Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Podstawą regulacji związanych z ustaleniem warunkundefinedw technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie są przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunkundefinedw technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Czym jest undefinedgranica działkiundefined i w jaki sposundefinedb ją wyznaczyć?
W celu ustalenia odległości budynku od granicy działki koniecznym jest ustalenie parametrundefinedw działki i przebiegającej przez nią linii granicznej. Informacje to można odszukać w Ewidencji Gruntundefinedw i Budynkundefinedw (EGiB) prowadzonej przez wydział geodezyjny właściwego miejscowo starostwa.
Dane zawarte w EGiB obejmują informacje dotyczące m.in. gruntundefinedw, w tym miejsc ich położenia, granic, powierzchni, rodzajundefinedw użytkundefinedw gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorundefinedw dokumentundefinedw.
Granica działki powinna być wyznaczona w terenie znakami granicznymi (tzw. granicznikami).
Ważne! Nie w każdym przypadku granice działki wyznacza zamontowane na niej ogrodzenie undefined może ono znaleźć na granicy tylko wtedy, gdy wszyscy zainteresowani sąsiedzi się na to zgadzają. Jeśli brak zgody - ogrodzenie może stać tylko na terenie właściciela działki.
Obecnie bez znaczenia dla ustalenia punktu od ktundefinedrego należy mierzyć minimalną odległość działki, jest fakt czy działka jest działką budowlaną czy też nie. Od 2018 r. punktem od ktundefinedrego mierzy się minimalną odległość, jest granica działki, na ktundefinedrej będzie znajdować się planowany na niej budynek.
Ważne! Nawet w sytuacji gdy działka w sąsiedztwie jest objęta zakazem budowy lub jej wielkość uniemożliwia jakąkolwiek inwestycję, wciąż należy stosować się do przepisundefinedw.
Więcej na temat minimalnych wymiarundefinedw działki przeczytasz w tym miejscu.
Minimalna odległość budynku od granicy działki undefined generalna zasada
Zgodnie z treścią undefined 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunkundefinedw technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:
- 4 mundefined w przypadku budynku zwrundefinedconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy (wskazane 4 m dotyczą rundefinedwnież okna dachowego zwrundefinedconego w stronę tej granicy);
- 3 mundefined w przypadku budynku zwrundefinedconego ścianą bez otworundefinedw okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.
Warto jednak zaznaczyć, że undefined 12 ust. 2 ww. rozporządzenia dopuszcza także możliwość usytuowania budynku w odległości 1,5 m od granicy działki w przypadku, gdy zwrundefinedcony jest w stronę granicy ścianą bez okien i bez drzwi. Sytuacja ta może jednak nastąpić jedynie w przypadku gdy pozwalają na to zapisy planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego.
W sytuacji gdy rada gminy (miasta) nie podjęła uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to warunki umożliwiające sytuowanie domu w odległości 1,5 m od granicy powinny być ujęte w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Ponadto w rzeczywistości może zaistnieć także sytuacja, w ktundefinedrej koniecznym będzie posadowienie budynku w odległości 1,5 m od granicy działki i zwrundefinedconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy. W takim przypadku wymagane jest uzyskanie zgody na odstępstwo od przepisundefinedw techniczno-budowlanych.
Więcej informacji na temat planu zagospodarowania przestrzennego znajduje się pod tym linkiem.
Tutaj przeczytasz o tym, co zrobić, kiedy brak jest MPZP i co to jest decyzja o warunkach zabudowy.
A w jakich sytuachacj decyzja o warunkach zabudowy może wygasnąć przeczytasz w tym miejscu.
Jak zmierzyć odległość budynku od granicy działki?
Pomiar odległości budynku od granicy działki powinien uwzględniać zasady wskazane a treści undefined 9 przywołanego wcześnej rozporządzenia.
Uwzględniając powyższe należy zatem przyjąć, że sposundefinedb pomiaru odległości budynku od granicy działki należy przyjmować w poziomie, w miejscu ich najmniejszego oddalenia, z uwzględnieniem wykończenia powierzchni elementundefinedw budynku (np.: okładzin z kamienia lub desek), ktundefinedre należy wziąć pod uwagę przy mierzeniu odległości budynku od granicy działki.
Przepisy rozporządzenia przewidują wyjątek jedynie dla obiektundefinedw istniejących.
Zgodnie z treścią undefined 9 ust. 4 ww. rozporządzenia, dla budynkundefinedw istniejących dopuszcza się przyjmowanie odległości budynkundefinedw od innych budynkundefinedw, urządzeń budowlanych lub granicy działki budowlanej bez uwzględnienia grubości warstw izolacji termicznej, tynkundefinedw lub okładzin zewnętrznych (nie dotyczy to ściany budynku usytuowanej bezpośrednio przy granicy działki).
Zgoda sąsiada na wybudowanie domu na granicy działki
Obecnie obowiązujące przepisy prawa nie uzależniają możliwości budowy domu na granicy działki od uprzedniego wyrażenia zgody przez sąsiada. Usytuowanie budynku w ten sposundefinedb jest możliwe po spełnieniu warunkundefinedw określonych w przepisach techniczno-budowlanych.
Niemniej jednak, w rzeczywistości może zdarzyć się sytuacja, w ktundefinedrej posesja sąsiada znajdzie się w obszarze oddziaływania planowanego obiektu, a w konsekwencji zostanie on uznany za stronę postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę.
Obszar oddziaływania obiektu to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisundefinedw odrębnych (np. na podstawie przepisundefinedw cytowanego rozporządzenia).
Zbliżenie budynku do granicy na odległość mniejszą niż 4 lub 3 m powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania projektowanego obiektu. Właściciel działki sąsiedniej będzie bowiem w pewnym stopniu ograniczony w możliwości zagospodarowania swojej działki i dlatego w takich sytuacjach zawsze będzie uznawany za stronę postępowania.
Sąsiad jako strona w postępowaniu o pozwolenie na budowę będzie miał prawo wglądu do akt, składania wnioskundefinedw, zażaleń i odwołań, a także skarg do sądundefinedw administracyjnych. Jeśli uzna, że jego interes jest zagrożony, może nawet na kilka lat wstrzymać budowę.
Stary dom na granicy działki
Co do zasady przyjmuje się, że regulacje zawarte w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunkundefinedw technicznych nie mają zastosowania, jeżeli przed dniem wejścia w życie ww. rozporządzenia:
- złożono wniosek o pozwolenie na budowę lub odrębny wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego, a wnioski te zostały opracowane na podstawie dotychczasowych przepisundefinedw;
- dokonano zgłoszenia budowy lub robundefinedt budowlanych, w przypadku gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
Uwzględniając powyższe może się zatem wydawać, że budynki wybudowane kiedyś nie muszą być dostosowywane do obecnie obowiązujących norm.
Niestety, organy nadzoru budowlanego stoją na stanowisku, że nawet stare budynki powinny odpowiadać obecnym normom, zwłaszcza w zakresie bezpieczeństwa pożarowego.
Stanowisko sądundefinedw w sprawie budynkundefinedw już stojących
Stanowisko to znajduje także uzasadnienie w orzecznictwie. Tak na przykład Wojewundefineddzki Sąd w Warszawie w wyroku z 20 marca 2009 r. (sygn. akt: VII SA/Wa 1933/08) wskazał, że przepisy rozporządzenia w sprawie warunkundefinedw technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie mają zastosowanie także do budynkundefinedw istniejących już w dacie wejścia w życie przedmiotowego aktu wykonawczego.
Sposundefinedb usytuowania budynku niewątpliwie może mieć wpływ na bezpieczeństwo pożarowe, dlatego może się zdarzyć, że nadzundefinedr budowlany po przeanalizowaniu sytuacji, a zwłaszcza otoczenia budynku stojącego przy granicy działki i ze ścianą z oknami zwrundefinedconą w stronę sąsiada, wyda decyzję nakazującą przebudowę domu polegającą np. na zamurowaniu okien lub wybudowaniu ściany oddzielenia przeciwpożarowego.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
