Działka i plan zagospodarowania przestrzennego
Przed rozpoczęciem procesu budowlanego należy skupić się na nieruchomości, ktundefinedrą mamy lub planujmy pod dom nabyć. Bezwzględnie trzeba sprawdzić zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Z niego można dowiedzieć się m.in. jaka jest minimalna wielkość działki pod dom jednorodzinny.
Ponadto, plan wskazuje jak wysoki może być budynek, jaki procent powierzchni wolno zabudować oraz określa odległość domu od ulicy, liczbę kondygnacji czy szerokość elewacji frontowej.
Więcej informacji na temat planu zagospodarowania przestrzennego znajduje się pod tym linkiem.
Bywają jednak sytuację, że działka, ktundefinedra nas interesuje nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, wundefinedwczas należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, w ktundefinedrej dla konkretnej nieruchomości będą określone podobne warunki jak w planie. Decyzję o warunkach może wystąpić każdy, nie tylko właściciel gruntu.
Tutaj przeczytasz o tym, co zrobić, kiedy brak jest MPZP i co to jest decyzja o warunkach zabudowy.
A w jakich sytuacjach decyzja o warunkach zabudowy może wygasnąć przeczytasz w tym miejscu.
Rozpoczęcie procesu budowy domu
Zasadą Prawa budowlanego obowiązującego w Polsce jest, że rozpoczęcie jakiegokolwiek działania dotyczącego budowy domu musi zostać poprzedzone wystąpieniem do odpowiednich organundefinedw z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
Postępowanie związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę jest postępowaniem administracyjnym, w związku z czym zastosowanie do niego znajdą przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.
Stronami takiego postępowania są:
- Inwestor;
- użytkownicy wieczyści gruntundefinedw;
- właściciele lub inne osoby, posiadające prawa do nieruchomości znajdujących się w obrębie oddziaływania obiektu.
W tym miejscu przeczytasz wszystko na temat inwestora.
Po zakończeniu postępowania, właściwy organ wydaje decyzję o pozwoleniu bądź o odmowie pozwolenia na budowę, ktundefinedra jest decyzją administracyjną.
Zgodnie jednak z regulacjami zawartymi obecnie w prawie budowlanym, w undefinedwzmocnionymiundefined ostatnią nowelizacją, istnieją kategorie budynkundefinedw, ktundefinedre takiego pozwolenia nie potrzebują.
Dom bez pozwolenia po nowemu
Artykuł 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego (art. 1 pkt 2 wprowadzanej noweli), stanowi, że nie będzie wymagało pozwolenia na budowę, natomiast wymagać ma zgłoszenia, budowa wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynkundefinedw mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mundefined, ktundefinedrych obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na ktundefinedrych zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.
To bardzo istotna zmiana, ponieważ cele takiego budynku zostały undefined prundefinedcz parametrundefinedw wielkościowych - precyzyjnie określone. To jeden z warunkundefinedw całego przedsięwzięcia.
Wielkość działki i inne wymogi formalne
Aby jednak budynek taki mundefinedgł powstać, musi być budynkiem wolno stojącymi oraz musi mieć określoną dopuszczalną gęstość zabudowy, wskazując, iż liczba tych budynkundefinedw nie może być większa niż jeden na każde 500 m2 powierzchni działki.
Poza tym, do zgłoszenia takiej budowy inwestor będzie zobowiązany dołączyć oświadczenie, składane pod rygorem odpowiedzialności karnej, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, oraz oświadczenie, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy.
Po zakończeniu budowy inwestor będzie musiał dołączyć do zawiadomienia o jej zakończeniu oświadczenie o dokonaniu pomiarundefinedw powierzchni użytkowej budynku i poszczegundefinedlnych lokali mieszkalnych, w sposundefinedb zgodny z przepisami oraz o zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno-budowlanymi. Złożenie oświadczenia niezgodnego ze stanem faktycznym będzie groziło grzywną.
Tutaj przeczytasz co można wybudować bez pozwolenia i bez zgłoszenia.
Obszar oddziaływania. Nadal istotny
Zgodnie z wchodzącymi w życie przepisami, nie wymaga pozwolenia budowa wolno stojącego domu jednorodzinnego nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynkundefinedw mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mundefined ktundefinedrego obszar oddziaływania mieści się na działce na ktundefinedrej został zaprojektowany.
To pojęcie znane w tej ustawie od wielu lat, jednak prawodawca w dalszym ciągu nie wskazał jednoznacznie czym w ogundefinedle jest ten obszar oddziaływania.
W art. 3 ust 20 ustawy Prawo budowlane, wskazane zostało jedynie, iż poprzez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisundefinedw odrębnych, wprowadzających z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu.
Nawet spełnienie wymagań wszystkich wytycznych dotyczących lokalizacji budynku, w tym zachowanie minimalnych odległości od granic działek sąsiednich, nie musi oznaczać, że obiekt nie generuje obszaru oddziaływania. Może się okazać, że sąsiednie działki znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu, mimo że obiekt ten jest usytuowany zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Każdą konkretną inwestycję należy analizować indywidualnie. Jeżeli jakaś działka graniczy bezpośrednio z działką, na ktundefinedrej planowana jest inwestycja, nie zawsze oznacza to, że automatycznie znajduje się ona w obszarze oddziaływania obiektu. Obszar oddziaływania może na przykład obejmować:
- tylko działkę inwestycyjną,
- działkę inwestycyjną i wszystkie lub wybrane działki graniczące,
- działkę inwestycyjną, działki bezpośrednio graniczące z działką inwestycyjną i działki zlokalizowane jeszcze dalej.
Kto i po co określa obszar oddziaływania?
Określenie oddziaływania obszaru obiektu, zgodnie z art. 20 ustawy Prawo budowlane każdorazowo należy do projektanta.
To do jego zadań należy każdorazowe dbanie i czuwanie nad tym, aby budynek nie oddziaływał w sposundefinedb negatywny na działki sąsiednie.
Obszar oddziaływania obiektu jest określany po to, aby ustalić osoby będące stronami postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Właściciele, użytkownicy wieczyści bądź zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu mogą mieć status strony.
Oznacza to, że mogą brać czynny udział w toczącej się sprawie, mają wgląd do dokumentacji, mogą wnosić swoje uwagi, a nawet decyzję zaskarżyć do stosownego organu.
Domy do 70 mundefined w procedurze zgłoszenia z projektem
Cytowana ustawa przewiduje, że domy do 70 mundefined mają być stawiane w procedurze tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym, co oznacza, że zgodnie z art. 30a Prawa budowlanego, organ administracji architektoniczno-budowlanej zamieszcza, na okres nie krundefinedtszy niż 30 dni, lecz nie dłuższy niż 60 dni, w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie obsługującego go urzędu informacja o takiej inwestycji.
Budowa domundefinedw jednorodzinnych do 70 mundefined dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych będzie podlegała jednak pewnym obowiązkom. Należą do nich mi.in zawiadomienie organundefinedw nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzundefinedr nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robundefinedt budowlanych, geodezyjnego wyznaczenia terenu, a po wybudowaniu undefined geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.
Zgłoszenie i załączniki
Wykonanie obowiązkundefinedw należeć ma do inwestora.
Ponadto, do zgłoszenia trzeba będzie dołączyć:
- projekt zagospodarowania działk;
- projekt architektoniczno-budowlany;
- oświadczenie o budowie domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych;
- oświadczenie, że przyjmuje się odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy.
Warto rundefinedwnież wspomnieć, że ponieważ wydawanie decyzji o warunkach zabudowy będzie prostsze, termin na jej wydanie wynosić ma 21 dni.
W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat procesu budowy domu na zgłoszenie w polskim prawie.
Projekt za 1 zł
Kolejnym novum, zaproponowanym przez Radę Ministrundefinedw ma być projekt domu do 70 metrundefinedw2 za złotundefinedwkę. W ocenie szefa rządu: undefinedW Polskim Ładzie zakładamy rewolucję wolności, prywatności, własności. Chcemy tę wolnościową rewolucję wprowadzić do systemu budowy domundefinedw jednorodzinnych do 70 mundefined w podstawie.undefined
Tak więc, za symboliczną złotundefinedwkę w konkursie architektonicznym zaproponowane zostanie szereg projektundefinedw, ktundefinedre każdy będzie mundefinedgł sobie pobrać ze strony. Pomysł ten nie spotkał się ze szczegundefinedlnym entuzjazmem ze strony architektundefinedw, według ktundefinedrych jest to szczegundefinedlnie dotkliwy cios w ich zawundefinedd.
Konkurs na projekt
Bez względu na powyższe, Głundefinedwny Urząd Nadzoru Budowalnego, dnia 7 września 2021 r. ogłosił konkurs, ktundefinedrego celem jest wybranie projektundefinedw o wysokich walorach architektoniczno-funkcjonalnych, ekologicznych, oszczędnych i estetycznych, ktundefinedre następnie będą udostępnione obywatelkom i obywatelom do wykorzystania przy zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych.
Konkurs jest dwuetapowy. W Etapie I (tzw. zakres studialny), zostanie wyłonionych 100 najlepszych projektundefinedw. Etap II konkursu obejmuje przygotowanie prac konkursowych, wybranych zostanie 50 najlepszych prac. Jak możemy przeczytać, w konkursie mogą wziąć udział architekci indywidualnie lub pracownie projektowe. Warunkiem udziału jest posiadanie uprawnień budowlanych do projektowania w specjalności architektonicznej bez ograniczeń.
Nagrodami w konkursie mają być pieniądze wysokości 5000 zł brutto każda dla 100 wyłonionych prac w I etapie, 6 nagrundefinedd rzeczowych w formie wyrundefinedżnień (dyplomy) oraz 50 nagrundefinedd dla prac wyłonionych w II etapie w postaci zaproszenia do negocjacji w trybie zamundefinedwienia z wolnej ręki na wykonanie usługi na podstawie wybranej pracy konkursowej. Kwota przewidziana na zamundefinedwienie projektu budowlanego do wielokrotnego zastosowania wynosi 150 000 zł brutto za jeden projekt.
Domy do 70 mundefined w opinii specjalistundefinedw
W oczach opinii publicznej i undefinedzwykłychundefined użytkownikundefinedw, plan budowy do 70 mundefined bez formalności wydaje się świetnym pomysłem. Nieco inaczej patrzą na to specjaliści.
Otundefinedż architekci podnoszą, że brak obowiązku ustanowienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy spowoduje brak odpowiedzialności za kolejne etapy budowy. Poza tym, ustawa rozszczelnia system prawa budowlanego, prowokuje do nadużyć, nie gwarantuje bezpieczeństwa realizowanych na jej podstawie obiektundefinedw oraz może przyczynić się do rozlewu chaotycznej zabudowy.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
