren ma dostęp do drogi publicznej;
  • istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (przesłanka ta jest spełniona także, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem);
  • teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym;
  • decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Zgodnie z przepisami prawa o zagospodarowaniu przestrzennym, każdy właściciel ma prawo zabudowy swojej nieruchomości. W przypadku braku planu konieczna będzie zgodność z warunkami ustalonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Decyzja ta jest rodzajem promesy udzielanej inwestorowi przez lokalne władze urbanistyczne. Inwestor, w formie decyzji administracyjnej, otrzymuje wiążącą informację, jakiego rodzaju inwestycję będzie mógł zrealizować w ramach nieruchomości, której jest posiadaczem oraz jakie będą jej parametry urbanistyczne i architektoniczne.

Zgodnie z art. 64 ust. 1 w zw. z art. art. 54 ustawy,

decyzja o warunkach zabudowy powinna określać rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a także linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali.

W oparciu o ustalenia decyzji wydawane jest pozwolenie na budowę.

Ponadto, decyzja o warunkach zabudowy musi być zgodna z innymi przepisami np. ustawy o lasach czy ustawy o ochronie zabytków.

Zasada dobrego sąsiedztwa w praktyce

Na podstawie decyzji o warunkach zabudowy wydawanych przez organy administracji architektoniczno – budowlanej można stwierdzić, że coraz częściej zasada dobrego sąsiedztwa rozumiana jest szeroko. Organ orzekający ma zadanie odpowiednio zbadać, czy nowo powstały obiekt nie będzie w sposób oczywisty zakłócał istniejącej już zabudowy.

Przepisy prawa wyznaczają minimalne granice, w których badanie takie powinno zostać przeprowadzone. Im szersze granice badania tym większa szansa na różnorodność zabudowy, zatem więcej swobody w zakresie kształtowania cech nowej zabudowy. Nieruchomości gruntowe położone w obszarze badanym będą tzw. działkami sąsiednimi, których sposób i cechy zabudowy będą bezpośrednio wpływały na cechy i parametry projektowanej zabudowy.

Ustawa nie określa ani minimalnej, ani maksymalnej odległości badania „dobrego sąsiedztwa” w jakiej powinien znajdować się następny obiekt. Organ orzekający ustalając możliwość realizacji planowanej inwestycji, określa wokół działki tzw. obszar analizowany. Zgodnie z § 3 rozporządzenia ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

W praktyce organy administracji w sposób coraz bardziej wąski podchodzą do znaczenia określenia „sąsiedztwo” w przedmiocie badania konkretnych działek. Organy przyjmują często, że zakres badania należy ograniczyć wyłącznie do nieruchomości bezpośrednio przylegających do nieruchomości, w ramach, której ma być realizowana inwestycja.

Takie wąskie podejście organów może w znaczny sposób ograniczyć możliwości zabudowy działki. W przykładnym świecie nie powinno zdarzyć się tak, że w decyzji jest jedynie powielenie cech zabudowy nieruchomości znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie działki pod zabudowę. Byłoby wskazane, aby analiza urbanistyczna obejmowała możliwie najszerszy obszar i miała charatker wielowymiarowy. To jednak podejście bardzo życzeniowe, w praktyce organy lubią "iść na łatwiznę".

Kiedy organ może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy?

Zasadniczo przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko zamiar zrealizowania inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją i sposobem zagospodarowania terenu. Nowa zabudowa będzie dopuszczalna wówczas, gdy można ją pogodzić z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze. Poprzez kontynuację funkcji należy rozumieć również uzupełnienie funkcji dotychczasowej.

W przypadku, gdy na obszarze analizowanym nie ma w ogóle rodzaju zabudowy, jaka objęta jest wnioskiem, a jednocześnie planowana inwestycja nie uzupełniałaby istniejącej, wówczas organ może, a nawet powinien odmówić ustalenia warunków zabudowy.

Jako dość obrazowy należy podać przykład planowania na osiedlu domków jednorodzinnych lub obszaru zabudowy rezydencjonalnej budowy zakładu produkcyjnego o dużej uciążliwości lub galerii handlowej. Ciężko przy takich inwestycjach doszukać się kontynuacji istniejącej funkcji albo jej uzupełnienia.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement