Odrolnienie działki. Wszystko, co musisz wiedzieć.

Na gruncie rolnym ciężko jest postawić budynek mieszkalny nie będąc rolnikiem. Konieczne będzie odrolnienie działki oraz wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Jak wygląda ten proces?


O czym przeczytasz?

Grunt rolny jest specyficznym rodzajem nieruchomości, którego zarówno zbywanie jak i nabywanie jest ściśle regulowane przez prawo. Decydując się na zakup gruntu rolnego, trzeba mieć na uwadze, że bez zbędnych zgód nie ma możliwości postawienia na takiej działce budynku mieszkalnego, jeśli nie jest się rolnikiem.

W przypadku więc, gdy właściciel gruntu rolnego nie będący rolnikiem, będzie chciał przeznaczyć teren pod budowę, konieczne będzie odrolnienie działki oraz wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Czym jest grunt rolny?

Zgodnie z brzmieniem art. 46(1) kodeksu cywilnego: „nieruchomości rolne (grunty rolne) to takie, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.”

Przytoczona powyżej definicja, oznacza, że kluczowe znaczenie w określeniu czy dany grunt jest gruntem rolnym mają przepisy prawne. Tak więc, w odniesieniu do przepisów, oceniając czy dany grunt może być zakwalifikowany jako rolny, należy zwrócić uwagę, czy w chwili obecnej lub w przyszłości może być tam prowadzana działalność rolnicza.

Opierając się na powyższej definicji ustawodawca, w art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wskazał, że za nieruchomość rolną uważa się nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Zatem, nawet jeśli nieruchomość nie jest w chwili obecnej wykorzystywana do celów rolnych, ale kiedyś w przyszłości, może służyć takiemu celowi, będzie traktowana jako nieruchomość rolna.

Grunty rolne okiem polskich sądów

Stanowisko to potwierdza, szerokie orzecznictwo, m.in. wyrok NSA z  dnia 23 listopada 2006 r. (I OSK 132/06), w którym to Sąd określił, że: o rolniczym charakterze gruntu przesądza tylko jego rolnicze przeznaczenie, a nie sposób obecnego wykorzystywania. Dlatego do nieruchomości rolnej należą także odłogi i ugory, które potencjalnie biorąc mogą być wykorzystywane rolniczo.

Kryterium wyodrębniającym (cechą wyróżniającą) nieruchomość rolną jest zatem możliwy sposób jej wykorzystania. Nie jest konieczne rzeczywiste prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej, zwierzęcej lub ogrodniczej, sadowniczej czy rybnej”.

Istnieją jednak pewne wyjątki od tej kwalifikacji, albowiem zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego: „w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie są nieruchomościami rolnymi takie, które są wprawdzie takimi w znaczeniu przyjętym w art. 46[1] KC, lecz w planach zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone na inne cele niż rolne”( Postanowienie SN z dnia  15 maja 2009 r., sygn. II CSK 9/09).

Uznać zatem należy, że działka rolna jest specyficzną formą nieruchomości i aby mieć możliwość gospodarowania nią bez ograniczeń, konieczne jest jej odrolnienie.

Więcej na temat gruntów rolnych i statusu rolnika przeczytasz w tym miejscu.

W jaki sposób można odrolnić działkę?

Ponieważ grunty rolne, podobnie jak leśne podlegają szczególnej ochronie polegającej na ograniczaniu przeznaczania ich na cele nierolnicze lub nieleśne, przede wszystkim konieczne jest uzyskanie informacji czy na terenie gminy, w której leży nasza nieruchomość obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Niezwykle istotna jest także klasa ziemi, którą określa się cyframi rzymskimi od I do VI. Grunty klas od IV do VI są najgorsze, dlatego w ich przypadku wyłączenie z produkcji rolnej będzie jedynie formalnością. Ponieważ ziemie te nie są objęte ochroną, wystarczy złożyć odpowiedni wniosek w starostwie powiatowym.

Natomiast, jeżeli ziemia posiada klasę od I do IIIb, uzyskanie takiej zgody może być utrudnione, ponieważ będzie wymagać zgody właściwego ministra do spraw rozwoju wsi.

Więcej informacji o miejscowych planach znajdziesz tutaj.

Odrolnienie działki można podzielić na dwa etapy

Po pierwsze konieczne jest dokonanie zmiany przeznaczenia gruntu poprzez uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego albo uzyskanie dla tego gruntu decyzji o warunkach zabudowy, a w przypadku istnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jego odpowiednią zmianę.

Natomiast kolejny etap to uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Pierwszy etap odralniania

Przeznaczenie gruntów ma miejsce na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dlatego, to od gminy, uchwalającej plan zależy czy dany teren będzie przeznaczony pod zabudowę czy też pod uprawy. Jeśli zatem gmina uzna jakiś grunt za rolny, a właściciel ziemi chciałbym na niej coś zbudować, jedyną możliwością przeznaczenia gruntu rolnego pod budownictwo daje zmiana istniejącego planu.

Wniosek dotyczący zmiany planu zagospodarowania przestrzennego inwestor powinien złożyć w gminie, jednakże, może on zostać nieuwzględniony. (Przynajmniej do momentu, gdy nie przestanie obowiązywać obecny plan miejscowy.) W większości gmin brak jest jednak planów zagospodarowania przestrzennego, wówczas podstawą do zmiany przeznaczenia gruntów będzie wydana przez gminę decyzja o warunkach zabudowy, a następnie decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej.

Więcej na temat decyzji o warunkach zabudowy przeczytasz w tym miejscu.

Uchwalenie nowego lub zmiana istniejącego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest stosunkowo trudna, a przy tym czasochłonna i kosztowna. Inicjatywa uchwalenia lub zmiany istniejącego planu należy do zainteresowanego właściciela.

Wniosek o odrolnienie działki, na skutek prośby zainteresowanego właściciela, składa do ministra rozwoju wsi wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Zatem to wyłącznie gmina jest stroną w tym postępowaniu. Istnieją jednak sytuacje, kiedy zgoda ministra nie jest potrzebna, wówczas to gmina samodzielnie przeprowadza stosowne postępowanie.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że odniesieniu do pierwszego etapu, najmniej skomplikowana jest sytuacja dotycząca gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, albowiem grunty te działki nie podlegają procedurze przeznaczenia na cele nierolne.

Ewentualna zabudowa analizowana jest wówczas wyłącznie jedynie w kontekście zapisów obowiązującego dla nieruchomości miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub odpowiednio uzyskanej dla niej decyzji o warunkach zabudowy.

Ponadto, nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

  • co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy,
  • położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej,
  • położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej,
  • ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

Sporządzając wniosek o odrolnienie należy go również uzasadnić, jak również wskazać pod jakie budownictwo działka ma być przekształcona.

Co powinien zawierać wniosek o odrolnienie działki?

Wniosek o odrolnienie działki powinien zawierać:

  1. Dane dotyczące właściciela działki
  2. Opis działki oraz jej powierzchnię i klasę bonitacyjną;
  3. Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy lub ostateczna decyzja o warunkach zabudowy;
  4. Tytuł prawny do nieruchomości;
  5. Plan zagospodarowania działki z naniesioną powierzchnią do wyłączenia z produkcji rolnej wykonany przez osobę uprawnioną.

Drugi etap odralniania

W momencie, kiedy posiadamy już miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy, konieczne jest wyłączenie działki z produkcji rolnej. Oznacza to rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowania gruntów.

Decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolniczej wymagają:

  • użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb
  • użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego

inne grunty rolne wskazane przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych, czyli:

  • grunty pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa
  • grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu
  • grunty pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych
  • grunty parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi
  • grunty rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych
  • grunty pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi
  • grunty zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa
  • grunty torfowisk i oczek wodnych
  • grunty pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych

Wniosek, o którym mowa powyżej kieruje się do Wydziału Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami w starostwie powiatowym właściwym dla położenia nieruchomości.  Wniosek może złożyć zarówno właściciel gruntu, ale również posiadacz samoistny, zarządca lub użytkownik, użytkownik wieczysty i dzierżawca.

Do wniosku należy dołączyć dokumenty potwierdzające tytuł prawny do nieruchomości np. umowę kupna-sprzedaży czy umowę darowizny. W przypadku, gdy dla danej działki sporządzony jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego można również załączyć do wniosku dokument o przeznaczeniu tego gruntu (np. wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego, informację o terenie wydaną przez właściwy urząd gminy).

Odrolnienie działki na obszarach miejskich

Jak zostało podkreślone wcześniej, odrolnienie działki na obszarach miejskich jest znacznie mniej skomplikowane aniżeli na obszarach wiejskich. Przede wszystkim, dlatego, że zgodnie z brzmieniem art. 10 a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, użytki rolne położone w granicach miast są wyłączone z ustawy.

Mając na uwadze powyższe, zauważyć należy, że

odrolnienie działki na obszarach miejskich nie wymaga uchwalenia przez gminę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nawet w przypadku ziem klasy I-III nie jest wymagana zgoda właściwego ministra.

Niemniej zarówno, jak w stosunku do działek położonych na obszarach wiejskich, tutaj również konieczne będzie uzyskanie zgody w formie decyzji administracyjnej na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Decyzja powinna być wydana przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę.

Nie bez znaczenia jest również, że w przypadku gruntów posiadających klasyfikację od VI do IV, decyzja winna mieć charakter deklaratoryjny, jednak w przypadku ziem lepszego gatunku, organ nie tylko może odmówić wyrażenia zgody, ale również nałożyć na inwestora dodatkowe obowiązki.

Nie można również zapomnieć o konieczności uiszczenia opłat.

Ile kosztuje odrolnienie działki?

Mimo, że złożenie wniosku i decyzja o odrolnieniu gruntów są bezpłatne, to jednak do wniosku należy złożyć szereg dokumentów, a to sprawe, że ostatecnza kwota do pokrycia może zależeć od kosztów sporządzenia stosownych dokumentów.

Ponadto, w przypadku uzyskania zgody na odrolnienie działki, właściciel obowiązany jest uiścić jednorazową należność, jak również opłatę roczną. Wysokość należnej opłaty zależy od rodzaju ziemi i została określona w art. 12 ust. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Przez opłatę roczną rozumie się natomiast opłatę z tytułu użytkowania na cele nierolnicze lub nieleśne gruntów wyłączonych z produkcji, w wysokości 10% należności, uiszczaną w razie trwałego wyłączenia – przez lat 10, albo w przypadku nietrwałego wyłączenia – przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji.

Od obowiązku uiszczenia należności i opłat rocznych wyłączeni są właściciele gruntów z produkcji rolnej lub leśnej na cele do 0,05 ha – w przypadku budynku jednorodzinnego, do 0,02 ha – na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego. 

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome