Wykreślenie budynku z ewidencji. W jaki sposób i w jakim celu się tego dokonuje? Niechybna podwyżka podatków może ten proceder nasilić.

Wydaje się, że jak coś jest na działce zbudowane, choćby fundamenty, to już jest to działka budowlana. Nie do końca tak jest. Po co jednak wykreśla się budynki z ewidencji?


O czym przeczytasz?

W poprzednim artukule o budynkach widmo, który przeczytasz tutaj , pisałem o tym co oznacza dla kupującego nabycie takiej działki. Poniżej postaram się przybliżyć jak i właściwie po co się to robi.

Działka budowlana – definicja

Zgodnie z treścią art. 2 ust. 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przez pojęcie działki budowlanej należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Uwzględniając powyższą definicję przyjmuje się, że działka budowlana powinna posiadać bezpośredni dostęp do drogi publicznej, bądź dostęp do ww. drogi przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności. Działka budowlana może być uzbrojona lub nieuzbrojona. Działka uzbrojona charakteryzuje się tym, że na jej obszarze znajdują się urządzenia infrastruktury liniowej i punkowej (tj. sieć wodno-kanalizacyjna, sieć elektryczna, sieć gazowa). Natomiast działka nieuzbrojona jest wolna od jakichkolwiek urządzeń.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami za działkę budowlaną uznaje zabudowaną działkę gruntu której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. W tym rozumieniu działką budowlaną może być tylko nieruchomość zabudowana, zatem działka niezabudowana nie jest działką budowlaną.

Działka budowlana w rozumieniu rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie to nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Z powyższego rozróżnienia wynika zatem, że z działką budowlaną będziemy mieli do czynienia jeśli posiada cechy wskazane w ustawie, nawet jeśli nic nie będzie na niej posadowione, nawet fundamenty pod zabudowę.

Za działkę budowlaną uznaje się także teren na którym nieruchomości zostały już wybudowane, bądź też taki teren na którym była zabudowa, ale została wyburzona.

Jak ustalić czy działka jest działką budowlaną?

Jednym z najprostszych sposobów ustalenia czy dana działka jest w rzeczywistości działką budowlaną jest skorzystanie z portalu Geoportal, który umożliwia przeglądanie danych przestrzennych oraz wyszukiwanie zbiorów i usług danych przestrzennych należących do Krajowej Infrastruktury Informacji Przestrzennej.


Aby skutecznie skorzystać z wyszukiwarki gruntów przeznaczonych pod zabudowanie, koniecznym jest przede wszystkim ustalenie lokalizacji nieruchomości, bądź jej adresu administracyjnego. Powyższe dane umożliwią ograniczenie zakresu map do konkretnego rejonu, co w konsekwencji ułatwi wyszukanie odpowiedniej działki. Aby wyszukanie to było skuteczne wystarczy ustawić kursor na odpowiedniej działce, a następnie lewym przyciskiem myszy aktywować opcje związane z pomiarem długości i powierzchni oraz wyświetleniem danych szczegółowych związanych z obszarem.

Podstawową informacją, którą można uzyskać poprzez korzystanie z internetowych wyszukiwarek gruntów, jest numer ewidencyjny działki, który będzie podstawą do prowadzenia dalszego postępowania związanego z obrotem i sposobem zagospodarowania nieruchomości.

Aby dowiedzieć się czy dana działka jest działką budowalną można także skorzystać z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Dokument ten odnaleźć można we właściwym urzędzie gminy lub miasta.

Więcej informacji o miejscowych planach znajdziesz tutaj.

Jeśli okaże się, że dana działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to jej przeznaczenie można sprawdzić w Warunkach Zabudowy (tzw. WZ), wydawanych przez właściwego wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Aby uzyskać WZ koniecznym jest złożenie odpowiedniego wniosku w urzędzie gminy lub miasta na którego obszarze znajduje się działka.

Ewidencja Gruntów i Budynków (EGiB)

Ewidencja gruntów i budynków jest publicznym rejestrem prowadzonym w systemie internetowym przez starostów i prezydentów miast. Zawiera szczegółowe informacje dotyczące danej nieruchomości. Ewidencja ta zawiera na bieżąco aktualizowane dane dotyczące:

  • gruntów – a w szczególności ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas bonitacyjnych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty;
  • budynków – ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych;
  • lokali – ich położenia, funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej.

Oprócz powyższych w ewidencji znajdziemy także informacje odnośnie:

  • właścicieli nieruchomości,
  • miejsca stałego pobytu lub adres siedziby właścicieli nieruchomości,
  • wpisu do rejestru zabytków,
  • obszaru gruntu wyróżnionego w ewidencji gruntów i budynków, a w szczególności informację, czy grunt jest objęty formą ochrony przyrody,
  • katastralnej wartości nieruchomości,
  • umów dzierżawy, jeżeli od wykazania takich informacji w ewidencji gruntów i budynków uzależnione jest nabycie praw wynikających z przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników, a także z przepisów o rozwoju obszarów wiejskich.

Zmiany w EGiB

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 lipca 2010r. (I OSK 1327/09) potwierdził, że legitymacja do wystąpienia z żądaniem dokonania zmian w ewidencji gruntów i budynków przysługuje jedynie właścicielowi względnie organom i jednostkom organizacyjnym. Przymiot strony w postępowaniu o dokonanie zmian w ewidencji gruntów i budynków przysługuje jedynie podmiotom, których prawa do nieruchomości podlegają ujawnieniu w ewidencji. Brak jest natomiast przesłanek do uznania, że interes prawny przysługuje potencjalnym (przyszłym) właścicielom nieruchomości, którzy zmian takich żądają. Nie jest zatem legitymowany do występowania w postępowaniu administracyjnym dotyczącym zmian w ewidencji gruntów i budynków
w charakterze strony ten, kto uzasadnia swój interes prawny zdarzeniami i okolicznościami przewidywanymi, takimi, które mają wystąpić dopiero w przyszłości.

Wykreślenie budynku z EGiB - podstawowe kwestie

Zarówno przepisy ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne, jak i rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków nie definiują pojęcia „wykreślenia budynku” z EGiB. 

Pojęcie to pojawia się w ww. aktach jedynie w odniesieniu do zadań starosty obejmujących obowiązek zawiadomienia o zmianach w danych ewidencyjnych. Zgodnie bowiem z brzmieniem § 49 ust. 1 pkt 3 ww. rozporządzenia - w przypadku zmian w cechach adresowych nieruchomości oraz dopisywania i wykreślania budynków starosta zawiadamia właściwe miejscowo jednostki statystyki publicznej.

O ile prawodawca nie wskazuje katalogu sytuacji, w którym będziemy mieli do czynienia z wykreśleniem budynku z EGiB, to ustalenia te można poczynić m.in. w oparciu o treść orzeczeń sądów administracyjnych.

Tak na przykład Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 25 marca 2015 r. (sygn. akt: II SA/GI 1432/14) wskazał, że budynek, który uległ pożarowi podlega wykreśleniu z EGiB. Dlaczego? W rozpatrywanej sprawie, budynek wpisany do EGiB, w wyniku pożaru uległ całkowitemu zniszczeniu, wskutek czego trwale utracił cechy budynku w świetle obowiązujących przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane.

Zgodnie z definicją zawartą w treści art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane,

przez pojęcie budynku należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Uwzględniając powyższe orzeczenie oraz treść cytowanego artykułu, należy zatem uznać, że aby można było mówić o wykreśleniu budynku z Ewidencji Gruntów i Budynków koniecznym jest wystąpienie sytuacji, w której istniejący dotychczas w EGiB budynek utracił cechy wskazane w ustawie Prawo budowlane (tj. nie jest trwale związany z gruntem, nie jest wydzielony za pomocą przegród budowlanych oraz nie posiada fundamentów i dachu), np. w wyniku pożaru, zawalenia czy zerwania dachu.

Wykreślenie budynku z EGiB – jak to skuteczne uczynić?

Art. 22 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne, wprowadza obowiązek zgłaszania zmiany danych objętych ewidencją gruntów i budynków, w terminie 30 dni, licząc od dnia powstania tych zmian.

Adresatami powyższego obowiązku są przede wszystkim, zgodnie z treścią art. 20 ust. 2 pkt. 1 ww. ustawy właściciele nieruchomości. W odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego obowiązek ten obciąża oprócz właścicieli, także inne podmioty w których władaniu lub gospodarowaniu (w rozumieniu przepisów o gospodarowaniu nieruchomościami Skarbu Państwa) znajdują się te nieruchomości. Natomiast w odniesieniu do gruntów, dla których ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić właścicieli – podmiotami obowiązanymi są osoby lub inne podmioty, które władają tymi gruntami na zasadach samoistnego posiadania.

Ważne: Obowiązek zgłaszania zmiany danych objętych ewidencją gruntów i budynków nie dotyczy zmian wynikających z aktów normatywnych, prawomocnych orzeczeń sądowych, decyzji administracyjnych, aktów notarialnych, materiałów zasobu, wpisów w innych rejestrach publicznych oraz dokumentacji architektoniczno-budowlanej przechowywanej przez organy administracji architektoniczno-budowlanej.

Wykreślenie budynku z EGiB następuje na wniosek właściciela nieruchomości lub innych osób fizycznych, bądź prawnych we władaniu których znajduje się budynek lub jego część będąca przedmiotem wykreślenia. Wskutek złożenia w odpowiednim terminie (tj. 30 dni od zmiany uzasadniającej wykreślenie budynku, np. pożar) organ prowadzący Ewidencję Gruntów i Budynków wydaje decyzję o wykreśleniu z niej budynku. Co do zasady, organem prowadzącym EGiB jest starosta powiatu wykonujący zadania administracji rządowej w dziedzinie geodezji i kartografii. W szczególnych okolicznościach, organem powołanym do prowadzenia EGiB może być także odpowiednio wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Budynek jest na działce, ale nie ma go w EGiB – dlaczego?

Bardzo często można spotkać się z sytuacją, w której właściciele gruntów lub też osoby fizyczne lub prawne, w których władaniu znajduje się budynek lub jego część, decyduje się na nieuwzględnienie budynku w rejestrze. Dlaczego tak się dzieje?

Głównym powodem powyższego działania są kwestie podatkowe. Zgodnie z brzmieniem art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r.  o podatkach i opłatach lokalnych, opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają grunty, budynki lub ich części oraz budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Jeśli zatem budynek nie widnieje w EGiB, to organy podatkowe nie będą miały możliwości ustalenia wysokości zobowiązań w podatku od nieruchomości.

Czynnikiem mającym wpływ na brak chęci ze strony właścicieli na wykazywanie budynku w EGiB jest również to, że jeśli dany budynek (lub też działka) nie znajduje się w Ewidencji - co przyczynia się do utrudnień w stworzeniu księgi wieczystej – to w przypadku wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko właścicielowi budynku wszczęcie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości będzie bardzo utrudnione.

Budynki niewykazywane w EGiB

Zgodnie z brzmieniem § 78 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, w ewidencji nie wykazuje się m.in.:

  • altan działkowych i obiektów gospodarczych, o których mowa w ustawie z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych;
  • wiat o powierzchni zabudowy do 50 m2, sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny, lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, jeżeli łączna liczba tych wiat na działce nie przekracza dwóch na każde 1000 m2 powierzchni działki.
Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement