Jaka jest minimalna odległość budynku od granicy działki? Prześwietlamy prawo budowlane.

Czym jest granica i w jaki sposób ją wyznaczyć? Czy prawo wskazuje minimalną odległość budynku od granicy działki? Kiedy konieczna jest zgoda sąsiada na posadowienie budynku? W jaki sposób ustala się odległość domu od granicy działki?


O czym przeczytasz?

Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

Podstawą regulacji związanych z ustaleniem warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie są przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Czym jest „granica działki” i w jaki sposób ją wyznaczyć?

W celu ustalenia odległości budynku od granicy działki koniecznym jest ustalenie parametrów działki i przebiegającej przez nią linii granicznej. Informacje to można odszukać w Ewidencji Gruntów i Budynków (EGiB) prowadzonej przez wydział geodezyjny właściwego miejscowo starostwa.

Więcej na temat EGIB i wykreślania znajdujących się w niej budynków przeczytasz w tym miejscu.

Dane zawarte w EGiB obejmują informacje dotyczące m.in. gruntów, w tym miejsc ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów.

Granica działki powinna być wyznaczona w terenie znakami granicznymi (tzw. granicznikami).

Ważne! Nie w każdym przypadku granice działki wyznacza zamontowane na niej ogrodzenie – może ono znaleźć na granicy tylko wtedy, gdy wszyscy zainteresowani sąsiedzi się na to zgadzają. Jeśli brak zgody - ogrodzenie może stać tylko na terenie właściciela działki.

Obecnie bez znaczenia dla ustalenia punktu od którego należy mierzyć minimalną odległość działki, jest fakt czy działka jest działką budowlaną czy też nie. Od 2018 r. punktem od którego mierzy się minimalną odległość, jest granica działki, na której będzie znajdować się planowany na niej budynek.

Ważne! Nawet w sytuacji gdy działka w sąsiedztwie jest objęta zakazem budowy lub jej wielkość uniemożliwia jakąkolwiek inwestycję, wciąż należy stosować się do przepisów.

Więcej na temat minimalnych wymiarów działki przeczytasz w tym miejscu.

Minimalna odległość budynku od granicy działki – generalna zasada

Zgodnie z treścią § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

  • 4 m– w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy (wskazane 4 m dotyczą również okna dachowego zwróconego w stronę tej granicy);
  • 3 m– w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Warto jednak zaznaczyć, że § 12 ust. 2 ww. rozporządzenia dopuszcza także możliwość usytuowania budynku w odległości 1,5 m od granicy działki w przypadku, gdy zwrócony jest w stronę granicy ścianą bez okien i bez drzwi. Sytuacja ta może jednak nastąpić jedynie w przypadku gdy pozwalają na to zapisy planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego.

W sytuacji gdy rada gminy (miasta) nie podjęła uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to warunki umożliwiające sytuowanie domu w odległości 1,5 m od granicy powinny być ujęte w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ponadto w rzeczywistości może zaistnieć także sytuacja, w której koniecznym będzie posadowienie budynku w odległości 1,5 m od granicy działki i zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy. W takim przypadku wymagane jest uzyskanie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.

Więcej informacji na temat planu zagospodarowania przestrzennego znajduje się pod tym linkiem.

Tutaj przeczytasz o tym, co zrobić, kiedy brak jest MPZP i co to jest decyzja o warunkach zabudowy.

A w jakich sytuachacj decyzja o warunkach zabudowy może wygasnąć przeczytasz w tym miejscu.

Jak zmierzyć odległość budynku od granicy działki?

Pomiar odległości budynku od granicy działki powinien uwzględniać zasady wskazane a treści § 9 przywołanego wcześnej rozporządzenia.

Uwzględniając powyższe należy zatem przyjąć, że sposób pomiaru odległości budynku od granicy działki należy przyjmować w poziomie, w miejscu ich najmniejszego oddalenia, z uwzględnieniem wykończenia powierzchni elementów budynku (np.: okładzin z kamienia lub desek), które należy wziąć pod uwagę przy mierzeniu odległości budynku od granicy działki.

Przepisy rozporządzenia przewidują wyjątek jedynie dla obiektów istniejących.

Zgodnie z treścią § 9 ust. 4 ww. rozporządzenia, dla budynków istniejących dopuszcza się przyjmowanie odległości budynków od innych budynków, urządzeń budowlanych lub granicy działki budowlanej bez uwzględnienia grubości warstw izolacji termicznej, tynków lub okładzin zewnętrznych (nie dotyczy to ściany budynku usytuowanej bezpośrednio przy granicy działki).

Zgoda sąsiada na wybudowanie domu na granicy działki

Obecnie obowiązujące przepisy prawa nie uzależniają możliwości budowy domu na granicy działki od uprzedniego wyrażenia zgody przez sąsiada. Usytuowanie budynku w ten sposób jest możliwe po spełnieniu warunków określonych w przepisach techniczno-budowlanych.

Niemniej jednak, w rzeczywistości może zdarzyć się sytuacja, w której posesja sąsiada znajdzie się w obszarze oddziaływania planowanego obiektu, a w konsekwencji zostanie on uznany za stronę postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę.

Obszar oddziaływania obiektu to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych (np. na podstawie przepisów cytowanego rozporządzenia).

Zbliżenie budynku do granicy na odległość mniejszą niż 4 lub 3 m powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania projektowanego obiektu. Właściciel działki sąsiedniej będzie bowiem w pewnym stopniu ograniczony w możliwości zagospodarowania swojej działki i dlatego w takich sytuacjach zawsze będzie uznawany za stronę postępowania.

Sąsiad jako strona w postępowaniu o pozwolenie na budowę będzie miał prawo wglądu do akt, składania wniosków, zażaleń i odwołań, a także skarg do sądów administracyjnych. Jeśli uzna, że jego interes jest zagrożony, może nawet na kilka lat wstrzymać budowę.

Stary dom na granicy działki

Co do zasady przyjmuje się, że regulacje zawarte w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych nie mają zastosowania, jeżeli przed dniem wejścia w życie ww. rozporządzenia:

  • złożono wniosek o pozwolenie na budowę lub odrębny wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego, a wnioski te zostały opracowane na podstawie dotychczasowych przepisów;
  • dokonano zgłoszenia budowy lub robót budowlanych, w przypadku gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Uwzględniając powyższe może się zatem wydawać, że budynki wybudowane kiedyś nie muszą być dostosowywane do obecnie obowiązujących norm.

Niestety, organy nadzoru budowlanego stoją na stanowisku, że nawet stare budynki powinny odpowiadać obecnym normom, zwłaszcza w zakresie bezpieczeństwa pożarowego.

Stanowisko sądów w sprawie budynków już stojących

Stanowisko to znajduje także uzasadnienie w orzecznictwie. Tak na przykład Wojewódzki Sąd w Warszawie w wyroku z 20 marca 2009 r. (sygn. akt: VII SA/Wa 1933/08) wskazał, że przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie mają zastosowanie także do budynków istniejących już w dacie wejścia w życie przedmiotowego aktu wykonawczego.

Sposób usytuowania budynku niewątpliwie może mieć wpływ na bezpieczeństwo pożarowe, dlatego może się zdarzyć, że nadzór budowlany po przeanalizowaniu sytuacji, a zwłaszcza otoczenia budynku stojącego przy granicy działki i ze ścianą z oknami zwróconą w stronę sąsiada, wyda decyzję nakazującą przebudowę domu polegającą np. na zamurowaniu okien lub wybudowaniu ściany oddzielenia przeciwpożarowego.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome