Zmiany w procesie inwestycyjno-budowlanym.

Na jesieni ubiegłego roku weszła w życie duża nowelizacja Prawa budowlanego. Wprowadziła wiele istotnych zmian w procedurach budowanych. Okres na dostosowanie wynosił aż 12 miesięcy. Co się przede wszystkim zmieniło?


O czym przeczytasz?

Głundefinedwne zmiany w procesie budowlanym

Nowelizacja prawa budowlanego z zeszłego roku wprowadziła szereg zmian jak na przykład:

  • obszar oddziaływania;
  • nowy podział projektu budowlanego;
  • zgoda na odstępstwa od przepisundefinedw techniczno-budowlanych;
  • unieważnienie decyzji o pozwoleniu na budowę lub na użytkowanie;
  • ekspertyza przy zmianie sposobu użytkowania budowli;
  • obiekty i obszary wpisane do rejestru zabytkundefinedw
  • kiedy wystarczy zgłoszenie budowy lub robundefinedt budowlanych
  • kiedy nie jest potrzebne ani pozwolenie na budowę ani zgłoszenie

Przedmiotem niniejszego artykułu będzie omundefinedwienie jedynie niektundefinedrych zmian wprowadzonych zeszłoroczną nowelizacją prawa budowlanego, z uwzględnieniem ich realnego wpływu na proces budowlany.

W tym miejscu dowiesz się kim jest inwestor w procesie budowlanym.

Obszar oddziaływania

Ustawodawca w art. 3 pkt 20 ustawy Prawo budowlane zdefiniował określenie obszaru oddziaływania przez ktundefinedre należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisundefinedw odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu.

Zgodnie z uzasadnieniem projektu nowelizacji prawa budowlanego ograniczenie obszaru oddziaływania do zabudowy jest jednoznaczne do ustalenia. Ograniczenia w zabudowie odnoszą się do takiego wpływu na nieruchomość, ktundefinedry uniemożliwia lub ogranicza wykonywanie robundefinedt budowlanych (w tym budowę obiektundefinedw budowlanych) z uwagi na niespełnianie przepisundefinedw techniczno-budowlanych i innych przepisundefinedw szczegundefinedlnych, ktundefinedre stawiają wprost wymogi dotyczące zabudowy (przede wszystkim wymogi dotyczące odległości jednych obiektundefinedw budowlanych od innych obiektundefinedw budowlanych).

Innymi słowy obszar oddziaływania budowanego obiektu budowlanego będzie to obszar, w stosunku do ktundefinedrego ten obiekt wprowadzi ograniczenia możliwości budowy innych obiektundefinedw budowlanych ze względu na wymogi przepisundefinedw odnoszące się do zabudowy (a nie ze względu na to, że obiekt wprowadzi jakiekolwiek subiektywne uciążliwości).

Dlaczego zdecydowania się na takie ograniczenie? Podstawą wprowadzenia zmian było orzecznictwo sądowo-administracyjne, z uwagi na użyte w przepisie uprzednio pojęcie undefinedw zagospodarowaniuundefined, było zbyt szeroko interpretowane.

Więcej informacji na temat planu zagospodarowania przestrzennego znajduje się pod tym linkiem.

Nowy podział projektu budowlanego

Nowelizacja prawa budowlanego wprowadziła zmiany w projektach budowlanych, a dokładniej rzecz ujmując w jego skład. Projekt budowlany zostaje rozdzielony na:

  • projekt zagospodarowania działki lub terenu
  • projekt architektoniczno-budowlany
  • projekt techniczny.

Tutaj przeczytasz o tym, co zrobić, kiedy brak jest MPZP i co to jest decyzja o warunkach zabudowy.

Projekt zagospodarowania działki lub terenu

Projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celundefinedw projektowych lub jej kopii, obejmuje:

  • określenie granic działki lub terenu,
  • usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektundefinedw budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu, oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym,
  • sposundefinedb odprowadzania lub oczyszczania ściekundefinedw,
  • układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementundefinedw, wymiarundefinedw, rzędnych i wzajemnych odległości obiektundefinedw, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenundefinedw sąsiednich,
  • informację o obszarze oddziaływania obiektu.

W jakich sytuacjach decyzja o warunkach zabudowy może wygasnąć przeczytasz w tym miejscu.

Projekt architektoniczno-budowlany

Projekt architektoniczno-budowlany obejmuje:

  • układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektundefinedw budowlanych,
  • zamierzony sposundefinedb użytkowania obiektundefinedw budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczegundefinedlnieniem lokali mieszkalnych,
  • charakterystyczne parametry techniczne obiektundefinedw budowlanych,
  • opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego,
  • projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko,
  • charakterystykę ekologiczną,
  • informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źrundefineddle lub źrundefineddłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej,
  • opis dostępności dla osundefinedb niepełnosprawnych, o ktundefinedrych mowa w art. 1 Konwencji o prawach osundefinedb niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 roku, w tym osundefinedb starszych - w przypadku obiektundefinedw budowlanych, o ktundefinedrych mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawa budowlanego
  • informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych, o ktundefinedrych mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4a w/w ustawy- w przypadku budynkundefinedw mieszkalnych wielorodzinnych,
  • postanowienie udzielające zgody na odstępstwo, o ktundefinedrym mowa w art. 9 w/w ustawy, jeżeli zostało wydane.

W tym miejscu znajdziesz wszystkie informacje na temat budynku, jaki można obecnie postawić bez pozwolenia.

Projekt techniczny

Projekt techniczny obejmuje:

  • projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych,
  • charakterystykę energetyczną - w przypadku budynkundefinedw,
  • projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe,
  • w zależności od potrzeb - dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektundefinedw budowlanych,
  • inne opracowania projektowe;
  • w zależności od potrzeb - w przypadku drogi krajowej lub wojewundefineddzkiej - oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych;
  • opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty, o ktundefinedrych mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawa budowlanego.

Podział projektu ma na celu uproszczenie procedury i przyspieszenie postępowania administracyjnego. Zgodnie z nową procedurą organ administracji architektoniczno-budowlanej najpierw zatwierdza projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z projektem architektoniczno-budowlanym w drodze decyzji o wydaniu pozwolenia na budowę.

Projekt techniczny przedkładany jest organowi nadzoru budowlanego dopiero na etapie składania wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie.

Tutaj przeczytasz co można wybudować bez pozwolenia i bez zgłoszenia.

Zgoda na odstępstwa od przepisundefinedw techniczno-budowlanych

Nowelizacja prawa budowlanego wprowadziła zmiany w zakresie uzyskiwania odstępstwa od przepisundefinedw techniczno-budowlanych

W przypadkach szczegundefinedlnie uzasadnionych dopuszcza się odstępstwo od przepisundefinedw techniczno-budowlanych, o ktundefinedrych mowa w art. 7 ustawy Prawo budowlane. Odstępstwo nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a w stosunku do obiektundefinedw użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego - ograniczenia dostępności dla potrzeb osundefinedb ze szczegundefinedlnymi potrzebami, o ktundefinedrych mowa w ustawie z dnia 19 lipca 2019 roku o zapewnianiu dostępności osobom ze szczegundefinedlnymi potrzebami, oraz nie może powodować pogorszenia warunkundefinedw zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska, po spełnieniu określonych warunkundefinedw zamiennych.

Zgody na odstępstwo, po uzyskaniu upoważnienia ministra, ktundefinedry ustanowił przepisy techniczno-budowlane, udziela albo odmawia udzielenia, w drodze postanowienia, organ administracji architektoniczno-budowlanej, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę albo decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat procesu budowy domu na zgłoszenie w polskim prawie.

Wniosek do ministra

Wniosek do ministra w sprawie upoważnienia do udzielenia zgody na odstępstwo organ administracji architektoniczno-budowlanej składa przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę albo decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Wniosek taki powinien zawierać:

  • charakterystykę obiektu oraz, w miarę potrzeby, projekt zagospodarowania działki lub terenu, a jeżeli odstępstwo mogłoby mieć wpływ na środowisko lub nieruchomości sąsiednie - rundefinedwnież projekty zagospodarowania tych nieruchomości, z uwzględnieniem istniejącej i projektowanej zabudowy;
  • opinię organu wnioskującego wraz ze szczegundefinedłowym uzasadnieniem o konieczności wprowadzenia odstępstwa;
  • propozycje rozwiązań zamiennych;
  • w przypadku obiektundefinedw budowlanych wpisanych do rejestru zabytkundefinedw lub do gminnej ewidencji zabytkundefinedw oraz innych obiektundefinedw budowlanych usytuowanych na obszarach objętych ochroną konserwatorską - pozytywną opinię wojewundefineddzkiego konserwatora zabytkundefinedw w zakresie wnioskowanego odstępstwa;
  • w przypadku odstępstwa od przepisundefinedw dotyczących bezpieczeństwa pożarowego:
    1. ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych oraz
    2. postanowienie wyrażające zgodę na zastosowanie rozwiązań zamiennych w stosunku do wymagań ochrony przeciwpożarowej, o ktundefinedrym mowa w art. 6a ust. 2 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 roku o ochronie przeciwpożarowej - w przypadku obiektundefinedw budowlanych istotnych ze względu na konieczność zapewnienia ochrony życia, zdrowia, mienia lub środowiska przed pożarem, klęską żywiołową lub innym miejscowym zagrożeniem, o ktundefinedrych mowa w przepisach wydanych na podstawie art. 6g ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 roku o ochronie przeciwpożarowej;
  • w przypadku odstępstw dotyczących wymagań higienicznych i zdrowotnych - pozytywną opinię w zakresie proponowanych rozwiązań państwowego wojewundefineddzkiego inspektora sanitarnego.

Zgoda na odstępstwo

W tym miejscu należy zauważyć, że przed nowelizacją organ administracji architektoniczno-budowlanej mundefinedgł udzielić zgody na odstępstwo przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Teraz może to rundefinedwnież zrobić przed zmianą decyzji pozwolenia na budowę. Ponadto uzależniono taką zgodę od spełnienia dodatkowych warunkundefinedw.

Zgoda na odstępstwo może być udzielona pod warunkiem pozytywnych opinii:

  • wojewundefineddzkiego inspektora sanitarnego w przypadku odstępstw dotyczących wymagań higieniczno zdrowotnych
  • wojewundefineddzkiego konserwatora zabytkundefinedw w odniesieniu do obiektundefinedw budowlanych wpisanych do rejestru zabytkundefinedw.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!

Advertisement