Odrolnienie działki. Wszystko, co musisz wiedzieć.

Na gruncie rolnym ciężko jest postawić budynek mieszkalny nie będąc rolnikiem. Konieczne będzie odrolnienie działki oraz wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Jak wygląda ten proces?


O czym przeczytasz?

Grunt rolny jest specyficznym rodzajem nieruchomości, ktundefinedrego zarundefinedwno zbywanie jak i nabywanie jest ściśle regulowane przez prawo. Decydując się na zakup gruntu rolnego, trzeba mieć na uwadze, że bez zbędnych zgundefinedd nie ma możliwości postawienia na takiej działce budynku mieszkalnego, jeśli nie jest się rolnikiem.

W przypadku więc, gdy właściciel gruntu rolnego nie będący rolnikiem, będzie chciał przeznaczyć teren pod budowę, konieczne będzie odrolnienie działki oraz wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Czym jest grunt rolny?

Zgodnie z brzmieniem art. 46(1) kodeksu cywilnego: undefinednieruchomości rolne (grunty rolne) to takie, ktundefinedre są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwundefinedrczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.undefined

Przytoczona powyżej definicja, oznacza, że kluczowe znaczenie w określeniu czy dany grunt jest gruntem rolnym mają przepisy prawne. Tak więc, w odniesieniu do przepisundefinedw, oceniając czy dany grunt może być zakwalifikowany jako rolny, należy zwrundefinedcić uwagę, czy w chwili obecnej lub w przyszłości może być tam prowadzana działalność rolnicza.

Opierając się na powyższej definicji ustawodawca, w art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wskazał, że za nieruchomość rolną uważa się nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Zatem, nawet jeśli nieruchomość nie jest w chwili obecnej wykorzystywana do celundefinedw rolnych, ale kiedyś w przyszłości, może służyć takiemu celowi, będzie traktowana jako nieruchomość rolna.

Grunty rolne okiem polskich sądundefinedw

Stanowisko to potwierdza, szerokie orzecznictwo, m.in. wyrok NSA z dnia 23 listopada 2006 r. (I OSK 132/06), w ktundefinedrym to Sąd określił, że: o rolniczym charakterze gruntu przesądza tylko jego rolnicze przeznaczenie, a nie sposundefinedb obecnego wykorzystywania. Dlatego do nieruchomości rolnej należą także odłogi i ugory, ktundefinedre potencjalnie biorąc mogą być wykorzystywane rolniczo.

Kryterium wyodrębniającym (cechą wyrundefinedżniającą) nieruchomość rolną jest zatem możliwy sposundefinedb jej wykorzystania. Nie jest konieczne rzeczywiste prowadzenie działalności wytwundefinedrczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej, zwierzęcej lub ogrodniczej, sadowniczej czy rybnejundefined.

Istnieją jednak pewne wyjątki od tej kwalifikacji, albowiem zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego: undefinedw rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie są nieruchomościami rolnymi takie, ktundefinedre są wprawdzie takimi w znaczeniu przyjętym w art. 46[1] KC, lecz w planach zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone na inne cele niż rolneundefined( Postanowienie SN z dnia 15 maja 2009 r., sygn. II CSK 9/09).

Uznać zatem należy, że działka rolna jest specyficzną formą nieruchomości i aby mieć możliwość gospodarowania nią bez ograniczeń, konieczne jest jej odrolnienie.

Więcej na temat gruntundefinedw rolnych i statusu rolnika przeczytasz w tym miejscu.

W jaki sposundefinedb można odrolnić działkę?

Ponieważ grunty rolne, podobnie jak leśne podlegają szczegundefinedlnej ochronie polegającej na ograniczaniu przeznaczania ich na cele nierolnicze lub nieleśne, przede wszystkim konieczne jest uzyskanie informacji czy na terenie gminy, w ktundefinedrej leży nasza nieruchomość obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Niezwykle istotna jest także klasa ziemi, ktundefinedrą określa się cyframi rzymskimi od I do VI. Grunty klas od IV do VI są najgorsze, dlatego w ich przypadku wyłączenie z produkcji rolnej będzie jedynie formalnością. Ponieważ ziemie te nie są objęte ochroną, wystarczy złożyć odpowiedni wniosek w starostwie powiatowym.

Natomiast, jeżeli ziemia posiada klasę od I do IIIb, uzyskanie takiej zgody może być utrudnione, ponieważ będzie wymagać zgody właściwego ministra do spraw rozwoju wsi.

Więcej informacji o miejscowych planach znajdziesz tutaj.

Odrolnienie działki można podzielić na dwa etapy

Po pierwsze konieczne jest dokonanie zmiany przeznaczenia gruntu poprzez uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego albo uzyskanie dla tego gruntu decyzji o warunkach zabudowy, a w przypadku istnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jego odpowiednią zmianę.

Natomiast kolejny etap to uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Pierwszy etap odralniania

Przeznaczenie gruntundefinedw ma miejsce na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dlatego, to od gminy, uchwalającej plan zależy czy dany teren będzie przeznaczony pod zabudowę czy też pod uprawy. Jeśli zatem gmina uzna jakiś grunt za rolny, a właściciel ziemi chciałbym na niej coś zbudować, jedyną możliwością przeznaczenia gruntu rolnego pod budownictwo daje zmiana istniejącego planu.

Wniosek dotyczący zmiany planu zagospodarowania przestrzennego inwestor powinien złożyć w gminie, jednakże, może on zostać nieuwzględniony. (Przynajmniej do momentu, gdy nie przestanie obowiązywać obecny plan miejscowy.) W większości gmin brak jest jednak planundefinedw zagospodarowania przestrzennego, wundefinedwczas podstawą do zmiany przeznaczenia gruntundefinedw będzie wydana przez gminę decyzja o warunkach zabudowy, a następnie decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej.

Więcej na temat decyzji o warunkach zabudowy przeczytasz w tym miejscu.

Uchwalenie nowego lub zmiana istniejącego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest stosunkowo trudna, a przy tym czasochłonna i kosztowna. Inicjatywa uchwalenia lub zmiany istniejącego planu należy do zainteresowanego właściciela.

Wniosek o odrolnienie działki, na skutek prośby zainteresowanego właściciela, składa do ministra rozwoju wsi wundefinedjt, burmistrz lub prezydent miasta. Zatem to wyłącznie gmina jest stroną w tym postępowaniu. Istnieją jednak sytuacje, kiedy zgoda ministra nie jest potrzebna, wundefinedwczas to gmina samodzielnie przeprowadza stosowne postępowanie.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że odniesieniu do pierwszego etapu, najmniej skomplikowana jest sytuacja dotycząca gruntundefinedw rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, albowiem grunty te działki nie podlegają procedurze przeznaczenia na cele nierolne.

Ewentualna zabudowa analizowana jest wundefinedwczas wyłącznie jedynie w kontekście zapisundefinedw obowiązującego dla nieruchomości miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub odpowiednio uzyskanej dla niej decyzji o warunkach zabudowy.

Ponadto, nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntundefinedw rolnych stanowiących użytki rolne klas IundefinedIII, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

  • co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy,
  • położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej,
  • położone są w odległości nie większej niż 50 metrundefinedw od drogi publicznej,
  • ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

Sporządzając wniosek o odrolnienie należy go rundefinedwnież uzasadnić, jak rundefinedwnież wskazać pod jakie budownictwo działka ma być przekształcona.

Co powinien zawierać wniosek o odrolnienie działki?

Wniosek o odrolnienie działki powinien zawierać:

  1. Dane dotyczące właściciela działki
  2. Opis działki oraz jej powierzchnię i klasę bonitacyjną;
  3. Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy lub ostateczna decyzja o warunkach zabudowy;
  4. Tytuł prawny do nieruchomości;
  5. Plan zagospodarowania działki z naniesioną powierzchnią do wyłączenia z produkcji rolnej wykonany przez osobę uprawnioną.

Drugi etap odralniania

W momencie, kiedy posiadamy już miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy, konieczne jest wyłączenie działki z produkcji rolnej. Oznacza to rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowania gruntundefinedw.

Decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolniczej wymagają:

  • użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb
  • użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego

inne grunty rolne wskazane przez ustawę o ochronie gruntundefinedw rolnych i leśnych, czyli:

  • grunty pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa
  • grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwundefinedrstwu rolno-spożywczemu
  • grunty pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisundefinedw o podatku dochodowym od osundefinedb fizycznych i podatku dochodowym od osundefinedb prawnych
  • grunty parkundefinedw wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śrundefineddpolnymi, w tym rundefinedwnież pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi
  • grunty rodzinnych ogrodundefinedw działkowych i ogrodundefinedw botanicznych
  • grunty pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ściekundefinedw i odpadundefinedw dla potrzeb rolnictwa i mieszkańcundefinedw wsi
  • grunty zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa
  • grunty torfowisk i oczek wodnych
  • grunty pod drogami dojazdowymi do gruntundefinedw rolnych

Wniosek, o ktundefinedrym mowa powyżej kieruje się do Wydziału Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami w starostwie powiatowym właściwym dla położenia nieruchomości. Wniosek może złożyć zarundefinedwno właściciel gruntu, ale rundefinedwnież posiadacz samoistny, zarządca lub użytkownik, użytkownik wieczysty i dzierżawca.

Do wniosku należy dołączyć dokumenty potwierdzające tytuł prawny do nieruchomości np. umowę kupna-sprzedaży czy umowę darowizny. W przypadku, gdy dla danej działki sporządzony jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego można rundefinedwnież załączyć do wniosku dokument o przeznaczeniu tego gruntu (np. wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego, informację o terenie wydaną przez właściwy urząd gminy).

Odrolnienie działki na obszarach miejskich

Jak zostało podkreślone wcześniej, odrolnienie działki na obszarach miejskich jest znacznie mniej skomplikowane aniżeli na obszarach wiejskich. Przede wszystkim, dlatego, że zgodnie z brzmieniem art. 10 a ustawy o ochronie gruntundefinedw rolnych i leśnych, użytki rolne położone w granicach miast są wyłączone z ustawy.

Mając na uwadze powyższe, zauważyć należy, że

odrolnienie działki na obszarach miejskich nie wymaga uchwalenia przez gminę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nawet w przypadku ziem klasy I-III nie jest wymagana zgoda właściwego ministra.

Niemniej zarundefinedwno, jak w stosunku do działek położonych na obszarach wiejskich, tutaj rundefinedwnież konieczne będzie uzyskanie zgody w formie decyzji administracyjnej na wyłączenie gruntundefinedw z produkcji rolnej. Decyzja powinna być wydana przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę.

Nie bez znaczenia jest rundefinedwnież, że w przypadku gruntundefinedw posiadających klasyfikację od VI do IV, decyzja winna mieć charakter deklaratoryjny, jednak w przypadku ziem lepszego gatunku, organ nie tylko może odmundefinedwić wyrażenia zgody, ale rundefinedwnież nałożyć na inwestora dodatkowe obowiązki.

Nie można rundefinedwnież zapomnieć o konieczności uiszczenia opłat.

Ile kosztuje odrolnienie działki?

Mimo, że złożenie wniosku i decyzja o odrolnieniu gruntundefinedw są bezpłatne, to jednak do wniosku należy złożyć szereg dokumentundefinedw, a to sprawe, że ostatecnza kwota do pokrycia może zależeć od kosztundefinedw sporządzenia stosownych dokumentundefinedw.

Ponadto, w przypadku uzyskania zgody na odrolnienie działki, właściciel obowiązany jest uiścić jednorazową należność, jak rundefinedwnież opłatę roczną. Wysokość należnej opłaty zależy od rodzaju ziemi i została określona w art. 12 ust. 7 ustawy o ochronie gruntundefinedw rolnych i leśnych.

Przez opłatę roczną rozumie się natomiast opłatę z tytułu użytkowania na cele nierolnicze lub nieleśne gruntundefinedw wyłączonych z produkcji, w wysokości 10% należności, uiszczaną w razie trwałego wyłączenia undefined przez lat 10, albo w przypadku nietrwałego wyłączenia undefined przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntundefinedw z produkcji.

Od obowiązku uiszczenia należności i opłat rocznych wyłączeni są właściciele gruntundefinedw z produkcji rolnej lub leśnej na cele do 0,05 ha undefined w przypadku budynku jednorodzinnego, do 0,02 ha undefined na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Wyjątkowo o byciu w Domu - Zuzanna Ziomecka i Jacek Santorski

Zapraszamy do obejrzenia wyjątkowej rozmowy redaktor naczelnej mieszkanie.pl, Zuzanny Ziomeckiej z Partnerem zarządzającym ds. integralności biznesu HRE Investments, Jackiem Santorskim. Na podstawie modelu Billa George'a, profesora z Harvardu opowiadają o etapach życia i pojawiających się w nim wzlotach i upadkach, a następnie odnoszą to do etapów bycia w Domu. Na pewno każdy z Państwa odnajdzie w tym modelu część siebie i swojego życia.

Advertisement