Wycena mieszkania - jak się ją przeprowadza i kto może się tym zająć?

Oszacowanie wartości nieruchomości przyda się nie tylko przy okazji wystawiania jej na sprzedaż.


O czym przeczytasz?

wycena nieruchomości

Planujesz sprzedać dom, ale nie jesteś pewien, jaką powinieneś podać cenę, albo otrzymałeś mieszkanie w spadku i zastanawiasz się, ile jest obecnie warte? Odpowiedzi na te pytania otrzymasz po przeprowadzeniu wyceny nieruchomości. Musisz jednak pamiętać, że kwota, jaką wskaże Ci rzeczoznawca albo internetowy kalkulator, może znacząco różnić się od sumy, jaką ostatecznie zapłaci Ci nabywca. Taki urok negocjacji.

Czynniki wpływające na wycenę nieruchomości 

Pojęcie "wyceny nieruchomości" pojawia się w ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku. W świetle prawa, za wartość rynkową nieruchomości uznaje się najbardziej prawdopodobną cenę, jaką można uzyskać na rynku na skutek jej sprzedaży.

Wyceną nieruchomości zajmuje się rzeczoznawca majątkowy. Osoba, wykonująca tego typu działalność musi posiadać specjalne uprawnienia, nadawane przez Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii. Uwaga! Tym, którzy wyceniają nieruchomości – mimo braku uprawnień – grozi grzywna do 50 tys. zł.

Wycena, przeprowadzona przez rzeczoznawcę jest bez wątpienia najdokładniejsza.

- Rzeczoznawca poprzedza ją dokładnym zbadaniem stanu nieruchomości – robi oględziny, bada stan prawny, wykonuje dokumentację zdjęciową, dokładnie zapoznaje się ze standardem mieszkania ­– wymienia Anna Karaś, starszy analityk ds. nieruchomości w Cenatorium.

Jak dodaje, rzeczoznawca bierze pod uwagę wszystkie istotne parametry nieruchomości - przede wszystkim szeroko rozumianą lokalizację (odległość od środków komunikacji, dostępność terenów zielonych, hałas), położenie mieszkania na piętrze, jego rozkład, powierzchnię, liczbę pokoi, dostępność pomieszczeń przynależnych, a także widok z okna, stan techniczny i prawny.

Ekspert odnotowuje też czy nieruchomość nie ma współwłaściciela, jest oddana w użytkowanie wieczyste albo przeznaczona na egzekucję komorniczą. Przygląda się także jej potencjałowi inwestycyjnemu, uwzględniając informację na temat ewentualnego wynajmu lokum bądź prowadzonej w nim działalności gospodarczej.

Pilne dostarczenie wszelkich dokumentów, regulujących powyższe kwestie to obowiązek właściciela lokum. 

wycena nieruchomości

Ile kosztuje wycena mieszkania?

Wycena nieruchomości to przydatna, a jednocześnie kompleksowa usługa, ile zatem trzeba na za nią załacić?

Każdy z rzeczoznawców ma przygotowany własny cennik, jednak bazując na średnich stawkach można stwierdzić, że wycena mieszkania kosztuje od 400 zł do 900 zł, a domu jednorodzinnego – od 700 zł do 1 300 zł. Jeśli chodzi o rezydencje, tu koszty są znacznie wyższe – zaczynają się od około 1,5 tys. zł i sięgają nawet kilku tysięcy złotych.

Wycena nieruchomości przez bank. Czy to możliwe?

Ekspertyz, sporządzonych przez rzeczoznawcę wymagają sądy, urzędy, czy choćby banki, które na jej podstawie obliczają wysokość kredytu, jaki możesz uzyskać.

Warto dodać, że banki bardzo często mogą zarekomendować sprawdzonych rzeczoznawców, z którym współpracują na codzień.

Wyceny, przygotowane przez rzeczoznawcę są również wymagane w przypadku składania oświadczeń majątkowych, przy sprawach spadkowych czy wykupie mieszkania komunalnego. Ekspertyzy rzeczoznawców przydają sie też w sprawach ubezpieczeniowych, np. wtedy, gdy zachodzi konieczność remontu na skutek szkody wyrządzonej przez sąsiada. 

W wymienionych wyżej sprawach nie zostaną przyjęte wyceny, przygotowane samodzielnie bądź też przez inną osobę, nie posiadającą uprawnień.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że aktualna lista rzeczoznawców znajduje się w rejestrze, sporządzonym przez Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju. Jeśli szukasz sprawdzonego eksperta, posiłkuj się dostępną tam wiedzą.

Jak można jeszcze sprawdzić wartość mieszkania?

Ci, którzy nie potrzebują „zaświadcznia”, mogą wycenić swój dom albo mieszkanie za pośrednictwem narzędzi internetowych. 

- Dostępne w sieci kalkulatory biorą pod uwagę takie same czynniki jak rzeczoznawca, a więc lokalizację, wiek budynku, położenie na piętrze, liczbę pokoi, metraż, a nawet standard lokalu. - Jednakże ocena tych parametrów jest dość subiektywna. Rzeczoznawca potrafi ocenić np. standard lokalu bardziej obiektywnie – tłumaczy Anna Karaś.

Jak jednak dodaje, wycena on-line jest bardzo przydatnym narzędziem, gdyż w szybki i znacznie tańszy sposób pozwala nam zorientować się w cenach, uzyskiwanych za podobne nieruchomości.

- Za pomocą kalkulatora Urban.one możemy na przykład wycenić mieszkanie na podstawie transakcji, dotyczących nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianej i znajdujących się na rynku lokalnym. System wykorzystuje sztuczną inteligencję, najbardziej zaawansowane algorytmy, które w wielu przypadkach są wystarczające, by poznać rzeczywistą wartość naszego mieszkania  – mówi Anna Karaś.

>> Wyceń mieszakanie z Urban One <<

Najwięcej wynegocjujesz w Krakowie 

Pamiętaj, jeśli rzeczoznawca oszacował, że Twój dom jest wart milion złotych, nie oznacza to, że na pewno za tyle go sprzedasz. Wszystko zależy od zainteresowania ofertą, ale i tego, ile masz czasu na znalezienie nabywcy. Jeśli zależy Ci na jak najszybszym zbyciu nieruchomości, może się okazać, że będziesz musiał znacząco zejść z ceny. Ci, którzy mają już na koncie sprzedaż nieruchomości, wiedzą, że ostateczny wynik może nieco mijać się z oczekiwaniami. Dlatego próbują różnych sposobów, by transakcja była jak najbardziej zyskowna. 

- Osoby wystawiające mieszkania na portalach ogłoszeniowych zwykle celowo wystawiają je po wyższej cenie niż wskazał rzeczoznawca czy kalkulator internetowy, po to aby mieć pole do negocjacji. Wycena wskazuje bowiem kwotę jaką otrzymano za porównywalne nieruchomości na lokalnym rynku. Wystawiając mieszkanie po tej cenie rośnie ryzyko, że sprzedamy mieszkanie taniej, gdyż kupujący prawie zawsze negocjują. Stąd mieszkania w ofercie rynkowej są zwykle wystawione po zawyżonej kwocie, średnio o 5-7 proc.  – tłumaczy Anna Karaś.

Według najnowszych danych Metrohouse, w pierwszym kwartale 2021 r. różnica między pierwszą, a ostatnią ceną ofertową mogła się różnic nawet o 3,8 proc. - tyle odnotowano w Gdańsku.

Dodatkowo, od ostatniej ceny ofertowej można było jeszcze wynegocjować upust. W tym przypadku, najwięcej, bo aż 2,6 proc. schodzili z ceny sprzedający w Krakowie. W Łodzi można było "ugrać" 2,2 proc., a w Gdańsku – 2,1 proc.

- Skłonność do dawania upustów zależy przede wszystkim od tego, jak postrzegamy wartość sprzedawanego mieszkania. Jeżeli kupujący zainwestował dużo w jego wykończenie i lokal - jego zdaniem - jest bardzo atrakcyjny, skłonność do negocjacji jest znacznie niższa. Jeżeli jednak sprzedający zdaje sobie sprawę z mankamentów lokalu – chętniej udziela upustów, gdyż wie, że sprzedaż nieruchomości może być utrudniona. Ponadto, istotny jest czas ekspozycji oferty – im dłużej nie możemy sprzedać mieszkania, tym bardziej rośnie skłonność do udzielania upustów – tłumaczy Anna Karaś.

Ile można wynegocjować?

Źródło: Metrohouse 

Ceny mieszkań idą w górę

Wiele wskazuje na to, że w najbliższym czasie upusty będą bardzo pożądane przez kupujących, gdyż ceny mieszkań cały czas idą w górę. Jak pokazują najnowsze dane firmy Metrohouse, w porównaniu w I kwartale 2021 r. stawki za metr wzrosły najbardziej w Łodzi i Gdańsku. W porównaniu z tym samym okresem minionego roku były wyższe aż o ponad 13 proc. Naniższe zwyżki odnotowano w Warszawie i Krakowie (odpowiednio: 7,2 proc. i 7,3 proc.).

Jak twierdzą eksperci, na razie nic nie wskazuje na to, by ceny miały spadać. Zainteresowanie nieruchomościami jest wciąż bardzo duże.

– Marzec i kwiecień 2020 r. upłynęły pod znakiem spadków w sprzedaży i oczekiwania na rozwój sytuacji. Jednak już kolejne miesiące to gwałtowne nasilenie popytu, które urzeczywistniło się pojawieniem na rynku nowych grup inwestorów lokujących swój kapitał na rynku nieruchomości - mówi Marcin Jańczuk, dyrektor marketingu i PR w Metrohouse.

Ostatnie statystyki pokazują, że Polacy nie boją się zaciągać nowych zobowiązań kredytowych. W marcu 2021 r. złożyli najwięcej zapytań o finansowanie od 10 lat.

– Wyraźnie widać to po liczbie wniosków, jakie nasi eksperci procesują aktualnie w bankach oraz po coraz dłuższym czasie oczekiwania na decyzje kredytowe  mówi Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Gold Finance.

 

To jest artykuł z cyklu "Kupno mieszkania krok po kroku". Sprawdź pozostałe artykuły z tej serii:

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement