Jak sprawdzić czy nieruchomość jest zadłużona? Jest kilka sposobów na szybką lustrację.

Kupując nieruchomości po okazyjnej cenie, warto przed podpisaniem umowy sprawdzić, czy atrakcyjna cena nie wynika z czegoś innego niż "pilność" u sprzedawcy. Może mieszkanie lub dom są zadłużone?


O czym przeczytasz?

Stan prawny nieruchomości

Podstawowym dokumentem określającym stan prawny nieruchomości jest księga wieczysta. Zgodnie z treścią art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.

Stan prawny nieruchomości wynika z treści wpisów zawartych w księdze wieczystej, ujawnionych w poszczególnych działach księgi wieczystej i obejmuje zarówno prawa jak i roszczenia. Celem ustalenia stanu prawnego nieruchomości jest stworzenie podstaw do bezpiecznego obrotu nieruchomościami oraz zabezpieczenie kredytu hipotecznego.

Chcesz poznać prawdziwą wartość nieruchomości? Wyceń mieszkanie on-line!

Księga wieczysta nieruchomości

Księgi wieczyste są jawne, co oznacza, że każdy, kto zna numer księgi wieczystej może bezpłatnie zapoznać się z jej treścią. Z treścią księgi wieczystej można zapoznać siękorzystając z przeglądarki internetowej zamieszczonej na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Przeglądając księgę wieczystą mamy do dyspozycji przeglądanie aktualnej treści księgi wieczystej oraz zupełnej treści księgi wieczystej.

Można również dotrzeć do treści księgi wieczystej na podstawie adresu nieruchomości.

Przeglądając księgę wieczystą prowadzoną w systemie elektronicznym szczególną uwagę należy zwrócić na wpisy w poszczególnych jej działach.

Działy księgi wieczystej

W dziale I „Oznaczenie” księgi wieczystej przeznaczonym na wpis oznaczenia nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością, należy zwrócić uwagę na zgodność oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej z oznaczeniem ujętym w katastrze nieruchomości prowadzonym przez właściwego dla miejsca położenia nieruchomości starostę. Zgodność danych z ewidencji gruntów i budynków z danymi ujętymi w księdze wieczystej jest ujęta w rubryce oznaczonej, jako 1.6: „Zgodność z danymi ewidencji gruntów i budynków”. Treści zgodne oznaczone są literą „Z” natomiast treści niezgodne literą „N”. Możemy spotkać się również z wpisem litery „B” oznaczającej brak możliwości sprawdzenia zgodności danych.

W dziale I – Sp „Spis praw związanych z własnością”, należy zwrócić uwagę na wpisane w tej części prawa rzeczowe związane z własnością nieruchomości przysługujące każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości. W dziale I – Sp księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej ujawnia się również udziały właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej tj. udział w gruncie oraz w części budynku i urządzeń. Wpisy ujawnione w tym dziale znajdują uzupełnienie w dziale III księgi wieczystej „Prawa, roszczenia i ograniczenia”.

Dział II „Własność” księgi wieczystej jest działem przeznaczonym na wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego. Ujawnia się tutaj dane właściciela, współwłaściciela, wieczystego użytkownika, wieczystego współużytkownika, jak również rodzaj wspólności oraz wysokość udziałów. W dziale tym powinniśmy zwrócić uwagę na zgodność danych osobowych zbywającego nieruchomość z danymi osobowymi ujawnionymi w księdze wieczystej. Dane te powinny być tożsame.

Dział III „Prawa, roszczenia i ograniczenia” księgi wieczystej przeznaczony jest na wpisy ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipoteki oraz na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym, jak również na wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek. W dziale tym należy sprawdzić m.in. wpisy wynikające bardzo często z przepisów szczególnych jak na przykład: prawo pierwokupu, wpisy ujawniające wpisanie nieruchomości lub jej części do rejestru zabytków, wpis o wszczęciu postępowania scaleniowego, wpis ujawniający postępowanie o ogłoszeniu upadłości czy zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości na zabezpieczenie roszczeń pieniężnych.

Więcej informacji o tym, jak należy czytać księgę wieczystą znajdziesz w tym miejscu.

Jej wysokość hipoteka

Podejmując czynności w zakresie ustalenia ewentualnego zadłużenia nieruchomości, szczególną uwagę należy zwrócić na dział IV księgi wieczystej – „Hipoteka”. Jak sama nazwa wskazuje jest on przeznaczony na wpisy hipoteki i to tutaj należy sprawdzić, czy na nieruchomości zostało ustanowione tego rodzaju roszczenie.

Jeżeli w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości ujawniona została hipoteka, należy pamiętać, że jej podstawowym celem określonym w art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest obciążenie nieruchomości prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Sytuacja ta oznacza, że w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, nabywca staje się jednocześnie dłużnikiem i ciąży na nim obowiązek spłaty długu określonego w zapisie hipotecznym.

Zasada ta dotyczy każdego kolejnego nabywcy nieruchomości, który odpowiada z nieruchomości obciążonej hipoteką.

Przeczytaj więcej Wycena mieszkania – jak zrobić to prawidłowo? 

Ustalenie istnienia hipoteki – wizyta w sądzie

W celu ustalenia, że interesująca kupującego nieruchomość nie jest obciążona hipoteką lub że nie wpłynął wniosek o jej wpis, najlepszym rozwiązaniem może być wizyta w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla danej nieruchomości.  

Poszukiwania w Internecie

Narzędziem, które umożliwia w szybki sposób ustalenie kwestii związanych z ewentualnym zadłużeniem nieruchomości jest przeglądarka internetowa zamieszczona na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości

Strona ta umożliwia zweryfikowanie stanu księgi wieczystej na moment jej sprawdzenia. Jedynym wymogiem jest posiadanie aktualnego numeru księgi wieczystej nieruchomości. Te czynności są wystarczające by zweryfikować aktualny stan zadłużenia nieruchomości.

Brak księgi wieczystej

Niektóre nieruchomości nie mają założonej księgi wieczystej. Sytuacja ta może mieć miejsce na rynku wtórnym, w szczególności przy nabywaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Wówczas najlepszym i jedynym słusznym rozwiązaniem jest złożenie wniosku do administracji spółdzielni z prośbą o wystawienie formalnego zaświadczenia o stanie zadłużenia lokalu. Otrzymując dokument ze spółdzielni kupujący będzie mieć pewność, czy na danej nieruchomości nie ciąży zadłużenie lub nie jest prowadzona egzekucja komornicza. 

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat kupna mieszkania bez księgi wieczystej.

Opłaty za czynsz i opłaty eksploatacyjne

W przypadku nabycia mieszkania z rynku wtórnego szczególnie istotne znaczenie będzie miał również stan uregulowania opłat eksploatacyjnych oraz rachunków za media. Choć zaległości obciążają sprzedawcę mieszkania to w przypadku występowania zadłużenia, dostawcy mediów mogą uzależniać zawarcie umowy na ich dostarczanie od uregulowania zaległych zobowiązań.

Aby zabezpieczyć się przed taką ewentualnością, warto aby kupujący uzyskał od sprzedawcy pisemne oświadczenie o niezaleganiu z opłatami m.in. za:

  1. czynsz wobec spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej;
  2. prąd, wodę, gaz, ogrzewanie, wywóz śmieci, itd.;
  3. telefon, Internet, telewizję kablową, itd. (jeśli występują).

Jest to o tyle ważne, że w przypadku zadłużenia, dostawcy mediów mogą uzależnić zawarcie nowej umowy od tego, czy poprzednie długi zostały uregulowane.

Obciążenia publicznoprawne

Przed nabyciem nieruchomości, warto również zweryfikować stan uregulowań obciążeń publicznoprawnych, tj. opłaty za użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości lub też podatek rolny lub leśny. Najprościej w takiej sytuacji jest poprosić właściciela nieruchomości o przedłożenie otrzymanych pism z urzędu oraz potwierdzeń z kasy urzędu lub konta bankowego o dokonaniu płatności.

Warto zaznaczyć, że podobnie jak w przypadku opłat dotyczących mediów, za zobowiązania podatkowe nie odpowiada nabywca mieszkania, lecz zbywający. Pomimo tego, nabywca mieszkania powinien w każdym przypadku dążyć do nabycia mieszkania bez żadnych zobowiązań wobec instytucji państwowych.

Kwestia innych obciążeń

Przed nabyciem nieruchomości warto także sprawdzić, czy oprócz zbywającego jest w niej jeszcze zameldowany ktoś inny.

Informację tę można uzyskać w biurze meldunkowym urzędu gminy, w obszarze której znajduje się zbywana nieruchomość.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat kupna mieszkania i obowiązku meldunkowego.

Dodatkowe zabezpieczenie

Nawet w sytuacji gdy kupujący ma pewność, że nieruchomość nie jest obciążona, warto w umowie sprzedaży nieruchomości zawrzeć zapis, w którym dotychczasowy właściciel oświadczy, iż dana nieruchomość nie jest zadłużona.

W takim przypadku, to on będzie ponosił odpowiedzialność za nieuregulowane wcześniej długi.

 

To jest artykuł z cyklu "Kupno mieszkania krok po kroku". Sprawdź pozostałe artykuły z tej serii:

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement