Umowa przedwstępna sprzedaży lokalu mieszkalnego z zaliczką

Jak napisać umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego z zaliczką? Co powinna zawierać dobra umowa? Na co powinniśmy zwrócić uwagę przy jej tworzeniu?


O czym przeczytasz?

Jak sporządzić umowę?

Planujesz sprzedaż nieruchomości? Sfinalizuj transakcję w szybki i prosty sposundefinedb! Dodaj ogłoszenie na mieszkanie.pl

Po co ci umowa?

Wiadomo, umowę zawiera się na złe czasy. To stare powiedzenie ma swoją wartość także obecnie. Dopundefinedki wszystko się dobrze układa nie masz potrzeby niczego spisywać (chyba, że prawo wyraźnie tego wymaga). Umowa zawarta w formie pisemnej (spisana) przyda ci się dopiero w przypadku pojawienia się nieporozumień. Ma służyć jako dowundefinedd dla innych - głundefinedwnie dla sądundefinedw, wskazać, że ktundefinedraś ze stron zachowuje się niezgodnie z ustaleniami. Z tego właśnie powodu powinna być napisana językiem prawniczym i zawierać zdefiniowane w prawie określenia. Wundefinedwczas wiele sformułowań jest już precyzyjnych bez potrzeby dodatkowych wyjaśnień. Dobra umowa to taka, ktundefinedra nie pozostawia miejsca na dowolną interpretację. Najlepiej jak jest krundefinedtka, spundefinedjna i merytoryczna. Każdy, kto czyta umowę powinien rozumieć ją tak, jak strony, ktundefinedre ją zawarły.

Konstrukcja umowy

W razie sporu, sąd będzie prundefinedbował dociec co strony danej umowy zamierzały przez nią osiągnąć. Tę zasadę wprowadził art. 65 undefined 2 Kodeksu cywilnego, ktundefinedry mundefinedwi o zgodnym zamiarze stron. I znowu, im dokładniej ten zamiar w umowie opiszesz, tym mniejsze pole do interpretacji. O to właśnie w dobrym opisie wzajemnych zobowiązań chodzi. Użycie terminologii prawniczej powoduje, że przez każdego prawnika będzie rozumiana tak samo (a przynajmniej podobnie). Nie ma zatem większego znaczenia jak daną umowę nazwiesz, bo to treść, a nie nazwa decyduje o rodzaju umowy.

Umowa powinna posiadać przede wszystkim takie elementy:

  • Oznaczenie miejsca i daty zawarcia

Element ten nie jest wymagany prawem, ale ma znaczenie praktyczne. Zdecydowanie ważniejsze jest składanie podpisu razem z datą, ponieważ wtedy właśnie umowa zostaje zawarta.

  • Oznaczenie stron umowy

Inaczej komparycja. Opis stron umowy powinien być jak najszerszy, pozwalający zidentyfikować dany podmiot. Dane dotyczące stanu cywilnego też mają znaczenie.

  • Postanowienia przedmiotowo istotne

Tzw. essentialia negotti. To podstawowe zobowiązania stron, ktundefinedre wskazują na rodzaj zawieranej umowy. Brak ich wykonania oznacza niewykonanie umowy. Np. zobowiązanie zapłaty lub wydania lokalu.

  • Dalsze postanowienia i zabezpieczenia

Tzw. neutralia negotti i accidentalia negotti. Nie są prawnie wymagane, ale są dość istotne z punktu widzenia wykonywania umowy. Służą do określenia zasad wykonywania umowy. Bez ich wykonania umowa jest ważna, ale nienależycie wykonywana. Postanowienia zabezpieczające są wprowadzone undefined jak sama nazwa wskazuje undefined w celu zabezpieczenia postanowień istotnych. Np. warunki eksploatacji i zwrotu lokalu.

  • Postanowienia końcowe

To postanowienia, ktundefinedre nie są obligatoryjne, ale ciężko spotkać umowę bez nich. Są bardzo istotne, ponieważ są wśrundefinedd nich takie, ktundefinedre dotyczą kwestii undefinedtechnicznychundefined danej umowy (np. adresy czy komunikacja stron), ale i takie, ktundefinedre wiążą undefined przy ewentualnym sporze undefined sąd. Np. właściwość sądu, forma zmiany umowy.

  • Podpisy i ewentualne załączniki

Umowa w formie pisemnej jest zawierana w momencie, kiedy ostatnia ze stron złoży podpis. Dlatego spisywanie daty przy podpisie ma istotne prawnie znaczenie. Załącznikami do umowy powinny być dokumenty. Nie ma konieczności wymieniania załącznikundefinedw pod koniec umowy, to bardziej zabieg praktyczny.

Forma umowy

Najbardziej popularną i podstawową formą umundefinedw polskim prawie jest forma pisemna (podpisana prze obie strony). Wykorzystywana w umowach, gdzie nie ma przeniesienia własności nieruchomości (do takich wymagany jest akt notarialny). Od kilku lat znana i coraz chętniej wykorzystywana jest także forma dokumentowa (postać elektroniczna lub inna cyfrowa), jednak nierekomendowana przy umowach związanych z nieruchomościami. Pozostałe formy, występujące najczęściej w obrocie nieruchomościami to akt notarialny czy forma pisemna z podpisami urzędowo poświadczonymi. Są to formy wymuszone dla zachowania bezpieczeństwa prawnego.

Umowa przedwstępna sprzedaży lokalu mieszkalnego z zaliczką - co musisz wiedzieć

Oprundefinedcz wyżej wymienionych elementundefinedw umowy zwrundefinedć uwagę na:

  • Prawo do nieruchomości

Jak we wszystkich umowach w obrocie nieruchomościami zasadnym jest sprawdzenie (i odebranie stosownego oświadczenia) czy strona posiada, a jeśli tak to jakie, prawo do danej nieruchomości. Czy sprzedajesz, bierzesz najem, czy chcesz zamundefinedwić usługę związaną z nieruchomością undefined najważniejszy jest tytuł do niej.

W przypadku prawa własności sprawdź je w aktualnej księdze wieczystej (KW), co można zrobić online. Rękojmia wiary publicznej oznacza, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

W przypadku, gdy podmiot włada nieruchomością, a z KW wynika, że nie jest właścicielem należy sprawdzić jaki jest jego status. Czy jedynie reprezentuje właściciela (wundefinedwczas sprawdź jego pełnomocnictwo) czy posiada jakieś prawo (np. jest najemcą czy użytkownikiem), wtedy pamiętaj o sprawdzeniu umowy dającej takie prawo.

  • Cel umowy

Umowa, przez ktundefinedrą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy sprzedaży nieruchomości (przyrzeczonej). To zdaje wypełnia definicje tej umowy. Najważniejszym celem umowy przedwstępnej jest zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy (przyrzeczonej), ktundefinedrej istotne postanowienia muszą zostać określone już w umowie przedwstępnej. W obrocie nieruchomościami pełni ona z jednej strony funkcję zabezpieczającą, a z drugiej informacyjną, ponieważ można ją ujawnić w księdze wieczystej jako roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości albo użytkowania wieczystego. Taka informacja jest niezwykle cenna dla potencjalnych kupcundefinedw nieruchomości.

Pamiętaj o bardzo szczegundefinedłowym opisaniu tej nieruchomości z podaniem numeru księgi wieczystej, tytułu nabycia. A także metrażu, liczby pomieszczeń oraz kondygnacji oraz undefined jeśli jest przedmiotem umowy - miejsca garażowego czy komundefinedrki. Można załączyć wszelkie plany lub mapki. Podobna zasada dotyczy innych najważniejszych aspektundefinedw umowy przyrzeczonej, tj. ceny sprzedaży, opłat dodatkowych i terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zastanawiasz się jaka jest wartość Twojej nieruchomości? Skorzystaj ze sprawdzonych kalkulatorundefinedw Urban.One lub SonarHome. Wyceń mieszkanie online nawet w 1 minutę!

Uwaga! Jeżeli termin, w ciągu ktundefinedrego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, ktundefinedra wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Uwaga! Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

  • Wykonanie umowy i jej skutki

Nie ma obligatoryjnej formy dla umowy przedwstępnej, jednak do celundefinedw dowodowych warto, aby zawrzeć ją w formie pisemnej. Tu także warto mieć na względzie konsekwencję zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Ma ona znaczenie, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Niezależnie od formy zawarcia w takiej sytuacji druga strona może po pierwsze domagać się naprawienia szkody, ktundefinedrą poniosła przez to, że spodziewała się zawarcia umowy przyrzeczonej.

Uwaga! Gdy umowa przedwstępna spełnia wymagania, od ktundefinedrych zależy ważność umowy przyrzeczonej, druga strona może domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli zatem umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, wundefinedwczas możliwe jest przymusowe doprowadzenie do zawarcia umowy sprzedaży, a nie tylko żądanie odszkodowania.

Pamiętaj także o możliwości zabezpieczenia umowy w postaci zadatku. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, ktundefinedra go dała jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrundefinedcony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za ktundefinedre żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za ktundefinedre ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Zaliczka, ktundefinedra jest często mylona z zadatkiem lub traktowana jako synonim, pełni funkcję wyłącznie finansowej przedpłaty części przyszłego wynagrodzenia. Nie stanowi żadnego zabezpieczenia, a w razie rozwiązania umowy jest po prostu zwracana.

Umowa przedwstępna sprzedaży lokalu mieszkalnego z zaliczką - uważaj na

  • Tytuł sprzedawcy do nieruchomości
  • Stan techniczny i prawny nieruchomości
  • Określenie najważniejszych postanowień umowy przyszłej wraz z terminem jej zawarcia
  • Forma umowy (co najmniej pisemna)
  • Ustanowienie zaliczki

To jest artykuł z cyklu "Kupno mieszkania krok po kroku". Sprawdź pozostałe artykuły z tej serii:

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!