Działka siedliskowa. Co się kryje pod tym pojęciem?

Inwestor budujący dom szuka zwykle jak najtańszego gruntu. Alternatywą dla drogich działek budowlanych są działki siedliskowe. Czy taka nieruchomość nadaje się do zabudowy? Jakie są warunki zakupu?


O czym przeczytasz?

Czym jest działka siedliskowa?

Pomimo, że określenie działa siedliskowa jest pojęciem coraz bardziej powszechnym i często używanym, próżno szukać w polskim ustawodawstwie syntetycznej definicji na jej określenie. Dlatego, w ustalaniu czy dany grunt możemy określić mianem działki siedliskowej, pomaga szerokie orzecznictwo.

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1969 r. (III CZP 12/69) działką siedliskową jest działka pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego. Inaczej rzecz ujmując, jest to działka przeznaczona pod zabudowę zagrodową, czyli zabudowę związaną z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Do takiej zabudowy można zaliczyć przede wszystkim budynki gospodarcze, hodowlane, a także budynki mieszkalne należące do rolnika i jego rodziny prowadzącego dane gospodarstwo.

Reasumując

działka siedliskowa jest zatem częścią gruntu pod zabudowaniami gruntu rolnego, a więc na ogół jest częścią działki rolnej.

Czy możliwe jest przekształcenie działki rolnej w siedlisko?

Tak. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem działkę rolną można przekształcić w siedlisko jeśli obszar gospodarstwa, na którym ma być wytyczona działka siedliskowa, będzie na tyle duży, aby można na nim było realizować działalność o charakterze wytwórczym z przeznaczeniem na zbyt.

Ponadto, możliwość przekształcenia działki siedliskowej powinna być uwzględniona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w którym określona powinna być również minimalną powierzchnię działki, jaka może być przeznaczona na siedlisko.

Więcej na temat gruntów rolnych i statusu rolnika przeczytasz w tym miejscu.

Tutaj możesz się dowiadzieć jak odrolnić działkę.

Jakie warunki trzeba spełniać aby postawić siedlisko?

Postawienie siedliska nie jest najprostszym sposobem, albowiem należy spełnić szereg warunków. Przede wszystkim należy mieć na uwadze miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który może określać m.in. minimalną powierzchnię gruntów wymaganych dla postawienia siedliska, jak również inne warunki zabudowy.

Jeśli plan nie obowiązuje, należy wystąpić do organu z wnioskiem o wydanie decyzji i warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Tego rodzaju dokument zawiera ważne informacje dotyczące dopuszczalnych parametrów budynku, jaki może powstać na działce. Co istotne, warunki zabudowy możesz uzyskać już na etapie zainteresowania działką

Więcej informacji o miejscowych planach znajdziesz tutaj.

Co jeśli danym ternie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Jeżeli na danym terenie brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, którą wydaje: wójt, burmistrz  lub prezydent miasta.

Zgodnie z art. 61 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, jeśli spełnione zostały łącznie następujące warunki:

  • co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
  • teren ma dostęp do drogi publicznej;
  • istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
  • teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
  • decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W tym miejscu przeczytasz o decyzji o waunkach zabudowy.

Czy można postawić budynki na działce siedliskowej? Co z pozwoleniem na budowę?

W świetle art. 29 pkt 1 Ustawy Prawo Budowlane, pozwolenia na budowę nie wymaga budowa:

  • obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej,
  • parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2 przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,
  • płyt do składowania obornika,
  • szczelnych zbiorników na gnojówkę lub gnojowicę,
  • naziemnych silosów na materiały sypkie o pojemności do 30 m3 i wysokości nie większej niż 7 m,
  • suszarni kontenerowych o powierzchni zabudowy do 21 m2
  • silosów na kiszonkę.

Mając na uwadze powyższe, należy zauważyć, że budynki związane bezpośrednio z działalnością rolną nie wymagają na działce siedliskowej pozwolenia na budowę.

Taka działka może być  jednak zabudowana wyłącznie przez osoby zajmujące się produkcją rolną, a więc osoby, które posiadają działkę rolną o powierzchni co najmniej 1 ha i nie większą niż 300 ha, od minimum 5 lat prowadzą osobiście gospodarstwo rolne na terenie danej gminy. Ponadto, są właścicielem działki rolnej, użytkownikiem wieczystym lub jej dzierżawcą albo mają wykształcenie rolnicze.

Jeżeli więc spełniamy powyższe przesłanki pozwolenia na budowę nie jest konieczne, w innym przypadku, potrzebne będzie nie tylko uzyskanie stosownego pozwolenia, ale również podjęcie szeregu innych czynności, o których poniżej.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat budowy domu, który nie wymaga pozwolenia na budowę.

Nie-rolnik a budowa domu na siedlisku

Jak zostało wspomniane powyżej, chcąc wznieść zabudowania na siedlisku należy być rolnikiem. Zdarzają się przypadki, że właściciel działki rolnej nie jest rolnikiem, a chciałby ją zabudować. Wówczas, aby mieć prawo na takiej działce postawić dom, przede wszystkim należy działkę odrolnić.

Ponadto, konieczne jest sprawdzenie czy dla grunt zostało wydane pozwolenie na budowę, jeśli tak, to należy pamiętać, że po zakupie nieruchomości pozwolenie przenoszone jest na nowego właściciela.

W przypadku, gdy zakupiona działka siedliskowa jest już zabudowana, można uzyskać pozwolenie na przebudowę istniejących budynków, jednakże i wtedy odrolnienie działki będzie niezbędne.

Czy każdy może kupić siedlisko?

Co do zasady tak. Zakup siedliska nie jest ograniczony prawem. Jednakże przed zakupem należy się zastanowić po co nam taka inwestycja. Jeśli kupując siedlisko mamy zamiar wybudować tam dom, to należy pamiętać, że w świetle obowiązujących przepisów budynek mieszkalny może być postawiony przez rolnika, natomiast osoba nie będąca rolnikiem musi liczyć się przede wszystkim w pierwszej kolejności z koniecznością odrolnienia działki.

Podsumowanie

Pojęcie działki siedliskowej, jest ściśle powiązane z działką rolną. O ile osoba będąca rolnikiem, spełniając niewielkie wymagania prawne może postawić siedlisko, albowiem jest to ściśle związane  jej z działalnością wytwórczą, to w przypadku osób nie będących rolnikami, postawienie jakikolwiek zabudowy, zwłaszcza domu, będzie wiązało się przede wszystkim z odrolnieniem działki oraz spełnieniem szeregu wymogów.

Zakup działki siedliskowej przez osoby niebędące rolnikami przy obowiązującym stanie prawnym jest więc bardzo ryzykowny. W szczególności należy pamiętać o obowiązujących od niedawna przepisach, które pozwalają na zakup terenów rolnych przez nie rolników bez dodatkowych formalności, jednakże tylko wtedy, gdy są to grunty nie większe niż 1 ha. Ponadto, w przypadku rozważania zakupu takiej nieruchomości istotne jest zapoznanie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować