Stan prawny nieruchomości
Podstawowym dokumentem określającym stan prawny nieruchomości jest księga wieczysta. Zgodnie z treścią art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.
Stan prawny nieruchomości wynika z treści wpisundefinedw zawartych w księdze wieczystej, ujawnionych w poszczegundefinedlnych działach księgi wieczystej i obejmuje zarundefinedwno prawa jak i roszczenia. Celem ustalenia stanu prawnego nieruchomości jest stworzenie podstaw do bezpiecznego obrotu nieruchomościami oraz zabezpieczenie kredytu hipotecznego.
Chcesz poznać prawdziwą wartość nieruchomości? Wyceń mieszkanie on-line!
Księga wieczysta nieruchomości
Księgi wieczyste są jawne, co oznacza, że każdy, kto zna numer księgi wieczystej może bezpłatnie zapoznać się z jej treścią. Z treścią księgi wieczystej można zapoznać siękorzystając z przeglądarki internetowej zamieszczonej na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Przeglądając księgę wieczystą mamy do dyspozycji przeglądanie aktualnej treści księgi wieczystej oraz zupełnej treści księgi wieczystej.
Można rundefinedwnież dotrzeć do treści księgi wieczystej na podstawie adresu nieruchomości.
Przeglądając księgę wieczystą prowadzoną w systemie elektronicznym szczegundefinedlną uwagę należy zwrundefinedcić na wpisy w poszczegundefinedlnych jej działach.
Działy księgi wieczystej
W dziale I undefinedOznaczenieundefined księgi wieczystej przeznaczonym na wpis oznaczenia nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością, należy zwrundefinedcić uwagę na zgodność oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej z oznaczeniem ujętym w katastrze nieruchomości prowadzonym przez właściwego dla miejsca położenia nieruchomości starostę. Zgodność danych z ewidencji gruntundefinedw i budynkundefinedw z danymi ujętymi w księdze wieczystej jest ujęta w rubryce oznaczonej, jako 1.6: undefinedZgodność z danymi ewidencji gruntundefinedw i budynkundefinedwundefined. Treści zgodne oznaczone są literą undefinedZundefined natomiast treści niezgodne literą undefinedNundefined. Możemy spotkać się rundefinedwnież z wpisem litery undefinedBundefined oznaczającej brak możliwości sprawdzenia zgodności danych.
W dziale I undefined Sp undefinedSpis praw związanych z własnościąundefined, należy zwrundefinedcić uwagę na wpisane w tej części prawa rzeczowe związane z własnością nieruchomości przysługujące każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości. W dziale I undefined Sp księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej ujawnia się rundefinedwnież udziały właściciela lokalu w nieruchomości wspundefinedlnej tj. udział w gruncie oraz w części budynku i urządzeń. Wpisy ujawnione w tym dziale znajdują uzupełnienie w dziale III księgi wieczystej undefinedPrawa, roszczenia i ograniczeniaundefined.
Dział II undefinedWłasnośćundefined księgi wieczystej jest działem przeznaczonym na wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego. Ujawnia się tutaj dane właściciela, wspundefinedłwłaściciela, wieczystego użytkownika, wieczystego wspundefinedłużytkownika, jak rundefinedwnież rodzaj wspundefinedlności oraz wysokość udziałundefinedw. W dziale tym powinniśmy zwrundefinedcić uwagę na zgodność danych osobowych zbywającego nieruchomość z danymi osobowymi ujawnionymi w księdze wieczystej. Dane te powinny być tożsame.
Dział III undefinedPrawa, roszczenia i ograniczeniaundefined księgi wieczystej przeznaczony jest na wpisy ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipoteki oraz na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym, jak rundefinedwnież na wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek. W dziale tym należy sprawdzić m.in. wpisy wynikające bardzo często z przepisundefinedw szczegundefinedlnych jak na przykład: prawo pierwokupu, wpisy ujawniające wpisanie nieruchomości lub jej części do rejestru zabytkundefinedw, wpis o wszczęciu postępowania scaleniowego, wpis ujawniający postępowanie o ogłoszeniu upadłości czy zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości na zabezpieczenie roszczeń pieniężnych.
Więcej informacji o tym, jak należy czytać księgę wieczystą znajdziesz w tym miejscu.
Jej wysokość hipoteka
Podejmując czynności w zakresie ustalenia ewentualnego zadłużenia nieruchomości, szczegundefinedlną uwagę należy zwrundefinedcić na dział IV księgi wieczystej undefined undefinedHipotekaundefined. Jak sama nazwa wskazuje jest on przeznaczony na wpisy hipoteki i to tutaj należy sprawdzić, czy na nieruchomości zostało ustanowione tego rodzaju roszczenie.
Jeżeli w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości ujawniona została hipoteka, należy pamiętać, że jej podstawowym celem określonym w art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest obciążenie nieruchomości prawem, na mocy ktundefinedrego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Sytuacja ta oznacza, że w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, nabywca staje się jednocześnie dłużnikiem i ciąży na nim obowiązek spłaty długu określonego w zapisie hipotecznym.
Zasada ta dotyczy każdego kolejnego nabywcy nieruchomości, ktundefinedry odpowiada z nieruchomości obciążonej hipoteką.
Przeczytaj więcej Wycena mieszkania undefined jak zrobić to prawidłowo?
Ustalenie istnienia hipoteki undefined wizyta w sądzie
W celu ustalenia, że interesująca kupującego nieruchomość nie jest obciążona hipoteką lub że nie wpłynął wniosek o jej wpis, najlepszym rozwiązaniem może być wizyta w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla danej nieruchomości.
Poszukiwania w Internecie
Narzędziem, ktundefinedre umożliwia w szybki sposundefinedb ustalenie kwestii związanych z ewentualnym zadłużeniem nieruchomości jest przeglądarka internetowa zamieszczona na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości
Strona ta umożliwia zweryfikowanie stanu księgi wieczystej na moment jej sprawdzenia. Jedynym wymogiem jest posiadanie aktualnego numeru księgi wieczystej nieruchomości. Te czynności są wystarczające by zweryfikować aktualny stan zadłużenia nieruchomości.
Brak księgi wieczystej
Niektundefinedre nieruchomości nie mają założonej księgi wieczystej. Sytuacja ta może mieć miejsce na rynku wtundefinedrnym, w szczegundefinedlności przy nabywaniu spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Wundefinedwczas najlepszym i jedynym słusznym rozwiązaniem jest złożenie wniosku do administracji spundefinedłdzielni z prośbą o wystawienie formalnego zaświadczenia o stanie zadłużenia lokalu. Otrzymując dokument ze spundefinedłdzielni kupujący będzie mieć pewność, czy na danej nieruchomości nie ciąży zadłużenie lub nie jest prowadzona egzekucja komornicza.
W tym miejscu przeczytasz więcej na temat kupna mieszkania bez księgi wieczystej.
Opłaty za czynsz i opłaty eksploatacyjne
W przypadku nabycia mieszkania z rynku wtundefinedrnego szczegundefinedlnie istotne znaczenie będzie miał rundefinedwnież stan uregulowania opłat eksploatacyjnych oraz rachunkundefinedw za media. Choć zaległości obciążają sprzedawcę mieszkania to w przypadku występowania zadłużenia, dostawcy mediundefinedw mogą uzależniać zawarcie umowy na ich dostarczanie od uregulowania zaległych zobowiązań.
Aby zabezpieczyć się przed taką ewentualnością, warto aby kupujący uzyskał od sprzedawcy pisemne oświadczenie o niezaleganiu z opłatami m.in. za:
- czynsz wobec spundefinedłdzielni mieszkaniowej lub wspundefinedlnoty mieszkaniowej;
- prąd, wodę, gaz, ogrzewanie, wywundefinedz śmieci, itd.;
- telefon, Internet, telewizję kablową, itd. (jeśli występują).
Jest to o tyle ważne, że w przypadku zadłużenia, dostawcy mediundefinedw mogą uzależnić zawarcie nowej umowy od tego, czy poprzednie długi zostały uregulowane.
Obciążenia publicznoprawne
Przed nabyciem nieruchomości, warto rundefinedwnież zweryfikować stan uregulowań obciążeń publicznoprawnych, tj. opłaty za użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości lub też podatek rolny lub leśny. Najprościej w takiej sytuacji jest poprosić właściciela nieruchomości o przedłożenie otrzymanych pism z urzędu oraz potwierdzeń z kasy urzędu lub konta bankowego o dokonaniu płatności.
Warto zaznaczyć, że podobnie jak w przypadku opłat dotyczących mediundefinedw, za zobowiązania podatkowe nie odpowiada nabywca mieszkania, lecz zbywający. Pomimo tego, nabywca mieszkania powinien w każdym przypadku dążyć do nabycia mieszkania bez żadnych zobowiązań wobec instytucji państwowych.
Kwestia innych obciążeń
Przed nabyciem nieruchomości warto także sprawdzić, czy oprundefinedcz zbywającego jest w niej jeszcze zameldowany ktoś inny.
Informację tę można uzyskać w biurze meldunkowym urzędu gminy, w obszarze ktundefinedrej znajduje się zbywana nieruchomość.
W tym miejscu przeczytasz więcej na temat kupna mieszkania i obowiązku meldunkowego.
Dodatkowe zabezpieczenie
Nawet w sytuacji gdy kupujący ma pewność, że nieruchomość nie jest obciążona, warto w umowie sprzedaży nieruchomości zawrzeć zapis, w ktundefinedrym dotychczasowy właściciel oświadczy, iż dana nieruchomość nie jest zadłużona.
W takim przypadku, to on będzie ponosił odpowiedzialność za nieuregulowane wcześniej długi.
To jest artykuł z cyklu "Kupno mieszkania krok po kroku". Sprawdź pozostałe artykuły z tej serii:
- Jak i gdzie szukać mieszkania?
- Wycena mieszkania: Jak wycenić mieszkanie?
- Jak sprawdzić księgę wieczystą?
- Co powinna zawierać umowa przedwstępna zakupu mieszkania?
- Jak spisać umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego?
- Na co zwrundefinedcić uwagę podczas odbioru mieszkania od dewelopera?
- Jak odebrać mieszkanie z rynku wtundefinedrnego?
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
