Odbiór mieszkania od dewelopera. Na co zwrócić uwagę. Podstawowe prawa.

Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego, a więc prosto od dewelopera musimy liczyć się z tym, że zanim się do niego wprowadzimy koniecznym będzie przeprowadzenie odbioru technicznego mieszkania. Do takiej czynności warto przygotować się sumiennie, bowiem każda niezgłoszona przy odbiorze usterka może kosztować nas wiele stresu. Czym jest zatem czynność odbioru mieszkania od dewelopera i na co zwrundefinedcić uwagę podczas jej przeprowadzania?

Odbiundefinedr techniczny mieszkania a podpisanie protokołu odbioru

Odbiundefinedr techniczny mieszkania jest jedną z najistotniejszych czynności w całym procesie inwestycji w lokal. Czynność ta polega na sprawdzeniu stanu mieszkania przed jego ostatecznym przekazaniem do użytku w ręce właściciela. W czasie trwania takiego odbioru możemy zgłaszać deweloperowi wszelkie uwagi dotyczące stanu technicznego zakupionego przez nas mieszkania, ktundefinedre następnie zostaną zamieszczone w tzw. protokole odbioru mieszkania sporządzonym przez dewelopera, bądź osobę działającą w jego imieniu.

Warto pamiętać, że wpisanie do protokołu wskazanej przez nas usterki jest obowiązkiem dewelopera lub upoważnionego przez niego podmiotu, a zatem każde dokonane przez nas zgłoszenie musi zostać odpowiednio w nim odnotowane. Przy czym samo wpisanie do protokołu stwierdzonej przez nas usterki nie świadczy wprost o jej zasadności, a dana usterka musi być uznana także ze strony dewelopera. Zgodnie bowiem z treścią art. 27 ust. 4 ustawy z dnia 16 września 2011 r.o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej "ustawą deweloperską", deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach.

Dodatkowo należy pamiętać, że w protokole odbioru mieszkania powinny znaleźć się także zapisy dotyczące terminundefinedw naprawienia zgłoszonych przez nas i uznanych przez dewelopera usterek. Zgodnie z brzmieniem art. 27 ust. 5 ustawy deweloperskiej deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opundefinedźnienia. Wskazanie takiego terminu w treści protokołu ma moc wiążącą, a zatem w sytuacji gdy deweloper uchyla się od dokonania w protokole wpisu o planowanym terminie naprawienia usterek, powinniśmy po prostu zrezygnować z jego podpisania.

Można uchylić się od podpisania protokołu powinniśmy rundefinedwnież wtedy, gdy zostaną w nim odnotowane takie wady, ktundefinedrych istnienie uniemożliwia zamieszkanie w nabytym lokalu. Gdy mamy do czynienia z ww. sytuacją, koniecznym staje się w pierwszej kolejności usuniecie wad przez dewelopera, a dopiero potem wyznaczenie terminu spotkania na ktundefinedrym nastąpi sporządzenie i podpisanie protokołu odbioru mieszkania.

Co w sytuacji w ktundefinedrej podpisaliśmy protokundefinedł odbioru, a po kilku miesiącach wykryliśmy niezauważone dotychczas wady? W takim przypadku nie ma powodundefinedw do paniki, bowiem samo podpisanie protokołu odbioru nie powoduje, że konieczność usunięcia wad wykrytych pundefinedźniej ciąży po stronie właściciela. Powyższe wynika z faktu, że w prawie funkcjonuje regulacja dotycząca rękojmi za wady nieruchomości, ktundefinedrej podstawy kształtowane są w oparciu o treść działu drugiego ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, art. 27 ustawy deweloperskiej, a także w ustawie z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta. Zgodniez regulacjami zawartymi w ww. ustawach w przypadku wykrycia przez właściciela wad mieszkania

sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada ta została stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania nieruchomości właścicielowi.

Mając na uwadze powyższe regulacje warto wskazać, iż zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą warunkiem powstania odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne sprzedanej rzeczy jest wada rzeczy zmniejszająca jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jak rundefinedwnież wada polegająca na tym, że rzecz nie ma właściwości, o ktundefinedrych istnieniu zapewnił kupujący albo też, jeśli rzecz została wydana kupującemu w stanie niezupełnym (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 kwietnia 2013 r., sygn. akt: I CSK 457/12).

Więcej informacji na temat rękojmi przy zakupie mieszkania znajdziesz tutaj. Natomiast na temat gwarancji dewelopera możesz przeczytać wiecej tutaj.

Odbiundefinedr techniczny mieszkania od dewelopera

Jeśli uzgodniony z deweloperem termin odbioru technicznego mieszkania jest dla nas z rundefinedżnych przyczyn niekorzystny możemy wyznaczyć do jego przeprowadzenia umocowanego przez nas przedstawiciela, ktundefinedry będzie działał w naszym imieniu. Ważne jest jednak, aby takie umocowanie było własnoręcznie podpisane przez kupującego i przedłożone deweloperowi do wglądu. Udzielone przez kupującego pełnomocnictwo powinno zamierać przede wszystkim:

• dane identyfikujące kupującego mieszkanie (imię i nazwisko, numer PESEL lub numer dokumentu tożsamości);
• wskazanie osoby upoważnionej do dokonania w imieniu nabywcy odbioru technicznego mieszkania (imię i nazwisko, numer PESEL lub numer dokumentu tożsamości);
• datę udzielenia pełnomocnictwa;
• podpis osoby udzielającej pełnomocnictwa.

Warto także pamiętać, że jeśli planujemy osobiście stawić się na termin przeprowadzenia odbioru technicznego mieszkania, ale nasza wiedza z zakresu budownictwa nie jest wystarczająca i obawiamy się, że nie będziemy w stanie wyłapać wszystkich ewentualnych usterek możemy skorzystać z pomocy osundefinedb posiadających fachową wiedzę z zakresu budownictwa. Taką osobą może być w szczegundefinedlności wyspecjalizowany w prawie budowlanym inspektor nadzoru budowlanego. Przed wybraniem inspektora warto sprawdzić czy jest on zrzeszony na liście członkundefinedw w Polskiej Izbie Inżynierundefinedw Budownictwa, jeśli nie undefined warto pomyśleć o innej osobie.

Samodzielny odbiundefinedr mieszkania undefined niezbędne akcesoria i dokumenty

Jeżeli mimo wszystko czujemu się na siłach, aby stawić czoła profesjonalistom i samodzielnie dokonać odbioru mieszkania koniecznym jest zaopatrzenie się w zestaw podstawowych narzędzi jakimi są:

• poziomica undefined jest skutecznym narzędziem, ktundefinedre umożliwi sprawdzenie rundefinedwności ścian oraz podłundefinedg, sprawdzenie ułożenia tynkundefinedw, ustalenia miejsc gdzie występują ewentualne spadki;
• kątownik undefined umożliwi sprawdzenie czy na stykach ścian, bądź innych powierzchniach zachowano kąt prosty;
• miarka lub dalmierz undefined pomoże wwymierzeniu powierzchni pomieszczeń;
• latarka undefined co do zasady odbiundefinedr mieszkania powinien odbywać się przy świetle dziennym, bowiem wtedy mamy szansę na dojrzenie ewentualnych usterek. Jednakże często zdarza się tak, że z rundefinedżnych przyczyn odbiundefinedr w pełnym świetle słonecznym jest niemożliwy, bądź w mieszkaniu nie zamontowano jeszcze instalacji elektrycznej wtedy na ratunek przychodzi światło z latarki;
• prundefinedbnik prądu oraz żarundefinedwka undefined umożliwi sprawdzenie przepływu prądu w kontaktach oraz wyłapanie ewentualnych miejsc niewłaściwego podłączenia prądu;
• aparat fotograficzny undefined w sytuacji, gdy zauważymy usterkę warto zrobić zdjęcie, bowiem dokumentacja fotograficzna będzie stanowić dowundefinedd w sytuacji gdy sprzedawca podejmie prundefinedby uchylenia się od odpowiedzialności za wykryte wady.
• notatnik i długopis undefined rzeczy oczywiste, ale bez nich nie mamy gdzie zapisać ewentualnych uwag, wynikundefinedw przeprowadzonych pomiarundefinedw.

Oprundefinedcz niezbędnych sprzętundefinedw umożliwiających skuteczne zbadanie faktycznego stanu mieszkania, koniecznym będzie także zaopatrzenie się na czas trwania odbioru w następujące dokumenty:

• rzut architektonicznyundefined podczas odbioru możemy sprawdzać czy wskazane w rzucie symbole odpowiadają faktycznemu rozmieszczeniu m.in. punktundefinedw świetlnych czy gniazdek elektrycznych;
• plan mieszkania undefined w czasie odbioru umożliwi sprawdzenie czy ustalone w czasie odbioru wymiary pomieszczeń są zgodnie z wymiarami wskazanymi w planie;
• część indywidualna prospektu informacyjnego undefined zawiera informacje o użytych materiałach, dane techniczne zamontowanych okien i drzwi, standardy prac wykończeniowych mieszkania.

Na co zwrundefinedcić uwagę przy odbiorze ?

Dokonując odbioru technicznego mieszkania od dewelopera powinniśmy przede wszystkim zwrundefinedcić uwagę na:

• ściany i tynki undefined ściany powinny być pozbawione wszelkich nierundefinedwności, a tynk undefined gładki i pozbawiony zarysowań. Nie powinny być dostrzegalne na ścianach także żadne pęcherzyki powietrza;
• podłogę undefined podłoga powinna być rundefinedwna, a przy ścianach powinna znajdować się szczelina dylatacyjna, ktundefinedra zapewni prawidłową pracę podłogi;
• okna i drzwi undefined zarundefinedwno jedne i jak i drugie powinny otwierać się bezproblemowo, a ponadto powinny być wolne od zarysowań, obić i ewentualnych zabrudzeń m.in. od farby czy silikonu;
• instalację elektryczną undefined dokonując badania za pomocą prundefinedbnika powinniśmy sprawdzić czy w każdym kontakcie jest prąd. Ponadto zamocowując żarundefinedwkę sprawdzajmy po kolei czy w danym punkcie doprowadzona jest prawidłowo instalacja elektryczna i nie następuje spięcie;
• instalację wodno - kanalizacyjną - powinniśmy dokonać sprawdzenia ilości dostępnych odpływundefinedw
  i dopływundefinedw wody;
• instalację cieplną undefined powinniśmy sprawdzić czy wszystkie grzejniki są trwale zamocowane oraz czy mają zamontowane głowice termostatyczne;
• instalację wentylacyjną undefined powinniśmy sprawdzić czy piony wentylacyjne zgadzają się z planami, a następnie zbadać działanie wentylacji;
• balkon undefined powinniśmy sprawdzić mocowanie balustrady, obrundefinedbkę blacharską oraz spadki posadzki. Ponadto powinniśmy sprawdzić także czy nie ma ubytkundefinedw w fugach, pęknięć w płytkach, korozji, ubytku lub rys na balustradzie;
• garaż/ piwnicę undefined powinniśmy sprawdzić przede wszystkim czy ich umiejscowienie i wymiary zgadzają się z tymi wskazanymi w umowie.

Jeżeli z treści zawartej przez nas umowy wynika, że mieszkanie miało zostać oddane w stanie undefinedpod kluczundefined powinniśmy także dokonać sprawdzenia stanu oraz prawidłowości zamontowania elementundefinedw wyposażenia łazienki i toalety. Ponadto nie zaszkodzi także podjęcie działań, ktundefinedre umożliwią ustalenie czy płytki zamontowane na ścianach oraz na podłodze prawidłowo przylegają do powierzchni na ktundefinedrych zostały zamontowane.

To jest artykuł z cyklu "Kupno mieszkania krok po kroku". Sprawdź pozostałe artykuły z tej serii:

• Jak i gdzie szukać mieszkania?
• Wycena mieszkania: Jak wycenić mieszkanie?
• Jak sprawdzić księgę wieczystą?
• Jak sprawdzić, czy mieszkanie nie jest zadłużone?
• Co powinna zawierać umowa przedwstępna zakupu mieszkania?
• Jak spisać umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego?
• Jak odebrać mieszkanie z rynku wtundefinedrnego?